Hof 's-Gravenhage, 12-05-2006, nr. 04/1601

Het hof gaat uit van de feiten zoals deze in het vonnis van de rechtbank sub 1.1. t/m 1.10. zijn vermeld, nu daartegen niet is gegriefd of anderszins is opgekomen.

Het gaat, kort gezegd, om het volgende.

Tussen de gemeente ’s-Gravenhage, als opdrachtgever (hierna: de gemeente), en de vereniging “Union”, Vereniging voor Maatschappelijk Advies en Informatie te ’s-Gravenhage en Omstreken (hierna: Vereniging Union), als beheerder, is een schrif--telijke ‘Beheersovereenkomst’ gesloten (hierna: de beheersovereenkomst).

In de beheersovereenkomst is onder meer bepaald dat de gemeente met ingang van 1 oktober 1985 ‘het beheer van veertig zelfstandige woonruimten (40 HAT-eenheden met zelfstandige voorzieningen) aan de Van Weede van Dijkveldstraat 2 tot en met 24a’ te ’s-Gravenhage (hierna ook: het complex) geeft aan ‘beheerder, die van op-drachtgeefster in beheer aanneemt’.

De beheerovereenkomst bevat voorts onder meer de navolgende bepalingen:

De hierboven bedoelde Algemene Voorwaarden bevatten onder meer de navolgen-de bepalingen:

In de brief van Woningbedrijf Scheveningen (de Gemeente) aan Vereniging Uni-on van 28 mei 1991 is onder meer als volgt vermeld:

Woningbedrijf Scheveningen (de gemeente) heeft in haar aan "Stichting Union" geadresseerde brief van 27 mei 1992 onder meer als volgt vermeld:

Stichting Woningbedrijf (zie hierna sub 2.4.) heeft aan Union vergelijkbare brieven, met daarbij een specificatie per woning, gezonden in de maand mei van de jaren 1993, 1994, 1995, 1997 en 1998.

Stichting Woningbedrijf Den Haag is opgericht in het kader van de verzelf-stan-diging van het Gemeentelijk Woningbedrijf (onderdeel van de gemeente). Vervolgens heb-ben de gemeente en (de bestuurder van) Stichting Woningbedrijf Den Haag (hierna: Stich-ting Woningbedrijf) als erfpachter in een notariële akte ‘Uit-gifte in erfpacht (…)’ van 1 december 1992 , onder meer verklaard - zakelijk weer-ge-geven - dat de ge-meen-te en de erfpachter zijn overeengekomen om rechten van erf-pacht te ves-ti-gen (akte, onder A, artikel 1) en dat de gemeente ‘thans bij deze in erf-pacht’ uit-geeft aan de erfpachter ‘die bij deze in erfpacht aanvaardt de registergoe-de-ren zoals in artikel 4 zijn vermeld’ (akte, onder A, artikel 2). In de akte onder A, ar-tikel 4 lid 5 is vermeld: ‘Van Weede van Dijkveldstraat 2 tot en met 24A (even num-mers) (…)’.

JHU is - door Vereniging Union - opgericht bij notariële akte ‘Oprichting exploita-tie stichting’ van 10 de-cem----ber 1992. Volgens de in de akte van 10 december 1992 vermelde statuten heeft JHU ten doel ‘het stichten, exploiteren en in stand houden van woonhuizen, waarin kamers worden verhuurd aan jongeren.’

Vereniging Union is bij notariële akte ‘Omzetting vereniging in stichting’ van 18 ju--ni 1993 omgezet in de stichting “Union”, Stichting voor Maatschappelijk Advies en Informatie te ’s-Gravenhage en Omstreken (appellante sub 1).

Stichting Woningbedrijf is in 1999 gefuseerd met een aantal woningbouwvereni-gin-gen, hetgeen heeft geleid tot Vestia.

Vestia heeft jaarlijks aan Union een "voorstel tot aanpassing van de huurprijs" toegezonden, waarop is vermeld "Nr. verhuureenheid" alsmede onder meer de na-volgende tekst:

Onderaan de brief is een tekstblok opgenomen waarin, kort gezegd, wordt medege-deeld dat en hoe bezwaar bij de huurcommissie kan worden ingediend en (in 2000) ook dat "geen rekening is gehouden met de eventueel door u aangevraagde of aan te vragen huursubsidie".

