HR, 24-03-2017, nr. 16/01252

Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of de overeengekomen jaarlijkse indexering van de huurprijs het voorheen geldende stelsel van vijfjaarlijkse herziening van de huurprijs gehéél verving, of dat die herziening mogelijk bleef, maar dan na een periode van 25 jaar. Voordat ik de diverse onderdelen van het middel bespreek, maak ik twee opmerkingen vooraf, één over de context van bedingen omtrent herziening van de huurprijs en één over de aan te leggen (uitleg)maatstaf.

De schriftelijke toelichting van de advocaten van het Havenbedrijf begint met de opmerking dat in het huurrecht (ten aanzien van bedrijfsruimten) algehele huurprijsherzieningen gebruikelijk en algemeen geaccepteerd zijn. In mijn waarneming is dat juist. De achtergrond van de bedoelde praktijk zal zijn dat huurovereenkomsten duurovereenkomsten zijn. Wordt een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan, dan kan de verhuurder door de overeenkomst op te zeggen er voor zorgen dat over de prijs (en eventueel ook andere voorwaarden) opnieuw zal worden onderhandeld, verondersteld dat de huurder de huur wil voortzetten. Die onderhandelingen zullen doorgaans leiden tot een aanpassing van de prijs aan het actuele prijspeil. Het alternatief voor een overeenkomst voor onbepaalde tijd is uiteraard een overeenkomst voor bepaalde tijd. Tegen het einde van de overeengekomen termijn komen partijen dan in een vergelijkbare positie te verkeren als na opzegging van een overeenkomst voor onbepaalde tijd en zij zullen dus ook in dat geval opnieuw over de prijs onderhandelen. Een in de praktijk veelvuldig voorkomende variant is dat partijen een huurovereenkomst voor een betrekkelijk lange duur afsluiten, maar daarbij dan met een bijzonder beding in een periodieke herziening van de huurprijs voorzien. In al deze gevallen vindt periodiek een herijking van de huurprijs plaats. Ook het (hier niet toepasselijke) wettelijke stelsel van middenstandsbedrijfsruimte gaat in art. 7:303 BW uit van de mogelijkheid van een periodieke herziening van de huurprijs (na perioden van vijf jaar).

Het hof heeft de stellingen van partijen klaarblijkelijk mede gewaardeerd tegen de achtergrond van de zojuist bedoelde context. Zowel in rechtsoverweging 10 (met betrekking tot de verhouding tussen het Havenbedrijf en Esso) als in rechtsoverweging 11 (met betrekking tot die tussen het Havenbedrijf en de oude maatschap) refereert het hof immers aan de onweersproken stelling van het Havenbedrijf dat de prijsstijging van grond veel steiler is dan de CBS-index gezinsconsumptie van werknemersgezinnen en verbindt daaraan de overweging dat een aanpassing op termijn aan de marktomstandigheden dan in de rede ligt.

Dan iets over de door het hof aangelegde maatstaf. Volgens rechtsoverweging 8 van het arrest van het hof komt een overeenkomst tot wijziging van een eerder gesloten overeenkomst tot stand door een aanbod tot wijziging en aanvaarding van dat aanbod. Iets verder in die overweging zegt het hof dat het ‘daarbij’ (welk ‘daarbij’ mijns inziens niet uitsluitend op de direct voorafgaande zin behoort te worden betrokken) aankomt op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars gedragingen hebben mogen afleiden. Het middel bevat geen klacht over deze maatstaven; het zegt integendeel dat deze maatstaven rechtens juist zijn (inleiding van onderdeel 2, tweede alinea).

Uit het vervolg van het arrest van het hof blijkt dat het hof het model van aanbod en aanvaarding met de nodige soepelheid heeft toegepast. Zo heeft het hof aan de inhoud van een verworpen of vervallen aanbod een min of meer centrale plek gegeven bij de uitleg van de daarop volgende onderhandelingen. Zie hierna mijn bespreking van de onderdelen 2 en 3 van het middel. Vooraf vermeld ik dat uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever heeft onderkend dat het model van aanbod en aanvaarding slechts een betrekkelijke waarde heeft. Volgens de Toelichting-Meijers draagt art. 6:217 BW (volgens welke een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan) een inleidend karakter en geeft het slechts de gewone wijze van totstandkoming weer.3.Het gaat dus inderdaad om niet meer dan een model, dat in veel gevallen behulpzaam kan zijn bij de beantwoording van de eigenlijke vraag of partijen hun toestemming aan een overeenkomst hebben gegeven.4.Daarvoor is de wilsvertrouwensleer bepalend (en het model van aanbod en aanvaarding slechts behulpzaam). Het antwoord op de vraag of een overeenkomst is tot stand gekomen (of een overeenkomst tot wijziging van een overeenkomst), is dus afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden.5.Het hof heeft alleszins terecht, behalve naar het model van aanbod en aanvaarding, ook naar de laatstbedoelde maatstaf verwezen.

De betrekkelijkheid van het model van aanbod en aanvaarding komt zeer duidelijk tot uitdrukking in de Principles of European Contract Law (PECL) en de Unidroit Principles of International Commercial Contracts 2010 (PICC). Art. 2.1.1 PICC zegt: ‘A contract may be concluded either by the acceptance of an offer or by conduct of the parties that is sufficient to show agreement.’ En art. 2:101 PECL bepaalt: ‘A contract is concluded if: (a) the parties intend to be legally bound, and (b) they reach a sufficient agreement without any further requirement.’ Beide regelingen gaan in de erop volgende bepalingen uit van het aanbod-aanvaardingmodel. Die bepalingen over aanbod en aanvaarding besluit art. 2:211 PECL als volgt: ‘The rules in this section apply with appropriate adaptations even though the process of conclusion of a contract cannot be analysed into offer and acceptance.’

