HR, 18-01-2008, nr. C06/241HR

Zaaknr. C06/241HR

Mr. Huydecoper

Zitting van 2 november 2007

Conclusie inzake

de stichting Stichting Jongerenhuisvesting Union

eiseres tot cassatie

tegen

de stichting Stichting Vestia Groep

verweerster in cassatie

Feiten en procesverloop

1. Uit een langdurige en ook tamelijk complexe voorgeschiedenis(1) zijn nog maar enkele feiten voor de beoordeling in cassatie relevant. Ik geef die hierna weer - naar ik hoop: zonder niet te verantwoorden omissies -:

- de eiseres tot cassatie, SJU, en de verweerster in cassatie, Vestia, zijn door rechtsopvolging(en) in een aantal variaties, tot elkaar komen te staan in een rechtsverhouding betreffende een complex van voor jongerenhuisvesting bestemde woningen in Den Haag. Volgens Vestia, erfpachtster van de desbetreffende onroerende zaak, gaat het om een als beheersovereenkomst te kwalificeren rechtsverhouding, volgens SJU moet de rechtsverhouding als huur (van woonruimte) worden aangemerkt.

- In het kader van de bedoelde rechtsverhouding verhuurde SJU op eigen naam wooneenheden uit het complex aan daarvoor in aanmerking komende jongeren. Zij betaalde bedragen aan Vestia die Vestia ten titel van huur aan haar factureerde, maar bracht ook aan Vestia als "beheersvergoeding" aangeduide bedragen in rekening (die Vestia ook voldeed). Of de verhuur door SJU (aan jongeren) geschiedde voor risico van SJU dan wel voor risico van Vestia (o.a. in die zin, dat eventuele leegstand voor rekening van de betrokkene bleef) vormde één van de punten van meningsverschil tussen partijen.

- Vestia heeft de door haar als beheersrelatie aangemerkte rechtsverhouding aan SJU (c.s.)(2) opgezegd. Toen SJU zich op het standpunt stelde dat de rechtsverhouding als woonruimtehuur had te gelden, heeft Vestia - na een vergeefse procedure in kort geding - de thans in cassatie aanhangige procedure tegen SJU ingeleid, met als inzet: vaststelling dat de rechtsverhouding als beheersrelatie moest worden gekwalificeerd, en veroordeling van SJU om mee te werken aan overdracht van de onroerende zaak die in beheer gegeven zou zijn, aan Vestia.

2. In de eerste aanleg beoordeelde de rechtbank de rechtsverhouding van partijen als "gemengd", in die zin dat die zowel kenmerken van huur en verhuur (van woonruimte) als kenmerken van opdracht (tot beheer) vertoonde. De rechtbank nam aan dat het element "beheer" in de rechtsverhouding dominerend was; wat leidde tot toewijzing, in hoofdzaak, van de vorderingen van Vestia(3).

3. SJU kwam in hoger beroep. Het hof beoordeelde de rechtsverhouding van partijen echter als een "echte" beheersovereenkomst. Dat leidde inhoudelijk tot een uitkomst, (nagenoeg) gelijk aan die van de eerste aanleg.

4. SJU heeft tijdig en regelmatig cassatieberoep laten instellen(4). Vestia heeft in cassatie verstek laten gaan. Namens SJU is het cassatiemiddel schriftelijk toegelicht.

Bespreking van het cassatiemiddel

5. In het middel kan men vijf onderdelen onderscheiden (het met 1 genummerde onderdeel bevat twee subonderdelen, die ik als afzonderlijke klachten zal behandelen). Deze onderdelen richten zich tegen verschillende aspecten van de bestreden beslissing, waartussen weinig onderling verband bestaat. Ik bespreek de klachten gemakshalve in de volgorde waarin ze zijn aangevoerd.

6. De onderdelen 1 a, 1 b en 2 zijn alle gericht tegen de overwegingen waarin het hof de rechtsverhouding van partijen heeft onderzocht, met als uitkomst dat een van de aanvang af tussen de rechtsvoorgangers van partijen geldende "echte" beheersovereenkomst in de loop van de tijd in essentie ongewijzigd (door stilzwijgende wilsovereenstemming) tussen de huidige procespartijen is komen te gelden(5).

