Ktr. Utrecht, 29-03-2006, nr. 378303 CU EXPL 04-10818 cw

In de eerste plaats moet de vraag worden beantwoord welk huurregime van toepassing is.

Betrokkene 1 stelt primair dat de huurovereenkomst betrekking heeft op een onbebouwde onroerende zaak. Zij voert onder meer aan dat betrokkene 2 alleen een stuk grond heeft gehuurd waarop zijzelf voor eigen rekening en risico een caravan kan plaatsen.

Betrokkene 2 stelt dat sprake is van verhuur van bebouwd onroerend goed. De caravan moet in haar visie (in ieder geval sinds 1998) worden aangemerkt als een onroerende zaak in de zin van artikel 3:3 BW. Zij voert daartoe onder meer het volgende aan.

Betrokkene 2 heeft het chalet in 1998 gekocht van de toenmalige eigenaar, die tevens huurder was van het perceel grond waarop zich de caravan bevond.

[naam familielid betrokkene 1], die de beheerder van de camping was, heeft destijds bemiddeld bij de verkoop van de caravan aan betrokkene 2 en ter zake daarvan een percentage van de koopsom als courtage ontvangen.

Hij, [naam familielid betrokkene 1], heeft aan betrokkene 2 toegezegd dat zij de caravan permanent kan bewonen.

Betrokkene 2 bewoont de caravan permanent.

De caravan is aangesloten op gas-, water-, licht- en rioolvoorzieningen en beschikt over een telefoonaansluiting.

In dit verband acht de kantonrechter het volgende van belang.

Sinds 1973 of daaromtrent is object van de huur: een standplaats die deel uitmaakt van een (tot in het jaar 2000 of 2001 geëxploiteerde) camping, ten behoeve van een stacaravan. De stacaravan die zich sinds omstreeks 1973 op die standplaats bevindt, is eigendom van de huurder van de standplaats. Ter zake van die stacaravan is geen opstalrecht gevestigd.

Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat vanaf 1973 sprake is van huur van een ongebouwde onroerende zaak.

Hierin is (anders dan betrokkene 2 stelt) in 1998 geen verandering gekomen. Betrokkene 2 heeft immers de (mondelinge) huurovereenkomst van haar rechtsvoorganger overgenomen, nadat zij de eigenaar was geworden van de stacaravan. Niet is gesteld of gebleken dat betrokkene 2 met de rechtsvoorganger van betrokkene 1 een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten of overeenstemming heeft bereikt over aanvullende (huur)bepalingen.

In dit verband acht de kantonrechter het niet relevant of de stacaravan een roerende zaak is of als onroerende zaak moet worden aangemerkt. Evenmin acht de kantonrechter in dit verband relevant dat betrokkene 2 de caravan als permanente woning gebruikt.

In de tweede plaats dient de vraag te worden beantwoord of betrokkene 2, zoals zij stelt en betrokkene 1 gemotiveerd heeft betwist, terecht een beroep op huurbescherming heeft gedaan.

Volgens betrokkene 2 komt aan haar een beroep op huurbescherming toe ten aanzien van haar woning, en wel op grond van analogie dan wel reflexwerking van artikel 7:233 BW.

Zij voert daarbij ook aan, hetgeen onder 4.4 is vermeld.

Betrokkene 1 voert als verweer aan dat de huurovereenkomst niet onder de huurbeschermende werking van de artikelen 7:232–282 BW ( met betrekking tot woonruimte) valt. Er is volgens haar geen sprake van een woning in de zin van artikel 7:233 BW, noch van een woonwagen of een standplaats, zoals gedefinieerd in artikel 7:235 respectievelijk 7:236 BW.

In artikel 7:233 BW is bepaald dat onder woonruimte wordt verstaan: een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats (onderstreping door kantonrechter), alsmede de onroerende aanhorigheden.

De kantonrechter is van oordeel dat de standplaats in kwestie niet valt onder de definitie van artikel 7:233 BW in verbinding met artikel 7:236 BW, nu er geen sprake is van een administratieve bestemming om op de standplaats een stacaravan te plaatsen.

Bij de totstandkoming respectievelijk de overneming van de huurovereenkomst stond aan (de rechtsvoorgangers van) partijen gebruik voor recreatieve doeleinden voor ogen. Het feit dat de rechtsvoorganger van betrokkene 1 het feitelijk gebruik van het gehuurde (dat meer omvatte dan louter en alleen recreatie) heeft gedoogd, maakt dit niet anders.

Mede gelet hierop acht de kantonrechter geen grond aanwezig om de onderhavige standplaats als woonruimte aan te merken (zoals betrokkene 2 stelt) naar analogie van of op basis van reflexwerking van artikel 7:233 BW (anders: Rb Haarlem 2 november 2005, PRG 2005, 213).

Uit het vorenstaande volgt dat het gehuurde niet onder (speciale) huurbeschermingsbepalingen valt.

Voorts volgt daaruit dat de algemene bepalingen, te weten de artikelen 7:201 – 231 BW (voor zover deze betrekking hebben op een ongebouwde onroerende zaak) van toepassing zijn.

Betrokkene 1 heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van artikel 7:228 lid 2 BW. Zij stelt dat zij op basis van dat artikellid gerechtigd was de huurovereenkomst op te zeggen op een termijn van tenminste een maand. Nu zij de huurovereenkomst bij brief van 27 december 2002 tegen 31 december 2004 heeft opgezegd, heeft zij, aldus betrokkene 1, met inachtneming van een meer dan redelijke opzegtermijn van twee jaren de huurovereenkomst kunnen beëindigen.

Betrokkene 2 stelt (subsidiair) dat haar belang bij voortzetting van de huurovereenkomst groter is dan het belang van betrokkene 1 bij opzegging en beëindiging van de huurovereenkomst, zodat de opzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

De opzegging zou slechts dan in overeenstemming kunnen zijn met de eisen van redelijkheid en billijkheid indien betrokkene 1 een schadeloosstelling voor het door haar te lijden nadeel aanbiedt.

Op grond daarvan verzoekt betrokkene 2 om, indien op grond van de belangenafweging zou moeten worden geoordeeld dat de huurovereenkomst met betrekking tot de door haar gehuurde kavel moet worden beëindigd, de kavel slechts mag worden ontruimd indien aan haar door betrokkene 1 een bedrag van EUR 100.000,00 zal zijn vergoed.

Een huurovereenkomst als de onderhavige is in beginsel opzegbaar op grond van het bepaalde in artikel 7:228 lid 2 BW. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen echter — in verband met de concrete omstandigheden van het geval — meebrengen dat opzegging slechts tot beëindiging van de overeenkomst leidt, indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat en voorts dat de opzeggende partij tot schadevergoeding verplicht is (cf artikel 6:248 BW).

Als concrete omstandigheden van dit geval, te beoordelen naar het moment van opzegging, neemt de kantonrechter (naast de onder 1.1, 1.4 en 1.5 vermelde feiten) het volgende in aanmerking:

Ten slotte is van belang dat de kantonrechter tijdens de bezichtiging van het terrein van de voormalige camping op 7 april 2005 heeft geconstateerd dat de caravan geschikt was en is voor recreatie gedurende het gehele jaar.

Gelet op vorenstaande feiten en omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat betrokkene 2 ten tijde van de opzegging een aanzienlijk te beschermen belang had, niet alleen in verband met het gebruik van de grond voor recreatie gedurende het gehele jaar, maar ook gezien de waarde van de stacaravan (waarvan de hoogte, gelet op de gemotiveerde betwisting door betrokkene 1 van het door betrokkene 2 gestelde bedrag van EUR 100.000,00, overigens nog niet vaststaat).

Dit brengt mee dat de opzegging slechts tot beëindiging van de overeenkomst kan leiden, indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat.

Die zwaarwegende grond is naar het oordeel van de kantonrechter gelegen in de door Betrokkene 1 voorgestane (in haar opzeggingsbrief vermelde) herontwikkeling van het terrein van de camping, waarvoor een ontbindings- een sloopvergunning en een (nog niet onherroepelijke) bouwvergunning (voor 44 van de 75 vakantiewoningen) zijn verkregen. Ter comparitie van 7 april 2005 is namens betrokkene 1 verklaard (hetgeen door betrokkene 2 niet is weersproken) dat het campingterrein wordt opgedeeld in 75 kavels, met gedeeltelijk grond en gedeeltelijk water. Volgens het bouwplan zal het perceel grond met daarop een deel van de thans nog in gebruik zijnde caravans, gelegen aan het ‘t Straatje’ onder water komen te liggen.

Dit plan is niet uitvoerbaar indien het door betrokkene 2 gehuurde in stand zou worden gehouden.

Gelet op het hiervoor overwogene is de kantonrechter van oordeel dat de door betrokkene 1 gedane opzegging op een voldoende zwaarwegende grond is geschied en dat betrokkene 1 een redelijke opzegtermijn (te weten van ca. twee jaren) in acht heeft genomen.

Deze lange opzegtermijn is evenwel niet voldoende om aan de belangen van betrokkene 2 tegemoet te komen. Immers, betrokkene 2 mocht, gelet op de onder 6.4 weergegeven omstandigheden, er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de huurovereenkomst nog geruime tijd zou voortduren en dat zij de (naar de kantonrechter voldoende aannemelijk acht) niet geringe investering die zij met betrekking tot de stacaravan heeft gedaan, zou terugverdienen. Nu dit is doorkruist door de opzegging van betrokkene 1, acht de kantonrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, indien betrokkene 1 geen schadevergoeding ter zake van de door betrokkene 2 gedane investering en/of verhuis- en inrichtingskosten aan betrokkene 2 betaalt.

Aangezien betrokkene 1 een groot belang bij ontruiming van het gehuurde binnen afzienbare tijd heeft, wordt onvoldoende aanleiding gezien om de door betrokkene 1 te betalen schadevergoeding (waarvan de hoogte niet op eenvoudige wijze is te bepalen) als voorwaarde te verbinden aan de rechtsgeldigheid van de opzegging of aan de ontruiming. Daarom zal de schadevergoeding verder afzonderlijk in onderdeel 8.3 e.v. van dit vonnis aan de orde komen, zulks in verband met de desbetreffende door betrokkene 2 ingestelde (voorwaardelijke) eis in reconventie.

Uit het vorenstaande volgt dat de opzegging het beoogde rechtsgevolg heeft gehad. Tevens volgt daaruit dat de huurovereenkomst per 31 december 2004 is geëindigd.

De overige verweren van betrokkene 2 behoeven geen bespreking meer, nu — gelet op het vorenstaande — de grondslagen daaraan zijn komen te ontvallen.

Betrokkene 2 heeft het gebruik van de stacaravan ook na 31 december 2004 voortgezet. Mede in verband daarmee en gelet op het feit dat betrokkene 2 niet binnen korte tijd over vervangende woonruimte kan beschikken, zal de kantonrechter de ontruimingsdatum nader vaststellen op een termijn van 26 weken na betekening van dit vonnis. De termijn acht de kantonrechter redelijk, nu de rechtsvoorgangers van betrokkene 1 hebben gedoogd dat betrokkene 2 de stacaravan als permanente woning gebruikte en geen actie hebben ondernomen om aan dat gebruik een einde te maken. Dat de toenmalige beheerder van de camping, genaamd [naam familielid betrokkene 1], de onder 1.5 weergegeven verklaring heeft laten ondertekenen door betrokkene 2, acht de kantonrechter onvoldoende.

Betrokkene 2 dient over de periode vanaf 31 december 2004 tot de feitelijke ontruimingsdatum een maandelijkse gebruiksvergoeding, gelijk aan de huurprijs, aan betrokkene 1 te voldoen.

Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de vordering in conventie toewijsbaar is als na te melden. Betrokkene 1 zal gemachtigd worden de ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van betrokkene 2. Gelet op die machtiging heeft betrokkene 1 geen belang bij de door haar gevorderde dwangsom; deze zal daarom worden afgewezen.

Betrokkene 2 zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten in conventie aan de zijde van betrokkene 1 worden veroordeeld.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat met betrekking tot deze kwestie (indien partijen niet tot overeenstemming over een door betrokkene 1 te betalen schadevergoeding kunnen komen) een deskundigenonderzoek dient plaats te vinden.

In verband hiermee dienen partijen zich allereerst bij akte uit te laten over de aspecten die zij van belang achten in verband met het bepalen van de hoogte van de schadevergoeding.

Partijen kunnen zich voorts bij akte uitlaten over de persoon/hoedanigheid van de deskundige, doch alleen indien over die persoon overeenstemming tussen partijen bestaat.

De zaak zal daartoe naar de hierna te noemen rolzitting worden verwezen.

Bij deze rechtbank bestaat de mogelijkheid om de onderhavige procedure tijdelijk op te schorten en in de tussentijd te proberen met mediation een oplossing te bereiken. De griffier van deze rechtbank zal aan (de gemachtigden van) partijen een desbetreffende brief met bijlagen zenden.

Aan partijen wordt verzocht zich bij akte uit te laten over de vraag of zij op het aanbod van mediation willen ingaan.

Nadat betrokkene 2 zich bij akte over voormelde onderwerpen heeft uitgelaten, zal betrokkene 1 in de gelegenheid worden gesteld een antwoordakte te nemen.

Op de overige stellingen en verweren van partijen in voorwaardelijke reconventie zal, voor zover nodig, in een later stadium van de procedure worden ingegaan. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.