HR, 29-05-2009, nr. 07/11359

In het onderhavige huurgeschil is in cassatie nog maar één van de in de eerdere instanties te beoordelen geschilpunten aan de orde. Het gaat daarbij om de vraag of de tussen partijen geldende (huur)overeenkomst mede — en ook ten titel van huur en verhuur — de halve zolderetage van de woning aan de [a-straat 1-II] in [woonplaats] omvat. Ik zal de feiten slechts vermelden voor zover zij voor deze kwestie van belang (kunnen) zijn.

Tussen de eiseres tot cassatie, [eiseres], en de verweerders in cassatie, [verweerster] c.s., geldt krachtens rechtsopvolging — naar ik begrijp: op de voet van het destijds geldende artikel 7A:1612 BW — een huurovereenkomst met betrekking tot de al even genoemde woning aan de [a-straat 1-II] in [woonplaats]. Bij deze overeenkomst heeft [eiseres] de positie van huurster, terwijl [verweerster] c.s. de verhuurders zijn.

Uit de schriftelijke bepalingen van de huurovereenkomst is in het bestreden arrest het volgende aangehaald:

Een rapport van de Huurcommissie betreffende zelfstandige woonruimte aan de [a-straat 1-II] te [woonplaats] van 22 oktober 1985 vermeldt als ‘bevindingen rapporteur’ onder het kopje ‘VERTREKKEN’: ‘(…) zolderkamer (…) doucheruimte’ en onder het kopje ‘SANITAIR’: ‘douche/lavet met garnituur (…)’.

Bij proces-verbaal van schikking van 23 juni 1994 in een procedure tussen de toenmalige eigenaar [betrokkene 1], die zelf niet woonachtig was in het pand — hij had de eerste etage aan een derde verhuurd — en [eiseres] is overeengekomen dat [eiseres] bij bezoeken van de toenmalige eigenaar aan de voorzijde van de zolder op vooraf aan te geven tijdstippen aanwezig zou zijn om die eigenaar daarin feitelijk toe te laten.

Deze procedure is door [verweerster] c.s. ingeleid. Zij vorderden, naast dingen die in cassatie geen rol meer spelen, oordelen die ertoe strekten dat het gebruiksrecht van [eiseres] met betrekking tot de halve zolderetage van de woning in kwestie niet mocht worden gerekend tot de aan [eiseres] als huurster toekomende rechten; en dat dat gebruiksrecht kon worden beëindigd — en ook daadwerkelijk was beëindigd — door opzegging.

[Eiseres] voerde verweer en stelde vorderingen in reconventie in, die in cassatie niet meer aan de orde komen.

Bij tussenvonnis van 8 augustus 2002 heeft de kantonrechter een bezichtiging ter plaatse in aanwezigheid van partijen bevolen. Het proces-verbaal van bezichtiging van 19 september 2002 vermeldt onder meer:

In het eindvonnis in de eerste aanleg werd de vordering van [verweerster] c.s. waar het in cassatie nog om gaat, niet gehonoreerd; de kantonrechter oordeelde dat de halve zolderetage wél moest worden aangemerkt als ten titel van huur en verhuur aan [eiseres] in gebruik gegeven.

Op het namens [verweerster] c.s. ingestelde hoger beroep2. kwam het hof op dit punt tot de tegengestelde uitkomst; met als uitvloeisel dat de desbetreffende vorderingen alsnog tegen [eiseres] werden toegewezen.

Namens [eiseres] is tijdig en regelmatig3. cassatieberoep ingesteld. Van de kant van [verweerster] c.s. is tot verwerping geconcludeerd. [Verweerster] c.s. hebben hun standpunt schriftelijk laten toelichten. Aan de kant van [eiseres] is hiervan afgezien.

Ik vermeld nog dat in cassatie alleen van de kant van [eiseres] een als volledig aangekondigd dossier is overgelegd. De advocaat van [verweerster] c.s. heeft laten weten dat het dossier van de feitelijke instanties van [verweerster] c.s. in het ongerede is geraakt.

