Rb. Gelderland, 08-04-2015, nr. 194953 / HA ZA 10-42 ON

Rb. Gelderland, 08-04-2015, nr. 194953 / HA ZA 10-42 ON

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 08‑04‑2015

Inhoudsindicatie

Eindvonnis in een onteigeningszaak waarin de schadeloosstelling wordt vastgesteld.

Partij(en)

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: 194953 / HA ZA 10-42 ON

Vonnis van 8 april 2015

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE BEUNINGEN

zetelend te Beuningen

eiseres

advocaat mr. P.L.G. Haccou te Arnhem

tegen

[gedaagde]

gedaagde

advocaat mr. Th.J.H.M. Linssen te Tilburg

Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde] worden genoemd.

1. De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van deze rechtbank van 3 december 2014 (hierna: het tussenvonnis)

- de akte na tussenvonnis van [gedaagde] van 14 januari 2015

- de antwoordakte na tussenvonnis van de gemeente van 11 februari 2015.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1

De rechtbank blijft bij hetgeen zij in het tussenvonnis heeft overwogen en beslist. Daarin heeft zij [gedaagde] de gelegenheid gegeven te reageren op een aantal punten die de gemeente in haar antwoordakte van 8 oktober 2014 aan de orde had gesteld. [gedaagde] heeft dat gedaan en daarbij ook een specificatie van de kosten van deskundigenbijstand in het geding gebracht. De gemeente kon vervolgens nog reageren op die specificatie. Dat heeft zij gedaan in haar laatste akte (onder 6.). Voor zover de gemeente in die akte op meer punten heeft gereageerd zal de rechtbank die reactie buiten beschouwing laten.

2.2

De gemeente vindt de totale tijdsbesteding van mr. Linssen in beide zaken (de onderhavige zaak en de parallelzaak tegen Hammen) buitensporig. De gemeente stelt dat onvoldoende gemotiveerd. De rechtbank is van oordeel dat de omvang van de tijdsbesteding door mr. Linssen aan de onderhavige zaak niet buitensporig is, gelet op de lange periode waarin mr. Linssen [gedaagde] reeds heeft bijgestaan. Daarbij kan niet uit het oog worden verloren dat drie pleidooien hebben plaatsgevonden en dat de deskundigen, exclusief het concept-rapport, al drie keer hebben gerapporteerd, met alle gevolgen voor productie van stukken door en communicatie met de advocaten van dien.

2.3

De gemeente kon zich in dat verband ook niet aan de indruk onttrekken dat dezelfde werkzaamheden in beide zaken twee keer in rekening zijn gebracht tegen de tijd die met één verrichting ten behoeve van beide zaken gemoeid was. [gedaagde] (mr. Linssen) heeft dat in zijn laatste akte echter gemotiveerd weersproken. De rechtbank heeft dan ook geen reden om die indruk van de gemeente te volgen.

2.4

Ook op het punt van het uurtarief van mr. Linssen heeft [gedaagde] gereageerd. Het gaat volgens [gedaagde] om het in 2009 overeengekomen uurtarief, dat sindsdien steeds is gehanteerd. De rechtbank acht het tarief in verband met de aan de beschreven werkzaamheden bestede tijd redelijk en zal van dat tarief uitgaan.

2.6

[gedaagde] heeft de kosten van deskundigenbijstand gespecificeerd. De gemeente constateert dat volgens die specificatie drie maal een descente in rekening is gebracht terwijl er maar één descente is geweest. Met de laatste twee gedeclareerde descentes moeten echter de laatste twee pleidooien zijn bedoeld. De rechtbank zal dit verweer derhalve passeren.

2.7

Voor het overige heeft de gemeente geen bezwaren tegen de overgelegde specificatie ingebracht. De rechtbank gaat uit van de juistheid van de gedeclareerde uren. De rechtbank acht ook hier het tarief in verband met de aan de beschreven werkzaamheden bestede tijd redelijk en zal van dat tarief uitgaan. Daaraan doet niet af dat het tarief van de partijdeskundige in de zaak tegen Hammen lager was. In dit verband heeft [gedaagde] erop gewezen dat het met de deskundige, M. de Rooij, in de onderhavige zaak overeengekomen tarief aansluit bij de door ZLTO in 2009 gehanteerde tarieven.

2.8

Op de vraag of [gedaagde] de btw kan verrekenen heeft deze ontkennend geantwoord. De rechtbank zal het bedrag aan kosten voor juridische en deskundige bijstand daarom inclusief btw toewijzen.