Uit het voorgaande volgt dat de hierna te bespreken klachten van het middel over de wijze waarop het hof het model van aanbod en aanvaarding heeft toegepast, vooral ook tegen de achtergrond van de wilsvertrouwensleer dienen te worden gewogen.

Na deze opmerkingen vooraf kom ik tot het cassatiemiddel. Dat middel richt zich met vier onderdelen tegen de overwegingen van het hof over achtereenvolgens: de redenen die ten grondslag lagen aan het bieden van alternatieven voor de vijfjaarlijkse huurprijsherziening door het Havenbedrijf (onderdeel 1); de in het onderhavige geval toe te passen maatstaf (onderdeel 2); de inhoud van de gesloten overeenkomst (onderdeel 3); en de wijzigingsovereenkomst van 1994 (onderdeel 4).

Onderdeel 1 komt op tegen overweging 1.3 van het arrest, waar het hof – voor zover hier van belang – het volgende vermeldt als een vaststaand feit:6.

‘(…) Bij gelijkluidende brieven van 8 februari 1985 (…), 13 februari 1985 (…) en 20 juni 1986 (…) heeft het Havenbedrijf in het kader van de vijfjaarlijkse huurprijsherziening nieuwe huurprijzen voor de betreffende terreinen genoemd en daarnaast alternatieven aangeboden voor de vijfjaarlijkse huurprijsherziening, omdat diverse huurders moeite bleken te hebben met het schokeffect daarvan. (…)’

Volgens het onderdeel is onbegrijpelijk de vaststelling door het hof dat de reden voor het aanbieden van alternatieven was gelegen in de moeite die de diverse huurders bleken te hebben met het schokeffect. Het onderdeel wijst op stellingen van Team Terminal c.s. in de feitelijke instanties volgens welke het bedoelde schokeffect voor het Havenbedrijf een reden of een aanleiding was voor het aanbieden van alternatieven, maar zeker niet de enige reden of aanleiding is geweest.

De klacht mist feitelijke grondslag, omdat het hof onder 1.3 van zijn arrest klaarblijkelijk niet vaststelt dat het schokeffect de (enige) reden is geweest voor het aanbieden van de alternatieven, maar enkel dat door het Havenbedrijf in de brieven van 8 februari 1985, 13 februari 1985 en 20 juni 1986 het schokeffect als de reden voor het aanbieden van de alternatieven is genoemd. Vergelijk voor dit laatste de tekst van bedoelde brieven:7.

‘(…) Sommige huurders en erfpachters hebben in het verleden bezwaar gemaakt tegen het ‘schokeffect’ dat gepaard gaat met een vijfjaarlijkse herziening van de huurprijs c.q. canon en daarbij hun voorkeur laten blijken voor een jaarlijkse herziening. Anderen zouden liever de prijsherzieningen over langere tijd willen ‘afkopen’.Naar aanleiding hiervan wil ik u thans in de gelegenheid stellen, indien u dit wenst, in plaats van de vijfjaarlijkse herziening te kiezen uit twee andere mogelijkheden. (…)’

Onderdeel 1 faalt dus.

Onderdeel 2 richt zich tegen rechtsoverweging 9 van het arrest van het hof, welke als volgt luidt:

‘Het hof onderschrijft het standpunt van het Havenbedrijf dat in de brieven van 8 februari 1985, 13 februari 1985 en 20 juni 1986 in het aanbod tot wijziging van het systeem in variant a) een jaarlijkse indexering onlosmakelijk is verbonden aan een algehele herziening na 25 jaar. Onder variant a) is eerst omschreven op welke wijze de huurprijs jaarlijks zal worden herzien, waarna (nog steeds onder de omschrijving van variant a) de zin volgt die betrekking heeft op de algehele herziening na 25 jaar. De vraag is dus of het Havenbedrijf in de verdere onderhandelingen – waarin overigens variant b) geen enkele rol heeft gespeeld – haar aanbod heeft gewijzigd en van die algehele herzieningsmogelijkheid heeft afgezien (althans dat Team Terminal c.s. mocht begrijpen dat het Havenbedrijf daarvan alsnog afzag) of dat Team Terminal c.s. dat gedeelte van het aanbod heeft afgewezen (althans dat het Havenbedrijf moest begrijpen dat zij dat afwezen) en het Havenbedrijf die afwijzing aanvaardde (althans dat Team Terminal c.s. mocht begrijpen dat het Havenbedrijf die afwijzing aanvaardde). (…)’

Onder 2.1 klaagt het onderdeel dat het hof met dit oordeel heeft miskend dat doorslaggevend moet zijn of Team Terminal c.s. het aanbod in de brieven van 1985 en 1986, of een later aanbod dat ten aanzien van de herzieningsmogelijkheid na 25 jaar gelijkluidend was, hebben aanvaard, of dat het Havenbedrijf mocht aannemen dat Team Terminal c.s. een dergelijk aanbod hebben aanvaard. De vraag naar de aanvaarding van dat aanbod had centraal moeten staan, aldus het middel. Onder 2.2 zegt het onderdeel dat in ieder geval rechtens onjuist is het oordeel van het hof dat relevant zou (kunnen) zijn of het Havenbedrijf de afwijzing van het aanbod door Team Terminal c.s. heeft aanvaard. Hiermee zou het hof hebben miskend dat een schriftelijk aanbod vervalt wanneer het niet binnen een redelijke tijd wordt aanvaard of wordt verworpen (art. 6:221 BW) en dat aanvaarding van de verwerping van het aanbod niet als vereiste kan worden gesteld.

Het onderdeel treft geen doel. Het hof heeft de tussen partijen gevoerde onderhandelingen terecht als een doorgaand proces beoordeeld en besproken. Daarbij mocht het de inhoud van de brieven van 1985 en 1986 betrekken, ook zonder een specifieke wilsverklaring van de zijde van Team Terminal c.s. te benoemen waarbij juist het in die brieven vervatte aanbod is aanvaard (dan wel een later gelijkluidend aanbod). Het gaat er immers om of in het gehéél van de tussen partijen gewisselde verklaringen en gedragingen hun toestemming met (behalve de jaarlijkse indexering, ook met) de herzieningsmogelijkheid na 25 jaar besloten ligt. Daarom ook mag de overweging van het hof volgens welke het Havenbedrijf niet een afwijzing door Team Terminal c.s. van die herzieningsmogelijkheid heeft aanvaard, anders dan het middel doet, niet worden betrokken op de status van een individueel aanbod (nog geldig of vervallen) en is die overweging dus geen miskenning van de bepaling van art. 6:221 BW.

In plaats daarvan is de kennelijke strekking van rechtsoverweging 9 van het arrest van het hof, dat het Havenbedrijf met de brieven van 1985 en 1986 duidelijk heeft gemaakt dat het stelsel van jaarlijkse indexering voor haar alleen in combinatie met een herzieningsmogelijkheid na 25 jaar bespreekbaar was en dat dit – anders dan het geval zou zijn geweest wanneer Team Terminal c.s. juist die herzieningsmogelijkheid zouden hebben afgewezen en het Havenbedrijf daarin vervolgens zou hebben toegestemd – medebepalend is voor de waardering van het vervolg van de onderhandelingen tussen partijen.

Ook onderdeel 2 faalt dus.

Onderdeel 3, dat maar liefst negen subonderdelen bevat, richt zich tegen de rechtsoverwegingen 10 en 11 van het arrest van het hof. In die overwegingen waardeert het hof het vervolg van de tussen partijen eind jaren ’80 gevoerde onderhandelingen. Daarbij heeft rechtsoverweging 10 betrekking op de huurovereenkomsten tussen het Havenbedrijf en Esso en rechtsoverweging 11 op de huurovereenkomsten tussen het Havenbedrijf en de oude maatschap:

‘10. De onderhandelingen met Esso verliepen niet bepaald snel en de daarvan overgelegde correspondentie is summier.

De eerste (overgelegde) brief na het aanbod (van 13 februari 1985 en 20 juni 1986) is die van 16 juni 1987 van het Havenbedrijf aan Esso. In die brief bericht het Havenbedrijf dat de herzieningsdata voor de huur inmiddels ver overschreden zijn, dat het de zaken zo snel mogelijk wilde afronden en dat het Havenbedrijf bereid is de huurprijs op vijfjaarsbasis te stellen op f. 2,87 per m2 voor de 5e Petroleumhaven en f. 2,81 per m2 voor de 3e Petroleumhaven (een verlaging ten opzichte van de eerder in de brieven van 13 februari 1985 en 20 juni 1986 genoemde vijfjaarstarieven). Esso stelt met recht dat uit deze brief van het Havenbedrijf is af te leiden dat Esso in de tussengelegen tijd de voorstellen uit 1985 en 1986 niet had aanvaard. Na de brief van 16 juni 1987 heeft op 22 juni 1987 telefonisch overleg plaatsgevonden. Over de inhoud van dat gesprek is niets gesteld. Vervolgens heeft het Havenbedrijf bij brief van 30 juni 1987 een nadere specificatie van de prijzen bij een jaarlijkse aanpassing op basis van CBS-indexcijfers gegeven (…). Dat het Havenbedrijf hiermee een geheel nieuw voorstel deed, zoals Esso stelt, valt naar het oordeel van het hof niet zonder meer in die brief te lezen. Het Havenbedrijf verwijst in zijn brief van 30 juni 1987 voor de te hanteren prijsvaststelling naar het voorstel onder a) uit de brieven van 13 februari 1985 en 20 juni 1986 en noemt lagere aanvangsprijzen dan in die eerdere brieven. Dat het Havenbedrijf met deze brief van 30 juni 1987 slechts een gedeelte van haar eerdere aanbod handhaaft, te weten alléén de jaarlijkse indexering zonder de algehele huurprijsherziening na 25 jaar, en dus een derde alternatief (c) voor de vijfjaarlijkse herziening aanbiedt, staat er niet en Esso heeft ook niet gesteld op basis waarvan zij er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat dat wel zo bedoeld was. Dat het Havenbedrijf in het telefonisch overleg van 22 juni 1987 dat derde alternatief voor de vijfjaarlijkse herziening heeft aangeboden, is evenmin gesteld en ook niet aannemelijk. Het Havenbedrijf heeft (…) onweersproken gesteld dat de prijsstijging van grond veel steiler is dan de CBS-index gezinsconsumptie van werknemersgezinnen. Een aanpassing op termijn aan de marktomstandigheden ligt dan in de rede. Dat er medio jaren ’80 een overschot aan haventerreinen was, maakt dat niet anders. Voorts heeft het Havenbedrijf in de brief van 30 juni 1987 gerefereerd aan het (tussen partijen besproken) nadeel dat kleefde aan het hanteren van de prijsindexcijfers vanwege het tijdstip waarop het CBS deze bekend maakte en doet het een voorstel om dat nadelige effect te elimineren door het indexcijfer te hanteren dat gold in de 7e kalendermaand van het aan de aanpassingsdatum van het contract voorafgaande kalenderjaar. Het was helderder geweest indien in de brief van 30 juni 1987 het totale aanbod (variant a) was herhaald en ook de herzieningsmogelijkheid na 25 jaar was gememoreerd, maar het uitblijven daarvan brengt niet mee dat Esso er redelijkerwijs zonder meer op mocht vertrouwen dat dat deel van het aangeboden alternatief voor het vijfjaarlijkse herzieningssysteem was vervallen. Het Havenbedrijf heeft ook onbestreden gesteld (…) dat Esso nooit heeft aangegeven dat zij bezwaren had tegen de algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar. Esso stelt wel dat zij die bezwaren had, maar dat zij die bezwaren en zo ja, op welke wijze zij die aan het Havenbedrijf duidelijk heeft gemaakt, heeft zij niet gesteld. Het Havenbedrijf mocht er dus op vertrouwen dat Esso begreep dat het kiezen voor de ‘jaarlijkse aanpassing’ uit de brief van 30 juni 1987 (met een lagere beginprijs dan bij het vijfjaarssysteem) in plaats van de vijfjaarlijkse aanpassing mede inhield dat na 25 jaar een algehele herziening kon plaatsvinden.

Bij brief van 29 december 1987 heeft Esso (naar aanleiding van de brief van 30 juni 1987 en het daaraanvolgende rappel van het Havenbedrijf van 14 september) laten weten dat zij koos voor het systeem van jaarlijkse aanpassing der huurprijzen, geïndexeerd zoals aangegeven in de brief van 30 juni 1987 en geen probleem had met hantering van het prijsindexcijfer van de 7e kalendermaand voorafgaand aan de huurprijsaanpassingsdatum. In deze brief van Esso valt niet te lezen dat Esso het gedeelte van het aanbod ter zake van de algehele huurprijsherziening na 25 jaar (alsnog) afwees. Ook anderszins is niet gesteld of gebleken dat en zo ja, hoe Esso tegenover het Havenbedrijf bezwaar heeft gemaakt tegen die huurprijsherzieningsmogelijkheid. Het ziet er veeleer naar uit dat de discussie tussen partijen zich had toegespitst op de hoogte van de nieuwe huurprijs (zowel indien de vijfjaarstermijn werd gehandhaafd als bij invoering van het systeem met de jaarlijkse indexering).Eind december 1987 maakte de algehele huurprijsherzieningsmogelijkheid na 25 jaar dus deel uit van de gewijzigde overeenkomsten met Esso.

11. De onderhandelingen tussen het Havenbedrijf en de oude maatschap zijn iets anders verlopen, maar evenmin snel en ook de daarvan overgelegde correspondentie is summier.

Na de brieven van 8 februari 1985 aan de oude maatschap waarin het Havenbedrijf de mogelijkheid gaf om in plaats van de vijfjaarlijkse herziening te kiezen uit twee mogelijkheden, waarbij in de hier aan de orde zijnde variant a) de algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar onlosmakelijk was verbonden aan de voorgestelde jaarlijkse indexering (zie rechtsoverweging 9) heeft het Havenbedrijf in zijn brief van 23 juni 1987 de huurprijs op vijfjaarsbasis bijgesteld naar f. 2,87 per m2 met ingang van de betreffende herzieningsdata, omdat de herzieningsdata inmiddels ver waren overschreden en er behoefte was de zaken zo snel mogelijk af te ronden. Terecht is gesteld dat uit deze brief is af te leiden dat de oude maatschap de voorstellen uit 1985 niet had aanvaard.

Na de brief van 23 juni 1987 heeft het Havenbedrijf aan de oude maatschap nog een (niet overgelegde) brief gezonden van 5 oktober 1987, zo blijkt uit de brief van 21 april 1989, waarin een onderzoek werd genoemd. Dat het Havenbedrijf in die brief van 5 oktober 1987 of op enige andere wijze ook een derde alternatief voor het vijfjaarlijkse herzieningssysteem heeft aangeboden, te weten alleen een jaarlijkse indexering zonder mogelijkheid van algehele huurprijsherziening op lange termijn, is niet gesteld en ook niet aannemelijk. Het Havenbedrijf heeft (…) onweersproken gesteld dat de prijsstijging van grond veel steiler is dan de voorgestelde CBS-index gezinsconsumptie van werknemersgezinnen, zodat een aanpassing op termijn aan de marktomstandigheden in de rede ligt. Dat er medio jaren ’80 een overschot aan haventerreinen was, maakt dat niet anders.

Blijkens de brief van 21 april 1989 betrof het in de brief van 5 oktober 1987 genoemde onderzoek een onderzoek van het N.E.I. naar de huurprijzen van natte terreinen in een aantal belangrijke zeehavens. Uit dat onderzoek ontstond het beeld dat de voor Rotterdam op dat moment gehanteerde uitgifteprijzen, die hoger lagen dan de voorgestelde herzieningsprijzen, in vergelijking met andere zeehavens niet ongunstig waren. Het Havenbedrijf stelde in het verlengde van de brief van 23 juni 1987 voor om de huurprijsverhoging op basis van jaarlijkse indexering te matigen tot f 2,66 per m2 per jaar. Die prijs verschilde volgens het Havenbedrijf niet wezenlijk van die van “de eerder ter sprake gekomen aangrenzende huurder.” Dat het Havenbedrijf met deze brief slechts een gedeelte van haar aanbod gestand deed, te weten alleen de jaarlijkse indexering, afzag van de algehele huurprijsherziening na 25 jaar, en dus een derde alternatief voor de vijfjaarlijkse herzieningsmogelijkheid bood, valt in de brief niet te lezen. De oude maatschap stelt ook niet op basis waarvan zij mocht vertrouwen dat het hier een geheel nieuw aanbod betrof.

Bij brief van 5 september 1989 liet de oude maatschap weten dat zij de voorstellen van het Havenbedrijf aanvaardde. In die brief valt niet te lezen dat het gedeelte van het aanbod ter zake van de algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar, anders dan de voorgestelde prijs en de indexering, niet werd aanvaard. De oude maatschap stelt dat zij bezwaren had tegen de algehele herziening na 25 jaar, maar gesteld noch gebleken is dat en zo ja, op welke wijze de oude maatschap tegenover het Havenbedrijf bezwaar heeft gemaakt tegen die huurprijsherzieningsmogelijkheid of waaruit het Havenbedrijf dit had moeten afleiden. Het Havenbedrijf mocht er dus op vertrouwen dat de oude maatschap begreep dat het kiezen voor de ‘jaarlijkse indexering’ uit de brief van 21 april 1989 (met een lagere beginprijs dan bij het vijfjaarssysteem) in plaats van de vijfjaarlijkse aanpassing ook inhield dat na 25 jaar een algehele herziening kon plaatsvinden. Het ziet er ook hier naar uit dat de discussie tussen partijen zich had toegespitst op de hoogte van de nieuwe huurprijs (zowel indien de vijfjaarstermijn werd gehandhaafd als bij invoering van het systeem met de jaarlijkse indexering). Ook hier geldt dat het helderder was geweest indien het Havenbedrijf het totale aanbod en dus ook de herzieningsmogelijkheid na 25 jaar in de latere brieven herhaald had, maar het uitblijven daarvan brengt niet mee dat de oude maatschap erop mocht vertrouwen dat dat deel van het aangeboden alternatief a) was vervallen.

In september 1989 maakte de algehele huurprijsherzieningsmogelijkheid na 25 jaar dus deel uit van de gewijzigde overeenkomsten met de oude maatschap.’

Subonderdeel 3.1 bouwt voort op onderdeel 2 en deelt in het lot van dat onderdeel.

Subonderdeel 3.2 brengt naar voren dat het hof heeft miskend dat een (schriftelijk) aanbod vervalt wanneer het niet (binnen redelijke tijd) wordt aanvaard of doordat het wordt verworpen. Subonderdeel 3.3 zegt hetzelfde, maar nu in de gedaante van een motiveringsklacht. Volgens het middel mocht het hof het in de brieven van februari 1985 en juni 1986 gedane aanbod niet tot uitgangspunt nemen, omdat het was verworpen, althans vervallen.

Beide subonderdelen gaan ten onrechte uit van de opvatting dat de omstandigheid dat een initieel aanbod is komen te vervallen steeds zou betekenen dat (de inhoud van) dit aanbod geen rol meer zou kunnen spelen (of in de bewoordingen van de cassatiedagvaarding: ‘niet tot uitgangspunt zou kunnen worden genomen’) bij de waardering van verdere onderhandelingen. Het is immers zeer wel mogelijk dat de inhoud van een dergelijk initieel aanbod, hoewel als zodanig vervallen, medebepalend is voor de verwachtingen die partijen aan opvolgende onderhandelingen in redelijkheid kunnen ontlenen. Het is juist dit laatste wat het hof klaarblijkelijk bedoelt. De klachten van de subonderdelen falen dus in de eerste plaats omdat ze op een onjuiste rechtsopvatting berusten en in de tweede plaats omdat ze feitelijke grondslag missen.

Met subonderdeel 3.4 klagen Team Terminal c.s. dat onbegrijpelijk is het oordeel van het hof in rechtsoverweging 10 dat Esso niet heeft gesteld op basis waarvan zij er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat het Havenbedrijf met haar brief van 30 juni 1987 slechts een gedeelte van haar aanbod in de brieven van februari 1985 en juni 1986 bedoelde te handhaven, te weten alleen de jaarlijkse indexering zonder de algehele huurprijsherziening na 25 jaar. Het middel wijst op het beroep dat Esso heeft gedaan op de omstandigheid dat de algehele herziening in (de tekst van) de brief van 30 juni 1987 niet voorkwam, ook niet ‘tussen de regels door’, en dat slechts ten aanzien van de indexcijfers naar eerdere brieven werd terugverwezen (conclusie van antwoord onder 2.10 en memorie van antwoord onder 2.14-2.15 en 4.15-4.16).

Dit beroep van Esso wordt door het hof echter wel degelijk besproken, waarbij het hof het standpunt van Esso impliciet verwerpt. Het hof heeft immers, in cassatie als zodanig onbestreden, in rechtsoverweging 10 overwogen dat in de brief van 30 juni 1987 een nadere specificatie van de prijzen bij een jaarlijkse aanpassing op basis van CBS-indexcijfers is gegeven, maar dat hieruit niet zonder meer blijkt dat het Havenbedrijf aan Esso een nieuw voorstel deed en dat het Havenbedrijf in de brief van 30 juni 1987 voor de te hanteren prijsvaststelling verwijst naar het voorstel onder a) uit de brieven van februari 1985 en juni 1986. In het verlengde daarvan overweegt het hof dat in de brief van 30 juni 1987 niet staat dat het Havenbedrijf alleen een gedeelte van haar eerdere aanbod handhaaft en dus een derde alternatief (c) aanbiedt. Wanneer het hof vervolgens overweegt dat Esso – dus: voor het overige – niet heeft gesteld op basis waarvan zij er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat de brief van 30 juni 1987 aldus bedoeld was dat een derde alternatief werd aangeboden, is dat niet onbegrijpelijk.

In het slot van de eerste alinea van het subonderdeel verwijzen Team Terminal c.s. nog naar stellingen van Esso over ‘de context waarin, en achtergronden waartegen, onder andere die brief van 30 juni 1987 moest, althans door Esso mocht, worden gelezen’. Aldus voldoet het middel niet aan de eisen die op grond van art. 407 lid 2 Rv aan een cassatieklacht mogen worden gesteld. Aan hetzelfde gebrek lijdt de tweede alinea van het subonderdeel (die gericht is tegen rechtsoverweging 11), volgens welke Team Terminal heeft gesteld ‘op basis waarvan’ zij mocht vertrouwen dat het Havenbedrijf met zijn brief van 21 april 1989 een geheel nieuw aanbod deed en dus een derde alternatief voor de vijfjaarlijkse herzieningsmogelijkheid bood. Team Terminal c.s. duiden die stellingen immers niet inhoudelijk aan, laat staan dat zij toelichten waarom ’s hofs oordeel in het licht van die stellingen onbegrijpelijk is.

