HR, 24-02-2012, nr. 11/01240

De verzoekster tot cassatie, [verzoekster], huurde, aanvankelijk in het verband van een v.o.f., van de verweerster in cassatie, [verweerster], een manege met aanhorigheden in [plaats]. De huurovereenkomst stipuleert dat het gehuurde zal worden gebruikt voor ‘de uitoefening van het manegebedrijf in de meest ruime zin’. De overeenkomst verbiedt expliciet wijziging van de bestemming zonder toestemming van de verhuurder.

De overeenkomst gaat ervan uit dat de ingangsdatum 15 januari 2000 was. Er is voorzien in huurperiodes van vijf jaar, telkens met vijf jaar verlengbaar als niet tussentijds is opgezegd.

[Verweerster] heeft, met inachtneming van de in de overeenkomst voorziene opzegtermijn en opzeggingsformaliteiten, de huurovereenkomst aan [verzoekster]2. opgezegd tegen 14 januari 2010. Bij de opzegging is tevens, tegen de beëindigingsdatum, ontruiming aangezegd.

Deze procedure is in november 2009 van de kant van [verzoekster] bij verzoekschrift ingeleid. Het verzoek strekte er, kort samengevat, toe dat de (kanton)rechter zou vaststellen dat het gehuurde als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 (lid 2) BW moest worden aangemerkt; en subsidiair, voor het geval het eerste niet zou worden gehonoreerd, dat de ontruimingstermijn op de voet van art. 7:230a BW zou worden verlengd3..

In de eerste aanleg had [verzoekster] succes; maar op het van de kant van [verweerster] ingestelde hoger beroep besliste het hof dat het gehuurde niet als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW viel aan te merken. Het subsidiaire verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn werd afgewezen op de grond dat [verzoekster] zich aan onbehoorlijk gebruik van het gehuurde schuldig zou hebben gemaakt (art. 7:230a lid 4 BW).

Namens [verzoekster] is tijdig4. en regelmatig cassatieberoep ingesteld. [Verweerster] heeft een verweerschrift laten indienen, waarin niet-ontvankelijkheid dan wel verwerping van het cassatieberoep wordt bepleit. Van de kant van [verzoekster] is een verweerschrift ingediend waarin de gronden waarop niet-ontvankelijkheid werd verdedigd, worden tegengesproken.

In de kern betoogt [verweerster] ten aanzien van dit gegeven, dat het zogenaamde ‘rechtsmiddelenverbod’ van art. 7:230a lid 8 BW eraan in de weg zou staan dat [verzoekster] in cassatie aan de orde stelt dat het hof art. 7:290 BW verkeerd heeft toegepast (alinea's 15 en 16 van het verweerschrift in cassatie).

Dit betoog lijkt mij niet aanvaardbaar. De beslissing van het hof is gegeven op een hoger beroep van de kant van [verweerster] waarin (onder andere) werd aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte [verzoekster] in haar inleidend verzoek niet-ontvankelijk had verklaard met een overweging die ertoe strekte dat de beëindiging van de huurovereenkomst van partijen werd beheerst door de art. 7:290 e.v. BW (en dat de regeling van art. 7:230a BW, waar het subsidiaire verzoek van [verzoekster] op berustte, dus niet voor toepassing in aanmerking kwam).

Het hof stemde in met het in appel namens [verweerster] verdedigde, en oordeelde dat het gehuurde wél aan de regels van art. 7:230a BW onderworpen was (wat van de kant van [verzoekster] zowel in de eerste aanleg als in appel was betwist). In cassatie wordt in de eerste plaats dit oordeel aangevochten. Daarmee wordt, in cassatie, de vraag opgeworpen of het hof terecht de regel(s) van art. 7:230a BW toepasselijk heeft geacht, dan wel had moeten bevinden dat het geval buiten het toepassingsgebied van die wetsbepaling ligt. In gevallen waarin dát in cassatie aan de orde wordt gesteld geldt, blijkens een constante rechtspraak die zich over vele jaren uitstrekt5., de in art. 7:230a lid 8 BW neergelegde beperking niet.

Ten aanzien van de eerste klacht in cassatie, gericht tegen het oordeel van het hof over de al-dan-niet toepasselijkheid van art. 7:230a BW op de door [verzoekster] gehuurde ruimte, is het beroep op niet-ontvankelijkheid dus ondeugdelijk. Hoe dat zit met de tweede cassatieklacht, wil ik in alinea's 24 en 25 hierna (waar die klacht inhoudelijk zal worden besproken) onderzoeken.

De eerste klacht van het middel, te lezen in alinea's 3.3 – 3.7 van het cassatierekest, strekt er in de eerste plaats toe dat het hof nader had moeten onderzoeken of de huurovereenkomst van partijen niet mede gebruik van het gehuurde als horecafaciliteit omvatte. Dat zou, volgens de klacht, partijen van begin af aan voor ogen hebben gestaan en daarop zou (op in het middel aangegeven plaatsen) in de feitelijke instanties ook een beroep zijn gedaan.

De vraag die het middel aan de orde stelt is er een die met enige regelmaat in de rechtspraak opduikt: welk huurregime is van toepassing wanneer een huurovereenkomst ziet op gebruik van het gehuurde dat voor een deel valt onder de in art. 7:290 lid 2 BW gegeven omschrijving van de door die bepaling beoogde bedrijfsruimte, en voor een ander deel niet?

Het gaat in de op dit punt gevormde rechtspraak vaak om de uitoefening van een bedrijfs- of maatschappelijke activiteit die buiten het bereik van art. 7:290 lid 2 BW valt, in combinatie met faciliteiten als café en/of restaurant. Om de gedachten te bepalen: de sportfaciliteit, de culturele instelling of de zorginstelling waarin tegelijk ook in gebruik als restaurant of cafetaria en/of bar is voorzien. De dagelijkse maatschappelijke ervaring leert, dat combinaties als deze bepaald niet zeldzaam zijn6..

Bij de beoordeling van deze vraag is eerste uitgangspunt — zoals het hof ook heeft geoordeeld, en het middel niet bestrijdt — dat het erom gaat, in welk gebruik de huurovereenkomst voorziet. Het gebruik dat daadwerkelijk in praktijk wordt gebracht is dus niet beslissend, als dat niet correspondeert met het door de huurovereenkomst bepaalde gebruik.

Toegespitst op het in deze zaak te beoordelen geval: als een manege voor gebruik als zodanig wordt verhuurd en die manege (zoals meestal het geval zal zijn) ook een café/restaurantvoorziening van grotere of kleinere importantie in zich bergt, is voor de kwalificatie in het kader van art. 7:290 lid 2 BW bepalend het gebruik van het gehuurde zoals dat door de huurovereenkomst is beoogd. Was dat gebruik (overwegend) gebruik als manege, dan wordt dat niet anders doordat, bijvoorbeeld met het verstrijken van de tijd, de horeca-activiteit ter plaatse in omvang toeneemt en misschien gaandeweg ‘belangrijker’ wordt dan het gebruik als manege. Zo lang dat niet heeft geleid tot een (uitdrukkelijke of stilzwijgende) wijziging van de met de huurovereenkomst beoogde gebruiksbestemming, blijft het die bestemming die de huurrechtelijke kwalificatie van het gehuurde bepaalt7..

Voor het overige is de regel voor het hier te onderzoeken geval van huurobjecten met een ‘gemengde’ bestemming deze — althans: als het niet zo is dat de huurovereenkomst in twee afzonderlijke, op iedere gebruiksbestemming afzonderlijk gerichte ‘delen’ moet worden gesplitst8. -, dat voor de huurrechtelijke kwalificatie bepalend is, welke gebruiksbestemming als ‘overwegend’ is aan te merken9..

Het in cassatie bestreden oordeel in rov. 3.4 neemt terecht de in alinea 12 hiervóór aangegeven regel tot uitgangspunt; en het lijkt mij duidelijk dat het hof geen, of onvoldoende aanknopingspunten aanwezig heeft geacht die de slotsom konden rechtvaardigen dat de partijen, — anders dan de tekst van de huurovereenkomst en de aard van het huurobject in nogal geprononceerde mate doen vermoeden — met de huurovereenkomst een gebruik hebben beoogd van ‘gemengde’ aard, waarbij gebruik als café- en/of restaurantbedrijf de overwegende plaats zou innemen, dan wel: waarbij die mogelijkheid als reëel werd ‘opengelaten’10..

Het middel stelt aan de orde of wat er van de kant van [verzoekster] was aangevoerd, het hof tot een ander oordeel of tot nadere motivering van dit oordeel had moeten brengen.

In rov. 3.4 overweegt het hof naar aanleiding van dit punt, dat er gesteld noch gebleken is dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst beoogden dat het gehuurde tevens de bestemming van (openbare) horecagelegenheid zou hebben, laat staan dat zij het zwaartepunt bij de horecafunctie (en niet bij de manegefunctie) hebben willen leggen.

In alinea 3.3 van het cassatierekest — nader uitgewerkt in alinea 3.4 — wordt aangevoerd dat deze overweging rechtens onjuist of onbegrijpelijk zou zijn. Daartoe wordt verwezen naar stellingen van de kant van [verzoekster] die ertoe strekten dat het gehuurde door ligging (in een recreatiegebied) bijzonder geëigend was voor de exploitatie van een horacafaciliteit, en dat het object dienovereenkomstig, en op aanmerkelijke schaal werd gebruikt.

Ik meen dat het hof de stellingen waarnaar hier wordt verwezen heel goed zo kon opvatten, dat daarin géén beroep werd gedaan op een van meet af aan met de huurovereenkomst beoogde horecabestemming, laat staan: een overwegende horecabestemming, naast de onmiskenbaar wél door de huurovereenkomst beoogde bestemming als manegebedrijf. In het verlengde daarvan kon het hof, met toepassing van de in alinea 12 hiervóór bedoelde maatstaf, oordelen dat het de bestemming die bij de huurovereenkomst was voorzien — en waarvan de bestemming als horecavoorziening dus geen deel uitmaakte — voor de kwalificatie van de huurovereenkomst beslissend was.

Ik wijs er, ten overvloede, op dat de uitleg van de door procespartijen betrokken standpunten is voorbehouden aan de ‘feitelijke’ rechters die daarover hebben te oordelen11.. De van de kant van [verzoekster] in het cassatieverzoek (in voetnoten 7 en 8) aangewezen stellingen uit de feitelijke aanleg waar de onderhavige klacht op berust, bevatten slechts summiere en vergaand onbepaald gelaten verwijzingen naar de rol die de horecavoorziening in de overeenkomst van partijen zou hebben gespeeld. Dat het hof die stellingen niet in de thans in cassatie verdedigde zin heeft uitgelegd, is dan ook bepaald niet onbegrijpelijk. Het ontbreken van betwisting van de kant van [verweerster], waar het middel in dit verband ook naar verwijst, ondersteunt het betoog van het middel volgens mij niet, maar maakt nader aannemelijk waarom ook het hof het betoog van de kant van [verzoekster] niet in de thans in cassatie voorgestane zin hoefde te verstaan.

De alinea's 3.5 en 3.6 van het cassatierekest strekken ertoe dat het hof in aanmerking had moeten nemen dat gevallen die zich in de marge van de door art. 7:290 lid 2 BW aangeduide bedrijven bevinden, als bedrijfsruimte in de zin van die bepaling kunnen worden aangemerkt, waarbij de ‘plaatsgebondenheid’ van de in het gehuurde bedreven activiteiten gewicht in de schaal kan leggen.

Bij de beoordeling van dit betoog is voorop te stellen dat het mij buiten twijfel lijkt te staan dat het manegebedrijf valt buiten de in art. 7:290 lid 2 BW genoemde categorieën ‘kleinhandelsbedrijf’, ‘ambachtsbedrijf’ en ‘restaurant- of cafébedrijf’12.. Het manegebedrijf is een van de bedrijfssoorten waarvan in HR 23 september 2005, NJ 2006, 101, in rov. 3.4 werd overwogen:

Volgens mij is het manegebedrijf — ook een ‘sportgelegenheid’ — daarom niet aan te merken als een zich in de marges van de in art. 7:290 BW aangeduide categorieën bevindend geval, maar als een geval dat duidelijk buiten de door die bepaling beoogde categorieën valt13..

Al daarom kunnen de argumenten die in alinea's 3.5 en 3.6 van het cassatierekest worden aangevoerd, niet worden aanvaard.

Wat de in alinea 3.6 van het cassatierekest geformuleerde stelling betreft — onder bijzondere omstandigheden zou een bedrijf dat buiten de in art. 7:290 BW omschreven categorieën valt, wegens de mate van ‘plaatsgebondenheid’ toch van de door de 6e afdeling van titel 4 van Boek 7 geboden bescherming kunnen profiteren —: ik ben geneigd te betwijfelen of die stelling ‘überhaupt’ mag worden aanvaard, zie ook het in de volgende alinea te besprekene. De omstandigheden die in alinea 3.5 van het cassatierekest worden aangehaald (en waar alinea 3.6 naar verwijst) lijken mij in ieder geval niet van dien aard dat die de hier gesuggereerde, en vrij radicale breuk met het in art. 7:290 BW neergelegde systeem zouden kunnen rechtvaardigen. Daarom lijkt ook deze klacht mij ongegrond.

Bij de totstandkoming van titel 4 van Boek 7 BW is van verschillende kanten bepleit dat de omschrijving zoals die nu in art. 7:290 BW wordt gegeven, zou worden aangepast, met name zodat daaronder ook andere ‘plaatsgebonden’ bedrijven zouden worden begrepen dan die omschrijving nu aangeeft14.. Van de kant van de regering is daarop negatief gereageerd, met een enigszins omstandige opgave van de redenen voor die negatieve reactie; en de wetgever heeft vervolgens gekozen voor handhaving van de ‘bestaande’ omschrijving15..

Ik denk dat dat de rechter belet om, door een met deze bedoeling van de wetgever onverenigbare wetsuitleg, zo ongeveer datgene te bewerkstelligen wat de wetgever in een recent doorlopen ‘wetgevingstraject’ zo duidelijk van de hand heeft gewezen.

Verder worden in het cassatierekest onder het hoofd ‘Beantwoording kwalificatievraag ex artikel 7:290 lid 2 BW rechtens onjuist en/of onbegrijpelijk’ geen argumenten aangevoerd. Aangezien ik de wel onder dat hoofd aangevoerde klachten hiervóór heb onderzocht en niet-doeltreffend bevonden, meen ik dat die klachten moeten worden verworpen.

Het cassatierekest vervolgt — en besluit — met klachten onder het hoofd ‘Toepassing art. 7:230a ook overigens onjuist en/of onbegrijpelijk’.

Hier wordt dus — klaarblijkelijk uitgaande van de (subsidiaire) veronderstelling dat het hof toch met recht art. 7:230a BW op het geval toepasselijk heeft geoordeeld — geklaagd over de wijze waarop het hof aan deze bepaling toepassing heeft gegeven.

Van de kant van [verweerster] wordt betoogd dat [verzoekster] (althans) in dit deel van haar cassatieberoep niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat art. 7:230a lid 8 BW hogere voorziening tegen krachtens dit artikel gegeven beschikkingen uitsluit.

Ik zou denken dat dit aan [verweerster]' zijde juist wordt gezien. De beslissing die het middel hier aanvecht bestaat inderdaad in niets anders dan toepassing van art. 7:230a BW. Er worden geen argumenten aangevoerd die ertoe strekken dat ook bij de hier gegeven beslissing van schending van fundamentele regels van procesrecht of van treden buiten het toepassingsgebied van de bepaling sprake zou zijn.

Bij HR 22 november 1996, NJ 1997, 204 m.nt. PAS onder nr. 205, rov. 3.3, is wel een vrij ruime beoordelingsmarge omschreven voor het geval de rechter een aangevoerde ‘doorbrekingsgrond’ deugdelijk oordeelt, en in het vervolg daarvan de zaak ten gronde moet beoordelen16.; maar in het hier te beoorde;en geval wordt geklaagd met als uitgangspunt de veronderstelling dat de aangevoerde ‘doorbrekingsgrond’ niet aanvaardbaar wordt geoordeeld. Voor dat geval heeft volgens mij te gelden dat verdere klachten (waarin geen beroep op een ‘doorbrekingsgrond’ wordt gedaan) op het ontvankelijkheidsbeletsel van art. 7:230a lid 8 BW afstuiten.

