HR, 29-04-2011, nr. 10/00633

Het gaat in deze zaak om de vraag, of het feit dat in de door de eiser tot cassatie, [eiser], gehuurde woning een in een vergevorderd stadium van aanleg verkerende hennepplantage werd aangetroffen, een tekortkoming aan diens kant oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Die vraag werd in beide feitelijke instanties bevestigend beantwoord.

Het tegen het oordeel van de appelrechter gerichte (overigens tijdig en regelmatig ingestelde) cassatieberoep is volgens mij ongegrond. De middelen betreffen geen vragen die met het oog op rechtseenheid of rechtsonwikkeling behandeling behoeven. Ook overigens meen ik dat de middelen rechtvaardigen, dat met een verkorte conclusie wordt volstaan.

Bij de beoordeling van de middelen is in aanmerking te nemen dat het hof een tweeledige tekortkoming aan de kant van [eiser] heeft geconstateerd: gebruik van het gehuurde in strijd met de overeengekomen (strikte) woonbestemming; en gebruik anders dan een goed huurder betaamt, door het aan de dag gelegde en reeds in belangrijke mate uitgevoerde voornemen tot het exploiteren van een hennepplantage waaraan, zoals het hof vaststelt, een reeksje onaanvaardbare bezwaren voor de verhuurder verbonden is.

Middel I voert aan dat er nog geen sprake geweest zou zijn van gebruik in strijd met de overeengekomen bestemming. Het hof heeft echter in rov. 4.8.4 in de tegengestelde zin beslist. Dat oordeel kan niet als rechtens onjuist of onbegrijpelijk worden gekwalificeerd: het lijkt mij volkomen plausibel om een evereengekomen verplichting tot gebruik (alleen) als woonruimte zo uit te leggen, dat reeds het (beginnen met) aanleggen van op bedrijfsmatig gebruik gerichte voorzieningen in de woning, wordt gekwalificeerd als tekortkoming in de hier bedoelde verplichting.

Het bezig zijn met aanleggen van bedrijfsmatige outillage is, integendeel, niet zo makkelijk te rangschikken onder het (geoorloofde) gebruik als woonruimte.

Overigens vind ik het ook aannemelijk dat reeds het (bezig zijn met) aanleggen van een ‘professionele’ hennepplantage in een daarvoor niet bestemde en niet ge igende woning, aan de kant van de huurder een tekortkoming oplevert in de verplichting om zich als goed huurder te gedragen, en dat dat niet pas het geval is als de plantage daadwerkelijk in gebruik wordt genomen. Ook hier geldt dat men geneigd is het ‘tegengestelde’ oordeel — dus: dat degene die zich zo gedraagt, toch aanspraak zou kunnen maken op waardering als ‘goed huurder’ —, te kwalificeren als moeilijk aanvaardbaar.

Van de Middelen II t/m V geldt telkens dat daarin wordt gedoeld op verweren die ten gunste van [eiser] zouden kunnen gelden; maar dat niet wordt aangegeven waar, in de stukken van de feitelijke instanties, op die verweren en de daaraan ten grondslag gelegde feiten een beroep is gedaan. Al daarom meen ik dat deze klachten niet kunnen slagen1..

Middel II geeft verder in meer dan een opzicht van misverstand blijkt. In de eerste plaats veronderstelt het middel dat het hof had te oordelen over een geval waarin het ‘desbetreffende rechtssubject’ zich op de voorhand nog aan een tekortkoming kon onttrekken. Zoals hierv r bleek, heeft het hof echter op plausibele gronden kunnen aannemen — en volgens mij ook aangenomen — dat er van reeds voltooide tekortkomingen sprake was. ‘Terugtred’ komt dan allicht niet meer aan de orde.

In de tweede plaats lijkt mij niet juist dat er een algemeen geldende aanspraak op zou bestaan, dat de contractspartij die een tekortkoming dreigt ‘op te lopen’, de mogelijkheid van terugtred zou moeten worden geboden (zoals dit middel poneert). Het leerstuk van het verzuim door ingebrekestelling gaat ervan uit dat die mogelijkheid in sommige gevallen, en met het oog op sommige gevolgen van een tekortkoming, wel moet worden geboden; maar zoals wij aanstonds zullen zien, wordt in deze zaak tevergeefs een beroep op het leerstuk van verzuim gedaan.

(Ook) overigens geldt dat er maar bij uitzondering mag worden aangenomen, dat de hier bedoelde gelegenheid aan de debiteur moet worden gegund. Aangezien in deze zaak niets wordt aangevoerd dat tot toepasselijkheid van de uitzondering zou kunnen leiden veroorloof ik mij, niet dieper op de details van dit leerstuk in te gaan.

Tenslotte wijs ik er nog op dat het hof aan het slot van rov. 4.8.4 heeft geoordeeld dat aannemelijk is dat alleen de politieinval het in gebruik nemen van de hennepplantage heeft verhinderd. Daarin ligt besloten dat niet aannemelijk is dat [eiser] de mogelijkheid van vrijwillige terugtred zou hebben benut. Ook dat staat aan het honoreren van deze klacht in de weg.

Middel III klaagt over een onjuiste bewijslastverdeling, volgens mij eveneens ten onrechte. Het hof heeft kennelijk — en zeer begrijpelijk — geoordeeld dat het in geding zijnde materiaal voorshands bewijs van de juistheid van de stellingen van de verweerster in cassatie, WonenBreburg opleverde; en het heeft geoordeeld dat van de kant van [eiser] onvoldoende was gesteld om aan het aanbod tot (tegen)bewijslevering van diens kant te kunnen ingaan. In die oordelen ligt besloten dat het hof is uitgegaan van de bewijslastverdeling zoals die in dit middel wordt verdedigd. Van miskenning van die bewijslastverdeling is dan ook geen sprake.

Middel IV klaagt dat voorbij zou zijn gegaan aan het feit dat [eiser] niet in gebreke was gesteld. De klacht miskent dat het in dit geval gaat om schendingen van verplichtingen strekkend tot niet-doen van datgene wat [eiser] wel bleek te hebben gedaan. Bij schending van zulke verplichtingen is nakoming-alsnog steeds onmogelijk, en ingebrekestelling dus overbodig2..

Middel V klaagt over een verkeerde beoordeling van de in art. 6:265 lid 1 BW geformuleerde uitzondering (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming).

Het dringt zich enigszins op dat beoordeling van dit gegeven in aanzienlijke mate afhankelijk is van de waardering van de feitelijke aspecten van het geval; en zo is deze bepaling dan ook bestendig uitgelegd3.. Het door het hof op dit punt gegeven oordeel getuigt van de juiste rechtsopvatting en is geenszins onbegrijpelijk (het middel licht overigens niet in ook maar enigszins relevante mate toe, waarin de beweerde gebrekkige motivering van het oordeel van het hof zou bestaan).