HR, 07-10-2005, nr. C04/164HR

Op 9 juni 2000 heeft de eiser tot cassatie, [eiser], het postkantoor in [plaats] van Postkantoren BV gekocht; bij akte van 19 juli 2000 is het postkantoor aan [eiser] overgedragen. In de verkoopvoorwaarden is vermeld: "het verkochte wordt deels in verhuurde staat geleverd; koper verklaart nadrukkelijk bekend te zijn met de inhoud van de bij verkoop meegeleverde huurovereenkomst, [...] en allonge I d.d. 29 juni 1999". Ook de transportakte verwijst naar deze bepalingen2..

Op 31 mei 2002 heeft [eiser] de huurovereenkomst met TPG laten opzeggen tegen 1 december 2002. Hij heeft daarbij onder meer aangevoerd dat de huurovereenkomst deels of geheel nietig is, omdat het voor hem niet mogelijk is deze op te zeggen.

Aangezien TPG niet akkoord ging met deze opzegging, heeft [eiser] de zaak voor de rechter gebracht. Hij vorderde, kort gezegd, een verklaring voor recht betreffende de (gedeeltelijke) nietigheid van de huurovereenkomst, en ontruiming van het gehuurde.

In de eerste aanleg werd deze vordering afgewezen. Die beslissing werd op een namens [eiser] ingesteld hoger beroep, door het hof bekrachtigd.

[Eiser] heeft - tijdig en regelmatig3. - cassatieberoep laten instellen. Namens TPG is tot verwerping geconcludeerd. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten.

Bespreking van de cassatiemiddelen

De middelen bestrijden de overweging van het hof, waarin het hof het beroep heeft verworpen dat namens [eiser] was gedaan op (al-dan-niet gedeeltelijke) nietigheid van de huurovereenkomst wegens de niet-opzegbaarheid van de kant van de verhuurder, en als uitvloeisel daarvan, kort gezegd, het "eeuwigdurende" karakter dat aan die overeenkomst eigen zou zijn.

Zoals partijen en het hof met juistheid tot uitgangspunt hebben genomen, moet in deze zaak het huurrecht worden toegepast zoals dat vóór 1 augustus 20034. van kracht was5..

Tot het destijds geldende recht behoorde art. 7A:1594 BW. Het eerste lid van die bepaling luidde:

Uit de bijstelling "gedurende eenen bepaalden tijd" uit dit artikel wil [eiser] afgeleid zien dat de (toenmalige) wet aan huurovereenkomsten met een "eeuwigdurende" looptijd geldigheid ontzegde; en het middel strekt er vervolgens toe dat het hof aan deze regel een verkeerde of onvoldoende begrijpelijke toepassing zou hebben gegeven.

Er is een vraag die voorafgaat aan de vraag of het hof de door [eiser] ingeroepen regel juist heeft toegepast; namelijk de vraag, of die regel inderdaad besloten ligt in de enigszins cryptische passage uit het oude wetsartikel waar het betoog van de kant van [eiser] steun bij zoekt.

Voor een bevestigend antwoord op die (voor)vraag pleit, dat in veel literatuur - die wel voor een belangrijk deel dateert uit de negentiende eeuw en de eerste helft van de twintigste eeuw - en in rechtspraak die eveneens van respectabele ouderdom is, inderdaad het namens [eiser] verdedigde standpunt wordt ingenomen6..

In de literatuur van recentere datum wordt dit standpunt echter door meerdere schrijvers niet aanvaard7.; en er is ook rechtspraak waarin anders is aangenomen8..

De meest recente beslissing van de Hoge Raad over de materie, het al genoemde arrest HR 8 november 1968, NJ 1969, 11 m.nt. GJS kán zo worden verstaan, dat overeenkomsten als daar beoordeeld (alleen door de "huurder" opzegbaar, terwijl de huurder zijn rechten (onbeperkt) mocht "overdoen" aan anderen) niet mogen worden aangemerkt als huurovereenkomsten waarop art. 7A:1612 BW ("koop breekt geen huur") mag worden toegepast - zonder dat (tevens) wordt geoordeeld over de vraag of de overeenkomst overigens bestaanbaar c.q. nietig is9.. (Ik wees er in voetnoot 2 al op dat het in deze zaak niet gaat om toepassing van art. 7A:1612 BW; en dat [eiser] (dus) nietigheid van de in geding zijnde overeenkomst inroept, ook als die niet als huurovereenkomst gekwalificeerd zou mogen worden).

