Hof Arnhem-Leeuwarden, 27-10-2020, nr. 200.253.959/01

[appellanten] c.s. hebben hun vorderingen in hoger beroep vermeerderd. Daartegen is door [geïntimeerden] c.s. geen bezwaar gemaakt en het hof ziet ambtshalve geen processuele bezwaren daartegen, zodat de vermeerderde eis zal worden beoordeeld.

[appellanten] c.s. vorderen in hoger beroep vernietiging van het vonnis van de rechtbank van 24 oktober 2018 en, verkort weergegeven, hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] c.s. om aan [appellanten] c.s. te betalen:

1) een bedrag van € 70.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding, tot aan de dag van algehele voldoening;

2) een bedrag van € 4.865,81 aan door [appellanten] c.s. te betalen huur over de periode

1 januari 2017 tot en met 31 december 2019, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding, tot aan de dag van algehele voldoening;

3) de bedragen gelijk aan de nog verschuldigde maandelijkse huurtermijnbedragen na 31 december 2019 voor iedere maand dat [appellanten] c.s. huur verschuldigd zijn;

4) een bedrag van € 3.031,- betaald op 2 november 2018, zijnde het bedrag dat [appellanten] c.s. naar aanleiding van het vonnis gewezen in eerste aanleg aan [geïntimeerden] c.s. hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling;

5) proces-en nakosten.

[appellanten] c.s. hebben de ‘insteekhaven’ niet gekocht (grieven 1 tot en met 3)

De rechtbank heeft voor het antwoord op de vraag wat [appellanten] c.s. van [geïntimeerden] c.s. hebben gekocht (en wat aan hen geleverd had moeten worden, artikel 7:9 BW) overwogen dat de koopovereenkomst moet worden uitgelegd aan de hand van de

‘Haviltex-norm’1.. Volgens de rechtbank zijn bij die uitleg de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin de bepalingen van een schriftelijk contract zijn gesteld weliswaar niet doorslaggevend, maar wel van groot belang zijn (HR 23 december 2005, ECLI:NL:2005:AU2414). Die uitlegmaatstaf hebben [appellanten] c.s. in hun memorie van grieven in randnummer 13 onderschreven, zodat ook het hof die maatstaf zal toepassen. Het hof tekent daarbij aan dat voor de uitleg van de koopovereenkomst ook kan worden gelet op feiten en omstandigheden die zich na de koopovereenkomst hebben voorgedaan. De verklaringen en gedragingen van partijen nadien kunnen aanwijzingen bieden voor het antwoord op de vraag hoe partijen hun afspraken hebben opgevat en wat hun daarbij bij het sluiten van de koopovereenkomst voor ogen heeft gestaan.

Aan [appellanten] c.s. kan worden toegegeven dat de bewoordingen van artikel 1 van de koopovereenkomst er op wijzen dat zij, naast het daarin genoemde perceel grond en de woonark, ook een ‘insteekhaven’ hebben gekocht. [geïntimeerden] c.s. bestrijden dat op zich ook niet, maar volgens hen is er sprake van een vergissing, als daarmee de indruk zou zijn gewekt dat zij daarmee ook de ligplaats van de woonark aan [appellanten] c.s. hebben verkocht.

Het hof stelt vast dat [appellanten] c.s. er niet duidelijk en consistent over zijn welk water zij nu precies hebben gekocht, waarin de ‘insteekhaven’ zou zijn gesitueerd, en wat hun verwachtingen dienaangaande waren. [appellanten] c.s. stellen in hoger beroep, zo blijkt uit hun pleitaantekeningen, dat zij er nooit vanuit zijn gegaan een (door het hof in navolging van partijen zo te noemen) perceel water met een oppervlakte van 520 m2 te hebben gekocht, maar een deel daarvan, zijnde een perceel water van ongeveer 80 m2 waarin de woonark is gelegen. Zij hebben dat aangeduid als ‘de ligplaats van de woonark’. Anders dan zij aanvoeren, leken zij er in de procedure bij de rechtbank wel vanuit te gaan dat zij meer water hadden gekocht dan alleen de ligplaats, namelijk ook het water dat (ruwweg) is gelegen tussen de woonark, het perceel grond en de steigers, althans een perceel water met een oppervlakte van ongeveer 520 m2. Dat is de oppervlakte waarvan makelaar Hettema gelet op zijn berekening van de totale oppervlakte van grond en water van kennelijk 1.200 m2 uitgaat bij zijn in hun opdracht uitgebrachte taxatierapport (zoals blijkt uit diens als productie 8 overgelegde rapport) en op basis van die oppervlakte hebben zij hun door [geïntimeerden] c.s. te betalen vergoeding van € 70.000,- gebaseerd.

De bewoordingen van artikel 1 maken niet duidelijk dat met het begrip ‘insteekhaven’ de ligplaats in de door [appellanten] c.s. gestelde betekenis is bedoeld. Naar gangbaar spraakgebruik is een insteekhaven ook iets anders dan een ligplaats; daarop hebben [geïntimeerden] c.s. in randnummer 25 van hun memorie van antwoord gewezen (‘een doodlopende haven die een hoek met een vaarroute vormt’). In deze zaak zou dat het haventje tussen de twee steigers kunnen zijn, maar daar ligt de woonark niet en dat is niet wat [appellanten] c.s. op het oog hebben. Zoals de rechtbank terecht en onbestreden door [appellanten] c.s. heeft overwogen, is het begrip ‘insteekhaven’ in de koopovereenkomst niet nader omschreven of toegelicht en is niet ruimtelijk afgebakend om welk (perceel) water het zou gaan. Ook verder biedt de tekst van de koopovereenkomst geen houvast voor de stelling dat een ligplaats is verkocht (met een oppervlakte van 80 m2; die oppervlakte is overigens niet goed te plaatsen, gelet op de maten van de woonark: volgens het rapport van makelaar Hettema als ook de akte van levering heeft de woonark een afmeting van 18 x 5,5 meter ofwel 99 m2).

Onomstreden is dat het geleverde perceel grond een omvang heeft van 680 m2, welke omvang ook is genoemd in de koopovereenkomst, en kadastraal is geduid als “sectie [Y] , nr. [0000] ”. Afzonderlijke kadastrale gegevens of andere oppervlakte gegevens dan behorend bij het perceel grond die wijzen op een te verkopen perceel water zijn in de koopovereenkomst niet genoemd. Het is, zoals de rechtbank heeft overwogen, hoogst ongebruikelijk dat in de koopovereenkomst een perceel water wordt verkocht zonder dat kadastrale gegevens en de oppervlakte daarvan worden vermeld. Tegen de desbetreffende overweging van de rechtbank is door [appellanten] c.s. niet gegriefd. Het ontbreken van dergelijke (gebruikelijke) gegevens is een contra-indicatie dat het de bedoeling van [geïntimeerden] c.s. was (ook) een perceel water/de ligplaats van de woonark aan [appellanten] c.s. te verkopen en dat die op hun beurt redelijkerwijs hebben mogen verwachten dat dit het geval was.

[appellanten] c.s. hebben in verband met de verwachtingen die zij daarover hebben gehad naast de tekst van artikel 1 van de koopovereenkomst enkel nog gesteld dat zij op grond van de door [geïntimeerden] c.s. ingevulde vragenlijsten er vanuit zijn gegaan dat zij ook de ligplaats hebben gekocht, omdat - kort gezegd - door [geïntimeerden] c.s. daarin geen melding is gemaakt van bestaande huurovereenkomsten, meer in het bijzonder de met de provincie bestaande huurovereenkomst.

