Hof Arnhem-Leeuwarden, 24-11-2020, nr. 200.271.820/01

wonende te [A] ,

2. [appellant2] ,

wonende te [B] ,

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. R. van der Hoeff, kantoorhoudend te Rotterdam,

tegen

wonende te [C] ,

2. [geïntimeerde2] ,

wonende te [C] ,

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden] c.s.,

advocaat: mr. H.C. Vroege, kantoorhoudend te Hilversum.

Het verloop van de procedure bij de kantonrechter (de rechtbank Midden-Nederland, afdeling civielrecht, locatie Almere) blijkt uit de vonnissen van 27 maart 2019 en

18 september 2019.

Het verloop van de procedure bij het hof blijkt uit:- de appeldagvaarding van 17 december 2019;- de memorie van grieven (met één productie);- de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel (met één productie);- de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel.

Vervolgens hebben partijen de processtukken overgelegd en heeft het hof een datum voor arrest bepaald.

De vordering van [appellanten] c.s. in het principaal appel houdt in dat het hof het vonnis van de kantonrechter van 18 september 2019 vernietigt, vaststelt dat de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is en [geïntimeerden] c.s. veroordeelt in de proceskosten in beide instanties.

De vordering van [geïntimeerde1] in voorwaardelijk incidenteel appel komt erop neer dat het hof het vonnis van de kantonrechter van 18 september 2018 vernietigt en de huurprijs tussen partijen vaststelt op € 574,94 per maand, "kosten rechtens".

[geïntimeerden] c.s. huren vanaf 1 augustus 2017 de zelfstandige woonruimte (een appartement) aan de [a-straat] 31B te [C] . Aanvankelijk was Maes Invest B.V. de verhuurder, laten werden [appellanten] c.s. en een derde, [D] (hierna: [D] ) verhuurder. Inmiddels zijn alleen [appellanten] c.s. verhuurders.

De overeengekomen huurprijs bedroeg bij aanvang van de huur € 970,- per maand, exclusief servicekosten en kosten voor het gebruik van een parkeerplaats.

[geïntimeerden] c.s. hebben op 5 december 2017 de huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs te beoordelen. In een uitspraak van29 juni 2018 heeft de huurcommissie geoordeeld dat het puntenaantal van de woonruimte per 1 augustus 2017 125 is en dat bij dit puntenaantal de maximale huurprijsgrens€ 611,25 (exclusief bijkomende kosten) bedraagt, wat lager is dan de huurliberalisatiegrens van € 710,68.

[appellanten] c.s. en [D] hebben gevorderd dat de kantonrechter een uitspraak doet over het punt waarvoor door [geïntimeerden] c.s. om een uitspraak van de huurcommissie is verzocht.

In het eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat het aantal punten per1 augustus 2017 148 bedraagt en dat de maximale huurprijsgrens bij dit puntenaantal€ 730,51 exclusief bijkomende kosten is. De kantonrechter heeft de aanvangshuur vervolgens op € 730,51 gesteld.

Tegen zo’n beslissing is hoger beroep uitgesloten (artikel 7:262 lid 2 BW). Maar volgens [appellanten] c.s. is sprake van een zogenaamde doorbrekingsgrond, waardoor de beslissing van de kantonrechter toch in hoger beroep aan de orde kan worden gesteld. De doorbrekingsgrond is in hun visie daarin gelegen dat de kantonrechter in strijd met het recht een huurprijs heeft vastgesteld boven de liberalisatiegrens van € 710,68 bij het begin van de huur. Het hof dient eerst te beantwoorden of van een doorbrekingsgrond sprake is. Als dat niet het geval is, is ook het beroep van [geïntimeerden] c.s. (dat is ingesteld onder de voorwaarde dat sprake is van een doorbrekingsgrond) niet aan de orde. Als wel sprake is van een doorbrekingsgrond dient het hof te beoordelen of het bezwaar van [geïntimeerden] c.s. tegen de door de kantonrechter toegepaste puntentelling juist is en, daarmee samenhangend, of de aanvangshuurprijs op een lager bedrag moet worden vastgesteld.

Wie ondanks een appelverbod hoger beroep instelt, kan daarin toch ontvangen worden als hij zich erover beklaagt dat de rechter in eerste aanleg de desbetreffende bepaling ten onrechte, dan wel met verzuim van essentiële vormen heeft toegepast, dan wel ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten.

[appellanten] c.s. hebben, overeenkomstig artikel 7:262 lid 1 BW, gevorderd dat de kantonrechter beslist over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. Op grond van artikel 7:262 lid 2 BW is hoger beroep tegen de uitspraak van de kantonrechter uitgesloten. Maar volgens [appellanten] c.s. heeft de kantonrechter de wettelijke regeling van de huurprijzen niet juist toegepast - en/of is hij buiten het toepassingsgebied van de wettelijke regeling getreden - door een geliberaliseerde huurprijs vast te stellen. Daarmee hebben zij een beroep gedaan op een doorbrekingsgrond en kunnen zij dus in hun hoger beroep worden ontvangen.

Dat betekent nog niet dat zij zich terecht op een doorbrekingsgrond beroepen. Dat is naar het oordeel van het hof namelijk niet het geval. Het hof zal dat hierna toelichten.

Wanneer, zoals in dit geval, de huurder de huurcommissie op grond van artikel 7:249 BW heeft verzocht de aanvangshuurprijs te toetsen en de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, zijn partijen aan de uitspraak van de huurcommissie gebonden, tenzij een van hen tijdig een beslissing van de kantonrechter vordert over de aanvangshuur. Hoewel dat niet met zoveel woorden in artikel 7:262 BW is bepaald, zal de kantonrechter bij zijn beslissing (net als de huurcommissie) de bepalingen van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) en de daarop gebaseerde regels dienen toe te passen1..

Wanneer partijen een aanvangshuur zijn overeengekomen die hoger is dan de liberalisatiegrens, kan de huurder de huurcommissie toch verzoeken om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuur. Uit artikel 7:247 lid 1 BW volgt dat artikel 7:249 BW ook voor geliberaliseerde huur geldt. Bij de toetsing van de (geliberaliseerde) aanvangshuurprijs dient de huurcommissie vervolgens, op grond van artikel 3 lid 1 Uhw, de bepalingen van de Uhw (en de daarop gebaseerde regelgeving) toe te passen.Artikel 11 lid 3 Uhw bepaalt dat indien de huurcommissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk acht, zij in haar uitspraak de huurprijs vermeldt die zij redelijk acht.Indien sprake is van een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens zijn er volgens artikel 11 lid 4 Uhw twee mogelijkheden:- de eerste mogelijkheid is dat de beoordeling van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs leidt tot een huurprijs boven de liberalisatiegrens. De huurcommissie spreekt in dat geval uit dat de overeengekomen huurprijs redelijk is. Dat oordeel dient zij ook uit te spreken wanneer de door haar bepaalde huurprijs lager is dan de aanvangshuur. Zolang de huurprijs waar de huurcommissie op uitkomt hoger is dan de liberalisatiegrens, spreekt de huurcommissie uit dat de aanvangshuurprijs redelijk is;- de tweede mogelijkheid is dat de beoordeling van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs leidt tot een huurprijs onder de liberalisatiegrens. In die situatie is volgens artikel 11 lid 4 Uhw geen sprake meer van geliberaliseerde huur, is artikel 11 lid 3 Uhw van toepassing en kan de huurcommissie in haar uitspraak de huurprijs vermelden die zij redelijk acht.Zoals hiervoor is overwogen, geldt dit systeem ook voor de kantonrechter. In artikel 11 lid 4 Uhw wordt trouwens ook gerefereerd aan een onherroepelijke vaststelling van de huurprijs door de rechter.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat een huurprijs van € 730,51 bij toepassing van de systematiek van de Uhw de maximale huurprijs is. Die huurprijs is weliswaar substantieel lager dan de aanvangshuurprijs van € 970,-, maar ligt boven de ten tijde van het aangaan van de huur geldende huurliberalisatiegrens van € 710,68. Dat betekent, gelet op wat hiervoor is overwogen, dat de kantonrechter had moeten uitspreken dat de overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is. De beslissing om dat niet te doen, maar om de aanvangshuurprijs vast te stellen op een bedrag boven de huurliberalisatiegrens, berust dan ook op een onjuiste toepassing van artikel 11 lid 4 Uhw.

Dat de kantonrechter artikel 11 lid 4 Uhw verkeerd heeft toegepast, betekent nog niet dat hij de bepaling ten onrechte heeft toegepast, of buiten het toepassingsgebied van deze bepaling is getreden. Zoals hiervoor is overwogen, is de kantonrechter ook bevoegd de aanvangshuurprijs van geliberaliseerde woonruimte te beoordelen. De kantonrechter heeft dat gedaan en hij heeft bij die beoordeling toepassing gegeven aan de systematiek van de Uhw en de daarop gebaseerde regelgeving. Hij was ook bevoegd om artikel 11 lid 4 Uhw toe te passen door een uitspraak te geven over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. Hij heeft dat alleen verkeerd gedaan door een aanvangshuurprijs boven de huurliberalisatiegrens vast te stellen. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad is een onjuiste toepassing van een bepaling nog geen onterechte toepassing van die bepaling (waaronder begrepen het buiten het toepassingsgebied van die bepaling treden)2..

Omdat geen sprake is van een doorbrekingsgrond, is het hoger beroep van [appellanten] c.s. ongegrond. Aan een inhoudelijke beoordeling van de bezwaren van [appellanten] c.s. tegen het oordeel van de kantonrechter komt het hof niet toe. Omdat de voorwaarde voor het incidenteel hoger beroep niet in vervulling is gegaan, blijft een beslissing op het incidenteel appel achterwege.

Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [appellanten] c.s. worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II).

Het hof:

verklaart het hoger beroep van [appellanten] c.s. ontvankelijk maar ongegrond;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de proceskosten van het geding in hoger beroep en bepaalt deze kosten, voor zover tot nu toe aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. gevallen, op € 324,- aan verschotten en op € 1.074,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, M.E.L. Fikkers en D.H. de Witte en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 november 2020, in aanwezigheid van de griffier.