HR, 06-06-2003, nr. C02/058HR

Partijen strijden nu over een strook grond van ongeveer 4 meter breed die zich bevindt tussen de percelen waarin het door [verweerder] c.s. van [betrokkene 1] gekochte stuk grond gesplitst is - dus de percelen die inmiddels met de kadastrale nummer [002] zijn aangeduid. Volgens [verweerder] c.s. zijn zij (ieder voor de helft) eigenaars van deze strook grond, en rust daarop de erfdienstbaarheid van weg die bij "hun" titel van aankomst ten gunste van het (van de [straat] af gezien) achterliggende perceel gevestigd is; volgens [eiseres] is deze strook begrepen onder de door [betrokkene 1] aan [betrokkene 3] en door [betrokkene 3] aan haar, [eiseres], verkochte grond.

Het standpunt van [eiseres] steunt er in belangrijke mate op dat er kadastrale metingen zijn verricht en kadastrale kaarten zijn gemaakt waarop de betreffende strook grond is aangegeven als deel uitmakend van het achterliggende perceel (het deel dat bij de transactie [betrokkene 1]/[verweerder] c.s. aan [betrokkene 1] was verbleven, en dat later aan [betrokkene 3] en vervolgens aan [eiseres] is verkocht).

De rechtbank in eerste aanleg oordeelde het nodig dat de verschillende stukken grond nogmaals kadastraal werden uitgemeten. Toen dat was gebeurd oordeelde de rechtbank de uitkomsten van dien aard dat daaruit het gelijk van [verweerder] c.s. viel af te leiden.

Het hof kwam in appel tot de zelfde uitkomst, maar aan de hand van een wezenlijk andere gedachtegang. Daarbij speelt een belangrijke rol dat volgens het hof abusievelijk zou zijn aangenomen dat de door [eiseres] verworven grond - volgens de daarvoor opgemaakte akte(s) - een aanzienlijk grotere oppervlakte had, dan in werkelijkheid het geval kon zijn.

[Eiseres] bestrijdt dat oordeel in haar - tijdig en regelmatig ingestelde - cassatieberoep. [Verweerder] c.s. hebben in cassatie verstek laten gaan. Namens [eiseres] is het cassatieberoep schriftelijk toegelicht.

Bespreking van het cassatiemiddel

De klachten uit het middel berusten - als ik ze goed beoordeel - vooral op de stelling dat 's hofs beschouwingen omtrent de vergissingen die met betrekking tot de grootte van het aan [eiseres] verkochte perceel zouden zijn gemaakt, zelf op vergissingen berusten.

Ik denk dat die klachten gegrond zijn. Inderdaad lijkt het hof, zoals het middel in onderdelen 1.2, 1.6 en 1.7 aanvoert, over het hoofd te hebben gezien dat de transacties tussen [betrokkene 1] en [betrokkene 3] en [betrokkene 3] en [eiseres] telkens meerdere percelen of gedeeltes van percelen betroffen, en niet slechts het aan [betrokkene 1] verbleven gedeelte van het perceel met de achtereenvolgende kadastrale nummers (sectie M) [005], [001] en [003], waarvan [verweerder] c.s. een stuk van ca. 6 are hadden gekocht. Als men dat gegeven, anders dan het hof heeft gedaan, in aanmerking neemt doen zich niet de discrepanties voor, die het hof met betrekking tot de verkochte oppervlaktes meent vast te stellen. [betrokkene 3] zou8. van [betrokkene 1] percelen met oppervlaktes van 5,63 are, 1,30 are, en tevens (uit het perceel met nummer [001] waaruit eerder een gedeelte aan [verweerder] c.s. was verkocht) een stuk van 33,38 are hebben verkregen. Dat is in totaal 40,31 are (dat wordt ook in rov. 2.5 door het hof vastgesteld, met dien verstande dat de derde oppervlaktemaat uit de optelling ten onrechte als 33,80 are is vermeld). Daaruit kan echter niet worden opgemaakt dat [betrokkene 1] méér zou hebben verkocht dan geleverd kon worden. De twee kleinere perceelsgedeelten (van 5,63 are en 1,30 are) waren immers niet bij de eerdere transacties, en met name niet bij de transactie tussen [betrokkene 1] en [verweerder] c.s. betrokken.