Het hof heeft dat onderzoek gedaan in drie stadia: het heeft in de rov. 6.1 - 6.5 vastgesteld welke partijen, na het reeksje rechtsopvolgingen waarop ik al even zinspeelde, als de huidige partijen bij deze rechtsverhouding moesten worden aangemerkt; vervolgens, in rov. 7.1 - 7.4, een stelling van SJU onderzocht volgens welke de rechtsverhouding al vóórdat Vestia daarbij partij werd, van een beheersrelatie in een huurrelatie was veranderd (met voor SJU negatieve uitkomst); en tenslotte, in de rov. 8.1 - 8.5, nagegaan of de van de kant van SJU verdedigde wijziging in de rechtsverhouding had plaatsgehad nádat Vestia daarbij partij werd; wederom met voor SJU negatieve uitkomst.

7. Onderdeel 1 a voert aan dat de overwegingen van het hof innerlijk tegenstrijdig zouden zijn. Wanneer men die overwegingen zo leest als ik ze zojuist weergaf - en die lezing dringt zich volgens mij in uitgesproken mate op -, is van tegenstrijdigheid echter geen sprake. Tegenstrijdigheid ontstaat pas als men - zoals de klacht lijkt te beogen -, aanneemt dat het hof het gehele met betrekking tot de rechtsopvolging e.a. van de kant van SJU verdedigde betoog heeft beoordeeld als niet c.q. onvoldoende weersproken, en daarmee als vaststaand. Dan zou er immers (inderdaad) geen ruimte overblijven om vervolgens toch vaststellingen te doen, die op essentiële punten afwijken van dit betoog van SJU.

8. 's Hofs overwegingen laten echter geen ruimte voor twijfel, dat het hof het namens SJU verdedigde standpunt niet integraal heeft geaccepteerd; en dat het hof, met name, dat gedeelte van SJU's betoog dat ertoe strekte dat de rechtsverhouding in de loop van de tijd van een beheers- in een huurrelatie was veranderd, heeft verworpen. Zoals ik al opmerkte is er dan geen sprake van tegenstrijdigheid, en is er ook anderszins niets ongerijmds in de gedachtegang op te merken.

9. Onderdeel 1 b varieert op het thema van onderdeel 1 a met de gedachte dat het hof, door wél het namens SJU verdedigde standpunt (als onweersproken) te aanvaarden en vervolgens toch een voor SJU ongunstige uitleg aan de rechtsverhouding te geven, aan SJU's stellingen een onbegrijpelijke uitleg heeft gegeven.

Dat is dus niet het geval als men, met mij, aanneemt dat het hof het door SJU verdedigde standpunt niet in zijn geheel als vaststaand heeft aangemerkt, en met name de tweede component daaruit (de rechtsverhouding zou in de loop van de tijd op het voor deze zaak beslissende punt in het voordeel van SJU zijn gewijzigd), heeft verworpen. In dat oordeel ligt besloten dat (de hier bedoelde component uit de stellingen van SJU niet als vaststaand kon worden aangemerkt omdat) die component wél van de kant van Vestia (adequaat) was weersproken. Dat kon het hof inderdaad geredelijk oordelen; en dat oordeel behoefde niet nader in de motivering te worden verduidelijkt.

10. Onderdeel 1 b voert verder aan dat onvoldoende begrijpelijk zou zijn het oordeel, in rov. 7.4, dat SJU de stelling dat de beheersovereenkomst (in de loop van de tijd) anders is uitgevoerd dan daarin oorspronkelijk was voorzien, onvoldoende zou hebben onderbouwd ("concreet", voegt het hof in de bedoelde rov. toe).

Ook deze klacht lijkt mij ondeugdelijk. Van de kant van SJU is weliswaar gesteld dát de rechtsverhouding in de loop van de tijd gewijzigd zou zijn, maar concrete feiten waarop deze bewering zou (kunnen) steunen zijn inderdaad niet gesteld; behalve dat een beroep werd gedaan op een brief uit mei 1991, waar het hof in zijn motivering (wel) specifiek op is ingegaan(6).

