Hof Arnhem-Leeuwarden, 19-02-2019, nr. 17/00315

Belanghebbende heeft voor het kalenderjaar 2014 een bedrag van € 119.240 aan verhuurderheffing op aangifte voldaan.

Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar is door de Inspecteur bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de Inspecteur vernietigd en de verhuurderheffing verminderd tot € 118.228.

De Inspecteur heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is een dochterorganisatie van Stichting [A] . Deze stichting is een organisatie voor welzijn, wonen en zorg in Twente. Belanghebbende verhuurt, beheert, onderhoudt en renoveert gebouwen van [B] .

Belanghebbende is eigenaresse van 328 huurwoningen in de zin van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (hierna: Wmw 2014 II). Deze woningen worden door belanghebbende verhuurd aan de doelgroep ‘chronisch zieken en gehandicapten’, zoals bedoeld in artikel 10 Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. Inkomensafhankelijke huurverhogingen door belanghebbende zijn - gelet op die regeling - niet toegestaan.

Voor het kalenderjaar 2014 heeft belanghebbende het volgende bedrag op aangifte voldaan:

Op 1 januari 2014 werden alle 328 woningen door belanghebbende verhuurd.

Na vergeefs bezwaar te hebben aangetekend tegen de onderhavige voldoening op aangifte, heeft belanghebbende beroep ingesteld. De Rechtbank heeft geoordeeld (i) dat de verhuurderheffing op regelniveau niet in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europese Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens (hierna: artikel 1 EP), (ii) dat ten aanzien van belanghebbende geen sprake is van een individuele en buitensporige last, (iii) dat ten opzichte van verhuurders van huurwoningen in de niet-gereguleerde sector geen sprake is van schending van het verdragsrechtelijke gelijkheidsbeginsel zoals bedoeld in de artikelen 26 van het Internationaal Verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten en 14 van het EVRM en (iv) dat de heffingsgrondslag moet worden verminderd met twee op 1 januari 2014 te koop staande woningen. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de verschuldigde verhuurderheffing nader vastgesteld op € 118.228.

In hoger beroep is – na het debat ter zitting – enkel tussen partijen nog in geschil of (i) belanghebbende onder de personele reikwijdte van de Wmw 2014 II valt en – wanneer deze vraag bevestigend moet worden beantwoord – (ii) of de verhuurderheffing voor belanghebbende op individueel niveau een individuele en buitensporige last in de zin van artikel 1 EP vormt.

Gelet op het arrest HR 17 augustus 2018, nr. 17/04317, ECLI:NL:HR:2018:1313 hebben partijen ter zitting terecht eenparig verklaard dat de Rechtbank ten onrechte twee woningen buiten de grondslag van de onderhavige verhuurderheffing heeft gelaten, nu die woningen op de peildatum 1 januari 2014 werden verhuurd in de zin van artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek. Het hoger beroep van de Inspecteur treft derhalve doel.

Belastingplicht

Belanghebbende heeft – onder verwijzing naar de conclusie van de Advocaat-Generaal Wattel van 20 september 2016, nr. 16/00967, ECLI:NL:PHR:2016:970 – aangevoerd dat zij niet onder de personele reikwijdte van de Wmw 2014 II valt, omdat het haar wettelijk, gelet op haar huurdersdoelgroep, niet is toegestaan inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren. Voorts heeft zij, naar belanghebbende stelt, als zorginstelling niet geprofiteerd van zogenoemde objectsubsidies voor sociale woningbouw en van een vraag- en prijsondersteunend overheidsbeleid.

De Inspecteur heeft dit standpunt van belanghebbende gemotiveerd bestreden. Uit de wettekst en de totstandkomingsgeschiedenis van de verhuurderheffing volgt, aldus de Inspecteur, dat alle verhuurders in de gereguleerde sector die over meer dan tien huurwoningen beschikken, belastingplichtig zijn voor de verhuurderheffing, ook wanneer de verhuurderheffing niet door inkomensafhankelijke huurverhogingen kan worden gedekt en de verhuurder geen baat heeft bij subsidies of (ander) overheidsbeleid.