Mij lijkt, dat bij de beoordeling van dit twijfelpunt (veel) gewicht toekomt aan de redenen die de wetgever zouden (kunnen) hebben bewogen om te kiezen voor een regel die aan "eeuwigdurende" overeenkomsten - ieder - rechtsgevolg zou ontnemen.

In de oudere literatuur en rechtspraak wordt in dit verband verwezen naar het uit het revolutionaire Frankrijk afkomstige verbod van "bail perpetuel"; een enkele keer met de toevoeging dat "eeuwigdurende" huur als strijdig met de openbare orde moet worden aangemerkt.

Die bron c.q. dat argument, schijnen mij niet erg overtuigend toe. De Franse regel10. waarop "onze" BW-bepaling zou teruggrijpen lijkt, zoals het tijdstip van totstandkoming daarvan ook suggereert, te zijn geïnspireerd door de "revolutionaire" behoefte om aan onder het "ancien régime" aanvaarde en als "feodaal" beoordeelde rechtsinstituten een einde te maken - en niet door een bezonnen oordeel over de wenselijkheid van (extreem) langdurige huurovereenkomsten11..

Voor de Nederlandse verhoudingen ligt al daarom in de rede dat er géén overwegend bezwaar tegen "eeuwigdurende" gebruiksrechten werd ervaren, omdat die mogelijkheid in goederenrechtelijke betrekkingen - zoals in de vorm van erfpacht - niet als bezwaarlijk is aangemerkt12.. Dan valt moeilijk in te zien waarom een inhoudelijk vergelijkbaar recht onder een iets andere titel, niet slechts als minder gewenst, maar als strijdig met de openbare orde zou moeten worden beoordeeld.

In dezelfde trant geldt, dat het Nederlandse recht zich niet verzet tegen huurovereenkomsten van zeer lange duur (waarbij de huur voor de duur van het leven van (een van) partijen, in de oudere vindplaatsen meer dan eens als voorbeeld aangehaald, inderdaad illustratief is). Het valt niet zo makkelijk in te zien dat een huurovereenkomst voor uitzonderlijk lange (bepaalde) duur maatschappelijk als aanvaardbaar zou moeten worden beoordeeld, maar een onopzegbare huurovereenkomst als zó verwerpelijk, dat die rechtens uitgebannen moet worden. In maatschappelijk opzicht is er tussen beide weinig of geen verschil: de overeenkomst "voor de technische levensduur van dit pand" zou dan een overeenkomst voor een geoorloofde bepaalde tijd zijn, maar de overeenkomst betreffende hetzelfde object die niet door de verhuurder kan worden opgezegd, niet. Materieel zou voor beide overeenkomsten dezelfde duur gelden (waarbij ik veronderstel, dat het bereiken van de maximale technische levensduur in elk geval een beroep op art. 6:258 BW, art. 6:248 BW (en naar het huidige recht misschien art. 7:210 BW) zou rechtvaardigen). Het geringe verschil in maatschappelijk effect steekt dan merkwaardig af bij het (namens [eiser] verdedigde) radicale verschil in juridische benadering.

De zojuist terloops gemaakte verwijzing naar art. 6:258 BW brengt een nadere wegingsfactor in het geding: terwijl de wetgever in 1838 met de mogelijkheden die deze bepaling biedt (zeer waarschijnlijk) geen rekening hield, wordt de maatschappelijke context waarin "eeuwigdurende huur" moet worden beoordeeld, sedert de invoering van dit wetsartikel mede daardoor bepaald. De vergaande consequenties die men zich bij een werkelijk eeuwigdurende huur misschien zou kunnen voorstellen worden daardoor - althans in belangrijke mate - van hun scherpe kanten ontdaan. Sommige van de in voetnoot 7 aangehaalde vindplaatsen verwijzen dan ook naar deze factor als (mede) bepalend voor het niet (langer?) als ongeoorloofd aanmerken van overeenkomsten die strekken tot het verschaffen van een "eeuwigdurend" genotsrecht (ik laat opzettelijk in het midden of zo'n overeenkomst, althans naar het "oude" huurrecht, de naam "huur" verdient).

Dit gegeven krijgt - enig - extra accent doordat de wetgever bij de invoering van de huidige titel 4 van boek 7 BW - het "nieuwe" huurrecht, dus - er expliciet voor heeft gekozen, de verwijzingen naar "tijdelijkheid" als een essentieel element van de huurovereenkomst achterwege te laten13.. Daardoor is eens te meer onaannemelijk dat de wetgever, althans in de jaren waarin de onderhavige overeenkomst tot stand kwam en waarin [eiser] daartoe toetrad, (nog) de zienswijze aanhing dat overeenkomsten die tot vestiging van "eeuwigdurende" genotsrechten strekken, geweerd zouden moeten worden.