De klachten van subonderdeel 3.5 richten zich vanuit diverse invalshoeken tegen de rechtsoverwegingen 10 en 11 van het hof.

Daartoe wordt allereerst betoogd dat het oordeel van het hof onvoldoende is gemotiveerd doordat het heeft nagelaten in te gaan op de door Team Terminal c.s. gestelde achtergronden, context en aanleiding van de onderhandelingen zoals die tussen partijen zijn gevoerd. Het gaat er daarbij om dat het schokeffect niet de enige reden voor het Havenbedrijf was om de alternatieven aan te bieden, maar dat het Havenbedrijf ook een verzwakte onderhandelingspositie had en men af wilde van de telkens terugkerende onderhandelingen over de huurprijsherziening en dat men voorspelbaarheid van de huurprijzen wenste. Deze posita dienden ter ondersteuning van de stelling van Team Terminal c.s. dat zij de brieven van 1985 en 1986 mocht begrijpen als een – eerste – opening voor de onderhandelingen over een andere wijze van aanpassing van de huurprijs en dat het Havenbedrijf bereid was om concessies te doen.8.

De klacht treft geen doel. Het hof heeft onderkend dat de onderhandelingen tussen partijen ertoe hebben geleid dat een lagere aanvangsprijs werd gehanteerd dan waarvan de brieven van het Havenbedrijf van 1985 en 1986 uitgingen. Het hof heeft dus onder ogen gezien dat het Havenbedrijf niet in alle opzichten aan haar oorspronkelijke aanbod heeft vastgehouden en bereid was om concessies te doen. Het hof heeft daaraan echter niet de verdergaande gevolgtrekking verbonden dat het Havenbedrijf ook had afgezien van de huurprijsherziening na 25 jaar, althans dat Team Terminal c.s. dit zo mochten begrijpen. Een nadere motivering behoefde dat mijns inziens niet. Ook op dit punt moeten de rechtsoverwegingen 10 en 11 worden begrepen in samenhang met rechtsoverweging 9, terwijl het hof bovendien in de rechtsoverwegingen 10 en 11 heeft overwogen waarom een aanpassing op termijn aan de marktomstandigheden in de rede lag (vergelijk hiervoor onder 2.2 en 2.3).

Vervolgens klaagt het middel over de overweging van het hof dat de omstandigheid dat er medio jaren ’80 een overschot aan haventerreinen was niet tot een ander oordeel leidt. Volgens het middel is ’s hofs oordeel onbegrijpelijk omdat de bedoelde omstandigheid door Team Terminal c.s. in ánder verband zou zijn aangevoerd, namelijk teneinde te betogen dat de onderhandelingspositie van het Havenbedrijf medio jaren ’80 verzwakt was en niet om te betogen dat een aanpassing van de huurprijzen op termijn aan de marktomstandigheden niet in de rede zou liggen. In zoverre is het middel onvoldoende doordacht. Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat het hof de bedoelde omstandigheid inderdaad op de verkeerde stelling heeft betrokken, bestaat bij de klacht geen belang, omdat het hof aan de omstandigheid nu juist géén gevolgen heeft verbonden (ze doet volgens het hof immers aan het eerder geformuleerde oordeel niet af). Dat de bedoelde omstandigheid, indien zij op de juiste stelling wordt betrokken, met ’s hofs oordeel onverenigbaar is, betoogt het middel niet.

Het subonderdeel veronderstelt in de volgende alinea (de derde alinea van blad 8 van de cassatiedagvaarding) dat het hof de eerder omschreven stellingen van Team Terminal c.s. niet relevant heeft geacht en zegt voor dat geval dat het hof daarmee de wilsvertrouwensleer heeft miskend. Uit niets blijkt echter de juistheid van de bedoelde veronderstelling, zodat het middel in zoverre feitelijke grondslag mist.

Als laatste klaagt het subonderdeel erover dat het hof ten onrechte geen aandacht heeft besteed aan de omstandigheid dat de wijze waarop en de procedure waarlangs de algehele prijsherziening zou moeten plaatsvinden, alsmede de daarbij te hanteren maatstaf, in het aanbod van het Havenbedrijf niet waren uitgewerkt. Ook deze motiveringsklacht faalt. Het ligt immers alleszins voor de hand dat voor de herzieningsmogelijkheid na 25 jaar dezelfde procedure en maatstaf zou gaan gelden, als voor de vijfjaarlijkse herzieningsmogelijkheid zoals die ten tijde van de onderhandelingen tussen partijen bestond. Het hof is daar klaarblijkelijk van uitgegaan en dat behoefde geen afzonderlijke motivering.

Met subonderdeel 3.6 klagen Team Terminal c.s. dat het hof in rechtsoverwegingen 10 en 11 geen aandacht besteedt aan omstandigheden van ná het sluiten van de overeenkomst waarop Team Terminal c.s. zich hebben beroepen. Het gaat dan met name om de volgende omstandigheden: (a) het Havenbedrijf heeft niet gereageerd op de brieven van 29 december 1987 en 5 september 1989 en (b) de huurprijs werd jaarlijks geïndexeerd terwijl alleen dáárvan in de correspondentie melding werd gemaakt.

Inderdaad hebben Team Terminal c.s. zich op deze omstandigheden beroepen9.en inderdaad heeft het hof daarop niet met zoveel woorden gerespondeerd. Het hof was daartoe echter ook niet gehouden. Voor wat betreft de eerste stelling geldt dat het hof heeft vastgesteld dat het Havenbedrijf er op mocht vertrouwen dat voor Team Terminal c.s. duidelijk was dat de keuze voor ‘jaarlijkse aanpassing’ mede een keuze voor de herzieningsmogelijkheid na 25 jaar inhield. Daarin ligt besloten dat het Havenbedrijf niet op de brieven van 29 december 1987 en 5 september 1989 behoefde te reageren. Dat tussen partijen vervolgens alleen jaarlijks over de indexering is gecorrespondeerd en het Havenbedrijf eerst tegen het einde van de termijn van 25 jaar de herzieningsmogelijkheid ter sprake heeft gebracht, is niets bijzonders. Dat is immers zeer wel verenigbaar met de door het hof gegeven uitleg. Van essentiële stellingen, waarop het hof uitdrukkelijk diende te responderen, is dus geen sprake.