Inderdaad zijn in de vragenlijsten door [geïntimeerden] c.s. geen mededelingen gedaan over die huurovereenkomst. Het kan zijn dat zij de betreffende vragen verkeerd hebben begrepen, omdat zij dachten dat het ging om huurovereenkomsten met betrekking tot het perceel grond of alleen de woonark, zoals zij hebben aangevoerd, maar de reden die [geïntimeerden] c.s. aanvoeren voor het niet noemen van de huurovereenkomst met de provincie in de vragenlijst acht het hof voor het beoordelen van de vorderingen van [appellanten] c.s. niet van belang.

Het ontbreken van die mededelingen in de vragenlijsten brengt echter niet mee dat [appellanten] c.s. er vanuit mochten gaan de ligplaats te hebben gekocht, om de volgende redenen.

Uit het aanbod op internet blijkt niet met zoveel woorden dat de woonark met ligplaats wordt aangeboden. [appellanten] c.s. stellen dat ook niet. Zij betogen dat zij daar vanuit zijn gegaan doordat is vermeld dat de tuin een oppervlakte heeft van 680 m2 en de hoofdtuin een oppervlakte heeft van 600 m2 en dat zij begrijpelijkerwijze de ontbrekende 80 m2, die in de NVM-stamkaart niet nader wordt verklaard, hebben begrepen als zijnde de ligplaats van de woonark, wat ook nagenoeg overeenkomt met de omvang van de woonark. De tekst van de advertentie dwingt naar het oordeel van het hof niet tot die uitleg en een nadere toelichting van [appellanten] c.s. op grond waarvan zij dat om wel zo hebben mogen begrijpen, ontbreekt. Die oppervlakte komt ook niet ‘nagenoeg’ overeen met de oppervlakte van de woonark van 18 x 5,5 meter (zie hiervoor in 5.6). Het hof laat daarbij nog daar dat [geïntimeerden]

c.s. bestrijden dat de door [appellanten] c.s. genoemde NVM-stamkaart deel uit heeft gemaakt van de aan hen destijds ter beschikking gestelde verkoopdocumentatie.

[geïntimeerden] c.s. hebben aangevoerd (memorie van antwoord randnummer 7) dat er gesproken is over het overzetten en het verrekenen van de huurrelatie met de provincie en dat uitgebreid is gesproken over de fiscale kwalificatie van de woonark (in box 1 of box 3) en het al dan niet verschuldigd zijn van overdrachtsbelasting. Dat sluit aan bij wat [appellante] daarover tijdens de comparitie bij de rechtbank heeft verklaard. Volgens [geïntimeerden] c.s. blijkt uit het e-mailbericht van hun makelaar van 13 november 2016 (uit productie 3 blijkt dat het jaartal 2015 is) aan [appellanten] c.s. - dat de zienswijze van de te kiezen notaris op de verdeling van de grondwaarde en de woonark van belang is voor de kosten - dat niet is gesproken over de levering van (een perceel) water. [appellanten] c.s. hebben deze stellingen van [geïntimeerden] c.s. niet gemotiveerd weersproken; dat aan het e-mailbericht een andere betekenis of strekking toekomt, is door hen niet gesteld.

Tussen partijen is voor het sluiten van de koopovereenkomst in een aantal besprekingen gesproken over een voor de ligplaats van de woonark aan de provincie te betalen vergoeding. Dat blijkt ook uit de verklaring van makelaar [C] tijdens de comparitie bij de rechtbank. Daarbij is volgens [appellanten] c.s. alleen het woord ‘liggeld’ genoemd en volgens [geïntimeerden] c.s. ook het woord ‘huur’. [appellanten] c.s. hebben niet gemotiveerd tegengesproken dat volgens [geïntimeerden] c.s. na het sluiten van de koopovereenkomst door partijen diverse malen is gesproken over de verrekening van de huurprijs die voor het jaar 2016 verschuldigd was aan de provincie en dat notaris Harmsma op verzoek van partijen daarover informatie heeft ingewonnen bij de provincie, die heeft medegedeeld dat geen verrekening hoefde plaats te vinden. Het hof gaat er daarom vanuit dat deze stelling van [geïntimeerden] c.s. juist is; dat vormt - ten minste - een sterke aanwijzing dat aan [appellanten] c.s. al voor de koopovereenkomst duidelijk was dat met de term ‘liggeld’ voor de ligplaats ‘huur’ werd bedoeld in verband met het gebruik van de ligplaats. Op grond van welke feiten en omstandigheden zij hebben gedacht of mogen denken dat met de term ‘liggeld’ een soort belasting ten laste van de eigenaar van de woonark werd bedoeld, is door hen niet toegelicht; zij hebben niet gesteld dat [geïntimeerden] c.s. zich in die zin jegens hen hebben uitgelaten. Evenmin is gesteld of gebleken dat zij die veronderstelling getoetst hebben en daarin bevestigd zijn. De term ‘liggeld’ wijst ook niet zonder meer op een dergelijke belasting of heffing.

In de door partijen ondertekende leveringsakte (met dwingende bewijskracht wat betreft de verklaring van partijen dat de woonark en een perceel grond c.a. is verkocht) komt niet voor wat nog in de eerdere concept-akte stond, namelijk dat de insteekhaven was verkocht. Het hof acht onvoldoende onderbouwd de stelling van [appellanten] c.s. dat dit volledig aan hen is voorbijgegaan en dat zij daarover voor het ondertekenen van de akte niet zijn geïnformeerd. Zij hebben niet (langer) betwist dat de gewijzigde akte naar de door hen ten behoeve van correspondentie aan de notaris opgegeven e-mailadressen zijn verstuurd en evenmin dat de akte in die e-mailpostbussen is aangekomen. Zij hebben dus kennis kunnen nemen van de wijzigingen. Als zij dit niet hebben gedaan, ligt dat in hun risicosfeer. Het hof houdt het er op basis van de verklaring van de makelaar van [geïntimeerden] c.s. tijdens de comparitie bij de rechtbank en de niet bestreden stelling van [geïntimeerden] c.s. dat notaris Harmsma aan de advocaat van [geïntimeerden] c.s. heeft laten weten dat de recente wijzigingen met

partijen zijn besproken verder voor dat ook nog voor de ondertekening op het kantoor van de notaris aan [appellanten] c.s. is duidelijk gemaakt dat de insteekhaven niet geleverd zou worden. [appellanten] c.s. hebben die stellingen niet voldoende gemotiveerd betwist.

Deze feiten en omstandigheden, bezien in onderling verband en samenhang, voeren het hof tot het oordeel dat [appellanten] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat zij ook de ligplaats van de woonark hebben gekocht en dat [geïntimeerden] c.s. gehouden waren die ligplaats aan [appellanten] c.s. te leveren. Zij hebben onvoldoende invulling gegeven aan hun stelplicht Het hof ziet daarom geen aanleiding om [appellanten] c.s. toe te laten tot (tegen)bewijs.

Het beroep op artikel 7:17 BW en 7:15 BW slaagt niet (grief 3 en 4)

Tot het verkochte en aan [appellanten] c.s. afgeleverde behoorde dus alleen de woonark en het perceel grond. Mede gezien de wetenschap van [appellanten] c.s. dienaangaande verwerpt het hof de stelling dat die zaken non-conform zijn in de zin van artikel 7:17 BW of dat daarop een bijzondere last of beperking rust in de zin van artikel 7:15 BW in verband met de huurovereenkomst met de provincie. Het hof onderschrijft wat de rechtbank daarover in

en 4.10 van het bestreden vonnis heeft overwogen.