Ingevolge artikel 1.1 Wmw 2014 II in samenhang gelezen met artikel 1.4 Wmw 2014 II wordt onder de naam verhuurderheffing een belasting geheven van degene die bij aanvang van het kalenderjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van meer dan tien huurwoningen. Als huurwoning wordt – kort gezegd – aangemerkt de “in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning” (zie artikel 1.2, aanhef en letter e, Wmw 2014 II). Volgens de tekst van de Wmw 2014 II valt – naar tussen partijen terecht niet in geschil is – belanghebbende als belastingplichtige binnen het bereik van de Wmw 2014 II.

De vraag of belanghebbende naar de bedoeling van de wetgever niet onder de reikwijdte van de verhuurderheffing valt, dient naar het oordeel van het Hof ontkennend te worden beantwoord. Uit de hierna weergegeven passages uit de parlementaire geschiedenis van de Wet verhuurderheffing (hierna: Wvh) en zijn opvolger, Wmw 2014 II, moet naar het oordeel van het Hof worden geconcludeerd dat de wetgever geen verhuurders die naar de tekst van de wet voldoen aan de vereisten voor belastingplicht van de verhuurderheffing heeft willen uitzonderen. De omstandigheid dat het belanghebbende wettelijk niet is toegestaan inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren, doet hieraan niet af. Opgemerkt zij overigens nog dat belanghebbende wel andere mogelijkheden heeft om de verhuurderheffing op te vangen, bijvoorbeeld door verkoop van woningen (zoals, naar belanghebbende ter zitting desgevraagd heeft verklaard, ook is geschied) en door verbeteringen in efficiency in haar bedrijfsvoering. Het Hof wijst op de volgende passages uit de wetsgeschiedenis:

“Ik wil benadrukken dat het wetsvoorstel voorziet in een heffing voor verhuurders. Die heffing drukt niet op huurders. Er is voorts geen formeel verband tussen een eventuele huurverhoging en de verhuurderheffing. De verhuurders hebben uiteraard de mogelijkheid om de inkomsten uit de huurverhogingen in te zetten voor het betalen van die heffing.”

(MvA, Kamerstukken I, 2012/13, 33 515, B, p.1)

“Het nu en in het verleden gevoerde rijksbeleid heeft ertoe geleid dat er een marktsegment voor betaalbare huurwoningen is ontstaan dat een hoge mate van stabiliteit en gewaarborgde inkomsten kent voor verhuurders. De markt van gereguleerde woningen met een betaalbare huur is gecreëerd door de overheid door middel van objectsubsidies gericht op de bouw van sociale huurwoningen. Voor de minst draagkrachtige huishoudens is bovendien de huurtoeslag in het leven geroepen, die vraag ondersteunend en prijs ondersteunend werkt. Het kabinet acht het tegen deze achtergrond redelijk dat alle verhuurders die op de gereguleerde markt actief zijn en een belang bij stabiliteit en gewaarborgde inkomsten door middel van deze heffing een bijdrage leveren aan de uitgaven van het Rijk.”

(Kamerstukken II, 2012/13, 33 407, nr. 3, p. 3).

“De leden van de fractie van de PvdA vragen naar de relatie tussen de verhuurderheffing en de wetsvoorstellen huurverhoging op grond van inkomen (33 129) en huurverhoging op grond van een tweede categorie huishoudinkomens (33 330), die beide nog niet door beide Kamers zijn aangenomen. (…). Er is geen een op een relatie tussen de voorliggende verhuurderheffing en de beide genoemde wetsvoorstellen. Wel is het zo dat de met de beide wetsvoorstellen gepaard gaande verruiming van de mogelijke verdiencapaciteit van corporaties de heffing kan worden gefinancierd. (…). De invoering van de verhuurderheffing staat verder op zich los van de afwegingen rond de wetsvoorstellen op het terrein van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Mochten deze wetsvoorstellen niet worden aangenomen, dan zullen de verhuurders de heffing langs andere weg moeten financieren. Voor een verhoging van de verdiencapaciteit zal dan moeten worden teruggevallen op de in het regeerakkoord opgenomen generieke verruiming van de mogelijkheid tot huurverhoging (tot 1,5% boven inflatie). Bij jaarlijkse toepassing van deze ruimte stijgt de verdiencapaciteit na enkele jaren voldoende om de in het voorliggende wetsvoorstel opgenomen verhuurderheffing te financieren. De wetsvoorstellen rond de inkomensafhankelijke huurverhoging zullen echter wel een belangrijke plaats innemen in de nadere analyses rond de verdere verhoging van de heffing vanaf 2014, welke nog niet in het voorliggende wetsvoorstel is geregeld, en welke in de loop van 2013 aan het parlement zal worden voorgelegd.”