Een dergelijke brief is ook aan Union gezonden door het Woningbedrijf in mei 1996.

Bij brief van 28 november 2002 heeft Vestia onder meer het volgende aan JHU bericht:

JHU heeft bij brief van 1 april 2003 aan Vestia bericht, zakelijk weergegeven, dat ‘de beheersovereenkomst’ alle kenmerken heeft van een huurovereenkomst, dat een huurovereenkomst niet eenzijdig ontbonden kan worden en dat zij niet akkoord gaat met ‘het voorstel’ van Vestia.

Op 23 april 2003 heeft een bespreking plaatsgehad tussen Vestia en (de heer Tak van) JHU en/of Stichting Union.

Bij brief van 29 september 2003 heeft Vestia aan (de heer Tak van) JHU be-richt, voor zover van belang:

Union heeft ieder kwartaal - tot laatstelijk 1 oktober 2003 over het derde kwar-taal van dat jaar - aan Vestia facturen gezonden waarop bovenaan is vermeld "De-cla-ratie beheerkosten Stichting Jongerenhuisvesting Union" en daaronder "Betreffen-de … Van Weede van Dijkveldstraat 2 t/m 24".

Vestia heeft in kort geding bij de president van de rechtbank 's-Gravenhage ge-vor-derd JHU en Stichting Union te veroordelen tot afgifte aan Vestia van de volledige administra-tie met betrekking tot het complex, op straffe van een dwangsom, om alle huurders van het complex schriftelijk te informeren dat zij niet meer als beheerder op--treedt, op straffe van een dwangsom, en om aan Vestia te voldoen alle bedragen die zij ten behoeve van Vestia onder zich houdt.

De president heeft de zaken ge-voegd behandeld. Bij vonnis van 28 november 2003 gewezen tussen Vestia, als eiseres, en JHU, als gedaagde, is Vestia niet ontvan-ke-lijk verklaard in haar vordering en bij vonnis gewezen tussen Vestia, als eiseres, en Stichting Union, als gedaagde, is de door Vestia gevraagde voorziening geweigerd. Vestia is in hoger beroep geko-men van dit vonnis.

In deze (bodem)zaak (dagvaarding van 14 januari 2004) vorderde Vestia bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

Bij vonnis van 20 oktober 2004 heeft de rechtbank (zakelijk weergegeven):

ten aanzien van St. Union:

!. voor recht verklaard dat de tussen Vestia en St. Union gesloten gemengde overeenkomst door opzegging met ingang van 1 december 2003 is geëindigd;

ten aanzien van St. Union en JHU:

Met de grieven wordt door St. Union en JHU beoogd het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen, behoudens voor zover daarin de vorderingen van Vestia zijn afgewezen (de primaire grondslag alsmede de hierboven sub 2.15. vermelde vor-deringen II.c. en II.d.). Het hof over-weegt met betrekking tot de onderwerpen die partijen verdeeld houden (in essentie: met welke rechtspersoon heeft Vestia de rechtsver-hou-ding die zij met haar brief van 28 november 2002 heeft opgezegd, en hoe is deze rechtsverhouding te duiden) als volgt.

Gelet op hetgeen hierboven bij de vermelding van de partij-gegevens ten aanzien van Vestia is vermeld, hebben St. Union en JHU geen rechtens relevant belang bij be--handeling van hun klacht ter zake van de in het vonnis van de rechtbank vermelde vestigingsplaats van Vestia.

Ten aanzien van de - tussen de gemeente en Vereniging Union gesloten - be-heers-overeenkomst heeft naar het oordeel van het hof geen contracts-over-neming in de zin van het (sedert 1 januari 1992 toepasselijke) artikel 6:159 BW plaatsge-von-den, dit in verband met het navolgende.

Voor contractsoverneming in voormelde zin is een akte vereist.

St. Union en JHU hebben betwist dat - in de re-la-tie tussen de gemeente en Stichting Woningbedrijf (uit welke stichting Vestia is voorgekomen; zie hierboven sub 2.7.) - spra-ke is van een zodanige akte. Van de zijde van Vestia is daar-op onvoldoende ge-steld om tot het bestaan van een zodanige akte te con-clu-deren. De akte tot uitgifte van erfpacht van het betreffende onroerend goed is daar-toe niet toereikend. Het hof houdt het er daarom voor dat een dergelijke akte ontbreekt.