Team Terminal c.s. voeren nog aan dat voor zover het hof van oordeel is geweest dat posterieure omstandigheden geen rol kunnen spelen bij de vraag welke inhoud de tussen partijen bereikte overeenstemming had, dit van een onjuiste rechtsopvatting getuigt. Deze klacht mist feitelijke grondslag, nu uit niets blijkt dat het hof van de bedoelde opvatting is uitgegaan.

Subonderdeel 3.7 voorziet de hiervoor besproken klachten van een ander jasje, namelijk die van een miskenning van de Haviltexnorm, maar vergeefs. Dat alle omstandigheden van het geval van belang zijn, wil niet zeggen dat het hof ook alle door Team Terminal c.s. aangevoerde omstandigheden met zoveel woorden diende te bespreken. Ik verwijs verder naar het voorgaande.

Volgens subonderdeel 3.8 heeft het hof miskend dat het op de weg van een professionele verhuurder ligt om na verschillende aanbiedingen tot indexering en/of herziening van de huurprijs en na aanvaarding van een van die aanbiedingen te onderzoeken of die aanvaarding overeenstemt met het laatste aanbod en aan de huurder te bevestigen met welk aanbod de huurder concreet en precies akkoord is gegaan. Volgens het middel leidt het verzuimen van deze gehoudenheid ertoe dat een verhuurder zich niet op zijn vertrouwen kan beroepen.

Zo uitgewerkt vind ik deze stellingname niet terug op de door het middel aangehaalde plaatsen in de gedingstukken. Wat daar ook van zij, een rechtsregel als door het middel bedoeld, bestaat niet. Onder 3.33 e.v. van de schriftelijke toelichting van de advocaten van Team Terminal c.s. wordt de klacht in verband gebracht met uitleg contra proferentem. Daargelaten of niet aldus een andere klacht wordt geponeerd dan het middel inhield, geldt dat uitleg contra proferentem in de verhouding tussen partijen niet meer is dan een gezichtspunt (zoals de schriftelijke toelichting t.a.p. ook onderkent). Het hof heeft min of meer uitvoerig gemotiveerd waarom het de tussen partijen gevoerde onderhandelingen waardeert zoals het dat heeft gedaan. Ook in het licht van het gezichtspunt contra proferentem schiet die motivering mijns inziens niet te kort. In dit verband verdient nog opmerking dat het middel (en evenmin de schriftelijke toelichting) geen plaatsen aanduidt alwaar op bedoeld gezichtspunt door Team Terminal c.s. in de feitelijke instanties een beroep was gedaan.

Subonderdeel 3.9 poneert dat in appel niet bestreden zou zijn het oordeel van de kantonrechter in rechtsoverweging 2.4 van het eindvonnis van 6 juni 2014, volgens welke het op de weg van het Havenbedrijf lag om te bevestigen met welk voorstel concreet en precies akkoord werd gegaan. Volgens het middel is het hof buiten de grenzen van de rechtsstrijd getreden, althans is ’s hofs oordeel in het licht van het vaststaande oordeel van de kantonrechter onbegrijpelijk.

Ook deze laatste klacht van onderdeel 3 van het middel treft geen doel. De grieven hielden onder meer in dat een bewijsopdracht niet nodig was, omdat uit de correspondentie bleek dat voorstel (a), kort gezegd, ondeelbaar was en dat Team Terminal c.s. dit hebben geaccepteerd (grief 2). Daarin lag, naar ’s hofs kennelijke en niet onbegrijpelijke oordeel, mede een grief tegen de op het tussenvonnis voortbouwende rechtsoverweging 2.4 van het eindvonnis besloten.

Uit het voorgaande volgt dat onderdeel 3 van het middel faalt.

Met onderdeel 4 wordt opgekomen tegen de rechtsoverwegingen 15 tot en met 18 van het arrest van het hof, waarin het hof ingaat op het verweer van Team Terminal c.s. dat uit de wijzigingsovereenkomst van 1994 blijkt dat partijen eind jaren ’80 niet een algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar zijn overeengekomen. Het hof heeft ten aanzien van dit verweer als volgt overwogen:

‘14. Volgens Team Terminal c.s. volgt uit de wijzigingsovereenkomst, met name uit het feit dat onder h is opgenomen “dat deze huurprijzen in het vervolg (uitsluitend) zouden worden aangepast door jaarlijkse indexatie”, dat partijen uitsluitend een jaarlijkse indexering zijn overeengekomen en niet ook nog een algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar. Nergens in de wijzigingsovereenkomst, zo stellen Team Terminal c.s., wordt van die algehele herzieningsmogelijkheid gewag gemaakt. Verwijzing naar de brieven van 8 en 13 februari 1985 vindt alleen plaats in het verband van de systematiek van de indexering. Verder staat er duidelijk: de overeenkomst zoals belichaamd in de brieven van 21 april 1989 en 5 september 1989. In die brieven wordt alleen over de indexering gesproken. Het is toch vreemd dat in die hele uitgebreide clausule onder H de algehele herziening niet wordt genoemd. Voorts wordt in de bepaling onder G alleen voorzien in een verlenging per 31 december 2009 met een recht op verlenging van tweemaal vijftien jaar. Daarmee zouden de overeenkomsten eerder eindigen dan aanvankelijk voorzien. Uit de overeenkomst volgt niets anders dan dat de overeenkomsten in geval van verlenging onder de vigerende voorwaarden zouden worden voortgezet, aldus nog steeds Team Terminal c.s.

