Hof 's-Hertogenbosch, 29-09-2015, nr. HD 200.145.562, 01

De kantonrechter heeft in rov. 3.2 van het vonnis een aantal feiten vastgesteld. Het hof zal deze door de kantonrechter vastgestelde feiten hieronder weergeven, voorzien van een door het hof toegevoegde letteraanduiding.

“Huurder dient ervoor te zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden…”.

Op 1 mei 2010 heeft gedaagde sub 1 (hof: [appellante] ) bij de politie aangifte gedaan tegen haar Portugese buurvrouw van eenvoudige mishandeling op 24 april 2010.

Sinds mei 2011 ontvangt Allee Wonen regelmatig klachten over [appellante] c.s. In totaal zijn 25 klachtenregistratieformulieren ontvangen. Deze klachten zijn afkomstig van diverse omwonenden ( [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] ), allen huurders van Allee Wonen.

De klachten hebben onder meer betrekking op:

Allee Wonen heeft [appellante] c.s. meerdere malen aangeschreven in verband met de overlast, onder meer op 26 september 2011, 24 juli 2012, 13 augustus 2012, 14 september 2012 en 19 maart 2013, en hen verzocht de overlast volledig te staken.

Allee Wonen heeft Buurtbemiddeling verzocht een afspraak te maken met [appellante] c.s.

Op 18 oktober 2011 zijn [appellante] c.s. aangemeld bij het Bureau Slachtofferhulp en heeft een gesprek plaatsgevonden. Op 1 november 2011, 6 december 2011, 13 december 2011 en 28 augustus 2012 hebben er telefoongesprekken plaatsgevonden. Op 25 januari 2013 heeft er weer een gesprek tussen Slachtofferhulp en [appellante] c.s. plaatsgevonden.

Op 28 januari 2013 heeft slachtofferhulp gebeld met Allee Wonen. In het gesprekverslag van Slachtofferhulp staat het volgende:

“… Ik geef aan dat bij ons het verhaal bekend is dat niet cliënt mevrouw [appellante] en gezin aanstichter zijn, maar juist de omwonenden. Over een aantal gebeurtenissen gesproken. Zij benoemt dat de schriftelijke klachten andersom zijn. Ik geef aan dat op basis van het verhaal van mevrouw [appellante] wellicht hun buren de situatie om draaien. We besluiten dat we het allebei niet weten en er niet bij waren…”.

Hierna heeft Slachtofferhulp het dossier van [appellante] c.s. gesloten.

Op 22 juni 2013 is door [bewoner 1] , [adres 11] , tegen de bewoners van [adres 4] (familie [bewoner 2] ) een klacht ingediend bij Allee Wonen betreffende intimidatie en bedreiging.

In zijn brief d.d. 28 juni 2013 verklaart de huisarts van [appellante] c.s. het volgende:

“… Ik ben inderdaad op de hoogte dat er al jaren forse problemen spelen met de buren van dit gezin. Er is sprake van bedreiging en mishandeling. Dit geeft ontzettend veel stress en daardoor naast psychische ook lichamelijke klachten bij beiden…”.

In de onderhavige procedure vorderde Allee Wonen ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellant] en [appellante] tot ontruiming van de woning, met veroordeling van [appellant] en [appellante] in de proceskosten.

Aan deze vordering heeft Allee Wonen ten grondslag gelegd dat [appellant] en [appellante] in de nakoming van de huurovereenkomst tekort zijn geschoten door ontoelaatbare overlast te veroorzaken voor omwonenden, zodat van Allee Wonen niet kan worden gevergd de huurovereenkomst te laten voortduren.

[appellant] en [appellante] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

In het tussenvonnis van 31 juli 2013 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

In het eindvonnis van 8 januari 2014 heeft de kantonrechter geoordeeld dat voldoende vast staat dat [appellant] en [appellante] regelmatig overlast veroorzaken voor buurtbewoners en dat ontbinding van de huurovereenkomst daarom gerechtvaardigd is.

Op grond van dat oordeel heeft de kantonrechter:

 de huurovereenkomst met ingang van de dag na het vonnis ontbonden;

 [appellant] en [appellante] veroordeeld om het gehuurde binnen vier weken na de betekening van het vonnis te ontruimen;

met veroordeling van [appellant] en [appellante] in de proceskosten en afwijzing van het meer of anders gevorderd.

[appellant] en [appellante] hebben in hoger beroep drie grieven aangevoerd tegen het eindvonnis van 8 januari 2014. [appellant] en [appellante] hebben op basis van die grieven geconcludeerd tot vernietiging van “het vonnis” (naar het hof begrijpt: het vonnis van 8 januari 2014) en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Allee Wonen.

[appellant] en [appellante] hebben mede hoger beroep ingesteld tegen het tussenvonnis van 31 juli 2013. Tegen dat tussenvonnis hebben zij echter geen grieven gericht. Bovendien staat tegen dat tussenvonnis op grond van het bepaalde in de laatste volzin van artikel 131 Rv geen hoger beroep open. Het hof zal [appellant] en [appellante] daarom niet-ontvankelijk verklaren in hun hoger beroep, voor zover gericht tegen het tussenvonnis van 31 juli 2013.

Allee Wonen heeft in incidenteel hoger beroep één grief aangevoerd tegen het vonnis van 8 januari 2014. Zij beoogt met dat incidenteel hoger beroep echter niet het verkrijgen van een andere uitspraak dan hiervoor in rov. 3.3.2 weergegeven. Allee Wonen had dus geen incidenteel hoger beroep hoeven in te stellen om hetgeen zij in de toelichting op de grief heeft aangevoerd, onder de aandacht van het hof te brengen. Het hof zal in het navolgende voor zover nodig nog ingaan op hetgeen Allee Wonen in de grief in incidenteel hoger beroep heeft aangevoerd.

Belang bij het onderhavige hoger beroep

Allee Wonen heeft bij haar memorie van antwoord in principaal hoger beroep (nr. 21) gesteld dat [appellant] en [appellante] de woning aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] op 7 maart 2014, derhalve ongeveer twee maanden na de datum van het beroepen vonnis en nog vóór het uitbrengen van de appeldagvaarding, hebben verlaten en dat zij naar [woonplaats] zijn vertrokken. Het hof heeft geen aanleiding om aan de juistheid van die stelling te twijfelen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat als woonplaats van [appellant] en [appellante] in de appeldagvaarding [woonplaats] is vermeld.

Allee Wonen heeft in haar memorie van antwoord in principaal hoger beroep (nr. 22) voorts gesteld dat zij de woning inmiddels aan een derde heeft verhuurd, zodat een terugkeer van [appellante] en [appellant] naar de woning uitgesloten is. Allee Wonen concludeert dat [appellante] en [appellant] geen belang hebben bij vernietiging van het vonnis voor zover het de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van de woning betreft.

Het hof volgt Allee Wonen niet in dat standpunt. Dat het vertrek van [appellant] en [appellante] uit de woning op grond van het vonnis van 8 januari 2014 bezwaarlijk ongedaan gemaakt kan worden, neemt niet weg dat [appellant] en [appellante] belang hebben bij een oordeel van het hof over de vraag of de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van de woning terecht door de kantonrechter zijn uitgesproken. Als de betreffende beslissingen in hoger beroep worden vernietigd, kunnen [appellant] en [appellante] op grond van de door hen voortgezette huurovereenkomst Allee Wonen immers aanspreken tot het verschaffen van huurgenot of tot schadevergoeding wegens wanprestatie (zie in vergelijkbare zin onder meer HR 18 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP1079). Het vertrek van [appellant] en [appellante] uit de woning kan in het licht van de uitvoerbaar bij voorraad gevorderde en uitgesproken veroordeling tot ontruiming en het daartegen ingestelde hoger beroep niet zonder meer worden gezien als een (vrijwillige) opzegging van de huurovereenkomst. Het voorgaande voert tot de conclusie dat [appellant] en [appellante] nog belang hebben bij een beoordeling van hun grieven. Uit de toelichting op hun derde grief blijkt overigens dat [appellant] en [appellante] (subsidiair) aanvoeren dat ontbinding uitsluitend gerechtvaardigd is bij compensatie van de door [appellant] en [appellante] geleden schade.

Met betrekking tot de in eerste aanleg gehouden comparitie van partijen

In het geding in eerste aanleg heeft op 3 september 2013 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Bij de weergave van het procesverloop in rubriek 1 van het eindvonnis van 8 januari 2014 wordt dienaangaande melding gemaakt van: “de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de mondelinge behandeling ter zitting van 3 september 2013, met bijbehorend audiëntieblad”. Uit het vonnis blijkt niet of deze “aantekeningen van de griffier” vóór of tezamen met het vonnis van 8 januari 2014 aan de partijen ter beschikking zijn gesteld. Omdat de aantekeningen niet voorkomen bij de opsomming van de processtukken bij nr. 1.4 van de memorie van grieven, gaat het hof er vanuit dat de rechtbank de aantekeningen nog niet aan [appellant] en [appellante] had verstrekt toen de memorie van grieven werd genomen.

Allee Wonen heeft als productie 2 bij de memorie van antwoord in principaal hoger beroep wel een afschrift van de aantekeningen van de griffier overgelegd. Het hof gaat er vooralsnog vanuit dat Allee Wonen deze aantekeningen bij de rechtbank heeft opgevraagd nadat zij bekend werd met het tegen het vonnis ingestelde hoger beroep. [appellant] en [appellante] zijn na de memorie van antwoord van Allee Wonen niet meer aan het woord geweest in principaal hoger beroep (alleen nog in incidenteel hoger beroep). Het hof zal de aantekeningen van de griffier daarom thans nog buiten beschouwing laten (zie in vergelijkbare zin HR 9 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5882 en HR 1 mei 2015, ECLI:NL:HR:2015:1195). [appellant] en [appellante] kunnen zich bij memorie na de na te melden getuigenverhoren desgewenst nog over de aantekeningen uitlaten. Daarna is dienaangaande aan de vereisten van hoor en wederhoor voldaan en kan het hof de aantekeningen bij de verdere beoordeling betrekken.

Naar aanleiding van de grieven 1 en 2 in principaal hoger beroep

Het hof zal de grieven 1 en 2 in principaal hoger beroep gezamenlijk behandelen. Door deze grieven wordt aan het hof naar de kern genomen de vraag voorgelegd of [appellant] en [appellante] in de nakoming van de huurovereenkomst zijn tekortgeschoten door ontoelaatbare overlast te veroorzaken voor omwonenden.

Het hof stelt voorop dat niet iedere incidentele overlast die huurders van een woning veroorzaken, als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van de betreffende huurders kan worden beschouwd. Omwonenden zullen nu eenmaal in beginsel bepaalde normale en gangbare leefgeluiden van hun buren of anderszins in de directe nabijheid wonende mensen moeten dulden. Als echter komt vast te staan dat [appellant] en [appellante] in de loop van een langere periode bij herhaling op onrechtmatige wijze overlast hebben veroorzaakt van een aard zoals in rov. 3.1 sub e van dit arrest weergegeven, dan moet naar het oordeel van het hof worden geoordeeld dat [appellant] en [appellante] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichting om zich als een goed huurder te gedragen en dat de kantonrechter de huurovereenkomst terecht heeft ontbonden. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat Allee Wonen [appellant] en [appellante] meermalen heeft aangeschreven en gesommeerd het veroorzaken van overlast te staken, welke sommaties dan kennelijk geen effect hebben gehad.

[appellant] en [appellante] hebben echter gemotiveerd betwist dat zij in relevante mate overlast hebben veroorzaakt. Volgens hen hebben juist andere bewoners overlast veroorzaakt. Allee Wonen heeft betoogd (nr. 41 memorie van antwoord) dat [appellant] en [appellante] hiermee een bevrijdend verweer voeren waarvan de bewijslast op [appellant] en [appellante] rust. Dat betoog van Allee Wonen is echter onjuist. Omdat Allee Wonen haar vorderingen heeft gebaseerd op haar stelling dat [appellant] en [appellante] ontoelaatbare overlast hebben veroorzaakt voor omwonenden, draagt Allee Wonen de bewijslast van die stelling (artikel 150 Rv). Dat volgens [appellant] en [appellante] andere bewoners overlast hebben veroorzaakt, doet aan deze bewijslastverdeling niet af.

Het hof ziet zich vervolgens geplaatst voor de vraag of Allee Wonen op grond van de beschikbare gedingstukken en daarbij overgelegde producties vooralsnog in de bewijslevering geslaagd kan worden geacht. Het hof beantwoordt die vraag bevestigend. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellant] en [appellante] niet gemotiveerd hebben betwist dat de ‘Registratieformulieren overlast’, die in de periode van het najaar 2011 tot en met het voorjaar van 2013 ingevuld bij Allee Wonen zijn ingediend, door woonconsulenten van Allee Wonen bij de bewoners zijn achterlaten bij gelegenheid van gesprekken die de woonconsulenten met de bewoners hebben gevoerd naar aanleiding van bij Allee Wonen over [appellant] en [appellante] gemelde klachten. De klachten zijn afkomstig van negen verschillende families. Gelet daarop ziet het hof voorshands geen aanleiding om [appellant] en [appellante] te volgen in hun verweer dat sprake is van een hetze tegen hen die slechts door een of enkele families is aangewakkerd. Het hof ziet voorshands ook onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat – zoals [appellant] en [appellante] hebben gesteld – juist families van Marokkaanse afkomst tegen hen hebben samengespannen. Onder de negen families die klachtformulieren hebben ingediend, bevinden zich immers ook meerdere families die gelet op hun achternaam kennelijk niet van Marokkaanse afkomst zijn.

Het staat [appellant] en [appellante] op grond van artikel 151 lid 2 Rv vrij om tegenbewijs te leveren tegen het hiervoor gegeven voorlopige bewijsoordeel. [appellant] en [appellante] hebben aan het slot van de memorie van grieven uitdrukkelijk aangeboden tegenbewijs te leveren. Ook in eerste aanleg (punt 24 conclusie van antwoord, punten 24 en 27 conclusie van dupliek) hebben [appellant] en [appellante] overigens uitdrukkelijk de levering van (tegen)bewijs aangeboden. Het hof zal [appellant] en [appellante] op de na te melden wijze alsnog tot de levering van tegenbewijs toelaten.

Naar aanleiding van grief 3 in principaal hoger beroep

Door middel van grief 3 in principaal hoger beroep betogen [appellant] en [appellante] dat de kantonrechter Allee Wonen ten onrechte niet heeft veroordeeld om aan [appellant] en [appellante] een verhuiskostenvergoeding te betalen.

Het hof verwerpt deze grief omdat [appellant] en [appellante] in het geding in eerste aanleg geen veroordeling van Allee Wonen tot betaling van een verhuiskostenvergoeding hebben gevorderd. Ook in hoger beroep hebben zij een dergelijke vordering niet met zoveel woorden ingesteld en het instellen van een dergelijke vordering was in de onderhavige procedure ook niet meer mogelijk, aangezien een eis in reconventie niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld.

Voor wat betreft de mogelijkheid een vordering tot schadevergoeding in een nieuwe procedure aan de orde te stellen, verwijst het hof naar rov. 3.5.3 van dit arrest.

Naar aanleiding van de grief in incidenteel hoger beroep

De grief in incidenteel hoger beroep hoeft op dit moment niet nader besproken te worden.

Het hof zal in het te zijner tijd te wijzen eindarrest een kostenveroordeling in incidenteel hoger beroep achterwege laten omdat, zoals in rov. 3.4.3 uiteen is gezet, sprake is van een overbodig incidenteel hoger beroep.

Tussenconclusie

Uit het voorgaande volgt de na te melden beslissing. Hof zal elk verder oordeel aanhouden.