St. Union en JHU hebben niet gesteld, laat staan onder-bouwd, dat in de relatie tus-sen hen bei-den spra-ke is van een zodanig akte. Nu daarvan is evenmin anders-zins gebleken, moet het hiervoor worden gehouden dat ook in die relatie een dergelijke akte ontbreekt.

Volgens St. Union en JHU (zie conclusie van antwoord sub 30.) gold na de uitgifte in erfpacht per 1 december 1992 tussen Stichting Woningbedrijf en (de per 10 de-cem-ber 1992 opgerichte) JHU stilzwijgend een rechts-verhouding overeenkomstig zo-als deze laatstelijk voordien had gegolden tus-sen de oorspronkelijke contractspar-tijen bij de beheersovereenkomst. Het hof over-weegt dienaangaande als volgt.

Vestia heeft niet weersproken dat het bovenstaande het geval was aan de zijde van Stichting Wo-ning-bedrijf.

Vestia heeft wel weersproken dat dit het geval was ten aanzien van JHU. Zij heeft daartoe aan-gevoerd dat zij tot kort na het uitbrengen van de KG-dagvaarding aan JHU (eind 2003) steeds JHU als haar contractspartij heeft beschouwd, doch dat zij door JHU op het verkeerde been is gezet doordat op haar briefpapier een Kamer van Koop-handelnummer was vermeld dat bleek te behoren bij St. Union (zijnde de rechts---opvolgster van Vereniging Union). Dit laatste - dat op zich niet is weersproken - staat er volgens Vestia aan in de weg om aan te nemen dat JHU (en niet St. Union) als wederpartij van de Stichting Woningbedrijf heeft te gelden.

Vestia heeft niet gesteld dat zij c.q. Stichting Woningbedrijf op enig moment vóór het uitbrengen van de KG-dagvaarding heeft onderzocht of JHU de rechtsop-volgster van de Vereni-ging Union was. Naar het oordeel van het hof heeft Vestia daarom on-voldoende onderbouwd dat zij c.q. Stichting Woningbedrijf door voormelde onjuiste vermelding op het briefpapier van JHU op het verkeerde been is gezet.

Onweersproken is dat Vestia steeds met JHU heeft gecorrespondeerd, dat Ves-tia steeds van JHU de no-ta's voor de beheersvergoeding ontving en deze ook heeft voldaan op de rekening van JHU, en Vestia haar wens om tot beëindiging van de re-latie te komen (alleen) aan JHU heeft gericht en nadien ook de opzegging (al-leen) aan JHU heeft geadresseerd. Voorts is gesteld noch gebleken dat een en ander ten aanzien van Stichting Woningbedrjif anders was.

Het boventaande leidt tot het oordeel dat Vestia de hierboven sub 6. vermelde stelling van St. Union en JHU onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, zodat het hof van de juistheid daarvan zal uitgaan.

Dan moet vervolgens worden vastgesteld wat de inhoud was van de relatie tussen de gemeente en Vereniging Union op het moment direct voorafgaand aan het hier-bo-ven sub 6. be-doel-de voortzetten daarvan door Stichting Woningbedrijf en JHU. Het hof overweegt daaromtrent als volgt.

Volgens Vestia werd voormelde relatie nog steeds en uitsluitend (feitelijk) be-heerst door de inhoud van de beheersovereenkomst (zie hierboven sub 2.1.).

Volgens St. Union en JHU (die hierna tesamen in enkelvoud ook worden aange-duid als Union) hebben de oorspronkelijke contractspartijen reeds kort na totstand-ko-ming van de be-heersovereenkomst afgesproken - in afwijking van het bepaalde bij art. 7 en 8 B en C in de beheersovereenkomst - dat in plaats van de ver-plich-ting de ont-vangen netto huuropbrengsten af te dragen aan het Woningbedrijf (met risico van leegstand en niet-inning bij het Woningbedrijf), de verplichting kwam, om huur te be-ta-len aan het Woning-be-drijf op het niveau van het totaalbedrag van de overeenge-ko-men netto huurgel-den, jaarlijks te verhogen, voor het eerst per 1 juli 1991 ingaande, waarmee het risi-co niet meer lag bij het Woningbedrijf doch bij Vereniging Union. Daarnaast bleven de andere verplichtingen, waaronder de beheersvergoeding (arti-kel 8A), bestaan. Ter onder-bou-wing daarvan heeft Union verwezen naar de hierbo-ven sub 2.3. bedoelde brief van 28 mei 1991.

