Rb. Noord-Holland, 16-05-2023, nr. AWB - 21 , 6641

Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [de woning] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021, met waardepeildatum 1 januari 2020, vastgesteld op € 487.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 3 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Gemachtigde heeft daartegen namens eiser beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 april 2023 te Haarlem. Namens eiser is verschenen drs. F.J.H. Van der Plas van WOZMeldpunt, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] .

Feiten

1. Eiser was op de waardepeildatum genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 2020. De inhoud van de woning is 442 kubieke meter en de oppervlakte van het perceel is 346 vierkante meter . De woning heeft een aanbouw, alsmede een aangebouwde garage. Op 6 december 2021 heeft de gemachtigde, op basis van een op 23 februari 2021 door eiser ondertekende machtiging, namens eiser beroep ingesteld. Op [datum] 2022 is eiser overleden.

Geschil

2. De rechtbank dient allereerst de vraag te beantwoorden of het namens eiser ingestelde beroep ontvankelijk is. Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, dient de vraag te worden beantwoord of verweerder de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.

3. Eiser bepleit een waarde van € 440.000 en stelt daartoe het volgende. Op basis van de uitspraak op bezwaar is het niet mogelijk de vastgestelde WOZ-waarde te herleiden. Verweerder heeft de vastgestelde WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt. De vergelijkingsobjecten zijn goed vergelijkbaar, maar er is bij de waardebepaling onvoldoende rekening gehouden met de verschillen in perceeloppervlakte, wooninhoud en gestegen marktprijzen ten opzichte van de woning. Verweerder verwijst naar de eerste wet van Gossen zonder verdere onderbouwing. De eerste wet van Gossen is in elk geval al verwerkt in de grondstaffel. Daarnaast ligt de kubieke meterprijs van de vergelijkingsobjecten rond de € 570, terwijl de waarde per kubieke meter van de woning op € 680 ligt. Ongeacht de grootte van de vergelijkingsobjecten is de prijs per kubieke meter van die objecten bijna gelijk. [object 1] is de grootste woning, dus deze zou volgens de eerste wet van Gossen de laagste prijs per kubieke meter moeten hebben, maar dit object heeft de hoogste prijs per kubieke meter. In de KULO-matrix staan weer andere bedragen per kubieke meter. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de WOZ-waarde van de woning en veroordeling van verweerder in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure.

4. Verweerder concludeert primair tot niet-ontvankelijkverklaring van het beroep, omdat eiser op [datum] 2022 is overleden en de verleende machtiging daarmee is geëindigd. Subsidiair concludeert verweerder tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder verwijst onder meer naar de overgelegde waardematrix, waarin de waarde van de woning is vastgesteld op € 487.000. In de matrix zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [object 1] , [object 2] , [object 3] en [object 4] , alle te [woonplaats] . Uit de matrix blijkt dat rekening is gehouden met de eerste wet van Gossen door een grondstaffel te hanteren (die ook bij de stukken is gevoegd) op de prijs per vierkante meter, uitgaande van het ervaringsgegeven dat een grondprijs per vierkante meter lager wordt naarmate de omvang toeneemt. Voor de opstal is voor de woning uitgegaan van een waarde van € 680 per kubieke meter, terwijl de prijs per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten varieert van € 560 tot € 573. De vergelijkingsobjecten hebben een (veel) grotere inhoud. Daarom is ook hier rekening gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst en is voor de woning een hogere waarde per kubieke meter mogelijk. Er is voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Taxeren is geen exacte wetenschap.

In bezwaar heeft eiser digitaal een matrix met KULO-factoren en grondstaffels ontvangen, waarin voldoende inzichtelijk is gemaakt hoe de eindwaarde van de vergelijkingsobjecten tot stand is gekomen. De vergelijkingsobjecten hebben allemaal bouwjaar 2017/2018 en de woning is kort daarna gebouwd. Er is dan ook geen reden om aan de vergelijkingsobjecten een andere waardering in kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid toe te kennen dan aan de woning. Verweerder heeft de matrix gecorrigeerd in de beroepsfase en dat is toegestaan.

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

Ontvankelijkheid van het beroep

6. De rechtbank gaat ervan uit dat het beroep (ingediend door de gemachtigde op

6 december 2021) bevoegd is ingesteld, nu eiser pas is overleden na het instellen van het beroep en er op het moment van het instellen van het beroep een geldige volmacht was. De rechtshandeling van het instellen van het beroep moet worden toegerekend aan eiser. De beroepsprocedure kan door gemachtigde worden voortgezet uit hoofde van de door eiser verleende volmacht. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eerst enkele dagen voor de zitting duidelijk is geworden dat eiser na het instellen van het beroep is overleden en dat het beroep is ingesteld in het belang van eiser, zodat er in dit geval van kan worden uitgegaan dat de erfgenamen van eiser instemmen met de beroepsprocedure. Nu er ook overigens geen gronden zijn om het beroep niet-ontvankelijk te verklaren, zal de rechtbank het beroep inhoudelijk behandelen.

Beoordeling waarde

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

9. De in de door verweerder overgelegde waardematrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat bouwjaar, type en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Eiser heeft dit ook niet betwist. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

10. Het feit dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die door verweerder zijn opgenomen in de waardematrix kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, laat onverlet dat voor al die objecten geldt dat voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen in waardebepalende factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft gemotiveerd betwist dat verweerder bij de waardebepaling van de woning voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in inhoud van de woning ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft noch in het verweerschrift noch ter zitting toereikend onderbouwd hoe met dit verschil rekening is gehouden. De vergelijkingsobjecten hebben een inhoud van 662 kubieke meter ( [object 2] ), 684 kubieke meter ( [object 4] ), 700 kubieke meter ( [object 3] ) en 758 kubieke meter ( [object 1] ). De door verweerder getoonde objecten wijken dus in woninginhoud beduidend af van die van de woning (442 kubieke meter). Het vergelijkingsobject met de kleinste inhoud ( [object 2] ) is al bijna anderhalf keer zo groot als de woning. Verweerder heeft niet afdoende onderbouwd hoe het grote verschil in kubieke meterprijs tussen de vergelijkingsobjecten en de woning (ongeveer € 100 verschil, dus een ongeveer 20% hogere waarde van de woning per kubieke meter) kan worden verklaard. Het enkel noemen van de werking van de eerste wet van Gossen alsmede een verwijzing naar de deskundigheid en ervaring van de taxateur acht de rechtbank daartoe onvoldoende. Verweerder heeft zijn standpunt onvoldoende cijfermatig onderbouwd, bijvoorbeeld met verkoopcijfers die het door hem gehanteerde verschil in kubieke meterprijs voor de afnemende meeropbrengst onderbouwen. De verklaring van verweerder strookt ook niet met de onderlinge verhouding tussen de inhoud en de kubieke meterprijzen van de vergelijkingsobjecten, waarvan het object met de grootste inhoud juist de hoogste kubieke meterprijs heeft. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder de door hem voorgestane waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.

11. Voor wat betreft de overige door eiser aangevoerde punten overweegt de rechtbank als volgt.

12. Verweerder heeft ter zitting voor de onderbouwing van de grondwaarde van de vergelijkingsobjecten en de woning verwezen naar de in het dossier aanwezige grondstaffel. Eiser heeft de grondwaarde niet (gemotiveerd) betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding om de grondwaarde van de woning onjuist te achten.

13. Dat de gegevens in de waardematrix in beroep, voor zover die betrekking hebben op ligging, kwaliteit en onderhoud op enig punt onjuist zijn, is gesteld noch gebleken.

14. Gelet op hetgeen is overwogen onder 10 heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning van € 487.000 niet te hoog is. Eiser heeft echter evenmin de door hem bepleite waarde aannemelijk gemaakt. Eiser is van mening dat voor de woning uitgegaan moet worden van de gemiddelde kubieke meterprijs van de vergelijkingsobjecten van € 570, waardoor de waarde van de woning op € 440.000 uitkomt. Dit is naar het oordeel van de rechtbank een te lage waarde, nu verweerder wel aannemelijk heeft gemaakt, en het van algemene bekendheid mag worden verondersteld, dat door de wet van de afnemende meeropbrengst de waarde per kubieke meter van de woning hoger ligt dan die van de vergelijkingsobjecten die een beduidend grotere inhoud hebben, al helemaal in de onderhavige zaak waarin de vergelijkingsobjecten alle beduidend groter zijn dan de woning. Alleen ligt die waarde volgens de rechtbank niet zoveel hoger als door verweerder bepleit.

15. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie en rekening houdend met al hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd vast op € 460.000.

16. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat het beroep gegrond dient te worden verklaard en dat de waarde van de woning moet worden verminderd tot € 460.000, met overeenkomstige vermindering van de aanslag onroerende-zaakbelastingen.

Verzoek om vergoeding van immateriële schade

17. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

18. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. Bij bijzondere omstandigheden kan die termijn van twee jaar worden verlengd of verkort. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.

19. De redelijke termijn is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 17 maart 2021 en geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 16 mei 2023. Van een bijzondere omstandigheid die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt is geen sprake. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond twee maanden.

20. Aangezien de bezwaarfase, gelet op de datum van de uitspraak op bezwaar (zijnde 3 november 2021), (afgerond) acht maanden heeft geduurd, dient de overschrijding van twee maanden te worden toegerekend aan de bezwaarfase. Verweerder zou daarom in beginsel € 500 dienen te betalen aan eiser. De immateriële schade die bij overschrijding van de redelijke termijn voor vergoeding in aanmerking komt, is gelegen in de spanning en frustratie die een belastingplichtige ondervindt als gevolg van het geschil tussen hem en de heffingsambtenaar.

21. Evenals de rechtbank Midden-Nederland in haar uitspraak van 21 december 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:5547) is de rechtbank van oordeel dat de bestuursrechter dient te differentiëren bij de toekenning van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn en dat de huidige door de hoogste bestuursrechter toegepaste forfaitaire vergoeding van € 500,- per half jaar te grofmazig is. Evenals in die uitspraak zal de rechtbank beoordelen waar de overschrijding van de redelijke termijn in de onderhavige zaak toe moet leiden.

22. In deze zaak zijn de belangen enkel financieel van aard. Daarnaast gaat het om een eenmalige belastingaanslag voor één kalenderjaar en een waardebepaling die slechts op een tijdvak van één jaar ziet. De spanning en frustratie die de belastingplichtige ondervindt als gevolg van een procedure als deze acht de rechtbank anders dan die wordt ondervonden van een procedure over bijvoorbeeld een verblijfsvergunning of een uitkering. Het financieel belang in deze zaak is bovendien gering. In het algemeen heeft een verlaging van de WOZ-waarde in ieder geval gevolg voor de hoogte van de aanslag onroerende-zaakbelastingen en veelal ook voor de hoogte van het eigenwoningforfait en gaat het financieel belang over niet meer dan (maximaal) enkele tientallen euro’s. Het is aannemelijk dat dit ook geldt voor de onderhavige zaak. De erfbelasting speelt in deze zaak geen rol nu de voor 2021 vastgestelde waarde in het geding is en eiser is overleden in 2022. Gelet op artikel 21, vijfde lid, van de Successiewet dient dan voor de erfbelasting de voor het jaar 2022 dan wel 2023 vastgestelde waarde in aanmerking te worden genomen. Voorts heeft de gemachtigde verklaard dat het beroep is ingesteld op initiatief van de gemachtigde en dat er tijdens de beroepsprocedure geen contact is geweest met eiser of de nabestaanden.

23. Uit genoemde feiten en omstandigheden leidt de rechtbank af dat er geen sprake is geweest van zodanige spanning en frustratie dat daar een bedrag van meer dan € 50 per half jaar (afgerond) termijnoverschrijding tegenover zou moeten staan. Gelet op de duur van de overschrijding stelt de rechtbank de hoogte van de immateriële schadevergoeding dan ook vast op € 50.

Proceskosten en griffierecht

24. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.868 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 597, alsmede 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een lagere wegingsfactor. Tot slot dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht aan hem te vergoeden.

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van

mr. J.B. Filius, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.

Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger

beroep).