Hof Amsterdam, 28-02-2017, nr. 200.190.269/01

In zijn arrest van 6 mei 2014 heeft het hof Den Haag, samengevat, het volgende overwogen. Het is bij de wijziging van de splitsingsakte in 1994 nimmer de uitdrukkelijke bedoeling geweest tevens de systematiek van verdeling van de algemene woonkosten te wijzigen in die zin dat de winkeleigenaar (in dit geval: [X] ) daaraan ging meebetalen. Dit betekent dat de door [X] aan de notaris verstrekte volmacht tot wijziging van de splitsingsakte in zoverre nietig is. De vraag of als gevolg hiervan de akte van 1994 eveneens (partieel) nietig is kan echter in het midden blijven, omdat de eigenaars die hun appartementsrecht na 1994 hebben verworven en de aan hen gelieerde beperkt gerechtigden mochten vertrouwen op de juistheid van de authentieke splitsingsakte van 1994 en zich op dat vertrouwen kunnen beroepen tegenover [X] , die er indertijd redelijkerwijs voor had kunnen zorgen dat een akte met een juiste inhoud werd ingeschreven. Omdat tussen alle appartementseigenaren dezelfde tekst van de splitsingsakte dient te gelden kan [X] zich tegenover geen van de overige appartementseigenaren met succes op de (veronderstelde) nietigheid van de akte beroepen. Het beroep van de appartementseigenaren op de letterlijke tekst van de akte vormt geen misbruik van recht en is ook niet in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid.

De Hoge Raad heeft in het arrest van 11 december 2015 de tegen deze overwegingen gerichte cassatieklachten verworpen. In dit verband overwoog de Hoge Raad dat het oordeel van het hof Den Haag dat [X] er indertijd redelijkerwijs voor had kunnen zorgen dat een akte met een juiste inhoud werd ingeschreven, aldus moet worden verstaan dat [X] in 1994 de onjuistheid van het door haarzelf ingeschreven feit behoorde te kennen, maar niet heeft zorggedragen voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid, hetgeen toepassing van artikel 3:26 BW rechtvaardigt. Dit oordeel van het hof Den Haag is volgens de Hoge Raad geenszins onbegrijpelijk.

Het laatste onderdeel van het door [X] aangevoerde cassatiemiddel heeft de Hoge Raad wel gegrond bevonden; na zijn hiervoor weergegeven en in cassatie tevergeefs bestreden overwegingen heeft het hof Den Haag ten onrechte het beroep op rechtsverwerking dat [X] ook nog had gedaan, onbesproken gelaten, hoewel gegrondbevinding daarvan tot een andere uitkomst van de zaak zou kunnen leiden.

Het voorgaande betekent dat thans, vanuit het uitgangspunt dat [X] als eigenaar van de appartementsrechten met betrekking tot de winkels op grond van (de letterlijke tekst van) de akte van 1994 dient mee te betalen aan de algemene woonkosten als gedefinieerd in het arrest van het hof Den Haag, nog moet worden onderzocht of [X] zich tegenover de VvE met succes kan beroepen op rechtsverwerking voor zover het gaat om de verdeling van de kosten vanaf 2010, het eerste moment waarop de VvE bij [X] aanspraak heeft gemaakt op kostenverdeling overeenkomstig de akte van 1994.

Ter onderbouwing van het beroep op rechtsverwerking heeft [X] het volgende aangevoerd.

[X] mocht gerechtvaardigd erop vertrouwen dat zij niet behoefde bij te dragen aan de algemene woonkosten omdat:

- in de VvE nooit is gesproken over een wijziging van de verdeling;

- de VvE daartoe ook niet heeft besloten;

- de wijziging een fout is van de notaris;

- gedurende 15 jaar na 1994 geen uitvoering is gegeven aan de wijziging en de VvE en de individuele leden daaraan actief hebben meegewerkt door begrotingen en afrekeningen op te stellen, goed te keuren en uit te voeren die voorbij gingen aan de wijziging en de oude systematiek bleven volgen.

Alle leden van de VvE hebben tot 2010 actief meegewerkt aan het vertrouwen van [X] dat er op de juiste wijze werd verdeeld en afgerekend. Zij hebben daarmee allen hun recht of bevoegdheid om aanspraak te maken op de kostenverdeling conform de akte van 1994 verwerkt. Dat zij in beginsel zijn beschermd tegen de onjuiste inschrijving van de akte van 1994 doet daaraan niet af. Voor leden die vanaf 2010 hun appartementsrecht hebben gekocht geldt dat zij bij de aankoop zijn geïnformeerd over de onderhavige procedure, zodat zij in elk geval niet erop hebben kunnen vertrouwen dat de kostenverdeling in de akte van 1994 geldt. Voor zover zij niet zijn geïnformeerd dienen zij hun verkoper aan te spreken.

De omstandigheid dat [X] in het kader van de toets van artikel 3:26 BW geldt als een persoon die de fout in de akte had behoren te kennen, betekent niet dat bij haar de goede trouw ontbreekt die vereist is voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking.

Naast het feit dat [X] na zo’n lange tijd erop mocht vertrouwen dat op basis van de oude systematiek werd afgerekend, is zij door de handelwijze van de VvE ook benadeeld. Als de VvE eerder tot afrekening overeenkomstig de letterlijke tekst van de akte van 1994 was overgegaan had [X] met meer kans op succes een beroep op (partiële) nietigheid van de akte van 1994 kunnen doen en had zij ook gemakkelijker de fout in de akte in onderling overleg met de VvE kunnen herstellen, omdat die fout toen voor (de leden van) de VvE nog evident was. Ook heeft [X] niet kunnen toetsen in hoeverre de onderhoudskosten voor de woningen, die haar nu achteraf in rekening worden gebracht, en de eventuele daaraan ten grondslag liggende onderhoudscontracten, redelijk en marktconform zijn.

In navolging van de Hoge Raad neemt het hof tot uitgangspunt dat [X] de fout in de akte van 1994 had behoren te kennen. Hieruit vloeit voort dat [X] ook had behoren te onderkennen dat appartementseigenaren die na 1994 hun appartementsrecht kochten, en de aan hen gelieerde beperkt gerechtigden, op de letterlijke tekst van de akte van 1994 zouden afgaan en dus erop zouden rekenen dat de winkeleigenaar zou bijdragen aan de algemene woonkosten. Dat de eigenaren in 1994 noch de nieuwe eigenaren zich hebben gerealiseerd dat feitelijk de kosten niet werden verdeeld op basis van die akte, maar op basis van die uit 1983, staat daar los van. Wel is van belang dat is gesteld noch gebleken dat al die nieuwe eigenaren, en de aan hen gelieerde beperkt gerechtigden, hebben geweten van de fout in de akte. Onder die omstandigheden mocht [X] niet gerechtvaardigd erop vertrouwen dat de leden van de VvE die in 1994 en de jaren daarna goedkeuring en uitvoering gaven aan afrekeningen die afweken van de verdeling in de akte van 1994 en voortbouwden op de eerdere akte van 1983, met die handelingen de VvE en dus daarmee ook alle toekomstige appartementseigenaren, voor de verdere toekomst zouden kunnen binden aan die afwijkende manier van afrekenen. Toen een en ander in 2009/2010 aan het licht kwam stond dan ook niet eraan in de weg dat van [X] werd verlangd vanaf dat moment bij te dragen overeenkomstig de verdeelsleutel in de akte van 1994.

Dat [X] is benadeeld door vijftien jaar van voortgezette afrekening volgens de oude systematiek wil het hof wel aannemen, niet zozeer vanwege het ontbreken van een controlemogelijkheid op gedane uitgaven - de VvE heeft immers ervan afgezien [X] nog aan te spreken voor een bijdrage over de jaren voor 2010 en de uitgaven in de jaren erna heeft [X] wel degelijk kunnen controleren - als wel vanwege de na 1994 snel afgenomen kans op correctie van de fout. Gelet op de hiervoor omschreven positie van de leden van de VvE die na 1994 hun appartementsrecht hebben gekocht alsmede de eigen verantwoordelijkheid van [X] in deze, moet die benadeling echter in redelijkheid voor rekening van [X] zelf blijven.

Het beroep op rechtsverwerking wordt derhalve verworpen. Dit betekent, nu alle overige oordelen van het hof Den Haag in cassatie niet of tevergeefs zijn bestreden, dat dit hof in dit geding tot dezelfde beslissingen komt als het hof Den Haag in zijn vernietigde arrest van 6 mei 2014. Het tussen partijen gewezen vonnis wordt vernietigd, de vorderingen van [X] worden afgewezen en de vorderingen van de VvE, voor zover gehandhaafd, worden toegewezen als na te melden. Als de in het ongelijk gestelde partij dient [X] de kosten te dragen van het geding tussen deze partijen in eerste aanleg, conventie en reconventie en in hoger beroep, principaal en incidenteel voor en na verwijzing. Hieronder vallen echter niet de kosten van de cassatieprocedure, die door de Hoge Raad al bij de VvE zijn neergelegd.