Na de betwisting door Vestia dat de voormelde afwijkende afspraken zijn ge-maakt, heeft Union haar betreffende stelling op geen enkele wijze nader ge-con-cre-tiseerd of onderbouwd, hoewel dat wel op haar weg lag. Naar het oordeel van het hof kan uit voormelde brief van 28 mei 1991 slechts worden afgeleid dat partijen een 50/50 verdeling van de huurderving over de daarin vermelde periode als gevolg van de daarin con-creet vermelde omstandigheden zijn overeengekomen, doch kan daar-uit niet ook worden gelezen dat partijen (structureel) van de be-heers--overeen-komst afwijkende afspraken hebben gemaakt. Het hof gaat daarom aan voormelde stelling van Union als zijnde onvoldoende onderbouwd voorbij. Aan bewijslevering komt het hof derhalve niet toe.

Naar het oordeel van het hof heeft Union voorts onvoldoende (concreet) onder-bouwd dat de beheersovereenkomst anders is uitgevoerd dan daarin is voorzien. Uit voormelde brief van 23 mei 1991 blijkt dat Union aan de gemeente een nota voor huur--derving heeft gezonden, hetgeen spoort met het in de beheersovereenkomst ter zake op de gemeente gelegde huurdervingsrisico. De hierboven sub 2.3. bedoelde brief met de daarbij gevoegde specificatie spoort met de in artikel 10 van de be-heers--overeenkomst voorziene mededeling. De enkele (door Vestia betwiste) stelling dat Union sedertdien feitelijk het huurdervingsrisico zou hebben gedragen, welke stel-ling bovendien op geen enkele wijze door Union is geconcretiseerd of onder-bouwd, is on--voldoende om te oordelen dat de inhoud van de beheersovereenkomst niet langer (feitelijk) tus-sen partijen heeft gegolden. Daarvoor is op zijn minst vereist dat dit ook voor Stich-ting Woningbedrijf c.q. Vestia kenbaar was, en daaromtrent is niets gesteld of geble-ken. Ook hetgeen van de zijde van Union anderszins is aange-voerd leidt niet tot het oordeel dat de uitvoering van de beheersovereenkomst af-week van hetgeen daarin was voorzien.

De conclusie uit het voorgaande is dat - tot het moment waarop Vestia is ont-staan (1999) - tussen de betrokken partijen nog steeds een (feitelijk) door de be-heers-overeenkomst beheerste relatie aanwezig was.

Dan moet vervolgens worden beoordeeld of nadien wijzi-ging in de bestaande situatie is ontstaan. Het hof overweegt daaromtrent als volgt.

Union heeft ter onderbouwing van haar stelling dat zij huurder en niet langer be-heerder van het complex is geworden tevens gewezen op de wijze waarop Vestia de nieuwe huurbedragen aan haar heeft opgegeven (één totaalbedrag dat niet per wo-ning is gesplitst), alsmede de door Vestia gebruikte bewoordingen in de aan haar toegezonden mede-de-lingen en acceptgiro's (huurder/huur); zie hierboven sub 2.8.

In artikel 10 van de beheersovereenkomst is niet bepaald dat er per woning dient te worden gespecificeerd. Voldoende is dat er door Vestia zodanige gegevens worden ver-strekt dat Union in staat is om de huurders de juiste bedragen in rekening te bren-gen. Naar het oordeel van het hof kan - in dat licht bezien - uit het feit dat een specificatie per woning vanaf 1999 ontbreekt en/of dat de bedragen door Vestia als "huur" worden aangeduid, niet worden afgeleid dat wijzing in de relatie is gekomen.

Nu Union (tot en met september 2003) de in de beheersovereenkomst voor-zie-ne be-heers-vergoeding bij Vestia in rekening is blijven brengen, kan niet worden aan-vaard dat Union uit de - duidelijk gestandaardiseerde - mededelingen waarmee de nieuwe huurprijzen werden opgegeven mocht afleiden dat wijziging in de re-la-tie tus-sen partijen was gekomen. Daarbij heeft het hof hetgeen hierboven sub 7.4. is over-wo--gen (muta-tis mutandis) mede in aanmerking genomen.

Dat Union na het derde kwartaal 2003 geen beheersvergoeding in reke-ning meer heeft gebracht kan in het voorgaande geen wijziging brengen. Immers, Vestia had toen reeds opgezegd en er was reeds sprake van het conflict ter zake daarvan.

De conclusie uit het bovenstaande is dat ook na het ontstaan van Vestia geen wijziging in de relatie tussen Vestia en JHU is gekomen ten opzichte van hetgeen in de beheersovereen-komst is voorzien.

Naar het oordeel van het hof is de relatie tussen Vestia en JHU een "echte" be-heersovereenkomst en kan dit niet (mede) als huur worden aangemerkt. JHU heeft derhalve niet (mede) de positie van huurster verkregen. Dat brengt mee dat de op-zegging van Vestia aan JHU op zich rechtsgeldig is. Het oordeel van de rechtbank, inhoudende dat daarbij een termijn van een jaar had moeten worden in acht geno-men en dat de opzegging daarom wordt geconverteerd in één met ingang van 1 de-cember 2003, is als zodanig niet in geschil en het hof neemt dit oordeel dan ook over en maakt dit tot de zijne.

Ter vermijding van misverstand wijst het hof er op dat in de relatie tussen (in-mid-dels) JHU en degenen aan wie in het kader van de beheersovereenkomst wo-ningen in het complex zijn verhuurd, blijkens de inhoud van de beheers-over-eenkomst spra-ke is van middellijke vertegenwoordiging van (inmiddels) Vestia door (inmiddels) JHU. Van belang daarbij zijn onder meer de bepalingen van ter zake van lastgeving (zie ar-tikel 7:400 e.v. BW).

Het bovenstaande leidt tot het volgende.

De door de rechtbank uitgesproken verklaring voor recht jegens St. Union alsnog zal alsnog worden afgewezen.

Nu niet is gesteld dat Vestia - gelet op de feitelijk sedert 1992 door JHU van St. Union overgenomen en voortgezette activiteiten ten aan zien van het complex - nog enig belang heeft bij de gevraagde veroordelingen van St. Union zoals in het vonnis van de rechtbank vermeld, zullen ook die alsnog worden afgewezen.

Bij voormelde uitkomst past het om Vestia ten aanzien van St. Union te ver-oordelen in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep. Daarbij zal het hof die kosten vaststellen op de helft van bedragen volgens het liquidatieta-rief, aangezien St. Union en JHU dezelfde procureur hadden/hebben en hun stand-punt steeds in één conclusie hebben verwoord.

Blijkens de inhoud van de memorie van antwoord, mede gelet op de vermel-ding van de partijen (appellant/geïntimeerde) en de conclusie (bevestiging van het von--nis van de rechtbank), heeft Vestia (slechts) in het kader van de devolutieve wer-king van het appel aandacht gevraagd voor haar door de rechtbank verworpen stel-lingen en heeft zij niet ook van haar kant incidenteel appel ingesteld. Die stellingen zijn in het voorgaande betrokken voor zover deze de wederpartij van Vestia en de aard van de rechtsverhouding betreffen. De devolutieve werking gaat niet zover dat de in het vonnis (via "wijst af het meer of anders gevorder-de") afgewezen vorde-rin-gen (verklaring voor recht ten aanzien van JHU en de hierboven sub 2.15. bedoelde vorderingen sub II.c. en II.d.) alsnog opnieuw worden beoordeeld. Daartoe is inci-den-teel appèl noodzake-lijk.

De door de rechtbank toegewezen vorderingen jegens JHU, alsmede de be-slis--sing ten aanzien van de proceskosten in eerste aanleg (compensatie), zullen - on-der wijzing van gronden als voormeld - worden bekrachtigd.

Bij voormelde uitkomst past het om JHU als de - jegens Vestia - in overwe-gen-de mate in het ongelijk gestelde partij te veroordelen in de kosten van het hoger be-roep, met inachtneming van hetgeen hierboven in de laatste zin van 11.3. is overwo-gen.

De grieven slagen in zoverre en het vonnis van de rechtbank kan in zoverre niet in stand blijven. Uit praktische overwegingen zal het vonnis in zijn geheel wor-den vernietigd, zodat het dictum in zijn geheel opnieuw zal worden geformuleerd.

vernietigt het vonnis van de rechtbank van 20 oktober 2004, gewezen tussen partijen;

en opnieuw rechtdoende:

ten aanzien van St. Union