Hof Arnhem-Leeuwarden, 12-04-2022, nr. 21/00010

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van [belanghebbende1] bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 43 te [vestigingsplaats2] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 518.000.

Op het bezwaarschrift van [belanghebbende1] heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

[belanghebbende1] heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

[belanghebbende1] heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het Hof heeft [belanghebbende2] bij brief van 10 augustus 2021 in de gelegenheid gesteld als partij aan het geding deel te nemen. [belanghebbende2] heeft bij brief van 1 september 2021 te kennen gegeven van deze gelegenheid gebruik te willen maken.

Het Hof heeft [belanghebbende2] bij brief van 12 oktober 2021 een afschrift van de gedingstukken toegezonden en haar in de gelegenheid gesteld binnen zes weken na die datum schriftelijk te reageren op de inhoud van die stukken. [belanghebbende2] heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.

Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 16 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool als de gemachtigde van [belanghebbende1] alsmede de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door [naam2] .

Namens [belanghebbende2] is niemand ter zitting verschenen, hoewel zij daartoe overeenkomstig de wet is uitgenodigd. De griffier van het Hof heeft immers [belanghebbende2] , in de persoon van [naam3] , bij aangetekend verzonden brief van 17 januari 2022, gericht aan het door [belanghebbende2] opgegeven adres “ [adres2] [vestigingsplaats2] ” uitgenodigd om ter zitting van het Hof van 16 maart 2022 om 13.30 uur te Arnhem te verschijnen. Blijkens tot het dossier behorende informatie van PostNL is deze brief op 18 januari 2022 om 18.10 uur op het adres [adres2] te [vestigingsplaats2] aangeboden en is voor ontvangst ervan een handtekening geplaatst.

[belanghebbende2] is eigenaar en [belanghebbende1] is gebruiker van de onroerende zaak, een gezinsvervangend tehuis dat op 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) 48 jaar oud is en in gebruik is als locatie voor uithuisgeplaatste kinderen en jongeren.

De heffingsambtenaar heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) van de onroerende zaak vastgesteld op € 518.000. Deze waarde heeft de heffingsambtenaar onderbouwd met een in zijn opdracht opgesteld taxatierapport van 27 november 2019 waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 525.000 (hierna: het taxatierapport). In dat rapport is onder meer gebruik gemaakt van de voor de waardepeildatum geldende Taxatiewijzer en kengetallen deel 9: Verzorging (hierna: de Taxatiewijzer). Samengevat weergegeven en daargelaten enkele afrondingsverschillen is de waarde in het taxatierapport als volgt opgebouwd:

[belanghebbende1] heeft deze vastgestelde waarde in bezwaar en beroep bestreden, evenwel tevergeefs. In beroep heeft [belanghebbende1] een op 20 september 2019 door [de taxateur] (taxateur) opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin de GVW van de onroerende zaak per 1 januari 2018 is bepaald op € 165.000. In dit taxatierapport is onder meer ervan uitgegaan dat de oppervlakte van de opstal 373 m2 beloopt.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. [belanghebbende1] stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 165.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen bevestiging van de door hem vastgestelde waarde van € 518.000.

Het Hof ziet geen reden af te wijken van het gezamenlijke standpunt van [belanghebbende1] en de heffingsambtenaar dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de GVW als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.

[belanghebbende1] heeft in hoger beroep aangevoerd dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te groot perceeloppervlakte en een te lage technische afschrijving. De grondprijs per vierkante meter, de oppervlakte van de opstal, de brutovervangingswaarde van de opstal en de functionele correctie voor de opstal, zoals bepaald door de heffingsambtenaar en bevestigd door de Rechtbank, zijn in hoger beroep niet in geschil.

Nu [belanghebbende1] de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde gemotiveerd heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last te bewijzen dat hij die waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Technische afschrijving

De Taxatiewijzer die de heffingsambtenaar als uitgangspunt heeft genomen (archetype N3740000) gaat met betrekking tot de technische afschrijving uit van de volgende kengetallen:

[belanghebbende1] betoogt dat de heffingsambtenaar de levensduur van de opstal en installaties ten onrechte heeft verlengd, nu hij geen bijzondere omstandigheden heeft aangevoerd die die verlenging kunnen rechtvaardigen. Voorts is ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar gehanteerde restwaardes de enkele verwijzing naar de Taxatiewijzer onvoldoende, aldus [belanghebbende1] .

De heffingsambtenaar wijst erop dat hem uit uitpandige opname van de onroerende zaak is gebleken dat de onroerende zaak in gemiddelde staat verkeert en op reguliere wijze wordt onderhouden en dat van beëindiging van het gebruik op korte termijn geen sprake is. Gelet hierop kan op de waardepeildatum ervan worden uitgegaan dat de ruwbouw nog tien jaar zal meegaan en de afbouw en installaties nog vijf jaar. Deze levensduurverlenging heeft volgens de heffingsambtenaar bovendien geen invloed op de restwaardes; nu de onroerende zaak qua bouwaard en kwaliteit is aan te merken als een gemiddeld object, zijn de restwaardes terecht in lijn met het gemiddelde van de Taxatiewijzer bepaald. Omdat de onroerende zaak aan het einde van de levensduur bovendien geschikt zal zijn voor voortgezet of alternatief gebruik, zou nog eerder van een bovengemiddelde dan van een ondergemiddelde restwaarde moeten worden uitgegaan, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.

Het Hof stelt voorop dat in de Taxatiewijzer richtsnoeren zijn gegeven die als uitgangspunt kunnen dienen, en in dit geval ook hebben gediend, bij de vaststelling van de vervangingswaarde van in die taxatiewijzer bedoelde onroerende zaken. Die richtsnoeren zien onder meer op de afschrijving voor technische veroudering.1.Naar het oordeel van het Hof kon de heffingsambtenaar daarom ook in dit geval de Taxatiewijzer als uitgangspunt nemen voor de bepaling van de technische afschrijving van de opstal. Voor zover [belanghebbende1] stelt dat de onroerende zaak beter vergelijkbaar is met archetype N3700000 dan met N3740000, kan die stelling haar naar het oordeel van het Hof niet baten, omdat de technische afschrijving van de opstal voor beide archetypen gelijk is.

Omdat de installaties op de waardepeildatum 48 jaar oud zijn, is de restwaarde daarvoor in beginsel bereikt. Niettemin is de (taxateur van de) heffingsambtenaar ervan uitgegaan dat de installaties op de waardepeildatum nog normaal functioneren en dat het huidige gebruik op korte termijn niet zal worden beëindigd. Dat uitgangspunt is opvallend. In de eerste plaats omdat geen inpandige opname van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden door de taxateur van de heffingsambtenaar, zodat niet duidelijk is op basis waarvan de taxateur tot zijn bevindingen is gekomen. Verder is in zijn taxatierapport met betrekking tot de installaties niets vermeld over de aard en de staat ervan, behalve dat centrale verwarming en “alle gangbare voorzieningen” aanwezig zijn en dat onbekend is of warmwatervoorzieningen aanwezig zijn. Voorts is niet duidelijk of de installaties al eerder – één of meermalen - zijn vervangen, hetgeen, gelet op de gemiddelde levensduur van installaties volgens de Taxatiewijzer wel voor de hand ligt. Ter zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar desgevraagd verklaard daarover geen helderheid te kunnen verschaffen. Hij heeft slechts volstaan met een algemeen, op zijn ervaring als taxateur gestoeld betoog over installaties in onroerende zaken als de onderhavige. Hiermee heeft de (taxateur van de) heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat de waardering van de installaties in het taxatierapport niet te hoog is. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het ingebrachte taxatierapport en de daarop gegeven toelichting ter zitting niet aannemelijk maakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 518.000 niet te hoog is. De andere punten van geschil – over de oppervlakte van het perceel en de gehanteerde restwaardes - behoeven daarom geen behandeling.

Met hetgeen [belanghebbende1] tegen de taxatie van de heffingsambtenaar heeft ingebracht en hetgeen zij zelf aan bewijs heeft aangedragen met betrekking tot de gezochte GVW van de onroerende zaak, heeft [belanghebbende1] niet aannemelijk gemaakt dat de GVW van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018 niet meer dan € 165.000 bedraagt. Het door [belanghebbende1] in beroep ingebrachte taxatierapport van [de taxateur] is daartoe niet toereikend, reeds omdat in dat taxatierapport ten onrechte ervan is uitgegaan dat de oppervlakte van de opstal 373 m2 bedraagt in plaats van 463 m2.

Nu beide partijen niet erin zijn geslaagd te voldoen aan de op hen rustende bewijslast, zal het Hof zelf de gezochte GVW in goede justitie bepalen. Alle feiten in ogenschouw nemend en gelet op hetgeen door partijen in de stukken van het onderhavige dossier en ter zitting is aangevoerd, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie op € 500.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van [belanghebbende1] gegrond.

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan [belanghebbende1] het betaalde griffierecht voor het beroep (€ 345) en het hoger beroep (€ 532) te vergoeden.

Het Hof ziet voorts aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die [belanghebbende1] voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt die kosten - ter zake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand - overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 538 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 269), € 1.082 voor de kosten in beroep (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 541) en € 1.082 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 541), ofwel in totaal op € 2.702.

Op andere kosten die voor vergoeding in aanmerking komen is geen aanspraak gemaakt en daarvan is het Hof ook niet gebleken.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde tot € 500.000,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [belanghebbende1] tot een bedrag van € 2.702, en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan [belanghebbende1] het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 345 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 532 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. T.H.J. Verhagen en mr. A.J. van Lint, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022.

De voorzitter,

De griffier is verhinderd de uitspraak

te ondertekenen.

(R. den Ouden)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 april 2022

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.