11. Onderdeel 2 voegt, meen ik, niets toe aan wat de voorafgaande onderdelen aanvoerden. Voorzover dit onderdeel erover beoogt te klagen dat het hof de twee in de appelprocedure betrokken stichtingen (SJU en de met SJU samenwerkende stichting "Union" Stichting voor Maatschappelijk Advies en Informatie te 's Gravenhage en Omstreken) zou hebben verward, is die klacht ongegrond. Het hof heeft de beide in het appelgeding betrokken stichtingen deugdelijk van elkaar onderscheiden, en zich er terdege rekenschap van gegeven dat SJU, en niet de andere stichting, partij was bij de rechtsverhouding met Vestia(7). Niets rechtvaardigt dan ook de veronderstelling dat, waar het hof de wederpartij van Vestia een enkele keer als "Union" aanduidt, het opeens zijn eerder zo zorgvuldig onderzochte uitgangspunt uit het oog zou hebben verloren.

12. Onderdeel 3 verdedigt, kort gezegd, dat een relatie zoals de in dit geval vastgestelde - in elk geval - als huur van woonruimte moet worden aangemerkt; en dat het andersluidende oordeel van het hof dus op een onjuiste rechtsopvatting moet berusten.

Ook deze klacht lijkt mij ondeugdelijk.

Instellingen die zich op professionele basis bezig houden met het beheer van (huur)woningen vormen een sinds lang bekend en algemeen geaccepteerd verschijnsel(8). Daarbij kan het zo zijn dat de beheerder louter als (onmiddellijk) vertegenwoordiger van de verhuurder optreedt, maar het komt ook voor dat beheerders op eigen naam met de huurders van door hen beheerde objecten contracteren.

13. Ook in het laatste geval - contracteren "op eigen naam" - kan er tussen de beheerder en zijn opdrachtgever zeer wel een relatie bestaan die niet als (hoofd)huur valt aan te merken. Dat is (in elk geval) zo wanneer de beheerder in de verhouding tussen de opdrachtgever en de beheerder louter de rol van beheerder vervult: dus de belangen van de opdrachtgever waarneemt (voor rekening en risico van de opdrachtgever) en gewoonlijk natuurlijk: tegen betaling van een beloning voor zijn (beheers)diensten. Dan kan immers niet gezegd worden dat de opdrachtgever de beheerder de door deze beheerde objecten "in gebruik" verstrekt, zoals dat door art. 7:201 BW wordt bedoeld, of dat de opdrachtgever de beheerder "het genot eener zaak (doet) hebben" zoals het destijds in art. 7A:1584 lid 1 BW (oud) werd omschreven. Alle nadruk ligt op de door de beheerder voor de opdrachtgever verrichte diensten (en de honorering die hij daarmee beoogt te verkrijgen). Van enig reëel "gebruik" of "genot" van de beheerde objecten aan de kant van de beheerder, kan niet worden gesproken.

14. De partijen in deze zaak zijn er ook kennelijk van begin af aan van uit gegaan dat zoiets als een "echte", van huur en verhuur te onderscheiden beheersrelatie bestaat; en ook, dat de rechtsverhouding tussen de partijen zoals die destijds is begonnen, als zo'n relatie moest worden aangemerkt: SJU heeft zich er steeds op beroepen dat dat in de loop van de tijd was veranderd, maar dat veronderstelt dat het aanvankelijk wel degelijk om een "echte" beheersrelatie ging.

15. Met deze gegevens voor ogen zal duidelijk zijn dat ik de klacht dat het hof van een verkeerde rechtsopvatting blijk heeft gegeven, niet kan onderschrijven.

Men kan zich bovendien afvragen of het hof, gegeven de in dit opzicht eensluidende standpunten van partijen, wel de vrijheid had om de (aanvankelijke) rechtsverhouding anders te kwalificeren dan als een "echte" beheersverhouding: zoals gezegd gingen partijen daar immers over en weer klaarblijkelijk van uit. Dan zou het hof slechts anders hebben kunnen oordelen als een beheersrelatie (waarbij de beheerder ook op eigen naam als verhuurder optreedt) onder geen enkele omstandigheid van een huurverhouding kan worden onderscheiden; en dat lijkt mij om de hiervóór aangegeven redenen in elk geval niet vol te houden.

Eenmaal gegeven dat de relatie aan het begin wél als een "echte" beheersrelatie was te kwalificeren, bleef alleen nog de mogelijkheid te onderzoeken of dat in de loop van de tijd anders was geworden; en dat onderzoek heeft het hof gewetensvol uitgevoerd.

16. Het arrest dat SJU hier te hulp roept, HR 20 september 1985, NJ 1986, 260 m.nt. PAS, onder "Beoordeling van het middel", biedt niet de steun die het middel daaraan klaarblijkelijk hoopt te kunnen ontlenen. In dat arrest werd aangenomen dat verhuur van een complex van (slechts) onzelfstandige woningen (studentenkamers), hoewel naar de letter niet beantwoordend aan de omschrijving van het destijds geldende art. 7A:1623a (lid 2) BW, toch moest worden aangemerkt als verhuur van woonruimte in de zin van die wettelijke regeling.

Men kan daar niet uit afleiden dat men met betrekking tot (complexen van) woonruimte niet andere overeenkomsten kan sluiten, die niet als huur en verhuur gekwalificeerd mogen worden. Dat kan ongetwijfeld wél; en de "echte" beheersovereenkomst vormt een voorbeeld van tot die categorie te rekenen overeenkomsten(9).

17. Ik merk nog op dat dit middelonderdeel een beroep doet op feiten die het hof blijkbaar niet als vaststaand heeft aangemerkt - zoals het feit dat er in de rechtsverhouding van partijen geen relatie zou bestaan tussen de huurprijzen die SJU aan de huurders van jongerenwoningen berekende en de huurprijs die door Vestia gefactureerd werd. De kwalificatie, in rov. 10, van de rol van SJU als "middellijk vertegenwoordiger", geeft aan dat het hof deze stelling van SJU juist niet heeft aanvaard.

Ook daarom behoort de klacht niet te slagen.

18. Middelonderdeel 4 klaagt dat in rov. 10 een misvatting zou blijken, te weten dat de rechtsverhouding tussen SJU en Vestia de rechtsverhouding tussen SJU en de individuele huurders van jongerenwoningen zou "beheersen".

Er blijkt echter in het geheel niet dat het hof iets dergelijks zou hebben gemeend. Het heeft slechts - uiteraard: ter verduidelijking van zijn oordeel omtrent de in geding zijnde rechtsverhouding, dus: de rechtsverhouding tussen Vestia en SJU - aangegeven, dat het de rol van SJU aanmerkte als die van "middellijk vertegenwoordiger". In het handboek van Asser (10) wordt de middellijke vertegenwoordiging aldus omschreven, dat "iemand krachtens zijn bevoegdheid een rechtshandeling verricht in eigen naam - dus zichzelf bindend - doch voor rekening van een ander".

19. Zo kan men de rol van een "echte" beheerder die op eigen naam als verhuurder optreedt, inderdaad opvatten. Dat heeft het hof gedaan. Die beoordeling draagt een overwegend feitelijk karakter, en is in de gegeven omstandigheden goed te begrijpen. Als men de rechtsverhouding zo beoordeelt, ligt ook kwalificatie als "echt" beheer, en niet als huur, voor de hand. Dat is dan ook de relevantie van deze gedachten van het hof.

Daarbij is niet van belang, hoe de verhouding tussen de middellijke vertegenwoordiger en degenen met wie hij op eigen naam gecontracteerd heeft, precies is. In elk geval wordt die verhouding niet "beheerst" door de rechtsverhouding waarbinnen de middellijke vertegenwoordiging plaatsvindt. Dat het hof daarover anders zou hebben gedacht is, zoals ik al liet blijken, verregaand onaannemelijk.