Rekening houdend met de mogelijkheid dat hierover anders geoordeeld moet worden, zal ik de onder dit hoofd aangevoerde klachten niettemin bespreken.

Die klachten strekken er in der eerste plaats toe dat het hof [verweerster]' beroep op onbehoorlijk gebruik van het gehuurde niet — althans niet zonder meer — had mogen aanvaarden, omdat [verweerster] zich pas in de loop van de onderhavige procedure op de desbetreffende feiten zou zijn gaan beroepen.

Deze klacht lijkt mij al daarom ondeugdelijk, omdat niet wordt aangegeven waar er in de feitelijke instanties op dit gegeven een beroep is gedaan17..

Bovendien lijkt mij de rechtsopvatting waarop deze klachten berusten mij niet juist. Art. 7:230a lid 4 BW vermeldt onbehoorlijk gebruik van het gehuurde als een ‘verplichte’ grond voor afwijzing van een op art. 7:230a BW gebaseerde verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn18.. Het gaat dus om een verweer tegen het gedane verzoek. Verweren worden veelal pas aangevoerd als een procedure in gang is gezet. De gedachte dat bepaalde verweren niet zouden mogen worden aangevoerd als op de desbetreffende feiten niet vóór de procedure al een beroep is gedaan, treft met dat gegeven voor ogen, als buitenissig.

Ik misken bepaald niet dat aan het feit dat een verhuurder vóórdat een procedure op de voet van art. 7:230a BW wordt ingeleid, niet van bezwaar tegen in die procedure geponeerd onbehoorlijk gebruik heeft laten blijken, betekenis kan toekomen. Dat kan, bijvoorbeeld in die vorm dat art. 6:89 BW aan een beroep op de gedragingen in kwestie in de weg staat, of dat de talmende houding van de verhuurder rechtvaardigt dat het desbetreffende gedrag in de verhouding tussen deze partijen niet als onbehoorlijk wordt aangemerkt. Er blijkt echter niet dat op dergelijke argumenten van de kant van [verzoekster] in feitelijke aanleg een beroep is gedaan. In cassatie kan dat niet voor het eerst gebeuren.

Bij verweerschrift in eerste aanleg (alinea 30) is namens [verweerster] een opmerkelijk aantal gegevens opgesomd die [verweerster] als onbehoorlijk gebruik van het gehuurde kwalificeerde (vervat in dertien ‘bulletpoints’, die in rov. 3.8 van de beschikking van het hof zijn weergegeven).

Van de kant van [verzoekster] is van een groot deel van de hier opgesomde problemen niet weersproken, en is waar dat anders is slechts in globale, algemene termen weersproken dat die problemen zich zouden voordoen en/of dat die voor haar rekening zouden komen19.. Waar in alinea 3.11 van het cassatierekest, in de tweede plaats, wordt geklaagd dat onjuist of onbegrijpelijk zou zijn dat het hof de hier bedoelde, nauwkeurig geformuleerde stellingen van [verweerster] als (grotendeels) onvoldoende weersproken heeft aangemerkt, acht ik ook die klacht daarom onaannemelijk

Overigens bevat het cassatierekest geen klachten.

Ik concludeer tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden

Addendum

De door art. 7:290 lid 2 BW beoogde afbakening vormt al vanaf de invoering, in 1971, van art. 1624 (oud) BW — waarvan art. 7:290 BW de inhoudelijk ongewijzigde voortzetting is — een bron van meningsverschil in de literatuur, gevoed door een gestage stroom van in de rechtspraak beoordeelde geschillen.

Dat is in elk geval mede daarom het geval, omdat velen menen dat de afbakening die ooit bij de totstandkoming van art. 1624 BW is gekozen een onbevredigende is20.. Die afbakening onthoudt bescherming aan een vrij aanzienlijke groep huurovereenkomsten waarvan op zeer aannemelijk gronden wordt verdedigd dat die in dezelfde of in zeer vergelijkbare mate als de wél door die afbakening omvatte overeenkomsten, bescherming verdienen. Daarnaast — maar dat weegt minder zwaar — vallen er binnen de gekozen afbakening ook de nodige gevallen waarvoor verdedigd kan worden dat die de nogal fors aangezette bescherming die de wet biedt, niet behoeven.