Hof Arnhem, 19-06-2007, nr. 2007/345

Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis van 6 februari 2007 dat de kantonrechter (rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede) tussen appellante (hierna ook te noemen: [appellante]) als verweerster in conventie, eiseres in reconventie en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als eiseres in conventie, verweerster in reconventie in kort geding heeft gewezen; van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.

[appellante] heeft bij exploot van 2 maart 2007 [geïntimeerde] aangezegd van dat vonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.

Bij voornoemd exploot heeft [appellante] vijf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht en heeft zij bewijs aangeboden. Zij heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans haar die zal ontzeggen en de reconventionele vordering van [appellante] zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

Bij memorie van eis heeft [appellante] geconcludeerd overeenkomstig voornoemd exploot van de appeldagvaarding.

Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en bewijs aangeboden. Zij heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van 6 februari 2007, al dan niet onder verbetering van gronden, zal bekrachtigen met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep.

Ter zitting van 25 mei 2007 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellante] door mr. H. Dijks, advocaat te Enschede en [geïntimeerde] door mr. A.C. Huisman, advocaat te Enschede; beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.

Mr. Dijks voornoemd heeft bij brief en per fax van 21 mei 2007 voorafgaand aan de zitting aan mr. Huisman en het hof nadere stukken gezonden.

Desgevraagd heeft mr. Huisman ter zitting meegedeeld dat hij voldoende heeft kennisgenomen van die producties, dat hij zich voldoende heeft kunnen voorbereiden op een verweer daartegen en dat hij instemt met het in het geding brengen van die producties zonder nadere maatregel door het hof. Vervolgens is aan mr. Dijks voornoemd akte verleend van het in het geding brengen van die producties.

Nadien hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.

[appellante] heeft de volgende grieven aangevoerd.

Grief I

Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter in het vonnis van 6 februari 2006 in rechtsoverweging 7.2 overwogen dat het voorkeursrecht van [geïntimeerde] niet is komen te vervallen.

Grief II

Ten onrechte overweegt de voorzieningrechter in rechtsoverweging 7.2 dat hij de verklaring van [appellante] ongeloofwaardig acht waar hij zegt dat hij geen idee had waarover nog met [geïntimeerde] zou moeten worden gepraat.

Grief III

Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter in rechtsoverweging 7.3 overwogen dat er in voldoende mate is komen vast te staan dat de onderhandelingen van partijen over het sluiten van de overeenkomst in een zo ver gevorderd stadium zijn komen te verkeren, dat het bestaan van een voorovereenkomst aannemelijk is. Ook zou de redelijkheid en billijkheid meegebracht hebben dat [appellante] gehouden was ook na 6 juni 2006 met [geïntimeerde] voort te gaan met onderhandelen.

Grief IV

Ten onrechte overweegt de voorzieningenrechter in rechtsoverweging 7.3 dat partijen verder dienen te onderhandelen en tevens dat bij het verder onderhandelen de partijen de uitgangspunten dienen te hanteren als omschreven in de brief van [A.] van 17 mei 2006, zulks in dier voege dat geen van de partijen daaraan meer kan tornen.

Grief V

Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter in rechtsoverweging 8.1 overwogen het verweer van [geïntimeerde] in rechtsoverweging 6.2 te onderschrijven, namelijk dat [appellante] probleemloos de nieuwbouw kan realiseren door gebruik te maken van het onder 2.9 omschreven stuk grond. Het feit dat het onder 2.9 omschreven stuk grond aan [B.] toebehoort, is irrelevant. Het ligt volgens de voorzieningenrechter in de rede de vennootschap en haar directeur te vereenzelvigen. Ook meent de voorzieningenrechter dat het van belang is dat niet is gesteld, noch gebleken is dat er plannen zijn om op korte termijn aan de strook grond een bestemming te geven waardoor het niet meer mogelijk is daarvan gebruik te maken.

De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 6 februari 2007 onder 2 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.

Aangezien er geen grieven zijn geuit tegen de beslissing van de kantonrechter gegeven in rechtsoverweging 7.1 staat bovendien vast dat er geen perfecte huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen voor wat betreft de nieuwbouw gelegen aan de [adres]. Daarenboven heeft [geïntimeerde] ter zitting van 25 mei 2007 ook aangegeven haar vordering, voor zover gebaseerd op het bestaan van een perfecte huurovereenkomst, niet aan de beoordeling van het hof te willen voorleggen.

In artikel 19 van de tussen partijen geldende huurovereenkomst is bepaald: “Huurder heeft, het voorkeursrecht van huur van de nog te bouwen bedrijfsunit als deze niet meer door eigenaar of naaste familie wordt gebruikt en ter verhuur wordt aangeboden.”