20. Volledigheidshalve merk ik nog op dat de hier bestreden overweging - rov. 10 - volgens mij niet als "dragend" voor de door het hof gegeven beoordeling kan worden aangemerkt: het betreft hier een bijkomend argument. Ook als dat ondeugdelijk zou worden bevonden, zou dat aan de voorafgaande beoordeling en vaststellingen niet afdoen. SJU mist daarom bij de onderhavige klacht belang.

21. Zo kom ik ertoe, de aangevoerde klachten alle als niet-doeltreffend aan te merken.

Conclusie

Ik concludeer tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

1 Te vinden in rov. 1.1 t/m 1.10 van het vonnis van de eerste aanleg en rov. 2.1 t/m 2.14 van het in cassatie bestreden arrest.

2 Naar in de rede ligt: (mede) als gevolg van de vrij talrijke gevallen van rechtsopvolging waaruit de huidige rechtsbetrekking is voortgevloeid, hebben partijen ook getwist over de vraag welke partijen precies bij die rechtsverhouding betrokken waren. Vestia heeft dan ook aanvankelijk naast SJU een tweede stichting in de onderhavige zaak gemoeid. In cassatie speelt dit echter geen rol meer; ik zal verder alleen van SJU spreken, en de verwijzing naar andere partijen die eerder in de zaak betrokken waren niet meer herhalen.

3 Volledigheidshalve meld ik dat de rechtbank de opzegging van Vestia beoordeelde als op te korte termijn gedaan, en met toepassing van conversie besloot tot beëindiging op een wat langere termijn.

4 Het in cassatie bestreden arrest is van 12 mei 2006. De cassatiedagvaarding werd op 11 augustus 2006 uitgebracht.

5 Het hof motiveert het door mij in parafrase weergegeven oordeel in de rov. 6.1 - 8.5.

6 De klachten van onderdelen 1 a en 1 b verwijzen naar alinea's 28, 29 en 30 van de conclusie van antwoord. Daar leest men dat al kort na de totstandkoming van de beheersovereenkomst (in 1985) tussen de toenmalige partijen zou zijn afgesproken in de namens SJU verdedigde zin (de cursivering heb ik aangebracht). Aan het slot van alinea 28 wordt vervolgens verwezen naar een brief van 28 mei 1991 (bedoeld is vermoedelijk: 23 mei, de datum die op de hier vermelde productie staat - maar in de stukken heeft men het verder (meestal) op 28 mei gehouden). Deze brief is van ongeveer zes jaar ná de totstandkoming van de overeenkomst; en deze brief heeft het hof in rov. 7.3 onderzocht, en beoordeeld als onvoldoende ter ondersteuning van het standpunt van SJU).

Alinea's 29 en 30 van de conclusie van antwoord lijken ook te berusten op de gedachte dat (vooral) de brief van 23/28 mei 1991 de wijziging in de rechtsverhouding zou markeren.

Andere stellingen die voor de gestelde afspraak/wijziging nadere onderbouwing zouden kunnen opleveren, heb ik niet aangetroffen (die worden in het middel ook niet vermeld).

7 In de rov. 6.1 - 6.4 heeft het hof dat in detail onderzocht en beoordeeld.

8 Men ziet voorbeelden van deze figuur in HR 4 oktober 1991, NJ 1991, 804, rov. 3.1; Kantonrechter Rotterdam 9 maart 2006, WR 2006, 80 en Kantonrechter Amsterdam 14 mei 1997, WR 1997, 79 m.nt. Zuidema.

9 Niet elk gebruik van woonruimte is gebruik dat de regels van huur en verhuur in het spel brengt. Wie een huis door een aannemer laat "opknappen" geeft die aannemer ongetwijfeld het recht, op een bepaalde manier van de woning gebruik te maken; maar sluit evenzeer ongetwijfeld géén (quasi-)huurovereenkomst met die aannemer.

10 Asser-Van der Grinten-Kortmann 2 - I (De Vertegenwoordiging), 2004, nr. 102.