Hof Arnhem, 27-03-2012, nr. 200.065.734

Met de rechtbank is het hof van oordeel dat FBS — gelet op de gegarandeerde omstandigheden — bij het uitblijven van huurtermijnen in februari nog niet ervan uit behoefde te gaan dat in weerwil van die garanties ook per transportdatum reeds sprake was van huurachterstanden bij de desbetreffende huurders. Zoals de rechtbank — in hoger beroep onbestreden — heeft overwogen, is FBS, toen in maart 2008 opnieuw huurbetaling uitbleef, dezelfde maand in gesprek gegaan met de huurders en heeft zij, nadat haar uit die gesprekken duidelijk werd dat de situatie per transportdatum afweek van de gegeven garanties, binnen enkele weken schriftelijk geklaagd.

Dusdoende heeft FBS binnen bekwame tijd geklaagd. Grief 4 in principaal hoger beroep faalt.

Daarnaast heeft Vano een beroep gedaan op rechtsverwerking. Tegen de verwerping door de rechtbank van dit verweer richt zich grief 5 in principaal hoger beroep. Onder grief 6 in principaal hoger beroep voert Vano in dit verband aan dat FBS is tekort geschoten in de nakoming van een op haar rustende onderzoeksplicht naar de kredietwaardigheid van de huurders.

Het hof stelt voorop dat van rechtsverwerking sprake kan zijn indien de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht (HR 7 juni 1991, LJN: ZG0271). Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in het geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, LJN:ZG1827).

Beoordeeld tegen deze achtergrond heeft Vano onvoldoende gesteld voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking. Anders dan Vano heeft betoogd, behoefde FBS in dit geval, doordat zij de desbetreffende garanties had bedongen, voorafgaand aan de levering geen nader onderzoek in te stellen naar de vraag of de door Vano af te geven garantieverklaringen met de werkelijkheid overeenkwamen en heeft FBS ná de levering binnen de bekwame tijd geklaagd. De door Vano gestelde benadeling, die er het gevolg van zou zijn dat FBS niet in de periode tussen de koopovereenkomst en de levering onderzoek heeft ingesteld naar de door Vano gegarandeerde omstandigheden, ziet eraan voorbij dat FBS niet kan worden tegengeworpen dergelijk onderzoek te hebben verricht, nu dit gelet op de verstrekte garanties op de weg van Vano had gelegen. Dat Vano onredelijk is benadeeld of diens positie onredelijk is verzwaard door de ná de levering gelegen termijn waarbinnen FBS alsnog zulk onderzoek heeft ingesteld en bij Vano heeft geklaagd, is gesteld noch gebleken. De grieven 5 en 6 in principaal hoger beroep falen derhalve.

FBS komt met grief 1 in incidenteel hoger beroep op tegen de verwerping van het dwalingsberoep door de rechtbank. Het hof overweegt hierover als volgt.

Vano heeft in eerste aanleg aangevoerd dat het dwalingsberoep afstuit op artikel 15 van de leveringsakte, volgens welke bepaling ontbinding is uitgesloten. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat dit verweer faalt. Het onderhavige beding is tussen professionele vastgoedondernemingen tot stand gekomen en verwijst alleen naar ontbinding ‘op grond van het bepaalde in artikel 6:265 van het Burgerlijk wetboek’. Reeds gelet op deze specifieke formulering ligt en uitleg waarbij partijen ook van andere rechtsfiguren afstand doen, niet voor de hand. Feiten of omstandigheden op grond waarvan moet worden geoordeeld dat Vano en FBS in dit geval desalniettemin over en weer redelijkerwijs dienden te begrijpen dat ook vernietiging (wegens dwaling) door het beding werd bestreken, zijn gesteld noch gebleken. De omstandigheid dat de gevolgen van een vernietiging wegens dwaling — waarvoor andere voorwaarden gelden dan voor ontbinding — elkaar kunnen benaderen, acht het hof daartoe in dit geval niet voldoende.

De garanties zijn aldus geformuleerd dat Vano jegens FBS positief verklaart dat de huurovereenkomsten de volledige rechtsverhouding bevatten tussen verkoper en huurders en dat er per transportdatum geen achterstanden in de huurbetalingen zijn. Anders dan vano stelt, mocht zij uit deze garanties redelijkerwijs niet afleiden dat FBS de overeenkomst ook zou zijn aangegaan indien de door Vano per transportdatum gegarandeerde situatie zou afwijken van de werkelijke situatie. Voldoende aannemelijk is dat FBS dit niet wenste. Uit de e-mail van 29 november 2007 blijkt dat FBS met de daarin genoemde garanties zekerheid verlangde over de daarin genoemde omstandigheden en dat FBS de overeenkomst alleen wenste te sluiten onder het voorbehoud dat deze omstandigheden zouden zijn gegarandeerd. Vano moest redelijkerwijs begrijpen dat FBS deze garanties (mede) verlangde voor haar beoordeling van de waarde van het pand in verband met het risico dat de huurders hun verplichtingen uit de huurovereenkomsten niet zouden kunnen nakomen. Dat FBS door deze garanties te bedingen (mee) haar contractuele positie jegens Vano heeft willen versterken, maakt dit nog niet anders.

Zoals ook onder 4.15 is overwogen, kan Vano aan FBS in dit geval niet tegenwerpen dat zij naar de gegoedheid van de huurders voorafgaand aan de koop en het transport geen eigen onderzoek heeft gedaan, juist doordat Vano de desbetreffende omstandigheden aan FBS per transportdatum heeft gegarandeerd. Daarom doet niet ter zake of Vano, zoals FBS heeft gesteld en Vano heeft betwist, FBS had verboden de huurders voorafgaand aan het transport te benaderen. Dat, zoals Vano stelt, zij zelf niet ervan op de hoogte was dat de gegarandeerde omstandigheden zich per transportdatum niet voordeden, staat aan een succesvol beroep van FBS op dwaling niet in de weg, tenzij Vano mocht aannemen dat FBS bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst toch zou hebben gesloten. Zoals hiervoor is overwogen, is dat hier niet het geval. Het hof acht voldoende aannemelijk dat FBS de onderhavige koopovereenkomst, indien zij ervan op de hoogte was dat de gegarandeerde situatie zich op de transportdatum niet voordeed niet zou hebben gesloten. Niet alleen is de huurstroom voor bedrijfspanden in het algemeen een belangrijke waardebepalende factor, maar ook in dit geval blijkt uit de meergenoemde e-mail van 29 november 2007 genoegzaam dat dit gegeven voor FBS beslissend was voor het aangaan van deze koopovereenkomst. Verder heeft Vano op zichzelf niet betwist dat FBS bij het aangaan van de overeenkomst het voornemen had om het pand op korte termijn te verkopen, in welk verband FBS erop heeft gewezen dat bij verkoop binnen 6 maanden na de levering de overdrachtsbelasting van € 224.000,- had kunnen worden teruggevorderd. Voldoende aannemelijk is dat FBS de garanties mede met het oog op deze voorgenomen verkoop op korte termijn heeft bedongen en dat deze garanties — gezien de ook volgens Vano vanwege de door FBS betaalde koopprijs daarbij te verwachten geringe marge — beslissend waren.

Dit betekent dat grief I in het incidenteel hoger beroep gegrond is. Het beroep op dwaling slaagt derhalve. De primaire vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst is toewijsbaar, evenals de vordering tot terugbetaling door Vano van de koopsom van € 3.740.000,-. Ook de vordering tot vergoeding van schade, nader op te maken bij staat, is toewijsbaar nu de mogelijkheid dat FBS door de verkeerde voorstelling van zaken — die gelet op de door Vano gegeven garanties tevens een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst oplevert — schade heeft geleden, voldoende aannemelijk is.

Met het slagen van het beroep op dwaling is de voorwarde waaronder de vordering in reconventie was ingesteld vervuld, en komt de toewijsbaarheid van deze vordering aan de orde. Anders dan FBS heeft betoogd, behoefde Vano gelet op de devolutieve werking van het hoger beroep geen daarop gerichte grief te formuleren.

Vano heeft in voorwaardelijke reconventie allereerst gevorderd dat FBS wordt veroordeeld tot betaling van € 285.400,99 voor de door FBS ontvangen huur, te vermeerderen met de huurtermijnen vanaf 31 januari 2009 tot het moment van vernietiging van de koopovereenkomst en met de wettelijke handelsrente over de huurtermijnen vanaf de vervaldata. Daarnaast heeft gevorderd dat FBS wordt veroordeeld tot betaling van € 114.000,- voor schadevergoeding wegens de volgens Vano door FBS gemaakte nadelige huurafspraken, een en ander met veroordeling van FBS in de kosten van de procedure in reconventie.

FBS heeft zich in voorwaardelijke reconventie verweerd met de stellingen dat zij voor de ontvangen huur als bezitter te goeder trouw heeft te gelden, terwijl Vano niet is verarmd en FBS wel, te weten onder meer met de financieringskosten van de koopsom. De huurafspraken met Palazzo zijn door FBS gemaakt in het kader van haar verplichting tot schadebeperking. Van verwijtbaar of onrechtmatig handelen tegen Van — die destijds haar betrokkenheid van de hand wees — is in dit verband geen sprake, aldus FBS.

De vordering in reconventie tot terugbetaling van de door FBS genoten huurinkomsten, met als (kennelijke) grondslag ongerechtvaardigde verrijking evenals de schadevordering in reconventie betreffen beide de financiële gevolgen (afwikkeling) van de vernietiging van de koopovereenkomst. FBS heeft zich in dit verband onder meer beroepen op de door haar gestelde en in conventie gevorderde schade en zowel in conventie als in (voorwaardelijke) reconventie zijn deels dezelfde stellingen en weren aan de orde. Hierdoor ligt het in de rede dat de vordering in conventie tot schadevergoeding en de vorderingen in (voorwaardelijke) reconventie tegelijk worden beoordeeld. In conventie heeft het hof reeds geoordeeld dat (onder meer) de vordering van FBS tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat, toewijsbaar is.

De grieven 7 tot en met 11 in principaal hoger beroep en de grieven 2 en 3 in het incidenteel hoger beroep betreffen de als gevolg van een tekortkoming van Vano door FBS geleden schade. Gelet op het slagen van het beroep van FBS op dwaling en de toewijzing van de vordering van FBS tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat, behoeven deze grieven in de onderhavige procedure geen bespreking meer.

Het hof ziet aanleiding om partijen in de gelegenheid te stellen zich erover uit te laten of zij voor beide schadevorderingen verwijzing naar de schadestaatprocedure, dan wel beoordeling in de onderhavige procedure wensen. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen, opdat partijen zich (uitsluitend) hierover bij akte kunnen uitlaten.