Het beroep op dwaling slaagt niet (grief 5)

De stelplicht en bewijslast voor de feiten en omstandigheden voor een geslaagd beroep op dwaling rusten op [appellanten] c.s. Zij stellen in de toelichting op grief 5 dat [geïntimeerden] c.s. hen aantoonbaar onjuiste mededelingen hebben gedaan, dat zij hadden mogen begrijpen de ‘insteekhaven’ te hebben gekocht en niet hadden hoeven te begrijpen dat met een andere partij een (huur)overeenkomst moest worden gesloten ten aanzien van de ligplaats vanwege de ‘liggeld’ vermelding. [geïntimeerden] c.s. hebben gemotiveerd weersproken dat alleen over liggeld is gesproken en dat zij in verband met de voor de ligplaats verschuldigde vergoeding onjuiste mededelingen hebben gedaan.

In het licht van wat het hof hiervoor heeft geoordeeld in het kader van de beoordeling of [appellanten] c.s. de ligplaats hebben gekocht, hebben [appellanten] c.s. hun stelling dat [geïntimeerden] c.s. onjuiste mededelingen hebben gedaan als gevolg waarvan [appellanten] c.s. hebben gedwaald ten aanzien van de omvang van het gekochte onvoldoende onderbouwd, zodat het beroep daarop in zoverre geen doel treft.

[appellanten] c.s. betogen voorts dat zij hebben gedwaald doordat [geïntimeerden] c.s. hebben verzwegen dat voor de ligging van de woonark in het water grenzend aan het perceel grond een huurovereenkomst met de provincie moest worden gesloten. Het enkele feit dat in de vragenlijst geen melding is gemaakt van de huurovereenkomst met de provincie is niet toereikend om hun beroep op dwaling te kunnen laten slagen. [appellanten] c.s. mochten immers niet verwachten de ligplaats te kopen. Zij wisten daarom, althans hadden om die reden kunnen weten, dat zij voor het gebruik van dat water toestemming van de eigenaar nodig hadden. In dit geval is de eigenaar de provincie. [geïntimeerden] c.s. betogen dat zij zowel voorafgaand aan de koopovereenkomst als voorafgaand aan de levering melding van een huurovereenkomst met de provincie hebben gemaakt en ook de hoogte van de toen geldende huurprijs hebben gemeld. [appellanten] c.s. voeren aan dat zij alleen maar hebben begrepen dat zij ‘liggeld’ aan (kennelijk) de provincie moesten betalen. Zoals al overwogen, hebben [appellanten] c.s. niet getoetst waar de naar hun zeggen alleen als liggeld kenbaar gemaakte financiële verplichting op zag. Dat daarmee een soort van belasting of heffing werd bedoeld in verband met eigendom van de woonark is een eigen aanname geweest, zo blijkt uit hun stellingen, die op niets is gebaseerd. Het antwoord op de voor hen relevante vraag waarom zij periodiek voor het gebruik van de ligplaats ‘liggeld’ verschuldigd zouden zijn zonder dat daarvoor een overeenkomst met de rechthebbende van het water nodig was, hebben zij - hun stellingen volgend - daarmee ten onrechte onbeantwoord gelaten. Onder deze omstandigheden kan worden aangenomen dat [geïntimeerden] c.s. aan [appellanten] c.s. hebben medegedeeld dat voor het gebruik van het water een vergoeding (aan de provincie) verschuldigd was, zodat mede in het licht van artikel 6:228 lid 2 BW er geen sprake is geweest van het niet inlichten van [appellanten] c.s. of het geven van een onjuiste inlichting die een beroep op dwaling rechtvaardigt. Of [geïntimeerden] c.s. expliciet aan [appellanten] c.s. hebben meegedeeld dat voor de ligplaats (aan de Provincie) huur was verschuldigd of een huurovereenkomst moest worden gesloten, kan in dit verband dan ook onbesproken worden gelaten.

De (onbekendheid met de) huurverhoging die de provincie heeft doorgevoerd, is door [appellanten] c.s. als zodanig niet aan hun beroep op dwaling ten grondslag gelegd, zodat die niet afzonderlijk hoeft te worden beoordeeld.