2.9

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] voor kosten van juridische bijstand toekomt € 44.316,29 en voor kosten van deskundige bijstand € 18.467,63. De gemeente zal daartoe worden veroordeeld, evenals in de overige kosten van de procedure die aan de zijde van [gedaagde] zijn gevallen. Het geheven griffierecht bedraagt € 262,-. Bijgeheven moet nog worden € 1.271,-.

2.10

In het tussenvonnis van 2 juli 2014 heeft de rechtbank al overwogen dat [gedaagde] per de peildatum als schadeloosstelling toekomt € 1.708.255,-. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 12 mei 2010 een voorschot op de schadeloosstelling toegekend van

€ 1.218.105,-. Er resteert aan uit te betalen schadeloosstelling dus nog € 490.150,-.

2.11

[gedaagde] heeft recht op vergoeding van het nadeel dat hij lijdt doordat hij na de onteigening niet direct over de gehele aan hem toekomende schadeloosstelling heeft kunnen beschikken. Voor de vergoeding van dit nadeel wordt aangesloten bij de wettelijke rente over het verschil tussen de uiteindelijke schadeloosstelling en het voorschot gedurende de periode tussen de onteigening en de datum van dit vonnis. Die rente bedraagt € 78.755,88.

3. De beslissing

De rechtbank

stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] voor de onteigening van

- het perceel kadastraal bekend gemeente Beuningen, sectie G nummer 18, terrein (grasland), groot 02.08.60 ha, grondplannummer 2

- het perceel kadastraal bekend gemeente Beuningen, sectie G nummer 43, terrein (grasland), groot 04.31.20 ha, grondplannummer 3

- het perceel kadastraal bekend gemeente Beuningen, sectie G nummer 47, terrein (grasland), groot 02.62.50 ha, grondplannummer 4

vast op € 1.708.255,-,

veroordeelt de gemeente tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde] te betalen

€ 568.905,88 (vijfhonderdachtenzestigduizendnegenhonderdenvijf euro en achtentachtig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag na deze uitspraak,

veroordeelt de gemeente in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van

[gedaagde] bepaald op € 44.316,29 voor kosten van juridische bijstand en geheven vast recht en € 18.467,63 voor kosten van deskundige bijstand, alsmede € 1.271,- wegens bij te heffen vast recht,

veroordeelt de gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, voor zover deze nog niet zijn voldaan,

wijst aan als nieuwsblad waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van deze uitspraak zal publiceren: De Gelderlander, editie Nijmegen.

Dit vonnis is gewezen door mrs. R.J.J. van Acht, H.C.A. Walda en J. Berkvens en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2015.

Uitspraak 03‑12‑2014

Mrs. R.J.J. van Acht, H.C.A. Walda, J. Berkvens

Partij(en)

Vonnis van 3 december 2014

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE BEUNINGEN

zetelend te Beuningen

eiseres

advocaat mr. P.L.G. Haccou te Arnhem

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

advocaat mr. Th.J.H.M. Linssen te Tilburg

Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde] worden genoemd.

1. De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

—

het tussenvonnis van deze rechtbank van 2 juli 2014 (hierna: het tussenvonnis)

—

de akte van [gedaagde] van 27 augustus 2014

—

de antwoordakte van de gemeente van 8 oktober 2014.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1

De rechtbank blijft bij hetgeen zij in het tussenvonnis heeft overwogen en beslist. [gedaagde] heeft vervolgens opgave gedaan van zijn kosten van deskundige en juridische bijstand, waarop de gemeente heeft gereageerd.

2.2.

De gemeente heeft bezwaar gemaakt tegen de bij brief van 10 juli 2014 bij de rechtbank binnengekomen nadere opgave door de rechtbankdeskundigen van hun kosten over de periode januari 2013 tot en met februari 2014 (€ 20.602,75). Volgens de gemeente hadden zij reeds in hun definitieve rapport van 11 augustus 2010 een in hun ogen juist advies aan de rechtbank behoren voor te leggen. De procedure om te komen tot het eerste nadere rapport en wat daarna nog volgde (derde pleidooi en tweede nadere rapport) waren dan overbodig geweest. Gezien de thans reeds door de gemeente aan de deskundigen vergoede kosten (€ 41.266,- exclusief btw) hebben zij naar het oordeel van de gemeente reeds een redelijke vergoeding voor hun werkzaamheden ontvangen. De kostenvergoeding waarop zij thans nog aanspraak maken dienen zij volgens de gemeente daarom voor hun eigen rekening te nemen.

2.3

Het gaat de rechtbank te ver om het voortschrijdend inzicht van de deskundigen (zie tussenvonnis, onder 2.5), in een ingewikkelde materie als de onderhavige en waar zij bovendien de standpunten van partijen tijdens het derde pleidooi bij hun beoordeling zullen hebben betrokken, voor hun rekening te laten komen. Nu tegen de aanvullende kostenopgave overigens geen bezwaren bestaan, dient de gemeente die kosten derhalve voor haar rekening te nemen.

2.4

Voor de juridische bijstand van mr. Linssen heeft [gedaagde] aan kosten, onder overlegging van een factuur met urenspecificatie, een bedrag van € 44.316,29 opgevoerd, voor deskundige bijstand een bedrag van € 18.467,63 betreffende werkzaamheden door ZLTO, beide bedragen inclusief btw.

2.5

De gemeente wijst erop dat in de met de onderhavige procedure volledig parallel lopende onteigeningszaak van de gemeente tegen [naam 1] eveneens dergelijke kostenopgaven zijn gedaan. Volgens de gemeente moet worden bedacht dat partijen in beide procedures door dezelfde advocaat en deskundigen zijn bijgestaan. De gemeente vindt de totale tijdsbesteding van mr. Linssen in beide zaken — bijna 300 uren — buitensporig, terwijl de gemeente zich ook niet aan de indruk kan onttrekken dat dezelfde werkzaamheden in beide zaken twee keer in rekening zijn gebracht tegen de tijd die met één verrichting ten behoeve van beide zaken gemoeid was.

2.6

Dit is in feite een ernstig verwijt aan het adres van mr. Linssen. De rechtbank komt het dan ook juist voor, alvorens verder te beslissen, dat [gedaagde] (mr. Linssen) daarop eerst bij akte kan reageren. De zaak zal daartoe naar de rol worden verwezen.

2.7

De gemeente heeft ook een kanttekening geplaatst bij het door mr. Linssen gehanteerde uurtarief, gelet op het feit dat deze de facturering, waar de onteigeningszaak al meer dan vijf jaar loopt, tot op het laatste moment heeft opgespaard. Volgens de gemeente valt niet uit te sluiten dat de door mr. Linssen in 2008 — lees 2009, want mr. Linssen heeft niet over de periode vóór 15 oktober 2009 gedeclareerd — gehanteerde tarieven op een lager bedrag hadden moeten worden vastgesteld.

2.8

Ook hierop kan [gedaagde] (mr. Linssen) bij akte reageren.

2.9

De gemeente vraagt zich nog af of hier wel sprake is van kosten zoals gemaakt aan de zijde van [gedaagde], nu [gedaagde] die kosten kennelijk niet zelf draagt maar mr. Linssen deze kosten, via de onderhavige procedure, rechtstreeks bij de gemeente in rekening brengt. Naar het oordeel van de rechtbank is echter wel degelijk sprake van kosten van [gedaagde]. Voor zover mr. Linssen die kosten daadwerkelijk ten behoeve van [gedaagde] heeft gemaakt (zie onder 2.5), zal hij ze immers niet — naar mag worden aangenomen en artikel 50 Onteigeningswet weggedacht — laten zitten. [gedaagde] lijdt in zoverre dus schade ten gevolge van de onteigening. De gemeente heeft niet gesteld dat en, zo ja, waarom mr. Linssen die kosten niet op [gedaagde] zou verhalen zodat de rechtbank geen aanleiding heeft om ervan uit te gaan dat zij geen schade voor [gedaagde] zouden vormen.

2.10

Ten slotte heeft de gemeente zich afgevraagd in hoeverre [gedaagde] aanspraak kan maken op verrekening van btw. Ook daarover kan [gedaagde] zich bij akte uitlaten.

2.11

Tegen de opgegeven kosten van deskundigenbijstand heeft de gemeente soortgelijke bezwaren. Daarnaast acht zij de declaratie onvoldoende gespecificeerd, zodat zij de opgegeven tijdsbesteding van 92,5 uur niet kan beoordelen. De rechtbank zal [gedaagde]in de gelegenheid stellen die specificatie alsnog te geven. Dat kan bij akte, waarna de gemeente daarop nog kan reageren.

Wat het tarief van € 165,- per uur betreft plaatst de gemeente dezelfde kanttekening als hierboven onder 2.7 genoemd. De meergenoemde te nemen akte van [gedaagde] kan zich ook daartoe uitstrekken.

2.12

De zaak zal naar de rol worden verwezen voor uitlating bij akte door [gedaagde] over de onder 2.6, 2.8, 2.10 en 2.11 genoemde onderwerpen. De gemeente kan dan nog bij akte reageren op de onder 2.11 bedoelde specificatie.

2.13

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

3. De beslissing

De rechtbank

verwijst de zaak naar de rol van woensdag 14 januari 2015 voor uitlating bij akte door [gedaagde] over de onder 2.6, 2.8, 2.10 en 2.11 genoemde onderwerpen, waarna de gemeente dan nog bij akte kan reageren — en wel uitsluitend — op de onder 2.11 bedoelde specificatie,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mrs. R.J.J. van Acht, H.C.A. Walda en J. Berkvens en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2014.

Uitspraak 02‑07‑2014

Mrs. R.J.J. van Acht, H.C.A. Walda, J. Berkvens

Partij(en)

Vonnis van 2 juli 2014

in de zaak Van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE BEUNINGEN

zetelend te Beuningen

eiseres

advocaat mr. P.L.G. Haccou te Arnhem

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

advocaat mr. Th.J.H.M. Linssen te Tilburg

Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde] worden genoemd.

1. De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

—

het vonnis van de rechtbank Arnhem van 12 mei 2010, waarin de rechtbank de onteigening heeft uitgesproken van de in dat vonnis genoemde percelen

—

de op 27 oktober 2010 gehouden pleidooien, waarvan de door de advocaten van beide partijen overgelegde pleitaantekeningen zich bij de stukken bevinden(hierna: het tweede pleidooi)

—

de akte van de gemeente van 10 april 2013

—

de antwoordakte van [gedaagde] van 22 mei 2013

—

de op 19 juni 2013 gehouden pleidooien, waarvan de door de advocaten van beide partijen overgelegde pleitaantekeningen zich bij de stukken bevinden (hierna: het derde pleidooi)

—

de akte van de gemeente van 5 maart 2014

—

de akte uitlaten partijen na aanvullend deskundigenrapport van [gedaagde] van 5 maart 2014.

1.2

Vervolgens is vonnis bepaald.

2. De begroting van de schadeloosstelling

2.1

Het vonnis waarbij de onteigening is uitgesproken is op 21 juni 2010 in de openbare registers ingeschreven. Voor de bepaling van de schadeloosstelling zal de rechtbank daarom uitgaan van die datum.

2.2

Op 11 augustus 2010 hebben de deskundigen hun definitieve rapport uitgebracht. De rechtbank sluit zich aan bij hetgeen de deskundigen hebben opgemerkt omtrent de omschrijving van het onteigende perceel, het gebruik ervan en de planologie van het gebied waarin het onteigende is gelegen. Wat dat laatste betreft haalt de rechtbank daaruit het volgende aan:

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan Beuningse Plas, Uitbreiding Waterplas (…) De keuze voor vergroting van de waterplas in aansluiting op het (…) bestemmingsplan Beuningse Plas De Waterplas heeft behalve zandwinning vooral als doel een robuuste natuurontwikkeling en het creëren van extensieve recreatie.

Het bestemmingsplan Beuningse Plas, Uitbreiding Waterplas maakt een uitbreiding van de plas naar het oosten mogelijk Voor deze uitbreiding worden percelen aan de [a-straat] verworven, waaronder de onderhavige drie percelen van eigenaar [gedaagde].

De deskundigen hebben in hun definitieve rapport geadviseerd de werkelijke waarde van het onteigende vast te stellen op € 13,50 per m2. Uitgaande van 09.02.30 ha kwamen zij aldus op een bedrag van € 1.218.105,-. Daarbij kwam nog een bedrag van € 29.500,- voor eenmalige kosten in verband met de aankoop van vervangende grond.

2.3

In hun nader rapport van 15 november 2012 hebben de deskundigen geen aanleiding gezien om de werkelijke waarde, naar aanleiding van het beschikbaar komen van exploitatiegegevens betreffende de zandwinning, bij te stellen. Aanleiding daarvoor was het volgens de deskundigen bepaald teleurstellende resultaat van de aanbesteding (inschrijving eind 2010, gunning voorjaar 2011) voor de gemeente. Dit resultaat was ‘kennelijk geen gevolg van toen recent ingetreden nieuwe omstandigheden, maar een gevolg van de economische crisis en de effecten daarvan op de markt van de zandwinning in het algemeen en ter plaatse van deze winning in Beuningen in liet bijzonder’, aldus het nader rapport. Zonder dat tegenvallende resultaat erbij te betrekken, zo begrijpt de rechtbank, zouden de deskundigen, zij het mede op basis van na de peildatum verkregen gegevens, tot een op de peildatum te verwachten overwinst van 20 miljoen euro komen, en wel aan de hand van de volgende redenering:

Onze commissie komt tot een globale benadering van de opbrengsten en kosten van de voorgenomen winning. Als complex wordt in dit verband aangehouden de zandwinning met direct omliggend recreatiegebied en natuur (…)

Het bruto exploitatiegebied is 95 ha, de netto te ontzanden oppervlakte is 62 ha.

(…) In deze opzet blijven de woningen langs de Reekstraat in het noordwesten en de bedrijven in het westen (manege) en in het zuidoosten (pelsdierfokkerijen) buiten beschouwing.

In het rapport van Fugro (van 30 mei 2006, toevoeging rechtbank) dat nog uitgaat van een winning van 40 ha, zijn verschillende in situ grondvolumes berekend, uitkomende op in totaal ruim 7.7 miljoen m3 specie. Voorshands wordt voor de onderhavige 62 ha gerekend meta aangepaste grondvolumes uitkomende op in totaal 12 miljoen m3 (…)

Vóór de aanbesteding

Wat de opbrengsten betreft, vermeldt Arcadis in genoemde brief van 28 februari 2011, vóór de aanbesteding, een initiële begroting en een negatief scenario(…)

Arcadis kwam tot EUR 56.1 miljoen (initiële raming) en EUR 40 miljoen (negatief scenario). Wat de indirecte kosten betreft, inclusief een post winst en risico, begroot Arcadis EUR 8.2 miljoen (initieel) respectievelijk circa EUR 11 miljoen(negatief scenario).

Wat het saldo voor de bieding betreft kwam Arcadis tot bijna EUR 48 miljoen respectievelijk ruim EUR 28 miljoen.

Wat de opbrengsten betreft, zou onze commissie, afgezien van de aanbesteding, aan de hand van de navolgende aannames tot een opbrengst van circa EUR 45 miljoen komen. Daarbij is buiten beschouwing gelaten dat de inkomsten niet ineens, maar gespreid in de tijd worden ontvangen.

De begroting van de opbrengsten minus directe kosten van de winning luidt als volgt

(…)

totaal (opbrengst, toevoeging rechtbank) € 45.133.000

Wat de indirecte kosten betreft, inclusief een post winst en risico, exclusief kosten van verwerving van de benodigde gronden, kan worden gerekend met EUR 12 miljoen.

Wat het saldo voor de verwerving van de nodige gronden en voor extra winst betreft, zou onze commissie zijn gekomen tot een bedrag van EUR 33 miljoen.

Als de kosten van verwerving van de betrokken 95 ha op basis van de eerder geadviseerde prijs van EUR 13,50 per m2 om te beginnen worden gesteld op EUR 13 miljoen, dan zou sprake zijn van een overwinst van EUR 20 miljoen. De exploitant en de onteigenaar zouden dan nader onderhandelen of en zo ja in hoeverre de grondeigenaar zou meedelen in die overwinst.

Na de aanbesteding

Intussen is de uitslag van de aanbesteding voor de Gemeente bepaald teleurstellend geweest (enz. enz., toevoeging rechtbank)

2.4

Naar aanleiding van het derde pleidooi hebben de deskundigen een tweede nader rapport opgesteld. Daaruit wordt hier het volgende geciteerd:

Onze commissie stelt voorop dat zij eraan vasthoudt dat (alleen) de gronden die zijn bestemd voor de uitgebreide zandplas als een geheel in exploitatie zuilen worden gebracht en dus één complex vormen zoals bedoeld in artikel 40d lid 2 Onteigeningswet. Een expert op het gebied van de zandwinning zal zich concentreren op die winning. De ontwikkeling van een nieuwe woonbuurt in de al bebouwde zone langs de Reekstraat blijft zo buiten het complex. Die ontwikkeling is bewerkelijk, want omvat renovatie en vernieuwing, aanpassing van de wegenstructuur, sanering van (semi) agrarische bedrijven en zo meer. Niet voor niets maakt de Gemeente in de toelichtingen op het Bestemmingsplan De Beuningse Plas de Waterplas uit 2003 en op het Bestemmingsplan De Beuningse Plas/Uitbreiding Waterplas onderscheid tussen deelgebied de Reekstraat (wonen) ten westen van de nieuwe oostelijke verbindingsweg en deelgebied de waterplas (recreatie en natuur) ten oosten van die nieuwe weg. En heeft de Gemeente afzonderlijke berekeningen ingestuurd, namelijk één die ziet op de woningbouwlocatie en één die ziet op de uitgebreide Beuningse Plas. Wel zijn Uitkomsten samengevoegd om de haalbaarheid van de twee bestemmingsplannen uit 2003 en 2007 als geheel in beeld te brengen (…) Onze commissie blijft er dus bij dat het relevante complex wordt gevormd door de eerder genoemde 95 ha bruto (de zandwinning met direct omliggend recreatiegebied en natuur, toevoeging rechtbank).

Daaraan staat niet in de weg dat er een nauwe samenhang is tussen de waterplas (recreatie en natuur) enerzijds en de gerealiseerde nieuwe woonwijk Beuningse Plas, de geplande nieuwe woonbuurt langs de Reekstraat, de verdere ontsluiting van al die bebouwing, en ook de verbreding van A50 anderzijds.

Met betrekking tot de opmerking die tijdens de jongste pleidooien namens de Gemeente is gemaakt, dat de kosten te laag zijn begroot, brengt onze commissie het volgende naar voren. De verwerving van gronden nabij de Reekstraat, waarbij extra vergoedingen zijn betaald voor opstallen en huiskavels, en voor verplaatsing en beëindiging van bedrijven, is primair van belang voor de nieuwe woonbestemmingen ter plaatse (…) De beëindiging van de pelsdierfokkerij aan de Jonkerstraat was strikt genomen niet noodzakelijk voor de zandwinning en ook niet voor de inrichting van de oevers langs de uitbreiding van de plas tot natuur (…) Onze commissie brengt in dit verband verder in herinnering dat de historische kosten van verwerving niet beslissend zijn, maar de kosten van verwerving van de 95 ha, zoals die op de peildatum in redelijkheid worden begroot. Boekwaarden en rentebijschrijvingen zijn in deze onteigening dus niet aan de orde. Ook overigens heeft de gemeente in het verleden zeer aanzienlijke kosten gemaakt, die zij heeft meegenomen in haar oordeel over de haalbaarheid van de beide bestemmingsplannen maar die niet passen in een exploitatie-opzet die een fictieve exploitant per de peildatum zou opstellen.

Te denken valt aan de kosten van planontwikkeling en de posten bovenwijks en fondsen inclusief onderhoud gedurende 50 jaar.

De stelling van gedaagden dat zij willen delen in de opbrengst van de nieuwe bouwkavels aan de Reekstraat, welke stelling zij tijdens de laatste pleidooien hebben herhaald, is in het eerste nader rapport en hierboven al besproken. Die woningen vallen buiten het complex. De opbrengst van die kavels blijft dus buiten beeld, evenals de kosten die daarvoor moeten worden gemaakt.

De vraag die gedaagden tijdens de jongste pleidooien hebben gesteld inzake de verdeelsleutel van de overwinst, is toen mondeling beantwoord. Dat antwoord kan als volgt worden uitgewerkt.

De jurisprudentie inzake de verdeling van het voordeel wegens bijzondere geschiktheid van het onteigende voor het werk waarvoor onteigend wordt, (in beginsel 50/50 zie bijvoorbeeld HR 14 juni 2002, LJN: AE4378 (Noord-Holland Koeckhoven)), is niet zonder meer van toepassing. In zaken met betrekking tot de bijzondere geschiktheid gaat het om een voordeel voor de onteigenaar bestaande uit de opbrengst van delfstoffen, die vrijkomen bij de uitvoering van het werk waarvoor onteigend wordt en die anders niet winbaar zouden zijn. De onteigenaar kan dat voordeel op korte termijn realiseren. Het is aannemelijk dat de onteigende partij als verkoper en de onteigenaar als koper bij fictieve onderhandelingen in het vrije verkeer, waarbij zij op elkaar zijn aangewezen, elkaar in de regel zouden vinden op een 50/50 verdeling van het voordeel. In de onderhavige zaak gaat het echter om de waardering van gronden die zijn bestemd voor een langlopende zandwinning. Daarbij is sprake van een begroting van opbrengsten op de lange termijn, waarbij de exploitant aanzienlijke risico's loopt met betrekking tot de voortgang van de winning, de kwaliteit van de specie en de vraag naar de verschillende soorten specie terwijl de grondeigenaar direct in het begin als het ware wordt uitgekocht. Een benadering waarbij een berekend voordeel bij helften wordt gedeeld, ligt hier niet in de rede.

De laatste vraag van de gemeente is in wezen retorisch: het komt vaker voor dat de onteigeningsrechter een hogere prijs vaststelt dan de onteigenaar in het kader van een aankoopbeleid in der minne heeft betaald. Soms maakt de rechter alleen een andere afweging. Soms beschikt de rechter in de procedure over meer feitelijke gegevens dan eerder in de markt bekend waren. Dat laatste geval doet zich hier voor. De rechter beschikt nu immers over metingen van grondvolumes van Fugro, die eerder niet algemeen bekend waren.

Op basis hiervan hebben de deskundigen geadviseerd de schadeloosstelling vast te stellen op basis van een complexprijs van € 13,50 plus € 5,- is € 18,50 per m2 (het bedrag van € 29.500,- voor eenmalige kosten in verband met de aankoop van vervangende grond hebben de deskundigen op grond hiervan bijgesteld naar € 39.000,- (e-mail van 7 februari 2014)). Tijdens het derde pleidooi hebben de deskundigen dat als volgt toegelicht (aantekeningen van de griffier):

(…) positief resultaat van 20 miljoen, Dat zal verdeeld moeten gaan worden over de eigenaren van de grond en de exploitant, en wel volgens verdeling 20 à 25% resp. 75% à 80%. Dan is er een bedrag van 4 a 5 miljoen beschikbaar voor 95 ha en dat leidt dan tot een opplussing van € 5 op de eerder genoemde prijs van € 13,50.

Volgens de deskundigen is sprake van een begroting op de peildatum van een overwinst die naar verwachting op de lange termijn zal kunnen worden behaald, waarbij de exploitant gedurende een reeks van jaren risico's loopt met betrekking tot tegenvallers in de winning en in de markt, terwijl de grondeigenaar zijn aandeel per de peildatum contant krijgt uitbetaald. Aldus zouden partijen elkaar bij een veronderstelde koop in het vrije economisch verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper vinden op een verdeling van de geschatte overwinst als hierboven bedoeld.

2.5

De gemeente heeft in haar laatste akte een aantal bezwaren geformuleerd tegen de door de deskundigen tijdens het derde pleidooi gemaakte ‘ommezwaai’ en de onderbouwing daarvan. De rechtbank volgt niet de opvatting van de gemeente dat waar vergelijkingstransacties voorhanden zijn, daar bij de waardering van het onteigende ook de voorkeur aan moet worden gegeven in die zin dat de waarde op het met die transacties corresponderende prijsniveau moet worden bepaald. Het kan immers zo zijn dat op grond van na de peildatum bekend geworden gegevens, die berusten op een situatie die reeds op de peildatum bestond, een redelijk handelend koper meer voor de zaak zou hebben willen betalen dan indien hij niet van die nieuwe gegevens op de hoogte zou zijn geweest. Dat geval doet zich hier volgens de deskundigen voor. Dat zij daarbij een zeker voortschrijdend inzicht hebben gehad maakt op zichzelf niet dat, zoals de gemeente betoogt, zij daarmee geen heldere koers meer varen.

2.6

De gemeente heeft er kritiek op dat de deskundigen zich hebben laten leiden door een advies van rentmeester [betrokkene 1] te [a-plaats] — volgens de deskundigen goed thuis in de wereld van de zandwinning — terwijl dat advies voor partijen en de rechtbank nimmer kenbaar is gemaakt. De deskundigen hebben dat echter niet zo gezegd. Zij stellen dat de begroting is opgesteld in overleg met [betrokkene 1]. Op basis van dat overleg hebben de deskundigen een eigen raming van de opbrengsten gemaakt. Die raming van 45 miljoen euro verschilt volgens de deskundigen overigens weinig van de initiële begroting die Arcadis kort na de peildatum maar vóór de aanbesteding had opgesteld (48 miljoen euro).

2.7

Dat brengt onder meer mee dat dat kennelijk ook de reden is geweest dat de deskundigen de negatieve exploitatieberekening, die de gemeente in de aanloop naar het tweede nadere rapport aan de commissie had toegezonden, niet die waarde hebben gegeven die de gemeente daaraan wenst toe te kennen. De deskundigen hebben daar niet expliciet op gerespondeerd maar uit de omstandigheid dat zij, ook na kritiek van mr. Linssen op die exploitatieberekening, dat niet hebben gedaan, mag wet worden afgeleid dat zij kennelijk bij de begroting van Arcadis hebben willen aansluiten.

2.8

De kosten van verwerving van de betrokken 95 ha hebben de deskundigen op basis van de eerder geadviseerde prijs van € 13,50 per m2 gesteld op 13 miljoen euro (nader rapport, blz. 4). In het tweede nader rapport (blz. 8) brengen zij in herinnering dat de historische kosten van verwerving niet beslissend zijn, maar de kosten van verwerving, zoals die op de peildatum in redelijkheid worden begroot. De gemeente heeft daar kritiek op, maar maakt de rechtbank onvoldoende duidelijk in welk opzicht de door haar genoemde kosten van 20 miljoen euro afwijken van het door de deskundigen gehanteerde bedrag van 13 miljoen euro. Los hiervan verwijt de gemeente de deskundigen dat zij niet zijn uitgegaan van de historische verwervingskosten maar dat zijn zij naar het oordeel van de rechtbank juist wel. Het bedrag van € 13,50 per m2 is immers gebaseerd op gerealiseerde vergelijkingstransacties.

2.9

De deskundigen zijn in hun laatste advies al uitvoerig en overtuigend ingegaan op het buiten beschouwing laten van de verwervingskosten voor de manege en de pelsdierfokkerij. De gemeente maakt daar nu (wederom) bezwaar tegen. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen zich terecht op het standpunt gesteld dat die verwervingen, waarbij extra vergoedingen zijn betaald voor opstallen en huiskavels, en voor verplaatsing en beëindiging van bedrijven, primair van belang zijn geweest voor de realisering van de nieuwe woonbestemmingen aldaar.

2.10

De deskundigen hebben de indirecte kosten, inclusief een post winst en risico, begroot op 12 miljoen euro. Volgens de gemeente is dat te laag maar zij geeft niet aan met welk bedrag dan wel zou moeten worden gerekend. Onder die omstandigheden en gegeven het feit dat Arcadis deze kosten heeft begroot op 8,2 miljoen (initieel) en circa 11 miljoen (negatief scenario) komt de begroting van de deskundigen de rechtbank niet onjuist voor.

2.11

De rechtbank volgt de deskundigen in hun opvatting dat (alleen) de gronden die zijn bestemd voor de uitgebreide zandplas als één geheel in exploitatie zullen worden gebracht en dus één complex vormen zoals bedoeld in artikel 40d lid 2 Onteigeningswet. Zij verwijst naar de motivering van de deskundigen, zoals hierboven onder 2.4 weergegeven.

2.12

De rechtbank volgt de deskundigen eveneens in hun mede door intuïtie bepaalde maatstaf ter verdeling van de overwinst tussen de onteigende en de exploitant (onteigenaar). Ook daarvoor verwijst zij naar hetgeen onder 2.4 is weergegeven.

2.13

Al met al is er reden de deskundigen in hun advisering over de hoogte van de schadeloosstelling te volgen. Dat betekent dat [gedaagde] toekomt:

—

waarde van het onteigende

€

1.669.255,-

—

overige schade

€

39.000,-

totaal

€

1.708.255,-

2.14

Alvorens verder te beslissen dient [gedaagde] nog gespecificeerd opgave te doen van zijn kosten van deskundige en juridische bijstand. De zaak zal daartoe worden verwezen naar de rol van 30 juli 2014 voor uitlating bij akte hieromtrent. Daarop zal de gemeente dan bij akte kunnen reageren.

2.15

De deskundigen is verzocht om een definitieve opgave van de hun verschuldigde vergoeding in deze zaak, voor zover deze nog niet is voldaan. Na het ter beschikking komen daarvan zal de gemeente daarop nog in haar onder 2.14 bedoelde antwoordakte kunnen reageren.

3. De beslissing

De rechtbank

verwijst de zaak naar de rol van 30 juli 2014 voor opgave bij akte door [gedaagde] van zijn kosten van deskundige en juridische bijstand, waarna de gemeente daarop — en zo nodig op de eventuele nagekomen declaraties van de deskundigen — bij akte kan reageren,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mrs. R.J.J. van Acht, H.C.A. Walda en J. Berkvens en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2014.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.