(MvA, Kamerstukken I, 2012/13, 33 405, C, p. 30)

“Formeel is er geen verband tussen de verhuurderheffing en deze twee wetsvoorstellen. Wel is in de beoordeling van de effecten van de verhuurderheffing, zoals bijvoorbeeld in de berekeningen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), rekening gehouden met de mogelijkheid voor verhuurders om extra verdiencapaciteit te genereren uit de genoemde wetsvoorstellen. Zoals in de memorie van antwoord inzake het onderhavige wetsvoorstel is aangegeven, zullen verhuurders – mochten deze wetsvoorstellen onverhoopt niet worden aangenomen – de heffing langs andere weg moeten financieren.”

(Nota naar aanleiding van het verslag, Kamerstukken I, 2012/13, 33 405, E, p. 11)

"De leden van de fractie van de PvdA vragen of het kabinet bereid is voor particuliere hofjesstichtingen een uitzondering te maken in de verhuurderheffing, en zo nee waarom niet. Kleinschalige instellingen worden al ten dele ontzien, doordat de belastingvrije voet van tien woningen voor kleinere organisaties relatief gunstig uitwerkt. Hoewel ik niet uitsluit dat de positie van verhuurders van sommige bijzondere objecten kan verslechteren door de voorgestelde verhuurderheffing, ligt het niet in mijn voornemen om voor zulke situaties uitzonderingen voor te stellen, omdat dit een inbreuk zou betekenen op de eenvoudige vormgeving van de nu voorgestelde heffing.”

(Nota naar aanleiding van het verslag, Kamerstukken I, 2012/13, 33 405, E, p. 12)

"De verhuurderheffing is een algemene maatregel die geen onderscheid maakt naar typen verhuurders. Het overgrote deel van de gereguleerde huurwoningen is van woningcorporaties die, net als de dóór u genoemde verhuurders van historische of monumentale hofjes, evenmin winst nastreven en een sociale en maatschappelijke taak vervullen. Er bestaan daarnaast ook verhuurders van hofjeswoningen die meer vergelijkbaar zijn met commerciële verhuurders en ook commerciële verhuurders die een sociaal en maatschappelijk beleid voeren. Ik zie daarom geen objectieve gronden om binnen de heffing een dergelijk onderscheid te maken. Er is geen afdoende en objectiveerbaar verschil met andere verhuurders die onder de heffing vallen."

(Kamerstukken II, 2013/14, Aanhangsel van de Handelingen, nr. 2699, p. 2)

"Het nu en in het verleden gevoerde rijksbeleid met zowel object- als subjectsubsidies heeft ertoe geleid dat er een marktsegment voor betaalbare huurwoningen is ontstaan met een hoge stabiliteit en gewaarborgde inkomsten voor verhuurders. Ook het per 1 juli 2013 ingevoerde ruimere huurbeleid dat de verdiencapaciteit van verhuurders in de gereguleerde sector vergroot, geldt voor alle verhuurders. De verhuurderheffing wordt dan ook geheven bij alle verhuurders die bij deze stabiliteit en gewaarborgde inkomsten een belang hebben. Het uitsluiten van een bepaalde categorie verhuurders (bijvoorbeeld commerciële verhuurders) van deze heffing zou bovendien geen recht doen aan de beginselen van gelijkheid en vrije mededinging tussen verschillende categorieën verhuurders. Het maken van een dergelijk onderscheid tussen verschillende categorieën verhuurders zou immers gerechtvaardigd moeten worden door bijvoorbeeld de wettelijke taak van een bepaald type verhuurder of een algemeen belang.”

(MvT, Kamerstukken II, 2013/14, 33 756, nr. 3, p. 8)

“Daarnaast hebben met name toegelaten instellingen diverse andere mogelijkheden om de kosten van de heffing op te vangen, zoals door extra woningverkopen, waarvoor de van toepassing zijnde regelgeving wordt versoepeld, en door verbeteringen in de efficiency van de bedrijfsvoering. (…) Aangezien de verschuldigde verhuurderheffing, zoals hiervoor toegelicht, is op te brengen uit de extra huuropbrengsten, zo nodig aangevuld met inkomsten uit woningverkopen en besparingen ten gevolge van efficiencymaatregelen, is de regering ervan overtuigd dat de invoering van de verhuurderheffing geen negatieve effecten behoeft te hebben op de investeringen door verhuurders in nieuwbouw of renovatie. Dit geldt ook voor verhuurders met een relatief goedkope huurwoningvoorraad en een huurderbestand in de lagere inkomenscategorieën. De heffing is immers lager naar mate de WOZ-waarde van het woningbestand lager is. Voorts wordt ook in geval van verhuur aan lagere inkomensgroepen, door de maximaal toegestane huurverhoging van 1,5% boven inflatie, extra verdiencapaciteit gecreëerd. De tijdelijke en relatief beperkte ‘mismatch’ in de jaren 2014, 2015 en 2016 tussen extra huuropbrengsten en heffing, waarvan in de brief van 28 februari 2013 melding wordt gemaakt, doet hier niet aan af. Bovendien staan tegenover deze beperkte mismatch, mogelijke overschotten uit de extra huuropbrengsten in 2013 en in 2017.”

(Kamerstukken II 2013/14, 33 756, nr. 3, p. 12).

Strijd met artikel 1 EP op individueel niveau

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de onderhavige verhuurderheffing voor haar leidt tot een individuele en buitensporige last in de zin van artikel 1 EP, omdat zij wettelijk bezien niet gerechtigd is inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren. De Inspecteur heeft gemotiveerd bestreden dat de verhuurderheffing voor belanghebbende een individuele en buitensporige last vormt.

Van een individuele en buitensporige last kan alleen sprake zijn indien en voor zover de last zich in belanghebbendes geval sterker laat voelen dan in het algemeen. Een dergelijke situatie kan zich ten aanzien van belanghebbende alleen voordoen als bijzondere, niet voor alle verhuurders in het gereguleerde segment geldende, feiten en omstandigheden een buitensporige last voor haar teweegbrengen (vgl. onder meer HR 10 september 2010, nr. 08/04653, ECLI:NL:HR:2010:BK3103, HR 17 maart 2017, nr. 15/04164, ECLI:NL:HR:2017:442 en HR 6 april 2018, nr. 17/01852, ECLI:NL:HR:2018:511). De bewijslast voor het bestaan van dergelijke feiten en omstandigheden rust op belanghebbende.

Belanghebbende heeft geen (cijfermatig) inzicht verschaft in het door haar behaalde resultaat – behoudens de vermelding ter zitting van het Hof dat het resultaat in 2014 positief is geweest – en in haar vermogenspositie. Zij heeft haar stelling dat sprake is van een individuele en buitensporige last in wezen slechts onderbouwd met het betoog dat zij, anders dan andere verhuurders in het gereguleerde segment, gelet op de doelgroep van haar huurders, niet gerechtigd is inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren en zij daardoor onvoldoende in staat is de heffing op die wijze (deels) te compenseren. Dit is echter volstrekt onvoldoende voor de conclusie dat zij heeft voldaan aan haar bewijslast met betrekking tot de aanwezigheid van een individuele en buitensporige last. Het standpunt van belanghebbende kan daarom niet worden gevolgd.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de Inspecteur gegrond en het incidentele hoger beroep van belanghebbende ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, en

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. B.F.A. van Huijgevoort en mr. I. Linssen, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2019.

De griffier, De voorzitter,

(J.H. Riethorst) (R. den Ouden)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 februari 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.