Het in het dossier aanwezige (kopie)exemplaar van de inleidende dagvaarding vermeldt niet wanneer die is uitgebracht; maar uit het feit dat gedagvaard werd tegen 10 januari 2002 en dat de conclusie van antwoord/eis in reconventie als datum 14 maart 2002 aangeeft, kan worden afgeleid dat dit vóór 1 augustus 2003 was. Dat betekent, met het oog op art. 205 ONBW, dat deze zaak moet worden beoordeeld aan de hand van de huurwetgeving zoals die vóór 1 augustus 2003 gold. (Ik meen overigens dat voor de duiding van overeenkomsten als huurovereenkomst van woonruimte, er geen voor deze zaak relevante verschillen bestaan tussen het destijds geldende recht en het huidige. Wel is erop te wijzen dat de definitiebepaling van destijds, art. 7A:1584 BW, tekstueel aanmerkelijk verschilt van het thans geldende art. 7:201 BW (dat dezelfde materie regelt)4.. Inhoudelijk is er echter — afgezien van het zojuist in voetnoot 4 vermelde gegeven — geen verschil beoogd.)

Voor de beoordeling van het middel is van (aanzienlijk) belang, hoe het bestreden arrest moet worden begrepen. Men kan dat arrest, en dan vooral de volgens mij cruciale overwegingen 5.1 – 5.6 daaruit, op verschillende manieren lezen.

Ik denk dat de juiste lezing deze is, dat het hof er — mede5. — van uit is gegaan dat namens [verweerster] c.s. zou zijn betwist dat de huurovereenkomst van partijen (‘überhaupt’) het genot van de halve zolderetage omvatte (wat zou stroken met een van de kant van [eiseres] betrokken stelling dat de bepaling over gebruiksrechten in art. 21 van de huurovereenkomst een latere toevoeging is, waarmee zij, [eiseres], niet heeft ingestemd); dat het dus aan [eiseres] was om haar tegengestelde standpunt aannemelijk te maken; en dat [eiseres] daarin niet was geslaagd.

Het feitelijke gebruik van de halve zolder, door [eiseres] (en sinds 1985), zou, in de hier gevolgde gedachtegang, dan niet berusten op een daartoe verkregen recht (krachtens huur, bruikleen of anderszins) maar op een ‘in gebruik nemen’ dat door de toenmalige eigenaren is gedoogd.

De zojuist in alinea 11 omschreven gedachtegang van het hof lijkt mij op zichzelf genomen rechtens juist. De wettelijke beschermingsregeling voor huurders van woonruimte strekt er niet toe dat zulke huurders zich, door het enkele in gebruik nemen van niet tot het gehuurde behorende (of onder andere titel ter beschikking gestelde) perceelsgedeelten, rechtens te honoreren aanspraken op voortgezet gebruik van aldus ‘geannexeerde’ ruimte kunnen verschaffen. Het hof heeft met juistheid vastgesteld dat dat (ook) niet anders wordt door langdurig gedogen van op zo'n voet verkregen feitelijk genot — het zou pas anders worden wanneer de contractuele wederpartij er blijk van gaf, met de door de huurder bewerkstelligde uitbreiding van het feitelijke genot in te stemmen. Blijkens het slot van rov. 5.5 heeft het hof als niet aannemelijk beoordeeld, dat dat hier zou zijn gebeurd.

Nu stuit ik echter op een moeilijkheid, en wel deze:

Volgens mij was van de kant van [verweerster] c.s. niet gesteld dat [eiseres] de in geding zijnde zolderruimte eigenmachtig en zonder daartoe strekkende titel in gebruik had genomen. Zij hadden (slechts) aangevoerd dat [eiseres] die ruimte ten titel van bruikleen en niet huur in gebruik had (met dien verstande dat [eiseres] eigenmachtig een douchevoorziening en kamers in de desbetreffende ruimte zou hebben verwezenlijkt)6..

Ik merk 's hofs in de vorige alinea omschreven oordeel daarom aan als vallend buiten het kader van de in appel aan de orde zijnde rechtsstrijd en/of als berustend op niet door partijen te berde gebrachte feiten.

Het middel houdt met de hiervóór aan het bestreden arrest gegeven uitleg geen rekening. Het neemt (alleen) een andere lezing van het arrest van het hof tot uitgangspunt. Het berust namelijk kennelijk (met zoveel woorden tref ik dat in het middel niet aan) op het uitgangspunt dat er, ook in de perceptie van het hof, wél een uit de overeenkomst van partijen voortvloeiende verplichting tot het in gebruik verstrekken van de halve zolderetage was; maar dat het hof die verplichting heeft gekwalificeerd als iets anders dan een huurverplichting (vermoedelijk: als een bruikleenverplichting).

Zoals ik al aangaf (zie voetnoot 5), gaan de rov. 5.1 – 5.6, en dan met name de rov. 5.1 en 5.2, ook op deze gedachtegang in; maar heeft het hof daarnaast, in de rov. 5.3 e.v., de zojuist hiervóór besproken alternatieve gedachtegang ontwikkeld.

Zoals in verband met het zojuist gesignaleerde te verwachten is, bevat het middel geen klacht die ertoe strekt dat het hof, door te oordelen in de in alinea's 11 en 12 hiervóór besproken zin, de grenzen van de rechtsstrijd heeft veronachtzaamd dan wel op ontoelaatbare wijze feitelijke stellingen heeft ‘aangevuld’.

Verondersteld dat de door mij hiervóór aanvaarde lezing van het bestreden arrest juist is — en het zal niet verbazen dat ik daar inderdaad van uitga — komt dan de vraag op of de alternatieve gedachtegang die het hof in de rov. 5.3 – 5.5 heeft ontwikkeld, moet worden opgevat als zelfstandig dragend voor het gevonden eindoordeel.

Als dat het geval zou zijn zou de klacht van het middel al daarom niet kunnen slagen, omdat die nalaat een overweging van het hof die de gevonden uitkomst zelfstandig draagt, te bestrijden.

Ik denk dat de twee redeneringen die het hof (in de door mij aan zijn arrest gegeven uitleg) in de rov. 5.1 – 5.6 heeft ontwikkeld, niet ieder voor zich de uiteindelijk gegeven beslissing kunnen dragen, maar dat zij dat slechts samen (kunnen) doen.

Die overwegingen komen er immers op neer dat het hof twee alternatieve mogelijkheden onderzoekt, zonder vast te stellen of de premissen voor het ene alternatief, dan wel die voor het andere, de juiste zijn. (Die premissen zijn, volgens mij:

Als wij daarvan (moeten) uitgaan kan de door het hof aan zijn oordeel ten grondslag gelegde redenering alleen worden aanvaard als die ook voor de beide (immers: beide feitelijk als mogelijk veronderstelde) alternatieven stand houdt. Er komt aan die redenering een essentiële schakel te ontvallen zodra één van de alternatief ontwikkelde sub-redeneringen in cassatie met recht wordt bestreden.

Uitgaande van deze lezing van het bestreden arrest zou het middel slagen, wanneer het de eerste alternatieve grond die het hof in rov. 5.1 en 5.2 ‘onderbouwt’ met succes zou aantasten.

In de andere mogelijke lezing (en dan met name: in de lezing waarbij de in rov. 5.3 – 5.5 ontwikkelde gedachte als zelfstandig dragend wordt beoordeeld) zou [eiseres] bij haar klacht die slechts de andere ‘poot’ van 's hofs overwegingen bestrijdt, geen belang hebben.

Nu ik de als eerste genoemde uitleg als de juiste beschouw, komt bespreking van de namens [eiseres] aangevoerde klacht (dus) in aanmerking.

Deze klacht strekt ertoe dat het hof aan de hand van een onjuiste rechtsopvatting is gekomen tot zijn7. kwalificatie van het in geding zijnde gedeelte van de rechtsverhouding als iets anders dan huur.

Die klacht stelt de vraag aan de orde, wat ervoor nodig is om een bepaald feitencomplex te kwalificeren als (woonruimte)huur.

Om in het algemeen — ik bedoel dan met name: ook zonder rekening te houden met het feit dat de desbetreffende overeenkomst woonruimte betreft — voor kwalificatie als huurovereenkomst in aanmerking te komen, moet een overeenkomst ertoe strekken dat de ene partij zich verplicht tot het verschaffen van het genot8. van een zaak, en dat de andere partij met het oog daarop een bepaalde tegenprestatie op zich neemt.

Overeenkomsten die wél tot genotsverschaffing verplichten maar niet tot een ‘reciproke’ tegenprestatie, zijn niet als huurovereenkomst aan te merken. Meestal zijn dat dan bruikleenovereenkomsten9..

In de huurrechtelijke casuïstiek komen regelmatig gevallen voor waarin het discutabel is of de overeenkomst in kwestie beantwoordt aan het voor huur wezenlijke vereiste dat (tegenover het overeengekomen gebruiksrecht) een tegenprestatie is overeengekomen.

Soms lijkt in zulke gevallen de contractuele constructie te zijn gekozen met de bedoeling, de rechtsverhouding aan het dwingendrechtelijke huurrecht te onttrekken10..

Het is overigens, allicht, rechtens mogelijk dat tussen partijen tegelijkertijd een huurovereenkomst geldt, betreffende bepaalde zaken, en een bruikleenovereenkomst (of een andere niet als huur aan te merken titel terzake van genotsverschaffing) betreffende andere zaken11.. Of dit het geval is moet door uitleg van de rechtsverhouding in kwestie worden vastgesteld. Het uitleggen van rechtsverhoudingen als deze geschiedt aan de hand van vaststellingen en appreciaties die in belangrijke mate feitelijk van aard zijn, en die daarom in cassatie maar in beperkte mate rechtstreeks kunnen worden getoetst.

Ik merk hierbij wel op dat het weinig voor de hand ligt om, in een contractuele relatie waarbij zich geen aanwijzingen voordoen dat de ene partij ‘liberaliteit’ ten opzichte van de andere heeft willen betrachten, aan te nemen dat een (niet onwezenlijk) deel van de door de betrokken partij verschafte verstrekkingen mag worden beoordeeld als ‘gratis’12..

In HR 31 mei 1991, NJ 1991, 678, rov. 4.3, werd een (huur)overeenkomst beoordeeld waarin de aan het slot van de vorige alinea bedoelde ‘spanning’ in geprononceerde mate aan het licht trad. Ik citeer uit die rov.:

(Cursivering toegevoegd door mij, A — G.)

In het onderhavige geval gaat het intussen om woonruimtehuur — en ‘tussen de regels door’ heb ik misschien al laten blijken dat aan dat gegeven volgens mij de nodige betekenis toekomt.

Wanneer het erom gaat of bepaalde voorzieningen die in het kader van woonruimte-huur voor het beoogde woongenot wezenlijk zijn — of misschien is het al genoeg dat die voor dat woongenot relevant zijn — moeten worden aangemerkt als onder de (huur)overeenkomst begrepen, dan wel moeten worden aangemerkt als in bruikleen verstrekte ‘extra's’, moet rekening worden gehouden met de op bescherming van het huurgenot gerichte strekking van de (huur)wetgeving.

Ik licht dat nader toe:

De wetgeving betreffende woonruimtehuur strekt er in uitgesproken mate toe, dat aan huurders slechts in een beperkt aantal ‘sprekende’ gevallen het woongenot waarop de wet hun als huurders recht geeft (als zij dat wensen te continueren), mag worden ontnomen13..

Een uitleg van een overeenkomst die in hoofdzaak op huur van woonruimte ziet in die zin, dat voor het woongenot wezenlijke verstrekkingen worden aangemerkt als niet onder de huur begrepen maar als ‘apart’ ten titel van bruikleen verschuldigd, verdraagt zich slecht met de strekking van de hier bedoelde wettelijke regels. Aan de hand van zo'n uitleg kan immers, zoals in de onderhavige zaak ook is gebeurd, aan een woninghuurder een voor diens woongenot alleszins relevante faciliteit worden ontnomen, omdat de huurrechtelijke bescherming zich daar dan niet toe uitstrekt. Op die manier wordt dan aan de huurder voor de desbetreffende gedeelten van de aanvankelijk verschafte woonvoorziening, de ‘huurbescherming’ onthouden die de wet zo nadrukkelijk wél wil bieden.

Met de beide zojuist gesignaleerde gegevens voor ogen denk ik: primair, dat een overeenkomst met de eerder aangeduide strekking (ik bedoeld dan: de strekking dat in het kader van een woonruimtehuurovereenkomst een gedeelte van de voor het woongenot relevante voorzieningen niet ten titel van huur maar ten titel van — bijvoorbeeld — bruikleen verschuldigd is), in zoverre moet worden aangemerkt als een met de door de wet beoogde ‘huurbescherming’ onverenigbare overeenkomst, en daarom vernietigbaar voor zover die overeenkomst ertoe strekt dat aan de huurder de bedoelde bescherming wordt onthouden14.; en althans (of: tevens), dat het op zo'n manier uitleggen van een dergelijke overeenkomst om redenen analoog aan die die in het in alinea 23 aangehaalde arrest van 31 mei 1991 worden verwoord, onvoldoende begrijpelijk is15..

Ik denk dat het door het middel bestreden oordeel van het hof botst met de zojuist door mij verdedigde gedachten.

Ervan uitgaande dat de overeenkomst van partijen er wél toe strekte dat aan [eiseres] het gebruiksrecht van de halve zolder werd toegezegd, is een uitleg van de overeenkomst in die zin dat dit gebruiksrecht niet als deel van het door de overeenkomst beoogde huurgenot wordt gekwalificeerd maar als een daarvan los staand en niet onder de huur begrepen gegeven, niet aanvaardbaar. Door de rechtsverhouding zo uit te leggen wordt geweld aangedaan aan de de huurder beschermende strekking van de wetgeving betreffende huur van woonruimte; en daarnaast merk ik die uitleg met het oog op het in alinea's 22 en 23 opgemerkte, als onvoldoende begrijpelijk aan.

Ik meen dat het middel zo mag worden gelezen dat daarin op beide aspecten toegesneden klachten besloten liggen; maar in ieder geval een rechtsklacht die mede het eerste aspect omvat.

Bij de hier vereiste beoordeling is in aanmerking te nemen, dat het hof in het midden heeft gelaten de tussen partijen betwiste vraag of de zolderruimte in kwestie bij het aangaan van de huur in 1985 al als badruimte (douche/lavet) was ingericht. In cassatie moet daarom rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat dat wél het geval was.

Aanwezigheid van een dergelijke badgelegenheid (uit de stukken kan men opmaken dat er in het gehuurde (geleende?) geen andere badgelegenheid is), merk ik aan als een zéér wezenlijk element van het woongenot dat in de desbetreffende (huur)relatie aan de huurder wordt geboden. Wanneer een huurovereenkomst ertoe zou strekken dat de huurder woonvertrekken in huur krijgt en daarnaast de badruimte (slechts) ‘te leen’, zou ik wat daarmee klaarblijkelijk beoogd wordt, in elk geval aanmerken als strijdig met de op huurbescherming gerichte regels16..

Zoals ik al aanstipte kan men van mening verschillen over de juiste lezing van het arrest van het hof; en kan de ene lezing als het om beoordeling van het cassatiemiddel gaat, tot wezenlijk andere uitkomsten leiden dan de andere. Bij de lezing die mij de juiste toeschijnt, leiden de hiervóór besproken gedachten ertoe dat het middel gegrond is. Bij een andere uitleg — vooral als het gaat om de in alinea's 16 – 18 hiervóór onderzochte vraag van het al-dan-niet aanwezig zijn van afzonderlijke dragende gronden voor 's hofs eindoordeel — leiden de hiervóór neergeschreven beschouwingen tot verwerping; maar die uitleg acht ik, zoals al bleek, minder plausibel.

Ik concludeer tot vernietiging, met verdere beslissingen als gebruikelijk.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden