Rb. Midden-Nederland, 30-10-2020, nr. 19/2372

Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 283.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerende zaakbelasting van de gemeente Utrecht (de aanslag).

Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep behandeld op de onlinezitting van 23 september 2020.

Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in of rond 1996 gebouwde tussenwoning, gelegen in wijk [woonwijk] . De woning staat op een kavel van 130 m2 en heeft een gebruiksoppervlak van 108 m2.

Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, als bijlage bij het verweerschrift een door [naam] op 13 september 2019 opgesteld overzicht overgelegd dat bestaat uit vier losse opsommingen van gegevens, waarvan één betrekking heeft op de woning en de andere drie betrekking hebben op woningen die naar de opvatting van de verweerder met de woning vergelijkbaar zijn. De (kwantitatieve) gegevens die in het overzicht zijn gebruikt bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn hierna opgenomen in een matrix (de matrix). Onder de matrix is de aanvullende informatie opgenomen, die verweerder in het door hem overgelegde overzicht heeft gegeven op de gegevens in de matrix, alsook enkele door de rechtbank toegevoegde toelichtende opmerkingen.

Matrix

Aanvullende informatie

Toelichtende opmerkingen

De “woning sec” is de woning zonder de grond.

Verweerder heeft bij brief van 19 september 2019 de onderstaande grondstaffel overgelegd:

In geschil is of de door verweerder vastgestelde waarde van € 283.000 te hoog is.

In de door gemachtigde ingediende stukken, laatstelijk in de brief van 17 juli 2020, heeft gemachtigde vragen gesteld, inlichtingen en bescheiden gevorderd, standpunten ingenomen en omstandigheden genoemd, met als kennelijke bedoeling dat daarmee bij de uitspraak rekening zou worden gehouden. Ter zitting heeft gemachtigde verklaard dat hij de brief van 17 juli 2020 alsnog intrekt. Gelet daarop laat de rechtbank de brief van 17 juli 2020 en de eerdere versies daarvan in andere door gemachtigde ingediende stukken bij de beoordeling van het geschil buiten beschouwing.

Eiser stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van € 283.000 dient te worden verlaagd tot € 259.000.Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van € 283.000 niet te hoog is. Voor de onderbouwing van deze standpunten verwijst de rechtbank naar de stukken van het geding.

De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

Verweerder dient aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van

€ 283.000 niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, betrekt de rechter ook wat eiser heeft aangevoerd met betrekking tot de onderbouwing door verweerder van de vastgestelde waarde van € 283.000.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.

Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van€ 283.000 niet te hoog is, een overzicht overgelegd waarin de onder 2.2 vermelde gegevens zijn opgenomen. Naar volgt uit deze gegevens is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het overzicht genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Voor zover zich tussen een of meer vergelijkingsobjecten en de woning verschillen voordoen wat betreft de gebruiksoppervlak, de kaveloppervlakte, de samenstelling van de met elkaar vergeleken woningen en het type woning, heeft verweerder met het door hem overgelegde overzicht, de bij brief van 19 september 2019 toegezonden grondstaffel en hetgeen hij ter toelichting ter zitting heeft verklaard, aannemelijk gemaakt dat hij met die verschillen in voldoende mate rekening heeft gehouden. Verweerder heeft met het overzicht, de grondstaffel en wat hij ter toelichting heeft aangevoerd, voorts aannemelijk gemaakt dat er wat betreft locatie, ligging, uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud geen noemenswaardige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten bestaan. Dat er andere dan de hiervoor genoemde verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning bestaan, is niet gesteld; evenmin is daarvan op andere wijze gebleken.

Aan het oordeel onder 4.3 doet naar het oordeel van de rechtbank niet af wat eiser met betrekking tot de onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 283.000 heeft aangevoerd. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.

Gemachtigde heeft aangevoerd dat uit de door verweerder voor de woning berekende rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van € 2.134 blijkt dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Hij wijst daartoe in het bijzonder op de door verweerder voor het vergelijkingsobject [adres 4] berekende rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van € 2.093. Naar het oordeel van de rechtbank brengt de enkele omstandigheid dat de voor één van de vergelijkingsobjecten berekende rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak lager is dan de door verweerder voor de woning berekende rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak niet mee dat verweerder de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de voor beide andere vergelijkingsobjecten berekende rekenprijzen per m2 gebruiksoppervlak hoger zijn dan de voor de woning berekende rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak, waardoor de voor de woning berekende rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak onder in de bandbreedte van de voor de drie vergelijkingsobjecten berekende rekenprijzen per m2 gebruiksoppervlak ligt. Daarbij komt nog dat het, gelet op de invulling die in de wetsgeschiedenis aan de marktwaarde van artikel 17 lid 2 Wet WOZ is gegeven, namelijk dat deze gelijk is aan "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (zie onder 4.1), het voor de beantwoording van de vraag of de voor de woning berekende rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak te hoog is, meer voor de hand ligt om bij de hoogste dan bij de laagste rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van de vergelijkingsobjecten aan te knopen.

Ook overigens heeft gemachtigde zijn standpunt dat verweerder de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en dat die waarde daarom dient te worden verlaagd tot € 259.000 niet met marktgegevens of andere objectieve en controleerbare feiten onderbouwd.

Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder nader vastgestelde waarde van € 283.000 niet te hoog is. Er is, gelet op dit oordeel, geen reden om, zoals eiser bepleit, een compromis te beproeven.

Voor zover gemachtigde met hetgeen hij heeft aangevoerd heeft beoogd te verzoeken om toekenning van een vergoeding van de door eiser geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het geschil moet zijn beslecht, overweegt de rechtbank, met inachtneming van de jurisprudentie van de Hoge Raad op dit punt, in het bijzonder het ‘verzamelarrest’ van 19 februari 2016, nr. 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252, het volgende. Het bezwaar is ingediend op 19 februari 2019. Uitgangspunt is dat de behandeling door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn is geweest, als de uitspraak niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan. De rechtbank heeft in deze zaak binnen die twee jaar uitspraak gedaan.

Gelet op het vorenoverwogene is het beroep ongegrond en dient het verzoek om vergoeding van immateriële schade te worden afgewezen.

Proceskosten

5. Naar het oordeel van de rechtbank komt eiser niet in aanmerking voor een vergoeding van proceskosten. Bij dit oordeel neemt de rechtbank in aanmerking dat het beroep ongegrond is en dat zich ook overigens geen omstandigheden voordoen die reden voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiser kunnen zijn.

De rechtbank

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade af.

Deze uitspraak is gedaan door G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier S.J. van Ravenhorst. De beslissing is op 30 oktober 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd om deze De rechter is verhinderd om deze

uitspraak te ondertekenen uitspraak te ondertekenen

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.