HR, 08-07-1991, nr. 7901

Nr. 7901Huur BedrijfsruimteParket, 21 mei 1991

Mr. Leijten

Conclusie inzake :

[verzoeker]

tegen

[verweerster] B.V.

Edelhoogachtbaar College,

1. Het beroep in cassatie ingesteld door de verhuurder [verzoeker] richt zich met drie klachten ( I, II en III) tegen de in hoger beroep gegeven beschikking van de rechtbank. te Utrecht van 31 oktober 1990, waarbij

- na vernietiging van de in deze zaak op 21 maar 1990 in eerste aanleg gegeven beschikking van de kantonrechter te Amersfoort -

de huurprijs van het bedrijfspand [a-straat 1] (restaurant) met ingang van 1 oktober 1987 werd vastgesteld op f. 60.620,-- per jaar.

2. De kantonrechter had - na een gedegen en uitvoerige procesgang - bij zijn eindbeschikking van 21 maart 1990 de huurprijs met ingang van 1 oktober 1987 vastgesteld op f. 72.120,-- per jaar. De huurster van het bedrijfspand, [verweerster] B.V., had bij inleidend verzoekschrift verlaging van de bestaande huurprijs van f. 59.974,20 per jaar tot f. 36.950,-- per jaar gevraagd. Daartegen had de verhuurder zich verweerd en zijnerzijds verhoging van de bestaande huurprijs gevraagd met vaststelling

"op een zodanig hoger bedrag dan de huidige huurprijs als U Edelachtbare in goede justitie zal vermenen te behoren ".

3. Tegen de beschikking van de kantonrechter heeft de huurster hoger beroep ingesteld en daarbij verzocht die beschikking te vernietigen en de huurprijs alsnog vast te stellen op f. 36.950,-- per jaar of op zodanig bedrag als uw College in goede justitie zal vermenen te behoren. De verhuurder heeft in hoger beroep verweer gevoerd waarbij hij concludeerde tot ongegrondverklaring van het appel.

4. Naar het mij voorkomt had de verhuurder bij zijn verzoek als onder 2 omschreven moeten aangeven verhoging tot welk bedrag maximaal hij wenste, omdat nu aan het verzoek als in eerste aanleg gedaan en in hoger beroep ongewijzigd gehandhaafd, zowel door de kantonrechter als door de rechtbank is voldaan. Ook de laatste heeft immers de huurprijs vastgesteld op een hoger bedrag dan de "huidige" huurprijs, zodat de verhuurder eigenlijk bij zijn cassatieberoep geen belang meer had. Wij kunnen echter aannemen, dat de verhuurder zich in hoger beroep op het standpunt heeft gesteld of willen stellen dat een geringere verhoging dan welke de kantonrechter had toegepast, onjuist zou zijn.

5. In het eerste middel wordt aangevoerd dat onbegrijpelijk (en ondoorzichtig) is hoe de rechtbank heeft kunnen oordelen dat namens de huurster [verweerster] onweersproken gesteld is, dat de aan de verbetering van het perceel verbonden kosten tussen [betrokkene 1] – de onderhuurder van het restaurant – en de huurster [verweerster] verrekend zijn. Op grond daarvan was de rechtbank van oordeel:

"dat de desbetreffende kosten als door de huurder gemaakte kosten moeten worden aangemerkt",

waarna een opsomming van de kasten van de verbeteringen volgt tot een totaal van f. 43.099,22 met als slotsom:

"Deze verbouwingskosten hebben het gehuurde verbeterd en dienen alsnog bij de vaststelling van de huurprijs te worden betrokken".

7. In zijn verweerschrift in appel heeft de verhuurder op dit punt onder meer aangevoerd:

"Alle wijzigingen waarop [verweerster] BV zich beroept, zijn in werkelijkheid ook uitgevoerd in opdracht van, voor rekening en ten nutte van de [betrokkene 1] in het kader van de exploitatie van het door hem gepachte restaurant, zoals de [betrokkene 1] ook zelf bij gelegenheid van de descente op 14 december 1989 uitdrukkelijk heeft verklaard.....

Ten onrechte tracht [verweerster] B.V. in het kader van deze huurprijswijzigingsprocedure te profiteren van verbeteringen/wijzigingen van het gehuurde, die niet op haar kosten, maar door en op kosten van een derde - nota bene haar onderhuurder, de [betrokkene 1] - zijn aangebracht".

8. Na deze uitwisseling van schriftelijke stukken heeft, zoals uit de beschikking van de rechtbank blijkt, op 7 september 1990 een mondelinge toelichting plaatsgevonden, waarbij de verhuurder [verzoeker] zich heeft doen vertegenwoordigen door Mr. I.P.A. van Heijst, advocaat te Amersfoort en door de Heer Baars.

9. Van de mondelinge toelichting als gegeven door Mr A.L. van Zelm, procureur van de huurster [verweerster] B.V., bevindt zich in het dossier dat namens verhuurder [verzoeker] is overgelegd

- [verweerster] B.V. is in cassatie niet verschenen en heeft daarom ook geen stukken overgelegd -

een schriftelijke vastlegging. Er is van het toen door of namens beide partijen verhandelde geen proces-verbaal opgemaakt althans dat heb ik bij de stukken niet aangetroffen.

10. De zo-even bedoelde schriftelijke vastlegging gewaagt onder punt 7 over de verbeteringen. De laatste alinea luidt als volgt :

[verweerster] brengt hierbij de verklaring van de [betrokkene 1] d.d. 4 september 1990 in het geding. Deze verklaring bevestigt het bovenstaande (prod. 1) De kosten van de verbeteringen zijn tussen partijen ( [betrokkene 1] en [verweerster] ) verrekend.

11. " Het bovenstaande" uit punt 10 van deze conclusie gaat over de soort van verbeteringen die werden aangebracht, niet over wie de kosten daarvan (uiteindelijk) heeft gedragen. Productie een is een geschrift van [betrokkene 1] , waarin een opstelling gegeven wordt van de aangebrachte verbeteringen en van de kosten die daarmee gemoeid zijn geweest. Het stuk bevat geen enkele mededeling over de verrekening van die kosten in die zin dat [verweerster] ze uiteindelijk gedragen heeft.

12. Bij de descente in de kantongerechtsprocedure, die gehouden werd op 14 december 1989, waarop verhuurder [verzoeker] zich beroept (zie onder nr. 7 van deze conclusie) heeft de onderhuurder [betrokkene 1] onder meer verklaard :

.... Het restaurant gedeelte is op mijn kosten opgeknapt. Ook is door mij het terras aangelegd.... De bungalow is op mijn kosten uitgebouwd en opgeknapt.

13. In het verzoekschrift tot cassatie doet de verhuurder [verzoeker] opmerken:

Bij mondelinge behandeling van het appel is zijdens [verzoeker] dan ook volhard bij de betwisting van de stelling dat de wijzigingen - middels verrekening of op andere wijze - feitelijk voor rekening van [verweerster] zijn uitgevoerd.

14. Omdat er zich geen geschrift, houdende vastlegging van het in hoger beroep mondeling verhandelde vanwege de huurder in het dossier bevindt en ook geen proces-verbaal van het op die zitting verhandelde, is niet met zekerheid vast te stellen dat bij die gelegenheid [verzoeker] tegenover het namens [verweerster] aangevoerde over de verrekening zijn eerder ingenomen standpunt heeft gehandhaafd. De exemplaren van het stuk betreffende het namens [verweerster] in hoger beroep mondeling aangevoerde bevatten met pen aangebrachte kanttekeningen en opmerkingen, die gelet op hun aard en karakter ("onzin" etc.) kennelijk afkomstig zijn van de wederpartij. Die kanttekeningen en opmerkingen wijzen er op, dat de stelling inzake het verrekend zijn van de kosten ook mondeling is bestreden.

15. De rechtbank spreekt in haar vonnis onweersproken stelling. Nu is daarvan zeker geen sprake. Ten hoogste kan er sprake zijn geweest van een niet langer gehandhaafde betwisting. Gelet op al het voorafgaande lijkt mij die mogelijkheid zo klein, dat zij verwaarloosd mag worden.

16. Ik meen daarom dat de eerste klacht doel treft. De rechtbank heeft met de kosten van verbetering bij de vaststelling van de huurprijs rekening gehouden, omdat die verbeteringen uiteindelijk ten laste van [verweerster] zouden zijn gekomen. Men kan zich nu nog afvragen, zoals [verzoeker] in de cassatie-schriftuur ook doet, of de kosten van de verbeteringen ook niet in de huurprijs zouden moeten worden verdisconteerd als zij niet ten laste van de huurder maar van een ander, in casu de onderhuurder zijn gekomen. De voorlaatste volzin van artikel 1626 lid 3 B.W. en de laatste volzin van lid 2 van art. 1632 a B.W. luiden : De rechter zal een verzoek om verhoging van de huurprijs evenwel afwijzen voor zover het is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die door de huurder zijn aangebracht. Uit H.R. 24 december 1976 NJ 1977, 264 volgt echter dat de strekking van deze bepaling is, dat voor verhoging van de huurprijs geen plaats is voor zover het pand zijn huidige waarde heeft verkregen door verbeteringen die de huurder op zijn kosten heeft aangebracht.

17. Middel II houdt in, dat onjuist beslissing van de rechtbank in de rechtsoverwegingen 5.5. en 5.6 dat aangenomen moet worden, dat alle werkzaamheden tot verbeteringen hebben geleid.

18. Ik denk dat middel een subsidiair karakter heeft ten opzichte van het eerste middel. Hier immers wordt er steeds van uitgegaan, dat de genoemde verbeteringen op kosten van [verweerster] B.V. zijn aangebracht maar dat ze nog niet alleen daarom (geheel) in de huurprijs mogen worden verdisconteerd.

19. De verbeteringen waarover bet gaat in lid 3 van artikel 1626, in lid 4 van artikel 1630, in lid 8 van artikel 1631 a en in lid 2 van artikel 1632a van bet Burgerlijk Wetboek

- de rechter (hij) zal een verzoek om verhoging van de huurprijs evenwel afwijzen voor zover bet is gegrond op verbeteringen van bet gehuurde die door de huurder zijn aangebracht -

kunnen niet worden gelijkgesteld aan verbouwingen aan het gehuurde. Verfraaiing behoeft geen verbetering te zijn. Kosten door de huurder gemaakt tot het behoud van de zaak, welke eigenlijk ten laste van de verhuurder komen (en bij verbetering en aanpassing van riolering denkt men daar toch aan) kunnen niet tegen de wil van de verhuurder langs deze weg op hem worden verhaald (H.R. 24 juli 1974 NJ 1974, 513) Meer in het algemeen zal bij ontkenning door de verhuurder dat een door de huurder aangebrachte verbouwing een verbetering is, deze laatste moeten aangeven in welk opzicht de verbouwingen van eertijds doorwerken in de huurwaarde van nu (H.R. 10 december 1982 NJ 1983, 215) Tenslotte valt er nog op te wijzen dat de door de huurder gedragen kosten van verbouwing, die bij de bepaling van de huurprijs meetellen, in het algemeen niet integraal zijn te transponeren naar de waarde van het huurobject. Dit laatste komt nog terug bij de bespreking van middel III.

20.De rechtbank heeft in haar beschikking omtrent de verbeteringen voor zover thans van belang, als volgt overwogen:

5.1. [verweerster] heeft bij haar appelschrift voorafgaande aan de grieven aangevoerd dat door haar tot een bedrag van f. 43.099,22 verbeteringen aan het restaurantgedeelte van het gehuurde zijn aangebracht, waarmee rekening behoort te warden gehouden bij de vaststelling van de huurprijs. Zij specificeert deze kosten als volgt:

a. verbetering en aanpassing riolering f.15.000,--

b. aanleg terras f.10.312,--

c. verbouwing keuken f. 6.787,22

d. terrasverlichting f. 3.500,--

e. toiletten vernieuwd en verbouwd f. 7.500,--

Blijkens haar toelichting op grief II stelt zij voorts dat door har de bungalow is verbeterd en uitgebouwd. De kosten hiervan bedragen, aldus [verweerster] , f 38.O00,--

De rechtbank zal deze beide stellingen tezamen behandelen.

5.2 Ten aanzien enz..

Met betrekking tot de verbouwingen aan het restaurantgedeelte bestrijdt [verzoeker] - deels bij gebrek aan wetenschap- dat het hier verbeteringen betreft. Voorts betwist hij de hoogte van de door [verweerster] gestelde, met deze verbouwingen gemoeid zijnde bedragen.

Ten aanzien van de bungalow stelt [verzoeker] dat deze door [betrokkene 1] is verfraaid en uitgebouwd in verband met de omvang van zijn gezin. Deze kosten, zo stelt hij, dienen niet bij de vaststelling van de huurprijs in aanmerking te worden genomen.

5.3.

5.4. Voorts is de rechtbank van oordeel dat door de huurder ten behoeve van het gehuurde gemaakte kosten, voor zover zij leiden tot verbetering van het gehuurde, bij de vaststelling van de huurprijs in aanmerking genomen behoren te worden.

5.5. Ten aanzien van de betwisting door van de door [verweerster] gestelde verbeteringen overweegt de rechtbank als volgt. Ter terechtzitting is namens [verweerster] onweersproken gesteld dat [verzoeker] het restaurant zo'n 10 maal per jaar bezoekt om daar te dineren. Aanneme1ijk is dan ook dat [verzoeker] de door [betrokkene 1] aangebrachte verbeteringen met eigen ogen heeft kunnen waarnemen. Voor zover [verzoeker] bij gebrek aan wetenschap betwist dat de door [verweerster] gestelde verbeteringen zijn aangebracht, moet dit verweer als onvoldoende gemotiveerd worden betwist.

5.6. Uitgaande van het vorenstaande moet, nu [verzoeker] de desbetreffende stellingen van [verweerster] niet gemotiveerd heeft weersproken, worden aangenomen dat de voor rekening van [verweerster] komende werkzaamheden aan het gehuurde tot verbetering van het gehuurde leiden.

De rechtbank zal mitsdien het totale bedrag ad f. 81.079,22 bij de vaststelling van de huur in aanmerking nemen. Uitgaande van een afschrijving van deze investeringen over een periode van 10 jaar betekent dit dat op de huurprijs een bedrag van f. 11.500,-- per jaar in mindering meet worden gebracht.

21. Men zal zien dat de weerlegging van de verweren in 5.5. betrekking kan hebben op het feit of de gestelde verbouwingen zijn aangebracht en zoals de rechtbank zelf onder 5.2. tweede (en derde) alinea aangeeft betrof de bestrijding het feit of de verbouwingen verbeteringen betroffen in de zin

van eerdergenoemde wetsbepalingen. Dat blijkt extra duidelijk uit het gestelde in de derde alinea, waar de rechtbank vaststelt dat als verweer is aangevoerd, dat de verbouwing van de bungalow een verfraaiing en "uitbouwing" was in verband met de omvang van het gezin van [betrokkene 1] . Zo'n verweer wordt niet weerlegd door te stellen dat de verhuurder die verbouwingen toch met eigen ogen heeft kunnen zien. Voor zover in het middel over deze onbegrijpelijkheid wordt geklaagd – ik lees het er in al staat het er niet zo erg duidelijk, is het gegrond.

22. In het middel wordt ook gesteld dat de rechtbank ten onrechte van doorslaggevende betekenis heeft geacht dat de verhuurder het restaurant - zo'n tienmaal per jaar - placht te bezoeken. Ook naar mijn idee is die overweging niet begrijpelijk, omdat bezoekers van en restaurant die daar komen dineren, niet in de keuken plegen te komen, noch in het woonhuis van de restaurateur noch onder de grond een kijkje nemen in het rioleringssysteem. In het algemeen zou ik willen zeggen, dat onbegrijpelijk is dat de rechtbank ondanks de op dit punt gevoerde verweren -waarvan ik toegeef dat ze niet zo duidelijk zijn (en ook niet geheel overeenkomend) als die welke in de cassatieschriftuur worden ontvouwd- na vastgesteld te hebben dat de door de huurster gemaakte kosten, voor zover zij tot verbetering van het gehuurde hebben geleid, bij de vaststelling van de huurprijs in aanmerking moeten worden genomen,- vervolgens onder 5.6 zonder meer ook vaststelt dat alle voor rekening van [verweerster] komende werkzaamheden aan het gehuurde tot zodanige verbetering van het gehuurde hebben geleid bij de vaststelling van de huurprijs rekening moet worden gehouden.

23. Ook het tweede middel acht ik, tenminste ten dele, gegrond.

24. Het derde middel bevat twee klachten.

25. Onbegrijpelijk en ondoorzichtig wordt geacht het oordeel van de rechtbank dat bij vaststelling van de totale kosten van verbetering van het gehuurde op f. 81.099,22 met als uitgangspunt een afschrijving van deze investeringen over een periode van tien jaar, op de huurprijs een bedrag van f. 11.500,-- per jaar in mindering moet worden gebracht. Ook mijn wetenschap op dit punt is onvoldoende om te zeggen dat ik aldus inzicht heb gekregen in de gedachtengang van de rechtbank. Ik acht de klacht daarom gegrond al houd ik het niet voor uitgesloten dat de uitkomst gevolg is van een berekening die aan de deskundigen op dit terrein bij eerste oogopslag duidelijk is. Het zal wel verband houden met rentepercentages en zo, maar ik zou toch menen dat het goed is dat minder en min onderlegde mensen zo'n belangrijke beslissing ook mee kunnen beleven en begrijpen.

26. Niet zonder aarzeling, naar zich laat begrijpen, kom ik ertoe ook deze klacht gegrond te vinden.

27. De tweede klacht van het derde middel houdt in dat de rechtbank

door uit te gaan van het volledige bedrag van de kosten van alle verbouwingen

heeft miskend dat men de kosten van verbetering nooit volledig terug zal vinden in de waarde (verhoging) van het perceel. Daarbij wordt een beroep gedaan op een conclusie van mijn ambtgenoot Moltmaker voorafgaande aan H.R. 24 februari 1984 NJ 1984, 787 waarin hij schrijft:

De vaststelling ( ) is echter naar mijn mening in strijd met de ervaringsregel, dat men verbeteringskosten nooit volledig in de waarde terugvindt of met andere woorden da de waardestijging altijd lager is dan de verbeteringsko.en - Van de Rb zou m.i. op zijn minst een motivering mogen worden verwacht waarom dat i.c. anders zou zijn.

28. De Hoge Raad onderschreef m.i. dit standpunt, dat zich ook moeilijk laat weerspreken, in het algemeen wel maar was van oordeel dat in dat geval toch wel integraal van de verbouwingskosten mocht worden uitgegaan:

Anders dan in het vijfde onderdeel wordt aangenomen, stond het de Rb vrij, in het gegeven geval ervan uit te gaan dat de waardestijging van het pand kan worden vastgesteld aan de hand van de kosten van de verbouwing. Daarbij verdient opmerking dat de Rb in haar tussenbeschikking erop had gewezen dat uit de in eerste instantie door de Huurcommissie en de Bedrijfshuuradviescommissie uitgebrachte rapporten was gebleken dat niet zonder moeilijkheden is vast te stellen hoe de toestand van het litigieuze bedrijfspand was voordat de verbouwingen plaatsvonden en dat de Rb mede daarom aan pp. de vraag heeft voorgelegd of een nadere schriftelijke rapportage van de Bedrijfshuuradviescommissie zou moeten worden uitgelokt, waarop beide pp. te kennen hebben gegeven op een nadere rapportage geen prijs te stellen.

29. In het hier voorliggende geval is van dergelijke bijzondere omstandigheden niet gebleken, zodat, naar ik zou menen, de rechtbank, uitgaande van de kosten van verbouwing als zodanig, had moeten motiveren waarom zij de hiervoor vermelde ervaringsregel ter zijde legde.

30. Ik denk dat ook deze klacht gegrond is.

31. Mijn conclusie strekt ertoe, dat de Hoge Raad de beschikking van de rechtbank zal vernietigen en de zaak zal verwijzen naar het gerechtshof te Amsterdam teneinde haar op het bestaande hoger beroep opnieuw te berechten en af te doen.

De Procureur - Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,