Per saldo brengt dit mij ertoe te besluiten dat de in alinea 11 hiervóór genoemde factor - dat wil zeggen: de redenen die hebben bestaan, of die thans nog bestaan, om een regel als de door [eiser] verdedigde te handhaven - nauwelijks aan het namens [eiser] verdedigde standpunt bijdraagt: er zijn geen klemmende redenen die het bestaan en/of de handhaving van die regel aandringen.

Daarbij legt nog gewicht in de schaal, dat in de hedendaagse rechtsleer het verschijnsel "nietigheid" en de daarmee te verbinden consequenties, wezenlijk anders worden beoordeeld dan daarvóór placht te gebeuren14.. Kort gezegd komt die rechtsleer er op neer dat de volle consequentie van nietigheid - het onthouden van alle rechtsgevolg - maar bij uitzondering voor toepassing in aanmerking komt; en dat in de grote meerderheid van de zich voordoende gevallen andere oplossingen de voorkeur hebben, die aan het bezwaar van de regel die nietigheid met zich meebrengt tegemoet komen zonder daaraan de bedoelde, vergaande consequentie(s) te verbinden. (In een geval als het onderhavige kan men bijvoorbeeld denken aan de mogelijkheid van conversie - ik zinspeelde er al op dat de "eeuwigdurende" overeenkomst in materieel opzicht erg lijkt op de overeenkomst voor een zodanig lange, bepaalde duur dat die met de "economische levensduur" van het voorwerp van de overeenkomst "gelijk op loopt".15.)

Het zojuist genoemde gegeven kan in twee opzichten uitwerking hebben: het kan ertoe bijdragen dat men kiest voor een uitleg van art. 7A:1584 lid 1 BW (oud), waardoor die bepaling niet meebrengt dat overeenkomsten betreffende "eeuwigdurende" genotsrechten als nietig worden aangemerkt (maar, bijvoorbeeld, slechts dat die overeenkomsten niet als huurovereenkomsten, met de daarmee gepaard gaande bijzonderheden, worden aangemerkt); of het kan meebrengen dat men, zelfs wanneer men art. 7A:1584 lid 1 BW (oud) wèl zo uitlegt als dat van de kant van [eiser] wordt verdedigd, daaraan toch niet de vergaande consequentie van algehele nietigheid van de overeenkomst verbindt (maar bijvoorbeeld de mogelijkheden voor de toepassing van conversie gaat onderzoeken).

Langs beide wegen komt men tot het resultaat dat de vorderingen van [eiser], die steun moeten vinden bij de meest radicale toepassing van art. 7A:1584 lid 1 BW (oud) in de door [eiser] voorgestane lezing van die bepaling, niet kunnen slagen.

Mijn eigen opvatting is, dat - daargelaten de betekenis die vóór de inwerkingtreding van de boeken 3, 5 en 6 van het huidige BW aan die bepaling toekwam - art. 7A:1584 lid 1 BW (oud) niet zo mag worden uitgelegd, dat overeenkomsten die een "eeuwigdurend" genotsrecht tot voorwerp hebben, daarom als nietig moeten worden aangemerkt. Of zulke overeenkomsten in het licht van het arrest van 8 november 1968, NJ 1969, 11 m.nt. GJS misschien niet als huurovereenkomsten mogen worden gekwalificeerd, kan daarbij in het midden blijven: ik heb al opgemerkt dat de rechtspositie van [eiser] in dit geval wordt bepaald door art. 6:159 BW (contractsovername). Ook wanneer de overeenkomst geen huurovereenkomst mag worden genoemd, zou [eiser] daaraan (aangenomen dat de overeenkomst niet nietig is) langs die weg gebonden zijn.

Dat brengt mij ertoe, het middel als niet-gegrond te beoordelen. De hiervóór verdedigde opvatting brengt mee dat de vorderingen van [eiser], voorzover die berustten op het (enige) in cassatie ter beoordeling voorgelegde argument, namelijk de nietigheid "per se" van een "eeuwigdurende" (huur)overeenkomst, niet kunnen worden toegewezen. Dan kan in het midden blijven of de afwijzing in de feitelijke instanties gebaseerd is op gronden die in het middel met recht worden aangevochten: al zou dat het geval zijn, het helpt [eiser] niet verder.

