Rb. Oost-Brabant, 09-06-2017, nr. 15, 2971

Bij beschikking van 30 juni 2015, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet (aanslagnummer [nummer] ), heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de parkeergarage/de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014 naar de toestand op 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 2.285.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar en gebruiker voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 25 augustus 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 2.245.000 en tevens de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig verminderd. Verweerder heeft daarbij aan eiseres een proceskostenvergoeding ter hoogte van € 244 toegekend.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft na het verweerschrift nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 april 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon 1] en [persoon 2] , bijgestaan door haar gemachtigde en H.W.R. van Lieshout MRICS RT, taxateur. Verweerder is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde, R.N. Koeman en P.F. Sijben RT, taxateur.

Feiten 1. Eiseres, een besloten vennootschap, heeft in 2014 een winkelcomplex aangekocht. Dit complex bestaat uit elf winkels met een (ondergrondse) parkeergarage. 2. De onroerende zaak betreft de parkeergarage [naam] , gelegen onder het gelijknamige winkelcentrum. De parkeergarage heeft als bouwjaar 2014 en heeft een oppervlakte van ongeveer 2.028 m2. Eiseres is bij het begin van het belastingjaar (1 januari 2015) aangemerkt als eigenaar van de onroerende zaak.

3. De parkeergarage [naam] telt in totaal 207 parkeerplaatsen. Van

172 parkeerplaatsen berust het eigendom bij eiseres. Drie parkeerplaatsen zijn (volledig) verhuurd aan ING Bank NV (hierna: ING). Deze drie parkeerplaatsen vormen een afzonderlijk object in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ. Van de overige

169 parkeerplaatsen worden 90 parkeerplaatsen verhuurd aan de gemeente Vught. Deze parkeerplaatsen worden op werkdagen van 6.00 uur tot 19.00 uur beschikbaar gesteld aan medewerkers van de gemeente Vught. De overige parkeerplaatsen maken deel uit van de zogeheten Blauwe Zone en zijn openbare parkeerplaatsen. Buiten de voor de medewerkers van de gemeente Vught gereserveerde tijden als hiervoor genoemd, vallen de 90 aan de gemeente Vught verhuurde parkeerplaatsen ook onder de Blauwe Zone. De parkeergarage is om in te rijden op werkdagen geopend van 6.00 uur tot 21.00 uur en op zaterdag en zondag van 6.00 uur tot 18.00 uur. Uitrijden is altijd mogelijk.

4. In de akte van levering van 16 mei 2014 is een kettingbeding opgenomen, op grond waarvan eiseres zich jegens de gemeente Vught heeft verbonden om, zolang in Deelgebied West geen sprake is van betaald parkeren, de voor openbaar parkeren bestemde parkeerplaatsen in de parkeergarage kosteloos open te stellen. Volgens het gemeentelijke beleid mag op die parkeerplaatsen maximaal 1,5 uur gratis worden geparkeerd.

Geschil en beoordeling

Objectafbakening

5. Partijen verschillen van mening over de beantwoording van de vraag of de

90 parkeerplaatsen die zijn verhuurd aan de gemeente Vught, als afzonderlijk WOZ-object moeten worden afgescheiden van de onroerende zaak. Eiseres beantwoordt deze vraag bevestigend, verweerder ontkennend. Verweerder stelt zich op het standpunt dat bij die parkeerplaatsen, die door de gemeente Vught voor een deel van de dag worden gehuurd, sprake is van volgtijdig gebruik zoals bedoeld in artikel 24, vijfde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ. Op grond van deze bepaling moet eiseres dan als gebruiker van de parkeergarage worden aangemerkt. Eiseres wijst erop dat de gemeente Vught voor zeker 80% van de openingstijd als huurder exclusief gebruik maakt van de 90 parkeerplaatsen. Omdat deze parkeerplaatsen gedurende een substantieel deel van de openingstijd als afzonderlijk geheel worden gebruikt, is eiseres van mening dat deze 90 parkeerplaatsen als één afzonderlijke onroerende zaak moeten worden aangemerkt en zij voor die parkeerplaatsen ten onrechte in de gebruikersheffing OZB is betrokken.

6. De rechtbank stelt vast – en tussen partijen is ook niet in geschil – dat eiseres de

90 parkeerplaatsen voor een (groot) gedeelte van de beschikbare parkeertijd verhuurt aan de gemeente Vught en dat voor het resterende deel van de beschikbare parkeertijd deze parkeerplaatsen vrij beschikbaar zijn voor het (winkelend) publiek. Naar vaste rechtspraak moet het ter beschikking stellen van onroerende zaken voor volgtijdig gebruik voor relatief korte perioden aan wisselende huurders worden aangemerkt als gebruik door degene die de onroerende zaak ter beschikking stelt (zie onder meer het arrest van de Hoge Raad (HR) van 24 april 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BI1975). De rechtbank is van oordeel dat het tijdelijk ter beschikking stellen van een bepaald gedeelte van de parkeergarage en voor een bepaald gedeelte van de dag aan medewerkers van de gemeente Vught, kan worden aangemerkt als kortstondige verhuur aan wisselende gebruikers. Aan eiseres kan worden toegegeven dat medewerkers van de gemeente Vught wisselend deze parkeerplaatsen voor een groot deel van de beschikbare parkeertijd gebruiken, maar dat neemt niet weg dat dit gebruik steeds kortstondig is, en dat deze parkeerplaatsen na het vertrek van deze medewerkers beschikbaar komen voor andere gebruikers van de parkeergarage. Er is dan in dit geval ook sprake van volgtijdig gebruik. Anders dan eiseres meent, kan daarom de gemeente Vught niet als gebruiker van de 90 parkeerplaatsen in de parkeergarage worden aangemerkt. Dit betekent dat overeenkomstig artikel 24, vijfde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ eiseres, als degene die de parkeergarage ter beschikking stelt voor volgtijdig gebruik, als gebruiker dient te worden aangemerkt. Verweerder heeft deze 90 parkeerplaatsen terecht niet als een afzonderlijk WOZ-object aangemerkt.

7. Eiseres heeft ter zitting nog gesteld dat bij de door de gemeente gehuurde parkeerplaatsen borden zijn geplaatst dat deze parkeerplaatsen moeten worden vrijgehouden, zonder dat daar tijden bij zijn vermeld. Gelet op die borden worden de parkeerplaatsen volgens eiseres inmiddels exclusief door de gemeente gebruikt.

8. De rechtbank gaat aan de stelling van eiseres voorbij, nu deze pas ter zitting is aangevoerd en op geen enkele wijze is onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van foto’s, terwijl eiseres daartoe ruimschoots in de gelegenheid is geweest. Daarbij komt dat verweerder die stelling van eiseres ter zitting heeft bestreden. De rechtbank wijst er ten slotte op dat in dit verband de datum 1 januari 2015 (het begin van het belastingjaar) relevant is, zodat de huidige situatie hier niet van belang is.

9. Voor de toepassing van de Wet WOZ is er derhalve sprake van één object, bestaande uit 169 parkeerplaatsen.

Waarde

10. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014 naar de toestand op 1 januari 2015.

11. Eiseres bepleit een waarde van € 200.000 en verwijst naar het taxatierapport dat op 20 december 2016 is opgesteld door Van Lieshout, gecontroleerd door I.F.W Hulsen, beiden taxateurs. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde naar het taxatierapport dat op 30 maart 2016 is opgesteld door taxateur P.F. Sijben. In het taxatierapport is, uitgaande van een oppervlakte van 4.343 m², de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 4.078.000, afgerond € 4.000.000. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat, uitgaande van een oppervlakte van 2.028 m² en met handhaving van de kengetallen die eerder zijn gebruikt in verweerders taxatie, hij thans een waarde van (2028/4343 maal € 4.078.000) € 1.904.000 (afgerond) voorstaat.

Aangezien verweerder een lagere waarde verdedigt dan in de bestreden uitspraak is vervat, is het beroep reeds om deze reden gegrond en vernietigt de rechtbank de bestreden uitspraak op bezwaar, voor zover aangevochten. Omdat eiseres in beroep een lagere waarde bepleit dan de thans door verweerder bepleite waarde, dient de rechtbank de vraag te beantwoorden of de door verweerder bepleite waarde niet te hoog is.

12. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Ingevolge het derde lid van voornoemd artikel wordt, voor zover hier van belang, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangings-waarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

13. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ volgt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

14. Gelet op de gedingstukken en het verhandelde ter zitting stelt de rechtbank vast dat partijen het eens zijn over de objectkenmerken van de onroerende zaak, de methode van waardering (gecorrigeerde vervangingswaarde) en de toepasselijke kengetallen uit de Taxatiewijzer. Partijen verschillen uitsluitend van mening over de vraag of een correctie voor functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering dient te worden toegepast.

15. Volgens eiseres dient een correctie voor functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering toegepast te worden van 100%. Er is geen enkele behoefte aan een parkeergarage in een dorp als Vught, aldus eiseres. De bezetting van de parkeergarage is minimaal, mede vanwege het feit dat buiten de garage voldoende openbare, onbetaalde parkeerruimte beschikbaar is. Bovendien moet de parkeergarage op grond van het kettingbeding door eiseres kosteloos worden opengesteld. Dit leidt er volgens eiseres toe dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak gelijk is aan de waarde van de grond.

16. Bij haar beoordeling neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat de wetgever met de introductie van de gecorrigeerde vervangingswaarde een subjectief element heeft geïntroduceerd in de waardebepaling op de voet van de Wet WOZ, namelijk de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft. Uit de wetsgeschiedenis van de Wet van 22 december 1982 (Stb. 1982, 723), waarbij de gecorrigeerde vervangingswaarde voor het eerst als waardebegrip (in de Gemeentewet) is opgenomen, blijkt dat aan dit begrip de veronderstelling ten grondslag ligt dat er voor de onroerende zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan, en dat dit voor incourante onroerende zaken zou resulteren in een waarde die overeenstemt met de vervangingswaarde met inachtneming van de technische en functionele veroudering die sinds de stichting is opgetreden (zie het arrest van de HR van 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032).

Bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient derhalve te worden uitgegaan van de subjectieve voordelen voor eiseres. Die voordelen zijn naar het oordeel van de rechtbank voor eiseres niet uitsluitend gelegen in de exploitatieopbrengst van de parkeergarage. Eiseres wist immers bij de koop van de onroerende zaak dat de exploitatieopbrengst zeer beperkt zou zijn, omdat zij zich verbonden had de voor openbaar parkeren bestemde parkeerplaatsen in de parkeergarage kosteloos open te stellen, zolang in Deelgebied West geen sprake is van betaald parkeren. Klaarblijkelijk waren er voor eiseres andere voordelen aan de parkeergarage verbonden. Daarbij moet met name gedacht worden aan de omstandigheid dat de parkeergarage de exploitatiemogelijkheden van de bovengelegen bedrijfsobjecten, die eveneens eigendom zijn van eiseres, vergroot. Dat blijkt ook uit het feit dat een van de winkels, een supermarkt, heeft bedongen dat méér parkeerplaatsen werden aangelegd. Daarnaast heeft eiseres 90 parkeerplaatsen kunnen verhuren aan de gemeente.

17. Gelet hierop is het niet winstgevend zijn van de parkeergarage naar het oordeel van de rechtbank niet het gevolg van aard of bestemming van de parkeergarage of van de economische situatie of ontwikkelingen in de bedrijfstak, maar van contractueel bepaalde omstandigheden die eiseres als onderdeel van een meeromvattende transactie bij de koop heeft geaccepteerd. Gelet hierop kan verweerder worden gevolgd in zijn standpunt dat een correctie in verband met economische veroudering niet aangewezen is.

Aanslag OZB gebruiker

18. Eiseres voert aan dat het onredelijk is dat aan haar een aanslag OZB gebruiker is opgelegd. Zij wijst erop dat op grond van artikel 1, tweede lid, onder b, van de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende zaakbelastingen 2013 (Verordening) degene die de onroerende zaak ter beschikking heeft gesteld, bevoegd is de gebruikersbelasting als zodanig te verhalen op degene aan wie die zaak ter beschikking is gesteld. Doordat eiseres door middel van een kettingbeding jegens de gemeente Vught gehouden is parkeerplaatsen kosteloos ter beschikking te stellen, heeft de gemeente Vught het eiseres onmogelijk gemaakt de gebruikersbelasting aan de feitelijke gebruikers door te belasten.

19. Verweerder wijst er in dit verband op dat sprake is van volgtijdig gebruik in de zin van artikel 24, vijfde lid, onder c, van de Wet WOZ en artikel 220b, eerste lid, onder b, van de Gemeentewet. Op grond van deze bepalingen moet eiseres dan als gebruiker worden aangemerkt. Noch in genoemde artikelen noch in een andere rechtsregel is bepaald dat het opleggen van een gebruikersbelasting bij volgtijdig gebruik slechts mogelijk is in die gevallen waarin deze belasting door de ingebruikgever kan worden verhaald op degene aan wie de onroerende zaak ter beschikking is gesteld. Overigens verhaalt eiseres wel degelijk een deel van de opgelegde gebruikersbelasting door middel van de vergoeding die de gemeente voor het gebruik van de parkeergarage betaalt, aldus verweerder.

20. De rechtbank volgt verweerder. Het feit dat in artikel 1, tweede lid, onder b, van de Verordening is bepaald dat degene die de onroerende zaak ter beschikking heeft gesteld, bevoegd is de gebruikersbelasting te verhalen op degene aan wie die zaak ter beschikking is gesteld, brengt niet met zich dat aan eiseres geen aanslag OZB gebruiker kan worden opgelegd in die gevallen waarin eiseres, om welke reden dan ook, van die bevoegdheid geen gebruik kan maken. De beroepsgrond faalt.

21. Het beroep is gegrond. Nu de door verweerder in beroep voorgestane waarde van

€ 1.904.000, gelet op het vorenstaande, niet te hoog is, zal de rechtbank de waarde aldus vaststellen en in zoverre zelf in de zaak voorzien.

22. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

23. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 990 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet tevens aanleiding verweerder te veroordelen tot vergoeding van de kosten van het taxatierapport dat door Van Lieshout in beroep is uitgebracht. Verweerder heeft zich ter zitting niet verzet tegen het met de taxatie gemoeide tijdbeslag van 8 uur, zodat ook de rechtbank daar van uitgaat. De rechtbank volgt eiseres echter niet in het door haar gestelde uurtarief van € 175 exclusief BTW voor de taxatie. In de "Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Raad voor de Rechtspraak" (Stcrt. 2012, 26039) is wat betreft het uurtarief van de taxateur ten aanzien van taxaties van alle incourante niet-woningen vermeld: de gefactureerde taxatiekosten tot het in het Bpb vermelde maximum. In dit geval wordt de vergoeding volgens artikel 1, eerste lid, aanhef en letter b, in verbinding met artikel 2, eerste lid, aanhef en letter b, van het Bpb vastgesteld met overeenkomstige toepassing van artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken 2003. Daarmee geldt een tarief van ten hoogste € 116,09 per uur. De rechtbank stelt daarom deze kosten vast op € 928,72 exclusief BTW (8 uren maal € 116,09). De rechtbank gaat er daarbij vanuit dat eiseres, een besloten vennootschap, de omzetbelasting in aftrek kan brengen en deze aldus niet daadwerkelijk op haar drukt.

De rechtbank

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak voor zover daarbij de waarde van [adres] is vastgesteld op € 2.245.000;

- stelt de waarde van [adres] per waardepeildatum

1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € 1.904.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 331 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1918,72.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.S. Klerk, voorzitter, en mr. E.J.J.M. Weyers en

mr. L. Soeteman, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2017.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.