Hof 's-Gravenhage, 20-07-2010, nr. 200.036.529/01

Het hof verwijst naar zijn tussenarrest van 26 januari 2010 waarbij een comparitie van partijen werd gelast, die op 1 april 2010 is gehouden en op 9 april 2010 is voortgezet. Van het ter zitting verhandelde zijn processen-verbaal opgemaakt. Ter zitting is zowel aan [appellant] als aan [geïntimeerde] akte verleend van overlegging producties die op 18 maart 2010 ter griffie van het hof zijn ingekomen. Vervolgens heeft [appellant] arrest gevraagd en de stukken overgelegd.

De door de kantonrechter in het vonnis van 20 mei 2009 onder 2.a. tot en met g. vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet bestreden. Ook het hof zal daarvan uitgaan, evenals van de overige feiten die als erkend of onvoldoende gemotiveerd weersproken vaststaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.

[appellant] is sinds 27 September 1999 eigenaar van het driekamerappartement aan de [a-straat] [1] te [a-plaats] (hierna: de woning). De koopsom voor deze woning ad € 247.000,- is (deels) gefinancierd door middel van een hypothecaire geldlening.

Ten tijde van de aankoop van de woning was het de bedoeling van [appellant] en [geïntimeerde], die in 1996 een affectieve relatie waren aangegaan, dat zij tezamen in de woning zouden gaan wonen.

In afwachting van de verkoop door [appellant] van zijn toenmalige woning aan de [b-straat] te [a-plaats] is [geïntimeerde] alvast in de woning gaan wonen. Sedert januari 2000 woont zij permanent in de woning.

Op of omstreeks 30 juni 2000 hebben partijen het gebruik van de woning door [geïntimeerde] vastgelegd in een, uit een viertal korte artikelen bestaande, huurovereenkomst voor de duur van één jaar. Daarbij is een huurprijs overeengekomen van f 600,- per maand, alsmede een bedrag van f 100,- per maand voor gas, water en elektriciteit. De huidige huur bedraagt € 318,- per maand.

In september 2000 heeft [appellant] zijn woning aan de [b-straat] verkocht. Hij is daarna niet, zoals aanvankelijk de bedoeling van partijen was, even-eens in de woning gaan wonen, maar heeft aan de [c-straat] te [a-plaats] een woning gehuurd. De huidige huur voor die woning bedraagt € 905,- per maand.

Bij brief van 28 april 2008 heeft [appellant] de huurovereenkomst aan [geïntimeerde] opgezegd tegen 1 november 2008 op de grond dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Bij brief van haar toenmalige advocaat heeft [geïntimeerde] aan [appellant] laten weten niet in te stemmen met de opzegging.

De Dienst Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente [a-plaats] heeft bij brief d.d. 9 juli 2008 desgevraagd aan de advocaat van [appellant] laten weten, dat voor de woning geen huisvestingsvergunning is vereist vanwege de hoogte van de WOZ-waarde.

[appellant] heeft bij inleidende dagvaarding van 14 juli 2008 gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad,

Bij vonnis van 20 mei 2009 heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] af-gewezen en hem veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft daartoe onder meer overwogen:

In hoger beroep vordert [appellant], na wijziging van eis, vernietiging van het bestreden vonnis en, opnieuw rechtdoende,

Het hof stelt voorop dat [appellant] bij memorie van grieven zijn eis heeft gewijzigd. In beginsel is [appellant] daartoe bevoegd (HR 20 juni 2008, NJ 2009, 21). [geïntimeerde] heeft zich ook niet op formele gronden verzet tegen de wijziging van eis. Het hof is van oordeel dat de eiswijziging niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde en zal dan ook recht doen op de gewijzigde eis.

Met grief I betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte de stelling van [appellant], dat het in de onderhavige zaak gaat om een huurovereenkomst welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, heeft verworpen. Ter toelichting voert [appellant] aan dat de kantonrechter heeft miskend dat het de bedoeling van partijen was, dat het gebruik van de woning door [geïntimeerde] van korte duur zou zijn. Daarbij tekent [appellant] aan dat de huurovereenkomst is gesloten voor de duur van één jaar en dat sprake was van een tijdelijke oplossing, hetgeen volgens [appellant] blijkt uit de overeengekomen huurprijs, die zijns inziens slechts een tegemoetkoming in de kosten vormt. Na de realisering van de beoogde samenwoning zou [geïntimeerde] niet meer als huurder hebben te gelden en zou een nieuwe situatie ontstaan, aldus [appellant]. De strekking van de huurovereenkomst was naar de mening van [appellant] niet het voortdurende gebruik van de woning door [geïntimeerde] nadat het samenwonen van de baan was.

Uit artikel 7:232 lid 2 BW volgt dat de bepalingen van afdeling 5, titel 4, boek 7 BW met betrekking tot de huur van woonruimte niet van toepassing zijn op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Uit de parlementaire geschiedenis vloeit voort dat deze bepaling zeer restrictief dient te worden opgevat en dat het daarbij gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (vgl. Handelingen II 1978/79, p. 5026 en Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 38). Tevens moet uit die parlementaire geschiedenis en uit het karakter van lid 2 als uitzonderingsbepaling worden afgeleid dat terughoudendheid past bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in de bepaling bedoelde uitzonderingsgeval voordoet. Voorts moet bij beantwoording van die vraag worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (vgl. HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495, rov. 3.4).

Het hof is van oordeel dat in het onderhavige geval het gebruik van de woning is te kwalificeren als gebruik als permanent woonverblijf en dat de aard van de woning is te duiden als een ‘zelfstandige woning’/flat. Bij aanvang van de bewoning door [geïntimeerde] stond partijen wat betreft het gebruik van de woning door (alleen) [geïntimeerde] voor ogen dat dit van korte duur zou zijn. Het was de bedoeling van partijen dat [appellant] na de verkoop van zijn woning aan de Burgemeester Van der Werffstraat met [geïntimeerde] in de woning zou gaan samenwonen. Niet gebleken is dat partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst d.d. 30 juni 2000 een andere bedoeling hadden dan te gaan samenwonen in de woning, met dien verstande dat zowel [appellant] als [geïntimeerde] verklaren dat zij de huurovereenkomst hebben gesloten om [appellant] niet met dubbele woonlasten te confronteren. Het hof passeert dan ook de stelling van [geïntimeerde], dat uit het sluiten van de huurovereenkomst kan worden afgeleid dat de intentie van partijen te gaan samenwonen niet (meer) aan de orde was, nu zij deze stelling voor het eerst naar voren heeft gebracht bij MvA (sub 16) en niet heeft onderbouwd. Na de verkoop van de woning aan de [b-straat] in september 2000 hebben partijen niet gehandeld overeenkomstig hun oorspronkelijke bedoeling, omdat zij toen niet in de woning zijn gaan samenwonen. In 2002 hebben partijen alsnog gedurende zes maanden in de woning samengewoond maar is de samenwoning mislukt. Sindsdien hebben partijen de mogelijkheid dat zij in de woning zouden kunnen gaan samenwonen opengehouden tot aan de beëindiging van hun affectieve relatie in 2006. Het hof is op grond van voorgaande omstandigheden, bezien in onderling verband en samenhang, van oordeel dat, mede gezien het tijdsverloop alvorens [appellant] tot opzegging van de huurovereenkomst is overgegaan, geen sprake meer is van een gebruik van deze woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Hieraan doet niet af dat de huurovereenkomst voor de duur van één jaar is aangegaan, mede gelet op het feit dat partijen de huurverhouding na het verstrijken van die duur langdurig hebben voortgezet. De zeer lage huurprijs brengt hierin evenmin verandering. Dit betekent dat grief I faalt.

Het hof ziet aanleiding thans grief III te behandelen. Met grief III betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat het beroep van [appellant] op artikel 6:248 lid 2 BW geen doel treft. Ter toelichting wijst [appellant] erop dat hij als argument daarvoor heeft aangedragen, naast de financiële noodtoestand, dat het de bedoeling van partijen was om gezamenlijk in de woning aan de [a-straat] te gaan wonen en dat het niet hun bedoeling was dat [geïntimeerde] daar alleen zou gaan wonen. Dit valt volgens [appellant] af te leiden uit het feit dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van een jaar en uit de hoogte van de te betalen vergoeding, ver onder het marktniveau. [appellant] merkt op dat [geïntimeerde] de samenwoning heeft afgehouden en dat zij niet wilde dat hij in september 2000 in de woning kwam wonen. Tevens stelt [appellant] dat [geïntimeerde] misbruik heeft gemaakt van zijn wens om hun relatie alsnog te laten slagen. [appellant] meent achteraf gezien door [geïntimeerde] bij de neus te zijn genomen, in die zin, dat [geïntimeerde] affectieve gevoelens heeft voorgewend om spotgoedkoop een huurhuis te kunnen bewonen. Voorts meent [appellant] dat sprake is van opgewekt vertrouwen dat er niet een huurovereenkomst enkel ten behoeve van [geïntimeerde] zou ontstaan, maar dat ook [appellant] zijn woning in hetzelfde huis zou hebben. [appellant] stelt dat de samenwoning voor hem het belangrijkste motief was om de huurovereenkomst aan te gaan en [geïntimeerde] voor korte tijd het gebruik van de woning te verschaffen. Het nadien niet toestaan van de samenwoning tegen de wil van [appellant] en de door [geïntimeerde] afgedwongen voortzetting van de overeenkomst onder de voor [appellant] zeer nadelige condities geeft [appellant] mede aanleiding om het opgewekte vertrouwen als misleiding te zien c.q. als een apert onjuiste voorstelling van zaken. Een en ander leidt er volgens hem toe dat [geïntimeerde] huurbescherming absoluut niet toekomt. In dit verband wijst [appellant] ook op de aard van de overeenkomst, de omstandigheden die ten grondslag liggen aan het tot stand komen van de overeenkomst, de omstandigheid dat deze tussen particulieren is gesloten, waarbij er geen sprake is van een machtsverschil, en de lage huurprijs.

Het hof stelt voorop dat een beroep van een huurder op huurbescherming onder bepaalde omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn, zij het dat aan zware eisen moet worden voldaan alvorens zo'n beroep kan worden gehonoreerd.

In het onderhavige geval is allereerst van belang de hoedanigheid van de contractspartijen. [appellant] en [geïntimeerde] zijn particulieren die in 1996 een affectieve relatie waren aangegaan. [geïntimeerde] woonde toen aan de [d-straat] te [a-plaats] en [appellant] was vanaf 1999 eigenaar van de woning aan de [b-straat]. [appellant] heeft zijn woning aan de [b-straat] in de verkoop gezet en hij heeft de woning (aan de [a-straat]) gekocht. Vervolgens is [geïntimeerde] de woning gaan opknappen en vanaf januari 2000 woont zij permanent in de woning, in afwachting van de komst van [appellant] na de verkoop van de woning aan de [b-straat].

In de tweede plaats is van belang de aard en inhoud van de huurovereenkomst: deze is gesloten voor de duur van één jaar met een, in vergelijking met vigerende marktprijzen, extreem lage huurprijs van € 318,- per maand, inclusief gas, water en elektra. De blote betwisting (CvA, sub 12) door [geïntimeerde] van de stelling van [appellant], dat sprake is van een extreem lage huurprijs, passeert het hof als niet voldoende gemotiveerd, Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [appellant] in de MvG sub II.2 en in de akte van 18 maart 2010, sub 3, onweersproken heeft gesteld dat als voorschotbedrag voor gas, water en elektra in de woning een bedrag van € 187,86 per maand wordt gehanteerd. Indien dit bedrag wordt afgezet tegen de huurprijs van € 318,- per maand (inclusief gas, water en elektra) is evident dat sprake is van een extreem lage huurprijs voor een driekamerappartement, waarvoor dan immers nog € 130,14 resteert.

In de derde plaats zijn van belang de omstandigheden waaronder de huurovereenkomst tot stand is gekomen. Ten tijde van de aankoop van de woning, was het de bedoeling van [appellant] en [geïntimeerde] dat zij samen in de woning zouden gaan wonen (zie hiervóór, rov. 4.3), In afwachting van de verkoop van de woning van [appellant] aan de [b-straat] en de komst van [appellant] naar de woning aan de [a-straat], is [geïntimeerde] alvast in de woning aan de [a-straat] gaan wonen. In de periode van januari 2000 tot en met mei 2000 was geen sprake van een huurovereenkomst tussen partijen. Eerst op 30 juni 2000 zijn partijen een huurovereenkomst aangegaan. [appellant] en [geïntimeerde] zijn deze overeenkomst aangegaan vanwege de dubbele woonlasten van [appellant] en — naar [appellant] heeft gesteld en [geïntimeerde] niet of onvoldoende heeft weersproken — omdat [geïntimeerde] zich op dit adres in de Gemeentelijke Basisadministratie wilde inschrijven. Tijdens de comparitie van partijen is gebleken dat het huurcontract is opgesteld op advies van de Sociale Dienst en dat [geïntimeerde] een (bijstands)uitkering is toegekend. In 2002 hebben [appellant] en [geïntimeerde] zes maanden samengewoond maar is de samenwoning mislukt. Tijdens de comparitie van partijen is gebleken dat partijen tot in 2006 met elkaar zijn blijven omgaan, in de hoop dat het tussen hen toch nog goed zou komen. Tevens is tijdens de comparitie gebleken dat [appellant] in verband met hun affectieve relatie nooit een huurverhoging aan [geïntimeerde] heeft voorgesteld. In 2006 is de affectieve relatie geëindigd.

In de vierde plaats is van belang dat de financiële situatie van [appellant] zeer nadelig wordt beïnvloed enerzijds door de zeer lage huurprijs die voor de woning is overeengekomen en anderzijds door het ontbreken van de mogelijkheid om de hypotheekrente in aftrek te brengen voor de inkomstenbelasting.

Het hof is op grond van voorgaande omstandigheden, bezien in onderling verband en samenhang, van oordeel dat het beroep van [appellant] op artikel 6:248 lid 2 BW doel treft, in die zin, dat het beroep van [geïntimeerde] op huurbescherming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Aan het vorenstaande doet niet af dat [geïntimeerde] in de woning wil blijven wonen mede omdat

In dit verband is van betekenis dat [geïntimeerde] tijdens de comparitie van partijen heeft meegedeeld dat haar moeder de (eigen) woning aan de [a-straat] wil verkopen. Wat betreft de zorgverleners en potentiële klanten geldt dat deze bereikbaar zullen blijven, ook na het vinden van andere woonruimte door [geïntimeerde], terwijl zij ook in de nieuwe woonomgeving andere zorgverleners kan inschakelen en andere potentiële opdrachtgevers kan benaderen. Het vorenstaande betekent dat grief III slaagt en dat grief II geen bespreking meer behoeft.

In het licht van het vorenstaande moet de conclusie zijn dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven. Hierna zal het hof de vorderingen van [appellant] beoordelen.

De primaire vordering van [appellant] onder 1 strekt tot afgifte van een verklaring voor recht, dat de huurovereenkomst d.d. 30 juni 2000 rechtsgeldig is opgezegd en mitsdien is geëindigd op 1 november 2008. Nu het hof hiervóór, in rov. 5.3 tot en met rov. 5.8, heeft overwogen dat [geïntimeerde] geen beroep op huurbescherming toekomt, dient te worden aangenomen dat [appellant] de huurovereenkomst bij brief van 28 april 2008 rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 1 november 2008. Dit houdt in dat de primaire vordering van [appellant] onder I toewijsbaar is.

De vordering van [appellant] onder II strekt, kortweg, tot ontruiming van de woning aan de [a-straat]. Deze vordering acht het hof toewijsbaar, met dien verstande, dat voor de vermeerdering van de eis, kortweg bestaande in een dwangsom, geen grondslag is gesteld, zodat dit onderdeel van de vordering om die reden niet toewijsbaar is. Het hof stelt de datum van de ontruiming vast op 31 december 2010, zodat [geïntimeerde] nog een aantal maanden de gelegenheid heeft andere woonruimte te verwerven.

De vordering van [appellant] onder III strekt ertoe [appellant] te machtigen om de ontruiming te bewerkstellingen met behulp van de sterke arm, voor zover [geïntimeerde] daarmee in gebreke mocht blijven. Ook die vordering acht het hof toewijsbaar.

De wijziging van eis strekt, verkort weergegeven, tot betaling van een hogere huurprijs door [geïntimeerde], namelijk € 921,99 per maand vanaf 18 augustus 2009. Ter toelichting merkt [appellant] op dat hij zijn eis wenst aan te vullen, indien de huurovereenkomst naar het oordeel van het hof dient te worden voortgezet. Nu het hof hiervóór heeft beslist dat de huurovereenkomst op 1 november 2008 is geëindigd en niet wordt voortgezet, is deze vordering niet toewijsbaar. Het voorgaande laat onverlet dat [geïntimeerde] gehouden blijft om [appellant] € 318,- per maand te voldoen tot aan de datum waarop zij het gehuurde op na te melden wijze ontruimt en aan [appellant] ter beschikking stelt.

Voor de door [geïntimeerde] gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten bestaat geen aanleiding, nu het hof de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst van [appellant] niet toewijst op de gronden, zoals bedoeld in artikel 7:274 lid I BW.

Het voorgaande betekent dat het hoger beroep slaagt. In de omstandigheid dat beide partijen over en weer op wezenlijke punten in het (on)gelijk zijn gesteld en tussen partijen voorheen een affectieve relatie heeft bestaan, ziet het hof aanleiding de kosten van zowel het hoger beroep als de eerste aanleg te compenseren.

Het hof:

Dit arrest is gewezen door mrs. S.W. Kuip, T.L. Tan en H.J. Rossel en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 juli 2010 in aanwezigheid van de griffier.