Uit de brief van [A.] van 30 maart 2006 aan [B.] (hierna ook te noemen: [appellante]) waarvan de ontvangst niet wordt betwist, kan worden afgeleid dat [geïntimeerde] van haar voorkeursrecht tot huur gebruik wilde maken.

Vaststaat dat [C.], makelaar van [geïntimeerde], op 6 juni 2006 voor 15.00 uur of kort na voormelde datum [A.], makelaar van [appellante], telefonisch op de hoogte heeft gesteld van het feit dat [geïntimeerde] van het voorkeursrecht gebruikt wenste te maken.

Volgens [appellante] valt uit de brief van 17 mei 2006 van [A.] aan [C.] af te leiden dat, indien niet voor de deadline van 6 juni 2006 schriftelijk werd gereageerd het voorkeursrecht tot huur kwam te vervallen. Deze uitleg strookt niet met de inhoud van de brief en acht het hof ook niet aannemelijk. In de brief wordt [geïntimeerde] uitdrukkelijk verzocht [appellante] schriftelijk te informeren, indien [geïntimeerde] al dan niet gebruik wenst te maken van haar voorkeursrecht. In die brief is niet vermeld dat bij gebreke van een schriftelijke reactie, het voorkeursrecht zou komen te vervallen. Ook artikel 19 van de huurovereenkomst bevat niet de eis dat het voorkeursrecht schriftelijk moet worden ingeroepen. Vaststaat dat [geïntimeerde] schriftelijk noch mondeling afstand heeft gedaan van haar voorkeursrecht.

Uit de brief van 20 maart 2006 van [geïntimeerde] aan [A.] en uit de houding van [geïntimeerde], ook na 6 juni 2006, volgt dat [geïntimeerde] wel degelijk gebruik wenste te maken van haar voorkeursrecht. Zij geeft namelijk, onder andere bij monde van [C.], aan over de huurovereenkomst verder te willen onderhandelen en daartoe wordt een afspraak gepland op 21 juni 2006, die later wordt verplaatst naar 23 juni 2006. De stelling van [appellante] dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [geïntimeerde] geen gebruik wenste te maken van haar voorkeursrecht wordt aldus verworpen. Bovendien verwerpt het hof de stelling van [appellante] dat het op de weg van [geïntimeerde] had gelegen om alsnog, voorafgaande aan de bespreking, schriftelijk te reageren. Grief I faalt.

De derde en vierde grief lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Voor het aannemen van een voorovereenkomst acht het hof vooreerst vereist dat partijen zich over de inhoud van de te sluiten overeenkomst in zodanige mate gelijkluidend hebben uitgelaten of opgesteld, dat die overeenkomst daarmee een inhoud kan worden toegekend waarbij voldoende bepaalbaar is welke verbintenissen partijen op zich hebben genomen. Voorts is het echter ook nodig dat partijen zich zodanig uitgelaten en gedragen hebben dat zij dat in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs in die zin mochten begrijpen dat zij aan de tot op dat ogenblik bereikte overeenstemming als overeenkomst gebonden zouden zijn. Tegen die achtergrond en op basis van de schriftelijke correspondentie en de getuigenverklaringen komt het hof tot het oordeel dat er geen voorovereenkomst bestaat. [geïntimeerde] heeft daartoe ook onvoldoende gesteld en aannemelijk gemaakt. Bovendien wordt hetgeen zij in dit verband heeft gesteld door [appellante] gemotiveerd betwist. In zoverre faalt grief III.

Uit de brief van 17 mei 2006 mede in het licht van de getuigenverklaringen volgt dat in ieder geval over de huuringangsdatum, een aantal bouwkundige wijzigingen en de oplevering gesproken diende te worden. Wat betreft de huurprijs en het aantal te huren vierkante meters is voldoende aannemelijk dat vergaande overeenstemming was bereikt. Het hof is van oordeel dat in geval van afgebroken onderhandelingen terughoudendheid dient te worden betracht bij het toewijzen van een vordering tot dooronderhandelen. Gezien het ontbreken van een voorovereenkomst, het beginsel van contractsvrijheid en het stadium waarin de onderhandelingen zich bevonden (er was bijvoorbeeld nog geen conceptovereenkomst op papier) is het hof van oordeel dat de vordering van [geïntimeerde] tot dooronderhandelen niet kan worden toegewezen. De door de kantonrechter genoemde uitgangspunten bieden onvoldoende basis om het bevel tot dooronderhandelen te rechtvaardigen. Grief IV slaagt derhalve. Op dit punt zal het hof het bestreden vonnis vernietigen.

Gelet op de devolutieve werking van het hoger beroep dient het hof de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] tot veroordeling van [appellante] om aan [geïntimeerde] te voldoen een bedrag van € 10.000,-, als voorschot op de door [geïntimeerde] geleden en te lijden schade ten gevolge van het ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen, te beoordelen.

Partijen hebben een aantal besprekingen gevoerd en de vertegenwoordigers van partijen hebben daarnaast ook telefonisch met elkaar gesproken. De stelling van [appellante] dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat partijen niet meer met elkaar in onderhandeling waren, doordat [geïntimeerde] niet schriftelijk had gereageerd op de brief van 17 mei 2006 wordt verworpen. Juist uit de gedragingen van [A.], meer in het bijzonder het na 6 juni 2006 instemmen met een afspraak met als doel over nadere zaken betreffende de huurovereenkomst te spreken, mocht [geïntimeerde] afleiden dat zij nog met [appellante] in onderhandeling was. Aangezien het voorkeursrecht niet was vervallen, mocht [geïntimeerde] er bovendien van uitgaan dat zij exclusief met [appellante] in onderhandeling was. [appellante] zelf heeft namelijk verklaard dat: “Hoewel er een deadline was heb ik gezegd dat er altijd gepraat kan worden en er is een afspraak gemaakt voor zo’n gesprek.” Daaruit volgt dat ook [appellante] ervan uitging dat partijen nog met elkaar in gesprek waren.

[appellante] heeft voorshands onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het voor haar van essentieel belang was dat [geïntimeerde] voor 6 juni 2006 schriftelijk zou reageren op haar voorstellen alsmede op haar verzoek aan haar schriftelijk te bevestigen dat gebruik zou worden gemaakt van het voorkeursrecht om te huren.

[appellante] stelt dat het haar vrij stond om met derden in onderhandeling te treden, omdat [geïntimeerde] had verzuimd schriftelijk te reageren. Doordat [appellante] instemde met een nadere bespreking diende [appellante] nog steeds rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van [geïntimeerde] en mocht zij, mede op grond van het bovenstaande, niet met derden in onderhandeling treden. Bovendien heeft [A.] verklaard dat: “Ondanks (cursivering hof) het feit dat het tijdstip op 6 juni 2006 als deadline gezien moest worden, heeft [appellante] tegen mij gezegd dat er altijd gepraat kon worden. Hij ging dan ook akkoord met een nadere afspraak.” [appellante] heeft deze verklaring onderschreven.

De getuige [appellante] heeft verklaard niet te weten waarover deze bespreking zou gaan. De kantonrechter heeft daarover overwogen dat hij de verklaring op dat punt ongeloofwaardig acht. De daartegen gerichte grief II slaagt niet. Het staat de rechter vrij om een getuigenverklaring te waarderen en al dan niet geloofwaardig te achten (art. 152 Rv). Het hof acht voldoende aannemelijk dat tijdens deze bespreking enkel zou worden gesproken over de huurovereenkomst betreffende het pand gelegen aan de [adres] en dat dat voor [appellante] voldoende duidelijk was. De uitleg zoals thans door [appellante] aan deze opmerking wordt gegeven is zonder nadere toelichting en mede in het licht van de tekst van de verklaring onbegrijpelijk.

In het arrest van 12 augustus 2005 (NJ 2005, 467) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (vgl. HR 23 oktober 1987, nr. 12999, NJ 1988, 1017, rov. 3.1; HR 4 oktober 1996, nr. 16062, NJ 1997, 65, rov. 3.5.2.2; HR 14 juni 1996, nr. 16008, NJ 1997, 481, rov. 3.6).

Met inachtneming van het uitgangspunt dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, is het hof van oordeel dat op het moment van het afbreken van de onderhandelingen op 23 juni 2006 door [appellante] [geïntimeerde] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat enige huurovereenkomst tot stand zou komen. De bij [appellante] bekende voorwaarden van [geïntimeerde], zoals verwoord in de brief van 30 maart 2006 van [A.] aan [appellante], en de eisen van [appellante] zoals verwoord in de brief van 17 mei 2006 komen in belangrijke mate met elkaar overeen. Bovendien heeft [geïntimeerde] voorshands aannemelijk gemaakt dat zij de voorwaarden in de brief van 17 mei 2006 wilde accepteren en dat in haar perceptie slechts nog over ondergeschikte punten moest worden gesproken.

De door [appellante] genoemde reden om de onderhandelingen af te breken, namelijk dat zijn zoon de bedrijfsruimte wilde huren, gaat in dit verband niet op. Voorts kan niet worden gesproken van een onvoorziene omstandigheid. Het hof is van oordeel dat [appellante] de onderhandeling juist niet om die reden kon afbreken, aangezien het voorkeursrecht daaraan in de weg staat. Doordat [appellante] het pand aan [geïntimeerde] had aangeboden door middel van de brief van 16 maart 2006 van [A.] en daarna daarover gesprekken zijn gevoerd, mocht [geïntimeerde] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat [appellante] of de naaste familie het pand niet zelf in gebruik wilde nemen. Gelet op de inhoud van artikel 19 van de huurovereenkomst kan het pand pas ter verhuur aan [geïntimeerde] aangeboden worden, indien [appellante] noch “haar” familie het pand voor eigen doeleinden wenst te gebruiken. [appellante] heeft daarvoor ook geen voorbehoud gemaakt. In de brief van 17 mei 2006 van [A.] wordt zelfs uitdrukkelijk vermeld dat de in die brief aangeboden vierkante meters niet door de eigenaar of familie zal worden gebruikt. Het vertrouwen van [geïntimeerde] dat [appellante] noch diens familie het pand zou willen betrekken werd versterkt door het door [appellante] onweersproken feit dat [appellante], overigens zonder inachtneming van het voorkeursrecht, het pand reeds op internet te huur had aangeboden. [appellante] kon zolang zij nog met [geïntimeerde] in onderhandeling was, het (volledige) pand niet alsnog aan de zoon van [appellante] aanbieden en daarmee tot overeenstemming komen.

Aangezien de brief van 17 mei 2006, ook in de ogen van [appellante], een voor aanvaarding vatbaar aanbod was – het hof verwijst in dit verband onder andere naar punt 15 en 17 van de memorie van eis – behoefde [geïntimeerde] er niet aan te twijfelen dat bij aanvaarding van de voorwaarden van de brief – waarvan [geïntimeerde] voorshands aannemelijk heeft gemaakt dat zij daartoe wilde overgaan – een huurovereenkomst tot stand zou komen dan wel dat bij voortzetting van de onderhandelingen enige huurovereenkomst tot stand zou komen. Het feit dat [A.] na 6 juni 2006 akkoord is gegaan met een nadere afspraak om nog een aantal zaken te regelen en te kijken of partijen er uit zouden komen, hebben aan dit vertrouwen in de totstandkoming van een overeenkomst bijgedragen.

[appellante] heeft, samengevat, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij een gerechtvaardigd belang had om de onderhandelingen af te breken. [appellante] heeft niet gesteld dat er zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan op grond waarvan [appellante] ondanks het gerechtvaardigd vertrouwen zijdens [geïntimeerde], de onderhandelingen mocht afbreken.

Vanwege het afbreken van de onderhandelingen, zoals hiervoor vermeld, is [appellante] jegens [geïntimeerde] schadevergoedingsplichtig. [geïntimeerde] heeft in dit verband een voorschot van € 10.000,- gevorderd.

Ter onderbouwing van die vordering heeft [geïntimeerde] onder andere gesteld dat zij, indien zij het pand aan de [adres] niet kan huren genoodzaakt is om elders ruimte te betrekken en daarvoor extra kosten dient te maken. Het hof acht dit aannemelijk. Voorst heeft [geïntimeerde] voldoende aannemelijk gemaakt – zoals zij ter zitting naar voren heeft gebracht – dat zij makelaarskosten en advieskosten heeft moeten maken. Het hof komt het gevorderde niet bovenmatig voor en acht voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure een vordering tot schadevergoeding voor tenminste het bedrag ad € 10.000,- zal worden toegewezen.

Ook grief V van [appellante] tegen de beslissing van de kantonrechter in reconventie kan niet slagen. Het is het hof voorshands niet voldoende gebleken dat het voor [appellante] strikt noodzakelijk is via de doorgang waar thans de coniferenhaag staat, het nieuwbouw pand te bereiken. Dit volgt reeds uit het feit dat de bouw van pand kan worden gerealiseerd zonder gebruikmaking van de door [appellante] gevraagde doorgang. Voorts is ter zitting gebleken dat het pand vanaf de achterzijde, via de openbare weg, kan worden bereikt. Voor het voor deze vordering vereiste spoedeisend belang heeft [appellante] voorts onvoldoende gesteld.

Met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, zal als volgt worden beslist. Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal [appellante] in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.

De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Almelo van 6 februari 2007, voor zover daarbij [appellante] is veroordeeld om met [geïntimeerde] door te onderhandelen over het tot stand komen van een huurovereenkomst betreffende de onroerende zaak aan de [adres], waarbij partijen als uitgangspunt dienen te nemen hetgeen de kantonrechter had overwogen in 7.3, een en ander onder straffe van een dwangsom en doet in zoverre opnieuw recht:

veroordeelt [appellante] om aan [geïntimeerde] te voldoen een bedrag ad € 10.000,- als voorschot op de door [geïntimeerde] geleden en te lijden schade ten gevolge van het ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen;

bekrachtigt dit vonnis voor het overige;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 2.682,- voor salaris van de procureur en op € 251,- voor griffierecht.

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. Fokker, Knottnerus en Groefsema en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 juni 2007.