Hof Den Haag, 24-03-2021, nr. BK-20/00570

Belanghebbende is huurder van de woning. De woning betreft een tussenwoning met een inhoud van 263 m³, gelegen op een perceel van 131 m². Bij de woning is een vrijstaande berging gelegen.

De “nadere aanvulling van het bezwaarschrift” tegen de beschikking vermeldt onder meer:

“Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede

de manier waarop u de verschillen hebt verdisconteerd, van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.”

De Heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd dat na inpandige opname is opgemaakt op 22 oktober 2019 door registertaxateurs [B] en [C] . Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van de in een naastgelegen wijk (verkochte) vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , alle gelegen te [woonplaats] . In de bij het taxatierapport behorende matrix zijn de waarde van de vergelijkingsobjecten en de woning nader gespecificeerd. De marktwaarde van de woning is per 1 januari 2018 gewaardeerd op € 146.000. De gegevens van de vergelijkingsobjecten zijn als volgt:

De matrix vermeldt factor 2 (matig) voor kwaliteit, factor 3 (voldoende) voor onderhoud en factor 3 (voldoende) voor ligging van de woning. De vergelijkingsobjecten hebben allen factor 3 voor kwaliteit en onderhoud. De vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] hebben factor 3 voor ligging, [adres 6] factor 4 (goed). Elk punt dat afwijkt van het cijfer 3 leidt tot een verlaging respectievelijk verhoging van de m3-prijs respectievelijk m²-prijs. In de matrix is de m3-prijs voor het hoofdgebouw bepaald op € 403 voor de woning en voor de vergelijkingsobjecten op respectievelijk € 412 ( [adres 2] ), € 478 ( [adres 3] ), € 492 ( [adres 4] ), € 468 ( [adres 5] ) en € 399 ( [adres 6] ). De grondwaarde is bepaald op € 37.053 voor de woning en voor de vergelijkingsobjecten op respectievelijk € 33.000 ( [adres 2] ), € 22.910 ( [adres 3] ), € 27.550 ( [adres 4] ), € 27.550 ( [adres 5] ) en € 47.339 ( [adres 6] ). Aan de vrijstaande berging bij de woning en het vergelijkingsobject [adres 6] is een waarde toegekend van € 3.000. Aan de tuinhuisjes bij de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] is in de matrix geen waarde toegekend.

De verkoopcijfers zijn gecorrigeerd met de gemiddelde waardestijging binnen de gemeente [woonplaats] van woningen tussen de waardepeildatum en de datum van levering. Het percentage van 6,67 per jaar (2017 en 2018) is gebaseerd op marktonderzoek door de Heffingsambtenaar. De lijst met verkoopcijfers die hiervoor zijn gebruikt heeft de Heffingsambtenaar bij brief van 25 januari 2021 als nader stuk overgelegd.

Belanghebbende heeft een matrix overgelegd, opgesteld door taxateur [D] . In die matrix is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 142.000. Hierbij zijn dezelfde vergelijkingsobjecten gebruikt als in de matrix van de Heffingsambtenaar. De taxateur van belanghebbende vermeldt een prijs per m3 voor het hoofdgebouw van € 391 voor de woning en € 394 ( [adres 2] ), € 466 ( [adres 3] ), € 486 ( [adres 4] ), € 462 ( [adres 5] ) en € 367 ( [adres 6] ) na correctie voor onderhoud en kwaliteit.

De waarde van het perceel is bepaald op € 37.110 voor de woning en voor de vergelijkingsobjecten op respectievelijk € 34.760 ( [adres 2] ), € 22.910 ( [adres 3] ), € 27.550 ( [adres 4] ), € 27.550 ( [adres 5] ) en € 55.218 ( [adres 6] ). Aan de vrijstaande berging bij de woning en het vergelijkingsobject [adres 6] is een waarde toegekend van € 3.000. Aan de tuinhuisjes bij de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] is een waarde toegekend van € 2.000.

Het indexeringspercentage dat is toegepast om de verkoopcijfers te herleiden naar de waardepeildatum zijn respectievelijk 5,20% ( [adres 2] ), 5,20% ( [adres 3] ), 6,60% ( [adres 5] ). Deze percentages zijn ontleend aan de site Vastgoed Pro.

De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een matrix overgelegd waarin eveneens een waarde van € 2.000 is toegekend aan de tuinhuisjes. De matrix vermeldt een waarde van de woning per waardepeildatum van € 145.000. Ter toelichting op voormelde matrix heeft de Heffingsambtenaar in zijn verweerschrift het volgende vermeldt:

“In de matrix bij het taxatierapport van mevrouw [B] en [C] zijn de tuinhuisjes op nihil gewaardeerd, omdat uit marktanalyse is gebleken dat deze geen aanmerkelijk waardeverhogende invloed hebben. In de matrix die belanghebbende heeft overlegd zijn de tuinhuisjes gewaardeerd op € 2.000,- per stuk. Indien dit wordt doorgerekend in de matrix van [B] en [C] leidt dit tot een waarde van € 145.000,-, dus € 1.000,- lager dan de eerder berekende waarde van € 146.000,-. Het verschil is dan ook minimaal en te verwaarlozen. Ik heb dit inzichtelijk gemaakt in de bijgevoegde matrix (zie bijlage 3).”

Bij brief van 25 januari 2021 heeft de Heffingsambtenaar een lijst met verkoopcijfers overgelegd die ten grondslag liggen aan het door hem gehanteerde indexeringspercentage van 6,67% (zie 2.3.3). Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat de Heffingsambtenaar voormelde lijst reeds in de bezwaarfase had moeten verstrekken. In dit verband wijst belanghebbende op het door haar gedane verzoek in de aanvulling op het bezwaarschrift (zie 2.2). Daaruit blijkt, aldus belanghebbende, dat zij de Heffingsambtenaar heeft verzocht de stukken te verstrekken waaruit volgt op welke wijze de verschillen, zoals het verschil tussen het verkoopcijfer op de verkoopdatum en de waardepeildatum van een vergelijkingsobject, zijn verdisconteerd. Nu de lijst met verkoopcijfers pas in hoger beroep is verstrekt terwijl die lijst al in de bezwaarfase verstrekt had moeten worden, heeft de Heffingsambtenaar niet tijdig alle op de zaak betrekking hebbende stukken verstrekt en dient het hoger beroep gegrond te worden verklaard, aldus belanghebbende.

Het Hof volgt belanghebbende niet in haar betoog en overweegt daartoe als volgt. Ingevolge artikel 7:4, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is de Heffingsambtenaar verplicht alle op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen dan wel daarvan op verzoek een afschrift te verstrekken (artikel 7:4, lid 4, Awb). Die verplichting geldt, naar het oordeel van het Hof, niet voor zover het stukken betreft die de Heffingsambtenaar weliswaar ter beschikking staan of hebben gestaan maar waarvan redelijkerwijs niet gezegd kan worden dat ze van belang zijn voor de beslissing in de tussen partijen bestaande geschilpunten op het moment dat de verplichting tot terinzagelegging bestaat (vgl. HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, BNB 2018/164). De omvang van de stukken laat zich derhalve begrenzen door wat belanghebbende daarover heeft gesteld in haar bezwaar en eventueel voorafgaand aan de hoorzitting daarop nog heeft toegelicht.

Uit de stukken van het geding volgt dat belanghebbende pas voor het eerst in hoger beroep het door de Heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentage ter discussie heeft gesteld. Uit de gronden in (de aanvulling op) het bezwaarschrift noch uit het door belanghebbende aangehaalde verzoek om stukken te verstrekken (zie 2.2) noch anderszins is gebleken dat het indexeringspercentage in de bezwaarfase (al) een geschilpunt was tussen partijen. Dit betekent, gelet op hetgeen in 5.2.1 is overwogen, dat de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase (nog) niet verplicht was om de lijst met verkoopcijfers die ten grondslag liggen aan genoemd percentage te verstrekken. Door de lijst in hoger beroep in te brengen heeft de Heffingsambtenaar tijdig alle op de zaak betrekking hebbende stukken verstrekt.

WOZ-waarde

Ingevolge artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 146.000 niet te hoog is.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het Hof overweegt daartoe het volgende.

Naar volgt uit het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport en de matrix (zie 2.3.1 en 2.3.2) is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In voormelde matrix is de waarde bepaald op € 146.000, waarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet in geschil is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning – voor wat betreft onder meer oppervlakte, inhoud, onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging – zijn niet zodanig dat daaruit moet worden afgeleid dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is.

Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd maakt het oordeel van het Hof niet anders. De stelling van belanghebbende dat voor de betere ligging van het vergelijkingsobject [adres 6] een correctie van 20 percent moet worden toegepast in plaats van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde correctie van drie percent wordt niet gevolgd. Uit de door belanghebbende in hoger beroep ingebrachte matrix volgt dat de door belanghebbende gehanteerde correctie voor de ligging tot gevolg heeft dat de prijs per kubieke meter van voormeld vergelijkingsobject daalt naar € 367. Gelet op de in de matrix vermelde prijzen per kubieke meter van de andere vergelijkingsobjecten die (veel) hoger zijn en het object [adres 6] onder meer wat betreft inhoud, kwaliteit en onderhoudsstatus vergelijkbaar is met die vergelijkingsobjecten acht het Hof een prijs per kubieke meter van € 367 onrealistisch.

Belanghebbende heeft zich in hoger beroep voorts op het standpunt gesteld dat de Heffingsambtenaar ten onrechte geen waarde heeft toegekend aan de houten tuinhuisjes die bij drie van de vijf vergelijkingsobjecten aanwezig zijn. Naar aanleiding van dit standpunt heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd waarin conform belanghebbendes standpunt aan de houten tuinhuisjes een waarde is toegekend van € 2.000 (zie 2.5). Indien met die waarde voor de tuinhuisjes wordt doorgerekend leidt dit, zo volgt uit de matrix, tot een waarde van de woning van € 145.000. Anders dan belanghebbende verbindt het Hof hieraan niet de conclusie dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Uit de toelichting in het verweerschrift (zie 2.5) en hetgeen de Heffingsambtenaar in dit verband ter zitting heeft toegelicht volgt namelijk dat de matrix in hoger beroep is ingebracht als voorbeeld en dient om inzichtelijk te maken dat de aanwezigheid van een tuinhuisje een verwaarloosbare invloed heeft op de waarde van een woning en derhalve geen waardeverhogend effect heeft. Daarbij geldt dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat om de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van het object als geheel. Naar het oordeel van het Hof kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde van € 146.000 in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. In het bijzonder gelet op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] waarvan de percelen aanmerkelijk kleiner zijn dan dat van de woning.

Belanghebbende heeft verder het door de Heffingsambtenaar gebruikte indexeringspercentage van 6,67 bestreden. Dit percentage is het resultaat van de door de Heffingsambtenaar uitgevoerde marktanalyse van verkoopcijfers in de gemeente [woonplaats] waar ook de woning van belanghebbende is gelegen. Ter onderbouwing heeft de Heffingsambtenaar een lijst met verkoopcijfers overgelegd die ten grondslag liggen aan het gehanteerde percentage. Hiermee heeft de Heffingsambtenaar de indexering van de verkoopsommen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum inzichtelijk gemaakt door inzicht te geven in de gemaakte keuzes, van de daarbij gebruikte gegevens en aannames en daarmee in het door hem gehanteerde percentage. De andersluidende stelling van belanghebbende faalt. Verder zijn de door belanghebbende aangehaalde indexeringspercentages van Vastgoedpro gebaseerd op de index voor prijsontwikkeling voor de regio Zuid-Holland en daarom minder specifiek. De Heffingsambtenaar heeft een meer op de woning toegespitst indexeringscijfer gebruikt. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet niet af aan de juistheid van het door de Heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentage.

Slotsom

Het hoger beroep is ongegrond.