15. Het Havenbedrijf heeft daartegen onder meer ingebracht dat het woord “uitsluitend” niet betekent dat alleen een jaarlijkse indexering is overeengekomen zonder algehele herzieningsmogelijkheid, maar dat het betekent dat de vijfjaarlijkse herzieningstermijn niet meer gold. Het hof overweegt daaromtrent als volgt. De wijzigingsovereenkomst had tot doel meerdere contracten gelijk te laten lopen. Alle contracten kenden aanvankelijk een vijfjaarlijkse herzieningstermijn (met algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar). Alle contracten waren gewijzigd in het systeem van een jaarlijkse indexering (met algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar). Met het woord 'uitsluitend' kan dus evengoed gedoeld zijn op het feit dat, zoals voor alle contracten was overeengekomen, voor deze overeenkomst (ook nog) uitsluitend een jaarlijkse indexering (met algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar) gold en geen vijfjaarlijkse termijn meer.

16. Voorts lag het in de rede dat in het kader van de harmonisatie van de huurprijzen uit de verschillende contracten verwezen werd naar de systematiek van de indexering en daarmee naar zowel de brieven van 21 april 1989 en 5 september 1989 als naar de brieven van 8 en 13 februari 1985 waarin die systematiek (met in laatstgenoemde brieven ook een algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar) uiteengezet is en waarvan later niet is afgeweken. Alleen de hoogte van de nieuwe huurprijs en het peilmoment (de 7e kalendermaand) is later na de onderhandelingen door het Havenbedrijf bijgesteld.

17. Dat een herhaling van de algehele herzieningsmogelijkheid niet is opgenomen onder G en H van de wijzigingsovereenkomst betekent niet dat die mogelijkheid niet in een eerder stadium is overeengekomen. Het gaat er in G en H alleen om dat de wijziging de verschillende overeenkomsten (ook) qua duur gelijk laat lopen. De overige (talrijke) voorwaarden van de overeenkomsten zijn evenmin opgenomen en die hebben alle, voor zover zij niet met name in de wijzigingsovereenkomst zijn genoemd, hun gelding behouden.

18. Aan het feit dat in de wijzigingsovereenkomst van 1994 de algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar nergens met name is genoemd, komt dus naar het oordeel van het hof niet de betekenis toe die Team Terminal c.s. voorstaan.’

Subonderdeel 4.1 bouwt voort op onderdeel 3 en deelt het lot van dat onderdeel.

Met subonderdeel 4.2 verwijten Team Terminal c.s. het hof dat het zich aan een cirkelredenering heeft schuldig gemaakt. Het middel wijst erop dat Team Terminal c.s. een beroep op de wijzigingsovereenkomst hebben gedaan ter ondersteuning van hun standpunt dat zij een algehele herziening na 25 jaar niet zijn overeengekomen. Gelet daarop, aldus het middel, mocht het hof bij de bespreking van de wijzigingsovereenkomst niet tot uitgangspunt nemen dat de contracten waren gewijzigd in een systeem mét een mogelijkheid van herziening na 25 jaar. Verder klaagt het middel erover dat ’s hofs uitleg van het woord ‘uitsluitend’ nietszeggend is en dat het hof nader had moeten motiveren waarom het niet voor de door Team Terminal c.s. bepleite uitleg koos.

Mijns inziens berust het subonderdeel op een onjuiste lezing van de overwegingen van het hof. Het is waar dat het hof reeds in rechtsoverweging 15 zegt dat alle contracten waren gewijzigd in het systeem van een jaarlijkse indexering, met algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar. Dat het hof daarmee echter geen petitio principii bedoelt, blijkt uit de rechtsoverwegingen 16 en 17 (die anders overbodig zouden zijn en waarop de aangevallen zinsnede uit rechtsoverweging 15 vooruitgrijpt). Het hof heeft klaarblijkelijk de betekenis van de wijzigingsovereenkomst voor het tussen partijen bestaande geschil gewaardeerd tegen de achtergrond van zowel de tekst en strekking van die overeenkomst als de tot en met 1989 tussen partijen gevoerde onderhandelingen en heeft op grond daarvan het gebruik van het woordje ‘uitsluitend’ in die overeenkomst een onvoldoende aanwijzing geoordeeld voor een andere uitleg dan het had aanvaard. In die context heeft het hof overwogen dat de betekenis van ‘uitsluitend’ evengoed anders kan zijn dan door Team Terminal c.s. was betoogd. Aldus begrepen dunkt mij ’s hofs oordeel noch onbegrijpelijk noch onvoldoende gemotiveerd.

Tot slot klagen Team Terminal c.s. met subonderdeel 4.3 erover dat het hof geen aandacht heeft besteed aan het uitvoerige betoog van Team Terminal c.s. over de totstandkoming (voorgeschiedenis) van de wijzigingsovereenkomst, waaronder de verschillende tussen partijen gewisselde concepten van die overeenkomsten.

Mijns inziens treft ook deze klacht geen doel. Uit de door Team Terminal c.s. bedoelde voorgeschiedenis blijkt niet meer dan dat in de opeenvolgende conceptversies van de wijzigingsovereenkomst op verschillende manieren naar de vaststelling van de huurprijs is verwezen en dat daarbij de algehele herzieningsmogelijkheid na 25 jaar steeds niet is genoemd. Wat betreft dit laatste (het springende punt) weken de conceptversies dus niet af van de door het hof wel besproken eindversie. Gelet daarop was een aanvullende motivering, die hierop met zoveel woorden zou ingaan, niet noodzakelijk.

Ook onderdeel 4 faalt dus.

Gelet op het voorgaande faalt het middel in al zijn onderdelen. Ik geef uw Raad in overweging om de zaak met toepassing van art. 81 Wet RO af te doen.

Deze conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bijde Hoge Raad der Nederlanden

Advocaat-Generaal