Rb. Zutphen, 30-10-2007, nr. de heffingsambtenaar van de gemeente Epe

Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2006 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres en plaats], onder de naam Verzorgingshuis [naam] (hierna: het verzorgingshuis), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2003 op [bedrag]]

Daarbij is een aanslag onroerende-zaakbelastingen voor gebruikers opgelegd ten bedrage van [bedrag].

Namens eiseres is daartegen bij schrijven van 4 april 2006 bezwaar gemaakt, waarbij een beroep is gedaan op toepassing van het amendement De Pater – Van der Meer , waarmee beoogd is de afschaffing van het gebruikersdeel onroerende-zaakbelasting.

Bij schrijven van 10 april 2006 is door verweerder meegedeeld dat het bezwaarschrift van eiseres is aangemerkt als een verzoek om vermindering van de aanslag OZB voor gebruikers. Bij brieven van 24 april 2006 en 31 mei 2006 zijn de bezwaargronden aangevuld.

Bij besluit van 4 juli 2006 is aan het verzoek om vermindering van de aanslag OZB gebruikers tegemoetgekomen en is de aanslag OZB-gebruikers verminderd met een bedrag van [bedrag]. Onder verwijzing naar dit besluit zijn namens eiseres de bezwaargronden bij brief van 17 juli 2006 aangevuld. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 juli 2006 het bezwaar ongegrond verklaard en zijn besluit van 4 juli 2006 gehandhaafd.

Namens eiseres heeft drs. X, makelaar-taxateur o/z bij brief van 4 september 2006, ontvangen bij de rechtbank op 6 september 2006, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 september 2007. Eiseres is daar verschenen bij haar gemachtigde Y. Namens verweerder is verschenen A. van der Beek.

Partijen hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan elkaar.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

Niet in geschil is de waarde in de zin van de WOZ van het Verzorgingshuis [naam] per waardepeildatum 1 januari 2003 ten bedrage van [bedrag].

De WOZ-waarde is opgebouwd uit een deel waarbij de waarde is toegerekend aan die van woondoeleinden en een deel voor niet-woondoeleinden.

Het bezwaar van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde is door verweerder opgevat als een verzoek om vermindering van de aanslag onroerende zaakbelastingen voor gebruikers als bedoeld in artikel 220f, achtste lid, van de Gemeentewet, tekst 2006 (hierna: de Wet).

Aanvankelijk is in bezwaar door eiseres bepleit dat de aanslag dient te worden verminderd met het hele gebruikersdeel, zoals dit ook geldt per 1 januari 2006 voor woningen. Later is door eiseres het standpunt ingenomen dat een uitsplitsing dient te worden gemaakt naar:

Ingevolge artikel 220f, achtste lid, van de Wet kan de aanslag in de gebruikersbelasting worden verminderd met het percentage van de waarde van de onroerende zaak dat kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

Uit dit artikel noch uit de wetsgeschiedenis is af te leiden hoe de toerekening dient te geschieden. De Waarderingskamer stelt zich op het standpunt dat eventueel een verdeling van de grond naar de voor de opstal geldende verhouding mogelijk is. De VNG geeft in een noot bij het rekenvoorbeeld, behorend bij vraag 11 van veelgestelde vragen over OZB-gebruikersbelastingen en het amendement-De Pater, aan dat de wet geen voorschriften geeft voor de toerekening van de onder- of projectiegrond aan de woon- of niet woonfunctie. In de lijn van de uitspraak van het Hof Leeuwarden van 20 mei 2005, nr.572/03, LJN: AT6217 kan de grond naar rato van de waardedelen van de opstallen worden toegerekend aan de woon- en niet-woondelen. Dit is echter volgens de VNG geen verplichting.

De rechtbank is van oordeel dat zowel het standpunt van de Waarderingskamer als dat van de VNG niet als dwingend mag worden beschouwd. De toerekening van de grond aan woon en/of niet-woonfunctie hangt sterk af van de feiten in de betreffende casus.

Uit de ter zitting getoonde plattegrond van het betreffende perceel blijkt dat het grootste gedeelte van de grond dient als ondergrond voor de gebouwde eigendom. Het resterende gedeelte bestaat uit tuin en groenstroken met diverse prieeltjes.

De rechtbank is van oordeel dat in dit geval een toerekening van alle grond naar de voor de opstal geldende verhouding redelijk is. Anders dan verweerder meent, hangt de waarde van de ondergrond zo nauw samen met de waarde van de boven die grond gerealiseerde opstal dat zij niet afzonderlijk daarvan voor de waardeverdeling van het gehele object kan worden beschouwd. De ondergrond is daarom als zodanig bij de waardeverdeling niet een zelfstandig in aanmerking te nemen deel van de onroerende zaak. Dit betekent dat de waarde van deze grond moet worden toegedeeld naar de voor de opstal geldende verhouding. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat voor de realisatie van voor bewoning geschikte plekken de ondergrond van essentieel belang is.

Naar het oordeel van de rechtbank moet ook de omliggende grond worden toegedeeld naar de voor de opstal geldende verhouding. De rechtbank acht de oppervlakte van de grond, die niet onder de opstallen is gelegen, niet dusdanig groot dat een gedeelte daarvan niet tot de woondoeleinden zou mogen worden gerekend. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de bewoners van het verzorgingshuis en hun bezoekers ook de tuin en de groenstroken kunnen gebruiken, zodat ook deze delen van de grond moeten worden geacht mede dienstbaar te zijn aan woondoeleinden.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond. Daarom dient het woongedeelte, inclusief de naar rato toegerekende grondwaarde op [bedrag] (67%) te worden bepaald. De heffingsgrondslag is dan [bedrag]. De aanslag dient te worden verminderd tot een bedrag van [bedrag].

De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644,-- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 322,-- en een wegingsfactor 1). Voor een hogere vergoeding acht de rechtbank geen termen aanwezig.

De rechtbank: