Hof Arnhem-Leeuwarden, 15-02-2022, nr. 20/00785

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 55 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 456.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) opgelegd waarbij de waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] .

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een rijwoning in [woonplaats] , op een perceel van 178 m2 met een gebruiksoppervlakte van 105 m2 en bouwjaar 1938. De woning is op 24 april 2019 verkocht voor € 525.000.

In hoger beroep is in geschil de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018.

Belanghebbende bepleit in de bezwaarfase een (lagere) waarde van € 428.000 en vanaf de beroepsfase een (hogere) waarde van € 499.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag. De overige in het hogerberoepschrift genoemde gronden heeft hij ter zitting laten varen.

De heffingsambtenaar staat een waarde van € 456.000 (de beschikte waarde) voor en concludeert tot bevestiging van uitspraak van de Rechtbank.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een hogere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een waarderapport van 12 december 2019, opgemaakt door [naam3] , WOZ taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 456.000 naar waardepeildatum 1 januari 2018. In deze matrix is een vergelijk gemaakt met marktgegevens met betrekking tot de verkoop van [adres1] 34, 45 en 49 te [woonplaats] .

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar gelet op het eigen verkoopcijfer en de daarop ter zitting gegeven toelichting is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Gelet op de sterk stijgende woningmarkt ligt het eigen verkoopcijfer in lijn met de beschikte waarde per waardepeildatum, zodat aannemelijk is dat de waarde niet te laag is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende heeft opgemerkt met betrekking tot de (verkoopcijfers van de) referentieobjecten, kan hieraan niet afdoen.

De heffingsambtenaar heeft zich verzet tegen de proceshouding van (de gemachtigde van) belanghebbende, in die zin dat deze eerst een lagere waarde bepleitte en vanaf de beroepsfase een hogere waarde. In beginsel staat geen rechtsregel eraan in de weg dat een belanghebbende in een procedure eerst het standpunt inneemt dat de waarde te hoog is vastgesteld en op een later moment stelt dat de WOZ-waarde te te laag is vastgesteld. Een dergelijke stellingname behoeft ook niet innerlijk tegenstrijdig te zijn. Immers, indien primair wordt gesteld dat een taxatierapport (waarin een lagere waarde wordt getaxeerd) deze lagere waarde aannemelijk maakt, kan een subsidiaire stelling worden ingenomen inhoudende dat, indien aan deze taxatie geen of beperkte bewijskracht wordt toegekend, en een lagere waarde niet aannemelijk wordt geacht, een door de wederpartij overgelegde taxatie (waarin tot een hogere waarde wordt geconcludeerd) aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde te laag is vastgesteld, zonder innerlijk tegenstrijdig te zijn.

Bovenstaande brengt echter mee dat de heffingsambtenaar in een positie kan worden gebracht, waarin hij aannemelijk moet maken dat de WOZ-waarde exact op het juiste bedrag is vastgesteld. Anders dan bijvoorbeeld een aanslag inkomstenbelasting (waarvan in beginsel niet in rechte kan worden bepleit dat deze tot een te laag bedrag is vastgesteld), is de waarde van een onroerende zaak per een bepaalde peildatum nagenoeg onmogelijk exact vast te stellen. Dit betekent dat een heffingsambtenaar, indien een belanghebbende in dezelfde procedure zowel een hogere als een lagere waarde heeft bepleit, in een nagenoeg onmogelijke bewijspositie kan worden gebracht. De goede procesorde verzet zich ertegen dat een van beide partijen zonder duidelijke noodzaak in een nagenoeg onmogelijke bewijspositie wordt gebracht. Het Hof kan een dergelijke stellingname door een partij daarom slechts dan toestaan, indien de goede procesorde zich er niet tegen verzet (vergelijk Hof Arnhem-Leeuwarden 6 november 2018, nummers 17/00662 en 17/00663, ECLI:NL:GHARL:2018:9737).

Nu het beroep van belanghebbende in deze uitspraak ongegrond wordt bevonden, kan in het midden blijven of in dit geval de goede procesorde zich verzet tegen de nadere stellingname in beroep.

Wat belanghebbende verder nog naar voren heeft gebracht, leidt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is op 15 februari 2022 in het openbaar uitgesproken.

De voorzitter,

De griffier is verhinderd de uitspraak

te ondertekenen.

(R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 februari 2022.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.