ABRvS, 22-06-2016, nr. 201504352/2/A2

201504352/2/A2.

Datum uitspraak: 22 juni 2016

AFDELING

BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak op het hoger beroep van:

[appellant], wonend te Maarsbergen, gemeente Utrechtse Heuvelrug,

appellant,

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 15 april 2015 in zaak nr. 12/3159 in het geding tussen:

[appellant]

en

het college van burgemeester en wethouders van Utrechtse Heuvelrug.

Procesverloop

Bij tussenuitspraak van 27 januari 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:143) heeft de Afdeling het college opgedragen om binnen dertien weken na de verzending van deze tussenuitspraak, met inachtneming van de overwegingen ervan, het door haar vastgestelde gebrek in het besluit van 7 augustus 2012 te herstellen en de Afdeling de uitkomst mede te delen. Deze tussenuitspraak is aangehecht.

Bij brief van 14 maart 2016 heeft het college, ter uitvoering van de tussenuitspraak, een nadere motivering van het besluit van 7 augustus 2012 gegeven.

[appellant] heeft een zienswijze naar voren gebracht.

[partij] heeft eveneens een zienswijze naar voren gebracht.

Het college en [partij] zijn in de gelegenheid gesteld een reactie op de zienswijze van [appellant] in te dienen. Zij hebben hiervan geen gebruik gemaakt.

Met toepassing van artikel 8:57, tweede lid, aanhef en onder c, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft de Afdeling bepaald dat een tweede onderzoek ter zitting achterwege blijft en dat het onderzoek wordt gesloten.

Overwegingen

1. [partij] is sinds 13 juni 2003 eigenaar van de als woningen gebruikte gebouwen aan de [locatie] te Woudenberg (hierna: de gebouwen). Op 2 december 2010 heeft hij bij het college een aanvraag ingediend om vergoeding van planschade, bestaande uit vermindering van de waarde van de gebouwen, die hij stelt te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan Haarweg tegenover nr. [..] te [plaats] van 6 januari 2010 (hierna: het wijzigingsplan). Het wijzigingsplan is de planologische basis voor het realiseren van een paardenfokkerij op een tegenover de gebouwen gelegen gebied (hierna: het plangebied). Dit gebied heeft onder het ter plaatse geldende bestemmingsplan Buitengebied Leersum van 19 juni 2006 (hierna: het bestemmingsplan) geen bebouwingsvlak. [appellant], de initiatiefnemer van het project, heeft met de gemeente een overeenkomst gesloten, waarbij hij zich heeft verbonden om eventuele door het college toe te kennen tegemoetkomingen in planschade voor zijn rekening te nemen.

tussenuitspraak

2. Uit de tussenuitspraak volgt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de besluitvorming van het college berust op een onjuiste waardering van de vermindering van de waarde van de gebouwen als gevolg van de planologische verandering in het plangebied, omdat er bij deze waardering ten onrechte geen rekening mee is gehouden dat de gebouwen niet voor woondoeleinden zijn bestemd en de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan buiten beschouwing dienen te worden gelaten.

Voorts is overwogen dat de rechtbank ten onrechte het college niet heeft veroordeeld in de kosten die [appellant] in verband met de behandeling van het bezwaar heeft gemaakt. Gelet op de beslissing van de rechtbank om, na vernietiging van het besluit van 7 augustus 2012, zelf in de zaak te voorzien, heeft de rechtbank het college ten onrechte niet met toepassing van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb, gelezen in verbinding met artikel 7:15, tweede lid, van die wet, veroordeeld in die kosten. Uit die beslissing volgt immers dat het besluit van 13 december 2011 wegens aan het college te wijten onrechtmatigheid is herroepen, omdat in dat besluit niet is onderkend dat de in artikel 6.4, vierde lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) bedoelde restitutie van het betaalde recht geen onderdeel van de tegemoetkoming in planschade is, zodat die tegemoetkoming ten onrechte inclusief die restitutie is vastgesteld.

De Afdeling heeft het college opgedragen het door haar vastgestelde gebrek te herstellen en daartoe een nader advies van een deskundige in te winnen. In dit verband is in de tussenuitspraak overwogen dat het college inzichtelijk dient te maken of en zo ja, in hoeverre [partij] ten gevolge van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan op 4 augustus 2010 (hierna: de peildatum) planschade, bestaande uit een vermindering van de waarde van de gebouwen, heeft geleden. Bij de taxatie dient als uitgangspunt te worden genomen dat de gebouwen op de peildatum als agrarische bedrijfswoning, onderscheidenlijk als bijgebouw bij een agrarische bedrijfswoning, zijn bestemd en dat het gebruik voor woondoeleinden niet krachtens het overgangsrecht is toegestaan. Indien de taxatie tot de conclusie leidt dat [partij] schade heeft geleden, mag een gedeelte van de schade, gelijk aan drie procent van de waarde van de gebouwen onmiddellijk vóór het opkomen van de schade, op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro voor zijn rekening worden gelaten, aldus de tussenuitspraak.

standpunt college

3. Naar aanleiding van de tussenuitspraak heeft het college advies gevraagd aan Van der Poel Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen (hierna: Van der Poel).