Ik meen intussen dat het middel ook de gronden waarop het hof tot afwijzing is gekomen, tevergeefs bestrijdt. Ik vat die gronden zo samen, dat het feit dat de overeenkomst de verhuurder het recht tot opzegging onthoudt niet rechtvaardigt, de overeenkomst als "eeuwigdurend" te kwalificeren, in een zin die zou meebrengen dat die overeenkomst onverenigbaar is met een uit art. 7A:1584 lid 1 BW (oud) blijkende (verbods)regel.

Waarom ik tot dat oordeel kom, ligt al in de eerder besproken argumenten besloten: als men art. 7A:1584 lid 1 BW (oud) al zo wil uitleggen dat die bepaling een nietigheidsbezwaar voor "eeuwigdurende" overeenkomsten zou opleveren, brengen die argumenten mee dat een vergaand restrictieve uitleg van die regel in aanmerking komt. Bij die uitleg lijken mij de omstandigheden die het hof heeft vastgesteld (en die meebrengen dat - zo begrijp ik het - in redelijkheid verwacht mag worden dat het genotsrecht van TPG niet eeuwigdurend zal zijn, maar door de in de gewone loop der dingen te verwachten ontwikkelingen vroeg of laat een eind zal nemen16.), voldoende om de overeenkomst buiten het bereik van de hier bedoelde regel te plaatsen.

Aan de houdbaarheid van deze beoordeling doet volgens mij niet af dat TPG een rechtspersoon is, of dat er mogelijkheden bestonden voor de overgang van TPG's rechten op andere (rechts)personen (die mogelijkheden heeft het hof overigens klaarblijkelijk beoordeeld als - aanzienlijk - minder ruim, dan namens [eiser] was verdedigd)17.. Zoals ik al aangaf, begrijp ik de beslissing van het hof zo, dat het hof het in de gegeven omstandigheden als aannemelijk heeft beoordeeld dat TPG (inclusief met TPG verbonden ondernemingen) zich vroeg of laat genoodzaakt zou(den) zien, het gebruik van het voorwerp van de omstreden overeenkomst te staken (en de overeenkomst te beëindigen); en dat daarom de overeenkomst niet met de "eeuwigdurende" overeenkomsten waartegen art. 7A:1584 lid 1 BW (oud) zich zou verzetten, op één lijn mag worden gesteld. Ik gaf ook al aan dat ik de in dat oordeel tot uitdrukking komende rechtsopvatting (subsidiair - primair heb ik immers een verdergaand standpunt verdedigd), als juist beschouw.

De alinea's 25 e.v. van het middel wijden aandacht aan (het oordeel van het hof over) de mogelijkheden voor TPG om door overdracht van haar positie als genotsgerechtigde (aan andere rechtspersonen uit hetzelfde concern of aan derden), de duur van het genot uit te breiden buiten wat zij met "eigen" gebruik kon bewerkstelligen - dáár gaat het in dit verband om.

Het hof heeft in rov. 4.4 zich uitgelaten in de zin, dat die mogelijkheden niet zo bijzonder ruim waren als namens [eiser] was aangevoerd. Ook hier denk ik dat het hof zich heeft laten leiden door de gedachte, dat de gebruiksmogelijkheden van een object als het onderhavige naar hun aard in omvang en ook qua duur (enigszins) beperkt zijn - zodat in de rede ligt dat daar vroeg of laat een eind aan zal komen; en dat de (geclausuleerde) mogelijkheid om anderen bij het gebruik te betrekken, daaraan niet wezenlijk afdoet.

Dit oordeel van het hof is begrijpelijk. Het behoefde geen nadere motivering; waarbij ik aanteken dat namens [eiser] slechts in abstracto was uitgeweid over de mogelijkheden van overdracht binnen of buiten het concern waartoe TPG behoort, en dat er geen concrete stellingen ten aanzien van mogelijke (laat staan: te verwachten) overdracht waren ingebracht. Een dergelijke abstract geformuleerde (veronder)stelling leent zich naar zijn aard slecht voor gemotiveerde weerlegging: tegenover de aangevoerde (abstracte) mogelijkheid dat de gesuggereerde (niet concreet aangeduide) ontwikkelingen zich kunnen voordoen, kan men vaak niet (veel) meer stellen, dan dat men die kans anders beoordeelt.

Zo kom ik ertoe, het middel in beide onderdelen als ongegrond te beoordelen.

Conclusie

Ik concludeer tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden