HR, 25-11-2005, nr. C04/195HR

Zaaknr. C04/195HR

Mr. Huydecoper

Zitting van 24 juni 2005

Conclusie inzake

De Gemeente 's Gravenhage

eiseres tot cassatie

tegen

[verweerster]

verweerster in cassatie

Feiten en procesverloop(1)

1) Uit de in de feitelijke instanties vastgestelde feiten haal ik het volgende - als volgens mij voor de beoordeling in cassatie relevant - naar voren:

- De verweerster in cassatie, [verweerster], heeft in 1981 ruimten aan de [a-straat] in [plaats] gehuurd van [A] B.V., die die ruimten op haar beurt huurde van de erfpachter [betrokkene 1].

- Het erfpachtsrecht, dat eind december 1999 zou expireren, is verschillende keren overgedragen. Op 4 april 1995 kwam het in handen van LOGE B.V. Deze sloot vervolgens een (nieuwe) huurovereenkomst met [verweerster], ingaande 1 januari 1995, voor de duur van 10 jaar (met een optie voor verlenging met 10 jaar).

- De onroerende zaken waarin het gehuurde zich bevindt zijn eigendom van de eiseres tot cassatie, de Gemeente. De Gemeente heeft op 4 augustus 2000 aan LOGE B.V. laten weten dat de inmiddels geëxpireerde erfpacht niet zou worden "heruitgegeven". Tevens heeft de Gemeente het erfpachtsrecht opgezegd tegen 8 augustus 2001.

- Uit rov. 5.4 van het in cassatie bestreden (appel)vonnis blijkt verder nog, dat de huurovereenkomst betrekking had op bedrijfsruimte zoals bedoeld in het destijds geldende art. 7A:1624 BW.

2) Partijen verschillen over de vraag of [verweerster] er ingevolge art. 5:94 lid 2 BW aanspraak op heeft dat de Gemeente de huurovereenkomst die zij, [verweerster], in 1995 met LOGE B.V. is aangegaan, gestand doet. De Gemeente heeft dit geschil aan de rechter voorgelegd, door een verklaring voor recht te vorderen dat zij niet tot gestanddoen van de huurovereenkomst gehouden is.

3) In de eerste aanleg aanvaardde de (kanton)rechter het door de Gemeente verdedigde standpunt; maar op een door [verweerster] ingesteld hoger beroep kwam de rechtbank - destijds immers de bevoegde appelrechter - tot de tegengestelde uitkomst(2).

4) Tegen het oordeel van de rechtbank komt de Gemeente met een tijdig(3) en regelmatig ingesteld cassatieberoep op. Van de kant van [verweerster] is tot verwerping geconcludeerd en voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De Gemeente heeft tot verwerping van dat beroep laten concluderen, en partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten. Namens de Gemeente is schriftelijk gerepliceerd.

Bespreking van het cassatiemiddel

5) De (drie) klachten van het middel hebben alle betrekking op (de uitleg van) art. 5:94 BW, en hetzelfde geldt voor het voorwaardelijk incidenteel aangevoerde middel. Het heeft daarom zin om kort stil te staan bij de inhoud en strekking van die bepaling.

6) Art. 5:94 BW opent met het (regelendrechtelijke) uitgangspunt dat erfpachters bevoegd zijn, de in erfpacht gegeven zaak te verhuren. Naar de letter van art. 5:94 lid 1 BW kan van dit uitgangspunt worden afgeweken, maar moet dat bij de akte van vestiging gebeuren. Wat dat betekent voor tussen de partijen gemaakte afspraken over beperking van de verhuurbevoegdheid die niet op die manier zijn vastgelegd, kan men zich afvragen. Ik laat het bij de vraag, want dit geval is in deze zaak niet aan de orde. In het feit dat de in erfpacht uitgegeven ruimten al sinds tientallen jaren verhuurd waren ligt besloten, dat de erfpachtstitel (ook vóór de totstandkoming van art. 5:94 BW, in 1992) niet aan verhuring in de weg stond.

7) Art. 5:94 lid 2 BW bepaalt dan, wanneer en in welke mate de eigenaar van een in erfpacht uitgegeven zaak aan "lopende" huurovereenkomsten gebonden is als de erfpacht gedurende de looptijd van de huur eindigt.

Die regeling die, zoals al aangestipt, dateert van de totstandkoming van de boeken 3, 5 en 6 van het BW in 1992, was destijds "nieuw recht".

8) Die regeling is er op gericht dat de regels van huurrecht die, zoals bekend, onder andere ertoe strekken dat huurders tegen verlies van hun genotsrechten worden beschermd, in evenwicht worden gebracht met de regels betreffende (het einde van) erfpacht.

De regeling komt er inhoudelijk op neer dat de eigenaar verplicht is een bevoegdelijk aangegane huurovereenkomst gestand te doen wanneer de huur - ik geef nu een eigen, en ongetwijfeld "losse" samenvatting - niet buitensporig is in verhouding tot wat een eigenaar die met de bevoegdheid tot verhuring rekening moest houden, in dat verband mocht verwachten.

9) Concreet komt het er dan op neer (waarbij ik aan de bijzondere regels voor verpachting en woonruimtehuur voorbij ga), dat de eigenaar huurovereenkomsten niet gestand hoeft te doen als die voor ongebruikelijk lange duur zijn aangegaan dan wel, als het bedrijfsruimte als bedoeld in (thans) art. 7:290 BW betreft, voor langer dan vijf jaren; of als de huur (anderszins) op ongewone, voor de eigenaar bezwarende voorwaarden is aangegaan.

10) Ik gaf al even aan wat ik als de aan de regeling ten grondslag liggende gedachte beschouw: de eigenaar die een zaak in erfpacht uitgeeft onder voorwaarden waarbij de erfpachter tot verhuren bevoegd is, mag in redelijkheid gehouden worden die huurovereenkomsten gestand te doen, die een eigenaar in de daardoor gecreëerde situatie redelijkerwijs kan verwachten: huurovereenkomsten die aan het gebruik en de ("normaaltype"-)regel van de wet beantwoorden, en geen ongewoon bezwarende voorwaarden inhouden.

11) De Jong, Mon. Nieuw BW B28, 1995, p. 57, drukt het zo uit dat de erfpachter geacht wordt, de eigenaar te vertegenwoordigen. Op die formulering wordt door Pleysier(4), kritiek uitgeoefend; en inderdaad is de gedachte dat de erfpachter als vertegenwoordiger van de eigenaar zou mogen gelden, niet juist. Ik vermoed echter dat De Jong hier een niet letterlijk te nemen beeldspraak gebruikt, waarin hetzelfde uitgangspunt als hiervóór besproken tot uitdrukking komt - namelijk dat de eigenaar, door in erfpacht uit te geven onder omstandigheden waarbij verhuur is toegestaan, mag worden geacht verhuring onder "normale" voorwaarden voor lief te hebben genomen, en (ook) daarom mag worden gehouden, de consequenties van dergelijke verhuur gestand te doen. In dat opzicht stem ik, naar men zal begrijpen, met De Jong in(5).

12) In HR 29 november 2002, NJ 2003, 78, rov. 3.9.2 - 3.9.5 heeft de Hoge Raad bij de in dit arrest gegeven uitleg van art. 5:94 lid 2 BW de nadruk gelegd op de strekking van de (de huurder van bedrijfsruimte beschermende) bepalingen van de destijds geldende art. 7A:1624 e.v. BW, inmiddels vervangen door de voor de huurder evenzeer beschermende regels van de art. 7:290 e.v. BW. Die benadering geeft dezelfde uitkomst als de benadering die ik in de alinea's 8 - 11 hiervóór heb aanbevolen: de eigenaar moet aanvaarden dat de rechten van de huurder kunnen worden uitgeoefend gedurende de bij art. 5:94 lid 2 BW aangeduide termijnen na het einde van de erfpacht, in het geval van bedrijfsruimte als bedoeld in de aangehaalde wetsartikelen dus: ten hoogste vijf jaar na het einde van de erfpacht.

Het is niet verbazend dat beide benaderingen dezelfde uitkomst te zien geven: zij liggen in elkaars lijn; men zou ze kunnen beschouwen als elkaar versterkend.

De individuele klachten uit het principale middel

13) Onderdeel 1 van het middel bestrijdt, in een aantal varianten, het oordeel van de rechtbank (in rov. 5.3) dat erin uitmondt dat het feit dat LOGE B.V. met ingang van 1 januari 1995 heeft verhuurd, terwijl zij pas later in dat jaar erfpachtster is geworden, niet betekent dat LOGE B.V. "onbevoegdelijk" heeft verhuurd in de zin van art. 5:94 BW.

14) De klachten van onderdeel 1 beoordeel ik als ongegrond omdat die, volgens mij, van een onjuiste rechtsopvatting uitgaan, en wel in twee opzichten:

- in de eerste plaats miskennen die klachten, zoals in het voorwaardelijk incidentele middel terecht wordt aangevoerd, dat "bevoegd" in art. 5:94 lid 2 BW moet worden begrepen als: bevoegd tot verhuur uit hoofde van lid 1 van dat wetsartikel. Waar het om gaat is - zoals ik al aanstipte - dat het gerechtvaardigd is om van de eigenaar die in erfpacht heeft uitgegeven onder omstandigheden waarbij de erfpachter mocht verhuren, te verlangen dat die de consequenties van de toestand die hij zo in het leven heeft helpen roepen, binnen redelijke grenzen aanvaardt (en omgekeerd: dat de eigenaar huur niet hoeft te accepteren, als de erfpachter ten opzichte van hem, de eigenaar, niet mocht verhuren). Of de erfpachter mogelijk méér aan rechten aan zijn huurder heeft toegezegd dan hij kon verantwoorden (en in zoverre niet "bevoegd" was), doet in dit verband niet ter zake. Evenmin doet (dan) terzake of de erfpachter voor een (korte) periode, gelegen (lang) vóór het einde van de erfpacht misschien beschikkingen met betrekking tot huurrechten heeft getroffen waar hij toen niet over te beschikken had.

- Ten tweede miskent de in het middel verdedigde gedachtegang dat een verhuurder niet over een goederenrechtelijke titel tot het huurobject hoeft te beschikken, om rechtsgeldig te kunnen verhuren. Dat wordt in de huurrechtelijke rechtsleer met eenstemmigheid aanvaard(6). Men kan verhuren zonder over enige titel te beschikken (bijvoorbeeld in de verwachting de vereiste beschikkingsbevoegdheid alsnog te verkrijgen); en overigens zodra men uit hoofde van zijn relatie tot de gerechtigden tot het huurobject in feite in staat is, het genot van het gehuurde te verschaffen. Zo kan de huurder die tot onderhuur bevoegd is, geldige - en uitvoerbare - (onder)huurovereenkomsten aangaan, hoewel zo'n huurder gewoonlijk geen goederenrechtelijke aanspraken op het gehuurde zal hebben.

In het onderhavige geval is duidelijk dat LOGE B.V. met instemming van de aanvankelijke erfpachtster (een tot hetzelfde concern behorende vennootschap) de huurovereenkomst is aangegaan die ook een korte periode vóór LOGE B.V.'s verkrijging van het erfpachtsrecht bestreek; en is bovendien duidelijk dat het huurgenot in die periode aan [verweerster] kon worden verschaft (dat is de strekking van de vaststellingen van de rechtbank in rov. 5.3). Dan ontbreekt iedere aannemelijke grond voor de stelling, dat LOGE B.V. "onbevoegd" zou zijn geweest om de overeenkomst (ook) voor de periode vóór haar verkrijging van het erfpachtsrecht aan te gaan.

- de gedachtegang die de Gemeente ingang wil laten vinden - een met goedvinden van alle toenmalige titelhouders tot het erfpachtsrecht gesloten huurovereenkomst die een korte periode bestrijkt vóór de verhuurster erfpachtster werd, zou voor die periode ten opzichte van de Gemeente door een "onbevoegde"(want iemand die in die periode geen erfpachtster was, en daarom geen beroep op art. 5:94 lid 1 BW kon doen) zijn aangegaan -, lijkt mij in het licht van de beide voorafgaande opmerkingen niet houdbaar, dan wel niet relevant. Zoals de rechtbank in rov. 5.3 met juistheid heeft overwogen, was LOGE B.V. op het ogenblik dat de overeenkomst werd aangegaan wèl erfpachtster (en dus bevoegd), en wordt het feit dat de overeenkomst ook een korte periode vóór de verwerving van het erfpachtsrecht bestrijkt "gedekt" door het feit dat dat gebeurd is met goedvinden van alle partijen die in die periode zeggenschap over het verhuurrecht hadden en/of feitelijk - en rechtmatig - in de gelegenheid waren, het huurgenot te verschaffen.

15) Op die bezwaren stuiten alle klachten van het eerste middelonderdeel af; onderdeel 1 sub a), omdat voor de houdbaarheid van de door de rechtbank gevolgde gedachtegang niet van belang is of art. 3:58 BW in het onderhavige geval analogisch zou kunnen worden toegepast - de instemming van de oorspronkelijke erfpachtster legitimeert de transactie, ook al zou die instemming geen "bekrachtiging" opleveren; onderdeel 1 sub b), omdat ik niet inzie waarom de daar aangewezen omstandigheden relevant zouden zijn voor het beroep op "onbevoegdheid" van verhuurster LOGE B.V.; en onderdeel 1 sub c) om dezelfde reden: het door de Gemeente gedane beroep op "kwade trouw" kan niet opleveren dat LOGE B.V. als "onbevoegd" tot het aangaan van de huurovereenkomst met [verweerster] zou moeten worden aangemerkt.

16) Onderdeel 2 van het middel(7) berust op de gedachte dat de in art. 5:94 lid 2 BW aangegeven termijnen in dit geval zouden moeten worden berekend vanaf de datum waarop de erfpacht krachtens de akte van vestiging verstreek, zonder "bijtelling" van de periode gedurende welke de erfpacht op grond van art. 5:98 BW is doorgelopen.

Ook de hier verdedigde rechtsopvatting lijkt mij niet aannemelijk. Stilzwijgende verlenging - daar komt het in art. 5:98 BW voorziene "doorlopen" op neer(8) - betekent precies dàt: het erfpachtsrecht duurt langer - het duurt voort totdat het rechtsgeldig beëindigd is. Ook in de verlengingsperiode is, binnen de kaders van art. 5:94 lid 1 BW, de erfpachter tot verhuring bevoegd; en het valt niet in te zien waarom de met die bevoegdheid gepaard gaande consequenties (waaronder die van art. 5:94 lid 2 BW) niet ook zouden voortduren.

Zou men daar anders over denken, dan zou bij een langere duur van de stilzwijgende verlenging de aan huurders toegedachte bescherming gaandeweg "verdampen", ongeveer zoals dat door A - G Bakels in de alinea's 2.21 (en 2.24) van zijn conclusie vóór HR 29 november 2002, NJ 2003, 78 is beschreven. Evenals mijn toenmalige ambtgenoot daar aannam, lijkt mij dat ook hier niet met de beoogde bescherming van "bona fide" huurders te verenigen.

17) In middelonderdeel 3 wordt verder verdedigd dat de Gemeente de huur niet gestand zou hoeven doen omdat de in 1995 voor 10 jaar aangegane overeenkomst van langere duur zou zijn dan gebruikelijk en/of als voor de Gemeente ongewoon en bezwarend zou moeten worden aangemerkt, nu die werd aangegaan met wetenschap van het feit dat de erfpacht in 1999 ten einde zou lopen (en dat er plannen voor stadsontwikkeling bestonden).

Het gaat hier, meen ik, om dezelfde argumenten die de Gemeente in ander verband onder de noemer "kwade trouw" heeft verdedigd. Ik denk dat die argumenten slechts éénmaal bespreking behoeven, omdat de kwalificatie ervan ("kwade trouw" dan wel onverenigbaarheid met de strekking van art. 5:94 lid 2 BW) verder niet terzake doet: zijn die argumenten onder de ene noemer (on)gegrond, dan zijn zij het onder de andere ook.

18) Ik beschouw ook deze argumenten inderdaad als ongegrond. Zoals hiervóór al bleek, begrijp ik de regels van art. 5:94 BW zo, dat de eigenaar die erfpachtsrechten verleent onder voorwaarden waarbij verhuur - ongeclausuleerd - toegestaan is, uit dien hoofde gehouden is rekening te houden met de mogelijkheid dat bij het einde van de erfpacht huurovereenkomsten met de in art. 5:94 lid 2 BW aangeduide duur zullen blijken te bestaan; en dat die dan gerespecteerd zullen moeten worden.

Uitvloeisel van die regels moet dan wel zijn, dat erfpachters huurovereenkomsten kunnen sluiten die de duur van de erfpacht met de uit lid 2 blijkende termijnen overschrijden(9), in de gerechtvaardigde verwachting dat de eigenaar (als de erfpacht inderdaad blijkt te eindigen - het ligt in de rede dat erfpachters menigmaal zullen speculeren op verlenging, al-dan-niet door toepassing van art. 5:98 BW), de huurovereenkomst voor de resterende duur gestand zal (moeten) doen.

19) Ik meen dat dit een uitvloeisel is van het systeem waarop art. 5:94 BW berust. Dat systeem gaat, zoals eerder besproken, uit van de behoefte aan bescherming van huurders, die een groot deel van de huurrechtelijke wetgeving "motiveert", èn van de "toerekenbaarheid" aan de eigenaar die zaken in erfpacht uitgeeft inclusief de - verder niet geclausuleerde - bevoegdheid, die zaken te verhuren.

Zou, zoals het middelonderdeel wil, de verhuring voor een langere duur dan de rechtens minimale duur (van, in dit geval, vijf jaar, zie het destijds geldende art. 7A:1625 BW) al daarom (namelijk: vanwege die langere duur) moeten gelden als "excessief" of als "te kwader trouw" wanneer de langere duur ook de expiratiedatum van de erfpacht zou overschrijden, dan zou dat én een gevoelige (niet uit de wet af te leiden, en niet in de erfpachtsvoorwaarden bedongen) beperking van de mogelijkheid tot "bevoegde" verhuur betekenen(10), én een pijnlijke beperking van de bescherming die de wettelijke regeling aan huurders beoogt te bieden. Het lijkt mij, in beide opzichten, onaannemelijk dat de wet dat beoogt.

20) In het systeem dat de Gemeente voorstaat, komt men bovendien tot scherpe verschillen in uitkomst, afhankelijk van nagenoeg irrelevante detailverschillen in de feitelijke context. Ik licht dat met het volgende (op de onderhavige zaak geïnspireerde) voorbeeld toe: bij een langlopende erfpacht die tot 31 december 2010 is aangegaan (zonder beperkingen ten aanzien van het recht tot verhuur van de erfpachter), wil de erfpachter per - circa - begin 2006 een huur van bedrijfsruimte aangaan.

Zou hij met ingang van 1 januari 2006 voor 10 jaar verhuren, dan zou in de door de Gemeente voorgestane opvatting van een "exorbitante" verhuur (ongebruikelijk, ongewoon bezwarend en/of te kwader trouw) sprake zijn, en zou de eigenaar die niet gestand hoeven te doen. Zou de erfpachter daarentegen per 29 december 2005 - dus drie dagen eerder - voor vijf jaar verhuren, dan zou er een geldige huurovereenkomst zijn, die per 29 december 2009 van rechtswege met vijf jaar verlengd wordt (art. 7:292 lid 2 BW). Die vijf jaar (minus drie dagen) zou de eigenaar dan na het einde van de erfpacht wèl gestand moeten doen, zonder zich op het "exorbitante" van de verhuring te kunnen beroepen.

21) Ook de anomalie dat met dergelijke detailverschillen door "slimme" erfpachters en huurders zulke verschillen in uitkomst zouden kunnen worden bewerkstelligd, doet mij besluiten dat het door de Gemeente verdedigde systeem niet aannemelijk is. Bij de opvatting die de Gemeente bestrijdt (zie bijvoorbeeld alinea 46 van "haar" schriftelijke toelichting) - en die ik samenvat als: de eigenaar moet (behoudens andersluidende bedingen in de erfpachtsvoorwaarden) lopende bedrijfsruimtehuren respecteren tot een maximale duur van vijf jaar na het einde van de erfpacht - vermijdt men willekeurig aandoende verschillen in uitkomst, zoals ik die zojuist illustreerde: het doet er dan niet toe hoe er precies (in de huurovereenkomst) gecontracteerd is, maar een resterende duur kan na het einde van de erfpacht tegen de eigenaar worden ingeroepen tot een maximum van vijf jaar.

Dat doet het beste recht aan de verschillende belangen die men in art. 5:94 BW met elkaar heeft geprobeerd te verzoenen.

22) Voorzover in middelonderdeel 1 sub b) beoogd wordt te klagen dat de rechtbank gemotiveerd had moeten beslissen op de stellingen van de Gemeente met betrekking tot het feit dat er (eerder) huurovereenkomsten en onderhuurovereenkomsten waren tussen [betrokkene 1], [A] B.V. en (de verweerster in cassatie) [verweerster] die in 1995 nog voortduurden, beschouw ik ook die klacht als ongegrond. De stellingen waarnaar in dit verband wordt verwezen(11) konden door de rechtbank zo worden begrepen, dat zij nadere steun beoogden te geven aan het standpunt van de Gemeente dat [verweerster] (c.s.) als te kwader trouw moest(en) worden aangemerkt en/of dat de huurovereenkomst waarop [verweerster] zich beroept als exorbitant (in een of meer van de daartoe aangevoerde varianten) ten opzichte van de Gemeente als eigenares, moest worden beoordeeld. Het hierop gerichte betoog heeft de rechtbank onderzocht en verworpen, door aanvaarding van een (daarmee onverenigbare) rechtsopvatting, in grote lijnen overeenkomstig die, die ik hiervóór ook heb verdedigd. Dat betekent dat de onderhavige argumenten geen afzonderlijke bespreking meer behoefden.

23) Ik kom zo tot de slotsom dat het principale cassatieberoep niet behoort te slagen, en dat het incidentele beroep daarmee niet aan de orde komt. Zou dat anders zijn (en zou het incidentele beroep wel beoordeeld moeten worden) dan ware dat, om de in alinea 14, eerste "gedachtestreepje" hiervóór aangegeven redenen, als gegrond aan te merken.

Conclusie

Ik concludeer tot verwerping van het principale beroep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

1 Ontleend aan de rubriek "Vaststaande feiten" uit het in de eerste aanleg gewezen vonnis (van 14 november 2001). In het in cassatie bestreden vonnis (rov. 4.1) wordt daarnaar verwezen.

2 De rechtbank wees (op 27 augustus 2003) een tussenvonnis dat in cassatie niet ter discussie wordt gesteld. In cassatie gaat het alleen om het eindvonnis, van 17 maart 2004.

3 De beslissing van de rechtbank is, zoals al vermeld, van 17 maart 2004, en de cassatiedagvaarding van 16 juni.

4 Zakelijke Rechten (losbl.), art. 94, aant. 4.

5 Zie verder Pitlo c.s., (deel 3), Goederenrecht, 2001, nr. 657; Lubbers, WPNR 5161, p. 79, l.k., en de bronnen, aangehaald in alinea's 2.17 en 2.18 van de conclusie van A - G Bakels vóór HR 29 november 2002, NJ 2003, 78; zie ook alinea's 2.21 en 2.24 van die conclusie. Ik noem nog als literatuur over art. 5:94 BW - die echter weinig verhelderend is voor de problemen die in deze zaak ter beoordeling staan -: Asser-Van Dam-Mijnssen-Van Velten 3 II , 2002, nr. 229; Snijders - Rank-Berenschot, Goederenrecht, 2001, nr. 608 en nr. 670; Mon Nieuw BW B10, Kleijn, 1990, nr. 14; Parlementaire Geschiedenis Boek 5, 1981, p. 318; idem Boek 3, 1981, p. 667 - 670.

6 Zie bijvoorbeeld Asser - Abas 5 IIA, 2004, nr. 18; Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 19 - 20.

7 Dit onderdeel moet blijkens de schriftelijke toelichting namens de Gemeente, alinea 42, verbeterd worden gelezen in die zin, dat ook de eerste paragraaf van het met 3 genummerde onderdeel tot onderdeel 2 gerekend moet worden.

8 Asser-Van Dam-Mijnssen-Van Velten 3 II, 2002, nr. 220; Snijders - Rank-Berenschot, Goederenrecht, 2001, nr. 678; Mon. Nieuw BW B28, De Jong, 1995, nr. 41; Parlementaire Geschiedenis Boek 5, 1981, p. 328.

9 Dat wil zeggen: voorzover niet anders bedongen is. Art. 5:94 lid 1 BW is immers van aanvullend recht. Het artikel laat dus (bedongen) beperkingen op de bevoegdheid tot verhuur toe; en ik zie niet in waarom de eigenaar geen beperkingen van deze strekking (bijvoorbeeld: dat geen huurovereenkomsten met een langere duur dan het erfpachtsrecht zullen worden aangegaan) zou mogen bedingen.

10 Waarbij van belang is om op te merken, dat ook bij huurovereenkomsten voor het minimum van vijf jaar, uitgangspunt van zowel de toenmalige art. 7A:1624 e.v. BW als van de huidige art. 7:290 e.v. BW is, dat de huurder in beginsel mag rekenen op verlenging tot 10 jaar (omdat de ruimte voor opzegging in de tussentijd slechts zeer beperkt is, en vanwege de regel van - destijds - art. 7A:1626 lid 1 BW). Verhuringen voor (slechts) vijf jaar met het "vaste" uitzicht dat die termijn ook niet zal worden verlengd, sporen daarom niet met het uitgangspunt voor de regeling van huur en verhuur van bedrijfsruimte.

11 Alinea 26 van de Conclusie van Repliek e.a. in eerste aanleg en alinea 17 van de Memorie van Antwoord.