In een advies van 23 februari 2016 heeft Van der Poel, onder verwijzing naar een opnameverslag van een makelaar-taxateur van 22 februari 2016, uiteengezet dat de waarde van de te taxeren objecten als agrarische bedrijfswoning met bijgebouw, niet belast met huur en/of gebruiksrechten, op de peildatum onder het oude planologische regime op € 485.000,00 is getaxeerd. Rekening houdend met de optredende schadefactoren, zoals vermeld in een advies van 24 oktober 2011, is die waarde als gevolg van de planologische verandering met € 19.000,00 gedaald. Gelet op het normale maatschappelijke risico, dient een gedeelte van de schade, gelijk aan drie procent van de waarde van de agrarische bedrijfswoning met bijgebouw voor rekening van de aanvrager te blijven. Aan [partij] kan een tegemoetkoming in planschade van € 4.450,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 december 2010, worden toegekend.

Bij brief van 14 maart 2016 heeft het college te kennen gegeven dat het zich kan vinden in dit advies.

zienswijze [appellant]

4. [appellant] heeft bij brief van 25 april 2016 op het advies van 23 februari 2016 gereageerd. Hij betoogt dat de taxatie onvoldoende is gemotiveerd en onvoldoende controleerbaar is en dat het advies onvoldoende basis voor verdere besluitvorming biedt. Daartoe voert hij aan dat de feitelijke inrichting van de agrarische bedrijfswoning met bijgebouw in het opnameverslag gedetailleerd is omschreven en dat dit de indruk wekt dat niet uitsluitend de planologische situatie ter plaatse aan de taxatie ten grondslag is gelegd. Voorts voert hij aan dat uit het opnameverslag niet blijkt dat in verband met het illegale gebruik van de agrarische bedrijfswoning als burgerwoning en de illegale inrichting van het bijgebouw als woning een korting is toegepast. Verder voert hij aan dat in het opnameverslag een verwijzing naar vergelijkingsobjecten ontbreekt en dat daarin niets is vermeld over een belasting van de agrarische bedrijfswoning en het bijgebouw met huur of andere gebruiksrechten. Tevens voert hij aan dat niet duidelijk is of en zo ja, in hoeverre de in het advies van 24 oktober 2011 vermelde schadefactoren aan de orde zijn, omdat aspecten als uitzicht, geluid en privacy minder belangrijk zijn voor de waarde van een bedrijfswoning dan bij een burgerwoning het geval is.

4.1. Uit het advies van 23 februari 2016 en het daarbij behorende opnameverslag blijkt dat de waarden van de gebouwen onder het oude en het nieuwe planologische regime en de waardevermindering zijn vastgesteld met de bijstand van een makelaar-taxateur. Daarbij is van belang dat, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer uitspraak van 30 oktober 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1745), inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Wel dient de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar te zijn en dient het verslag van het onderzoek voldoende basis te bieden voor verdere besluitvorming. Aan deze eisen is in dit geval, gelet op het volgende, voldaan.

4.2. In het opnameverslag is de planologische status van de gebouwen vermeld. Daarom dient het ervoor te worden gehouden dat bij de taxatie de planologische situatie als uitgangspunt is genomen en dat daarbij is onderkend dat het gebruik van de gebouwen als burgerwoningen niet is toegestaan. Dat de feitelijke inrichting van de gebouwen in het opnameverslag gedetailleerd is omschreven, is, anders dan [appellant] stelt, niet in strijd met dat uitgangspunt. Bij de taxatie komt immers betekenis toe aan de feitelijke staat van de te taxeren objecten. De feitelijke staat van de gebouwen is derhalve niet ten onrechte betrokken bij de taxatie van de waarde ervan.

Dat de door Van der Poel geraadpleegde makelaar-taxateur, bij de taxatie, niet de vergelijkingsmethode heeft toegepast, betekent niet dat de thans gevolgde methode in zijn algemeenheid onjuist is of in dit bijzondere geval tot een onjuist resultaat heeft geleid. Verder is niet aannemelijk dat Van der Poel het gewicht van de in het advies van 24 oktober 2011 vermelde schadefactoren heeft overschat, omdat aspecten als uitzicht, geluid en privacy minder belangrijk zijn voor de waarde van een bedrijfswoning dan bij een burgerwoning het geval is. In dat advies, waarin voor de taxatie van de waarde van de gebouwen ten onrechte niet de planologische situatie als uitgangspunt is genomen, is uiteengezet dat deze waarde als gevolg van de planologische verandering op de peildatum van € 605.000,00 naar € 575.000,00 is gedaald. Dat komt neer op een schade van bijna 5 procent van de waarde van de gebouwen. Volgens het advies van 23 februari 2016, waarin voor de taxatie van de waarde van de gebouwen de planologische situatie als uitgangspunt is genomen, is deze waarde als gevolg van de planologische verandering op de peildatum van € 485.000,00 naar € 466.000,00 gedaald. Dat komt neer op een schade van bijna 4 procent van de waarde van de gebouwen. Op grond van dit verschil in de ernst van de schade bestaat geen grond voor het oordeel dat Van der Poel in het advies van 23 februari 2016 niet heeft onderkend dat aan de in het advies van 24 oktober 2011 vermelde de schadefactoren bij het vaststellen van de waarde van een bedrijfswoning minder gewicht toekomt dan bij een burgerwoning het geval is.

Daarbij is van belang dat [appellant] geen rapport van een andere deskundige heeft overgelegd, waarin het advies van 23 februari 2016 gemotiveerd is bestreden. Dat hij het niet eens is met dat advies en kritische kanttekeningen erbij heeft geplaatst, betekent niet dat het door Van der Poel verrichte onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest.

Het betoog faalt.

zienswijze [partij]

5. [partij] betoogt dat de Afdeling in de tussenuitspraak ten onrechte niet als uitgangspunt voor de taxatie van de waarde van de gebouwen heeft genomen dat de gebouwen als burgerwoningen in gebruik zijn. Indien de Afdeling de tussenuitspraak niet wenst te heroverwegen, betoogt [partij] voorts dat het advies van 23 februari 2016 te beknopt is, dat een toereikende motivering voor de vastgestelde waarde van € 485.000,00 op de peildatum ontbreekt en dat niet duidelijk is waarop de gestelde waardedaling van € 19.000,00 is gebaseerd.

5.1. In de tussenuitspraak is overwogen dat bij de taxatie als uitgangspunt dient te worden genomen dat de gebouwen op de peildatum als agrarische bedrijfswoning, onderscheidenlijk als bijgebouw bij een agrarische bedrijfswoning, zijn bestemd en dat het gebruik voor woondoeleinden niet krachtens het overgangsrecht is toegestaan.

Behoudens zeer uitzonderlijke gevallen kan de Afdeling niet terugkomen van een in een tussenuitspraak gegeven oordeel. Daarvoor bestaat in dit geval geen aanleiding, mede gelet op de in de tussenuitspraak in rechtsoverweging 11.2 vermelde jurisprudentie van de Afdeling (onder meer uitspraak van 27 mei 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1671). Omdat een zeer uitzonderlijk geval niet aan de orde is, dient van het in de tussenuitspraak gegeven oordeel te worden uitgegaan.

In het betoog is voorts, gelet op hetgeen naar aanleiding van de zienswijze van [appellant] is overwogen, geen grond te vinden voor het oordeel dat het advies van 23 februari 2016 onvoldoende basis voor verdere besluitvorming biedt.

Het betoog faalt.

conclusie

6. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd, voor zover de rechtbank daarbij de door het college aan [partij] te betalen tegemoetkoming in planschade op € 12.289,80 heeft vastgesteld, heeft bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde onderdeel van het besluit van 7 augustus 2012 en heeft nagelaten het college te veroordelen in de kosten die [appellant] in verband met de behandeling van het bezwaar heeft gemaakt. De Afdeling zal op na te melden wijze in de zaak voorzien en bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit.

7. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten in hoger beroep te worden veroordeeld.

Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

I. verklaart het hoger beroep gegrond;

II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 15 april 2015 in zaak nr. 12/3159, voor zover de rechtbank daarbij de door het college van burgemeester en wethouders van Utrechtse Heuvelrug aan [partij] te betalen tegemoetkoming in planschade op € 12.289,80 heeft vastgesteld, heeft bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde onderdeel van het besluit van 7 augustus 2012 en heeft nagelaten het college van burgemeester en wethouders van Utrechtse Heuvelrug te veroordelen in de kosten die [appellant] in verband met de behandeling van het bezwaar heeft gemaakt;

III. bepaalt dat aan [partij] een tegemoetkoming in planschade van € 4.450,00 (zegge: vierduizend vierhonderdvijftig euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 2 december 2010 tot aan de dag van algehele voldoening, wordt toegekend;

IV. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Utrechtse Heuvelrug tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 992,00 (zegge: negenhonderdtweeënnegentig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;

V. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde onderdeel van het besluit van 7 augustus 2012;

VI. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Utrechtse Heuvelrug tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.240,00 (zegge: twaalfhonderdveertig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;

VII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Utrechtse Heuvelrug aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 248,00 (zegge: tweehonderdachtenveertig euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt.

Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. N.S.J. Koeman en mr. E.A. Minderhoud, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.

w.g. Van Altena w.g. Hazen

voorzitter griffier

Uitgesproken in het openbaar op 22 juni 2016

452.