Voor de vervolgtransactie [betrokkene 3]/[eiseres] geldt mutatis mutandis hetzelfde (men kan slechts gissen waarom de oppervlakte van de verkochte percelen in dit geval9. is vermeld als 41,30 are en niet als 40,31 are. Misschien is er opnieuw gemeten - hiervóór bleek al dat er in elk geval een discrepantie zit tussen de oorspronkelijk opgegeven oppervlakte van het met nrs. [005]/[001]/[003] aangeduide perceel, nl. 41,45 are, en de oppervlakte zoals in de transactie [betrokkene 1]/[betrokkene 3] vermeld (33,38 are, oftewel 2,07 are minder dan men na aftrek van de ca 6 are die aan [verweerder] c.s. waren verkocht zou verwachten). Maar zoals hiervóór ook al aangestipt kan dit verschil ook daarmee te maken hebben, dat er tussentijds nog (twee) andere stroken van het oorspronkelijk aan [betrokkene 1] toebehorende perceel [005]/[001]/[003] zijn afgescheiden - zie de in voetnoot 7 genoemde gegevens. Het ligt echter, gezien de in de akte [betrokkene 1]/[betrokkene 3] genoemde oppervlaktematen, het meest voor de hand dat het (zoals het hof ook in rov. 2.5 anneemt) om een reken- of typfout gaat).

De in de transactie [betrokkene 3]/[eiseres] vermelde oppervlakte is, als men dit in aanmerking neemt, niet zodanig, dat die niet past in het kader van de - betrekkelijk kleine - discrepanties die misschien ook bij de vermeldingen in de eerdere titels zijn opgetreden, en zeker niet zodanig dat er kennelijk een veel grotere oppervlakte in de voor die transactie opgemaakte akte is vermeld, dan toen geleverd kon worden.

Het hof is daar wel van uit gegaan; en is dus op basis van een onhoudbare redenering tot de slotsom gekomen dat [eiseres] bij haar aankomsttitel, namelijk de akte van 15 april 1992, 5,85 are minder van [betrokkene 3] geleverd heeft gekregen dan zij (ik voeg toe: aan de hand van de in die titel vermelde oppervlaktematen) meende in eigendom te ontvangen. In aansluiting daarop ontbreekt ook een deugdelijke grondslag voor de vaststelling van het hof dat het verschil daardoor te verklaren is, dat een perceelsgedeelte met (ongeveer) de "ontbrekende" oppervlakte al door [betrokkene 1] aan [verweerder] c.s. in eigendom was overgedragen10.. Zowel de slotsom als de daarmee verbonden vaststelling berusten op een misverstand.

Over de vraag of daarmee het bestreden arrest voor vernietiging in aanmerking komt kan men nochtans aarzelen. Dat komt daardoor, dat het hof ook andere vaststellingen en overwegingen aan het uiteindelijk gegeven oordeel ten grondslag heeft gelegd. Ik heb dan vooral het oog op de overweging in rov. 5, waar het hof - in zijn zienswijze: ten overvloede - aangeeft dat vestiging van een erfdienstbaarheid van weg (in de transactie tussen [betrokkene 1] en [verweerder] c.s.) volledig onbegrijpelijk zou zijn geweest als [betrokkene 1] bij deze transactie ook de eigendom van de ten processe bedoelde strook grond zou hebben (willen) behouden.

Die gedachte beoordeel ik als alleszins plausibel. Vestiging van een erfdienstbaarheid van weg is goed te begrijpen in de context van een transactie waarbij overigens de toegang tot de [straat] voor het aan [betrokkene 1] verblijvende stuk grond geblokkeerd zou worden, maar doet bepaald ongerijmd aan als men er van uit moet gaan dat [betrokkene 1] zich tevens de eigendom voorbehield van een strook grond - namelijk de strook grond waarover het geschil van partijen gaat - die precies genoeg ruimte laat voor de beoogde toegangsweg.

Ik denk dat de hier bedoelde overweging van het hof (nog juist) voldoende grond oplevert om de uitkomst die het hof heeft gevonden, alléén te kunnen dragen11.. Of het bestreden arrest dan in stand kan blijven, hangt echter ook nog af van de overwegingen van het hof met betrekking tot het hierna te bespreken argument van [eiseres]:

In rov. 4 van het bestreden arrest heeft het hof het namens [eiseres] gedane beroep op art. 3:24 lid 1 BW onderzocht en verworpen. Daarbij heeft het hof doorslaggevend gewicht toegekend aan het feit dat nauwkeurige raadpleging van de registers zou hebben geleerd dat de veronderstellingen waarop [eiseres] zich in dit verband beriep (mogelijk) onjuist waren.

Het ligt in de rede dat (ook) deze overweging vooral berust op de beschouwingen met betrekking tot discrepanties in de bij de elkaar opvolgende transacties vermelde oppervlaktematen, waartoe het hof in de rov. 2.1 - 2.7 en 3 was gekomen. Zoals eerder in deze conclusie werd aangenomen, ligt aan die beschouwingen een denkfout ten grondslag. Dat betekent dat het niet uit valt te sluiten dat het hof ook het in rov. 4 beoordeelde gegeven anders zou hebben beoordeeld (zij het natuurlijk niet noodzakelijkerwijs met een andere uitkomst), als het college niet op deze denkfout had voortgebouwd.

Ook in die zienswijze zou het bestreden arrest echter niet vernietigd behoeven te worden, als in cassatie zou kunnen worden vastgesteld dat [eiseres]'s beroep op art 3:24 BW niet opgaat.

Daarbij neem ik tot uitgangspunt dat het betoog van [eiseres] dat het hof in rov. 4 heeft beoordeeld, te vinden moet zijn in de alinea's 05. t/m 07. van de pleitnota namens [eiseres] in appel.

Daar beroept [eiseres] zich op het feit dat zij (te goeder trouw) zou zijn afgegaan op de "kadastrale registratie", waarmee blijkens de alinea's 05. en 06. van de al aangehaalde pleitnota gedoeld wordt op de vanwege het kadaster gemaakte tekening van de in geding zijnde percelen na de transactie [betrokkene 1]/[verweerder] c.s.; wat gebeurd zou zijn aan de hand van een opneming die volgens [eiseres] in het bijzijn van (wijlen de heer) [betrokkene 4], tevens optredend als gemachtigde van [verweerder 2], op 26 februari 1987 zou hebben plaatsgehad.

Dat betoog roept allereerst de bemerking op dat de "kadastrale registratie" waarop [eiseres] zich hier beroept - de kadastrale kaarten en de in verband daarmee gemaakte aantekeningen in de kadastrale administratie -, niet gerekend pleegt te worden tot de in art. 3:24 e.v. BW bedoelde registers. Die registers zijn alleen de (privaatrechtelijke) registers zoals o.a. aangeduid in art 3:10 BW. De publiekrechtelijke kadastrale registers vallen daar niet onder, en de wetgever heeft ook met nadruk het oogmerk tot uitdrukking gebracht, dat men zich in het kader van bescherming op de voet van de art. 3:24 e.v. BW niet op de laatstgenoemde registers zou mogen beroepen12.. Als men deze opvatting volgt - en de wetgever heeft, als gezegd, deze bedoeling zeer stellig uitgesproken - stuit het namens [eiseres] aangevoerde argument al hierop af.

Het is mij bovendien niet duidelijk geworden, op welk niet in de registers aangetekend gegeven [eiseres] in dit verband een beroep heeft willen doen. Het geschil tussen partijen komt (vooral) daaruit voort dat er een discrepantie zou (kunnen) bestaan tussen het perceel grond dat in de transportakte [betrokkene 1]/[verweerder] c.s. is omschreven, en de later gemaakte kadastrale tekening. Ik kan daarbij geen voor inschrijving vatbaar feit opmerken, dat destijds niet ingeschreven is. Er is veeleer sprake van een (mogelijke) onjuistheid van bepaalde in de registers aangetekende gegevens - niet van een voor inschrijving vatbaar feit, dat niet werd ingeschreven13.. Ook op die situatie is de regel van art. 3:24 BW niet van toepassing.

Men kan zich afvragen of de regel van art. 3:26 BW dan voor toepassing in aanmerking zou kunnen komen. Ook daaraan staat echter het in alinea 12 hiervóór besprokene in de weg; en bovendien lijkt mij dat de voorwaarden voor toepassing van deze regel (overigens) niet in het namens [eiseres] gestelde mogen worden "ingelezen". Ik vraag mij in het bijzonder af of de namens [eiseres] aangevoerde stellingen, ook met goede wil, kunnen opleveren dat [verweerder] c.s. "redelijkerwijs voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid had(den) kunnen zorgdragen" (waarbij mij met name kwestieus lijkt, van welk gegeven [eiseres] dan zou willen verdedigen dat het aan [verweerder] c.s. was geweest, om voor rectificatie te zorgen). Ik denk dat een dergelijk betoog nadere onderbouwing behoeft; en ik meen die in het namens [eiseres] aangevoerde niet aan te treffen.

Tenslotte is (misschien) denkbaar - het hangt mede af van de uitleg die men aan de stellingen van [eiseres] geeft, terwijl die uitleg bij voorkeur zou moeten gebeuren door de feitenrechter die over die stellingen moet oordelen - dat [eiseres]'s betoog zo mag worden begrepen dat zij te goeder trouw is afgegaan op een verkeerde voorstelling van zaken die door de kadastrale tekening zou worden gesuggereerd, terwijl deze verkeerde voorstelling van zaken door een gedraging (of verklaring) van [verweerder] c.s. in het leven is geroepen. Dan zou men het betoog van [eiseres] kunnen opvatten als een beroep op art. 3:36 BW.

Ik meen echter dat ook dit niet behoort te worden aanvaard, reeds omdat bepaald niet duidelijk is gesteld, in welk opzicht [eiseres] op de (ogenschijnlijk pas achteraf geconstateerde) mogelijke onjuistheid van de kadastrale tekening is afgegaan.

Bij alle in de alinea's 11 t/m 15 vervolgde redeneringen is nog op te merken dat de hiervóór besproken vaststelling van het hof uit rov. 5, namelijk dat een uitleg van de aankomsttitel [betrokkene 1]/[verweerder] c.s. in de door [eiseres] voorgestane zin, de vestiging van de erfdienstbaarheid van weg (bij die titel) volledig onbegrijpelijk zou maken, ook een onneembaar beletsel lijkt te vormen voor het aannemen van de goede trouw aan de kant van [eiseres], die voor een beroep op de hiervóór besproken bepalingen uit de wet vereist is. Dit gegeven brengt immers, en volgens mij: onontkoombaar, mee dat [eiseres] bij kennisneming van deze aankomsttittel tenminste gerede twijfel moest koesteren of de situatie zoals weergegeven op de kadastrale tekening wel met de aankomsttitel van [verweerder] c.s. verenigbaar was - en reeds de aanwezigheid van een gegronde reden voor twijfel is voldoende om aan een beroep op goede trouw in de weg te staan14..

Dit onderzoek(je) leidt ertoe dat ik meen dat inderdaad in cassatie kan worden beoordeeld dat het namens [eiseres] gedane beroep op art. 3:24 BW haar geen soelaas kan brengen; en dat het feit dat het hof het betreffende verweer op een onvoldoende steekhoudende grond heeft afgewezen, dus niet tot cassatie behoeft te leiden.

In alinea's 7 en 8 hiervóór gaf ik al als mijn mening te kennen dat ook overigens de klaarblijkelijk in het bestreden arrest gemaakte denkfout de daardoor bestreden beslissing(en) niet onherstelbaar aantast. Dat leidt tot de slotsom dat het cassatieberoep behoort te worden verworpen.

Conclusie

Ik concludeer tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij deHoge Raad der Nederlanden