HR, 22-12-1978, nr. 5013

na.-

Nr. 5013/1340

Rekest

Parket, 7 november 1978.

Mr. Franx.

Conclusie inzake:

Bierbrouwerij De Drie Hoefijzers B.V.

tegen

[verweerder]

Edelhoogachtbare Heren,

Bij inleidend verzoekschrift d.d. 8 december 1976 aan de kantonrechter te Breda verzocht partij [verweerder] de huurprijs van het café-restaurant “De Graanbeurs” te Breda, met de daaraan verbonden goodwill en de inventaris, welke huurprijs door partijen - [verweerder] als verhuurder en de wederpartij (de Brouwerij) als huurster - bij schriftelijk contract d.d. 28 juni 1965 was gesteld op ƒ 50.000,-- per jaar, voor het tijdvak van 1 juli 1965 tot 1 juli 1975 vast te stellen op ƒ 63.666,73 en voor het tijdvak van laatstgenoemde datum tot 1 juli 1980 op ƒ 96.438,50, telkens per jaar, althans op in goede justitie vast te stellen bedragen. Daartoe beriep [verweerder] zich o.m. op art. 1632a BW. Na bestrijding van dat verzoek door de Brouwerij verklaarde de kantonrechter bij beschikking van 15 maart 1977 [verweerder] niet ontvankelijk met afwijzing van de vordering “voor zoveel nodig”. Op het door [verweerder] daartegen ingestelde hoger beroep heeft de rechtbank te Breda bij beschikking van 16 september 1977 de beschikking van de kantonrechter vernietigd, de primaire vordering van [verweerder] afgewezen en ten aanzien van de subsidiaire vordering een deskundigenonderzoek bevolen ten einde gegevens te verkrijgen - zakelijk samengevat - omtrent de hoogte van het bedrag te betalen aan huur voor een onroerend goed als het onderhavige zulks ten tijde van het sluiten van de onderhavige overeenkomst (28 juni 1965) resp. ten tijde van het indienen van het inleidend rekest (8 december 1976), dit laatste in vergelijking met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse; zulks met aanhouding van iedere verdere beslissing in afwachting van de resultaten van bedoeld deskundigenonderzoek.

De Brouwerij heeft tegen de beschikking van de rechtbank beroep in cassatie ingesteld en een middel aangevoerd, uiteenvallende in twee onderdelen (a en b) waarvan het tweede is samengesteld uit vijf subonderdelen. Incidenteel stelde [verweerder] cassatieberoep in met aanvoering van een middel, bestaande uit drie onderdelen. Het derde onderdeel hiervan is bij de mondelinge toelichting ingetrokken.

Overwegende “dat tussen partijen geen onenigheid bestaat over het bestaan en de inhoud van het tussen partijen opgemaakte contract d.d. 28 juni 1965” heeft de rechtbank kennelijk tot uiting gebracht haar oordeel, dat de inhoud van dat contract ten processe vaststaat. Nu de rechtbank dat contract vermeldt als “gezien” (onder nr. 6) en de inhoud ervan als in haar beschikking ingelast beschouwt, is die inhoud in cassatie kenbaar. Uit het contract blijkt dat de overeenkomst van verhuur en huur is aangegaan voor de tijd van vijftien jaren, met ingang op 1 juli 1965, voor een huurprijs van ƒ 50.000,-- per jaar, met als “bijzondere bepalingen en bedingen” o.m.:

“art. 15. In afwijking van het bepaalde sub artikel 13 wordt overeengekomen dat bij het einde der huurovereenkomst huurster verplicht is het gehuurde te kopen en in eigendom over te nemen, voor wat betreft het pand voor een koopsom, vast te stellen op hieronder omschreven wijze en voor wat betreft inventaris en goodwill voor een koopsom ad ƒ 100.000,--, zegge: een honderd duizend gulden, kosten koper.

art. 16. Het pand zal worden getaxeerd door drie beëdigde makelaars in onroerend goed, waarvan de partijen er ieder één aanwijzen, die samen de derde zullen aanwijzen. De door hen vastgestelde waarde of het gemiddelde van de door ieder vastgestelde waarde zal zijn de koopsom, echter met dien verstande dat de koopprijs maximaal ƒ 750.000,--, zegge: zeven honderd vijftig duizend gulden, en minimaal ƒ 650.000,--, zegge: zes honderd vijftig duizend gulden, zal zijn.

art. 17. Op de voormelde huurprijs zijn geen huurverhogingen van toepassing.”

Onderdeel a in het principale beroep verwijt de rechtbank te hebben voorbijgezien dat terzake van de onderhavige overeenkomst d.d. 28 juni 1965 aan de tweede zin van het eerste lid van art. 1632a BW geen toepassing kan worden gegeven, nu het wetsontwerp dat tot die wetsbepaling heeft geleid, eerst na genoemde datum is ingediend. Ter ondersteuning van deze klacht wordt aangevoerd dat in art. VIII van de wet van 28 januari 1971, Stb. 44 - een der overgangsbepalingen - slechts de artikelen 1631–1636b BW op de onderhavige (“lopende”) overeenkomst van toepassing zijn verklaard en niet tevens de tweede zin van het eerste lid van art. 1624. Naar ik meen is deze stelling in strijd met de - althans in zoverre - duidelijke tekst van art. VIII, eerste lid, voormeld: “De rechten en verplichtingen, voortspruitende uit overeenkomsten van huur en verhuur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 van het Burgerlijk Wetboek, welke van kracht zijn op het tijdstip van in werking treden van deze wet, worden te rekenen van dat tijdstip, doch alleen voor het vervolg, beheerst door de artikelen 1631–1636b van het Burgerlijk Wetboek, zulks met inachtneming van de volgende bepalingen.” Dit wetsvoorschrift beoogt door zijn verwijzing naar art. 1624 BW niet slechts te refereren aan de regel van het eerste lid, eerste zin, van die bepaling maar evenzeer aan die van de tweede zin van het eerste lid, zomede aan het tweede lid. Dat tweede lid omschrijft het wettelijke begrip “bedrijfsruimte”. Het eerste lid geeft aan op welke overeenkomsten de bepalingen van de vierde afdeling van Titel 7 , Boek 4, BW toepasselijk zijn. Dat zijn dan in de eerste plaats de (“ongemengde”) overeenkomsten van huur en verhuur van bedrijfsruimte (aldus de eerste zin) en in de tweede plaats de gemengde overeenkomsten, omschreven in de tweede zin. In zoverre - nl. voor wat betreft de toepasselijkheid van de bepalingen van genoemde vierde afdeling - zijn die gemengde overeenkomsten door de tweede zin gelijk gesteld met de “ongemengde” van de eerste zin. Dat die gelijkstelling door de wetgever is bedoeld, is af te leiden uit de toelichting op de, bij een door de regering overgenomen (gewijzigd) amendement ingevoegde, tweede zin, luidende: “Met dit amendement wordt beoogd het ontgaan van deze wet door middel van gemengde contracten zoveel als mogelijk te voorkomen.” (Bijl. Hand. II 1970–1971, nr. 8875, stukken nrs. 14 en 22; vgl. Hand. II d.d. 17 september 1970, p. 87 en 96–97). Uit de bestreden beschikking blijkt dat deze zienswijze ook die van de rechtbank is geweest. Het geciteerde artikel VIII beoogt alle “overeenkomsten van huur en verhuur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624”, derhalve ook die gemengde overeenkomsten, te onderwerpen aan de artt. 1631–1636b. In de door de onderhavige klacht voorgestane visie zou de wetgever wel een overgangsbepaling hebben gegeven omtrent overeenkomsten van huur en verhuur van bedrijfsruimte in engere zin, d.w.z. die overeenkomsten die niet een gemengd karakter dragen, doch geen overgangsbepaling voor meerbedoelde gemengde overeenkomsten. Ik zie geen goede grond, ook niet in de wetsgeschiedenis, om in het overgangsrecht een dergelijk onderscheid, dat in het materiële recht van de vierde afdeling ontbreekt, te maken. De Memorie van Toelichting op art. VI van het oorspronkelijk wetsontwerp (Bijl. Hand. II 1966–1967, 8875 p. 17) houdt in: “Dit artikel voorziet er in dat de bepalingen van het ontwerp van toepassing worden op de overeenkomsten welke op het tijdstip van inwerkingtreding der wet bestaan.” Zou dat niet gelden voor “gemengde” overeenkomsten die door de tweede zin van het eerste lid gelijkgesteld zijn met “ongemengde”, dan zou hier toch een nadere toelichting vergezeld van een speciale overgangsbepaling voor die “gemengde” overeenkomsten bepaaldelijk niet misstaan hebben.

Op grond van een en ander moet, dunkt me, het overigens een niet nader gespecificeerde en daarom m.i. vruchteloos voorgestelde motiveringsklacht behelzende, onderdeel a van het principale middel falen.

Onderdeel b van het principale middel bevat motiverings- en materiële klachten. In sub-onderdeel 1 is, dunkt me, in de eerste plaats een motiveringsklacht opgenomen. Aan de rechtbank wordt verweten een bepaalde omstandigheid - nl. dat de overeenkomst d.d. 28 juni 1965 enz. is aangegaan voor de tijd van vijftien jaren enz. - niet te hebben betrokken bij de beantwoording van een of meer bepaalde vragen. Ik meen dat deze klacht faalt, omdat de rechtbank bedoelde omstandigheid wèl heeft betrokken bij de beantwoording van bedoelde vraag of vragen. De rechtbank is immers, als gezegd, uitgegaan van het bestaan en de inhoud van het tussen partijen opgemaakte contract d.d. 28 juni 1965, dat alle elementen bevat die het sub-onderdeel vermeldt in deszelfs passage “dat wat partijen hebben genoemd ... bijzondere bepalingen en bedingen van de overeenkomst d.d. 28 juni 1965 ...”. Blijkens de tiende tot en met de zestiende overweging van de bestreden beschikking (van blz. 4: “Overwegende dat tussen partijen geen onenigheid bestaat ...” tot en met blz. 5 onderaan) heeft de rechtbank een en ander niet buiten beschouwing gelaten. Het laatste gedeelte van sub-onderdeel 1, aanvangende met de woorden: “zodat de met de artikelen 1624 t/m 1636b ...”, is, naar ik meen, een juridische gevolgtrekking van de steller van het middel die aan het sub-onderdeel bovendien het karakter verleent van een materiële klacht, t.w. schending van het recht en met name van de artt. 1624 en 1632a BW. Met deze materiële klacht wordt betoogd dat art. 1632a BW ten deze toepassing mist nu de met de artt. 1624 e.v. BW beoogde bescherming van de huurder van bedrijfsruimte in casu reeds is bereikt met de vorengeciteerde contractsbepalingen. Dit betoog miskent m.i. dat art. 1624 de bepalingen van de vierde afdeling van Titel 7 , Boek 4, BW op een overeenkomst als de onderhavige toepasselijk verklaart zonder andere restricties dan de in het derde lid genoemde. De omstandigheid dat de met de wettelijke regeling beoogde huurdersbescherming door partijen reeds langs andere weg is bereikt, doet in het systeem van de wet aan die toepasselijkheid niet af. Art. 1632a is van dwingend recht, zoals reeds uit de tekst van die bepaling blijkt. De woorden: “ongeacht enig anders luidend beding” zijn ingevoegd bij een door de regering overgenomen gewijzigd amendement-Salomons, zie Hand. II d.d. 22 mei 1975, p. 4585 en 4589; zie voorts, op p. 4585, het antwoord van Minister Van Agt op de vraag of art. 1632a contractuele afspraken over de huurprijs bij huurovereenkomsten van langere duur kan doorbreken, bij voorbeeld bij huurovereenkomsten met een looptijd van 15 jaar: “Dat is inderdaad het geval. Een bepaling als deze moet, wil zij ten volle haar betekenis hebben, van dwingend recht zijn en kan niet contractuele afspraken in stand laten die de bevoegdheid ingevolge art. 1632a ter zijde stellen”; en voorts: “De rechtsgrond (nl. voor het door art. 1632a geautoriseerde ingrijpen in de contractsvrijheid van partijen; F.) is, dat bij overeenkomsten voor lange duur in de huidige economische verhoudingen een te grote discrepantie kan ontstaan - en veelal ook ontstaat - tussen de contractuele huurprijs en de werkelijke huurwaarde”. Partijen kunnen de toepasselijkheid van art. 1632a niet uitsluiten, ook niet door hun overeenkomst op een bepaalde wijze in te richten. Het voorschrift kan ook het belang van de verhuurder dienen; vergelijke de Memorie van Antwoord, Bijl. Hand. II 1974–1975, nr. 12312, stuk nr. 5, p. 3: “De ondergetekende ... meent dat deze bevoegdheid dan zowel aan de huurder als aan de verhuurder zou moeten toekomen. Ook voor de verhuurder kan deze bevoegdheid van belang zijn. Hij kan dan een aanpassing van de huurprijs verkrijgen, zonder dat hij genoodzaakt wordt de huurovereenkomst op te zeggen, terwijl hij eigenlijk alleen een aanpassing van de huurprijs wenst.” Een amendement-Van Schaik, ertoe strekkende dat art. 1632a alleen de huurder zou beschermen (stuk nr. 9, bij de behandeling in de Tweede Kamer toegelicht: Hand. II 21 mei 1975, p. 4545–4546), werd na bestrijding door de minister door de indiener ingetrokken (p. 4584–4585). Reeds hieruit blijkt, dat de wettelijke regeling van de vierde afdeling niet uitsluitend strekt tot bescherming van de huurder.

Sub-onderdeel 2 van onderdeel b zal m.i. het lot van onderdeel a moeten delen.

Sub-onderdeel 3 van onderdeel b mist naar mijn mening feitelijke grondslag, voor zover het de rechtbank een motiveringsgebrek, nl. het verzuim een bepaald betoog van de Brouwerij bij de motivering te betrekken, verwijt. In de overweging “dat de rechtbank niet deelt de opvatting van de Kantonrechter dat een onverbrekelijke samenhang bestaat tussen de overeengekomen huurprijs en de overeengekomen koopprijs” - welke overweging kennelijk betrekking heeft op de eerste door de rechtbank (op blz. 2 van de bestreden beschikking) in extenso weergegeven overweging van de kantonrechter waarin tot uiting wordt gebracht dat het in sub-onderdeel 3 (van middel b) bedoelde betoog van de Brouwerij juist is - is immers een verwerping van dat betoog te lezen. Tot nadere motivering dienaangaande was de rechtbank niet gehouden. Subsidiair moge ik het volgende opmerken. Het sub-onderdeel verliest uit het oog dat de wettelijke regeling van de vierde afdeling toepasselijk is zodra is vastgesteld, dat de overeenkomst er een is van huur en verhuur van bedrijfsruimte - dan wel een daarmee gelijk te stellen “gemengde” overeenkomst - in de zin van art. 1624. Daaraan doet niet af dat partijen in de toekomst een koop en verkoop hebben gewild en de huur slechts zien als een aan die koop voorafgaande tussenfase, waarin de huurprijs - gelijk de Brouwerij heeft betoogd - is gesteld op de rente van de koopsom. Het is trouwens bepaald niet ongebruikelijk dat de huurprijs is gerelateerd aan de waarde van het object, bijv. een bepaald percentage van die waarde vormt. Op zichzelf sluit zulks toepasselijkheid van art. 1632a geenszins uit. Ook billijkheidsoverwegingen pleiten niet tegen die toepasselijkheid. Partijen hebben, naar de rechtbank heeft vastgesteld, hun overeenkomst geconstrueerd als een “... koop en verkoop en ... huur en verhuur tegelijkertijd overeengekomen ...”, t.w. gedurende 15 jaar huur en verhuur en daarna koop, met een reeds aanstonds - binnen zekere grenzen - vastgestelde koopprijs. In beide contractselementen (huur en koop) zit voor elk van beide contractanten een speculatief bestanddeel, gezien de onzekerheid die in het algemeen en ook in 1965 bestond omtrent de ontwikkeling van huur- en koopprijzen van vergelijkbare objecten in de komende 15 jaar. Voor de huurprijzen heeft de wetgever een aanpassingsregeling gecreëerd, in art. 1632a BW, die voor koopprijzen ontbreekt. Het valt niet in te zien waarom de partij die het risico draagt van stijging der koopprijzen – in casu: de verkoper - nu billijkheidshalve als verhuurder ook het risico zou behoren te dragen van de parallel lopende ontwikkeling der huurprijzen terwijl aan verhuurders van bedrijfsruimte (in de zin van art. 1624) in het algemeen krachtens art. 1632a BW een beroep op aanpassing openstaat. Partijen hadden een ander contract kunnen sluiten, bijv. een koop met uitgestelde en over 15 jaarlijkse termijnen verdeelde betaling van de koopprijs, zonder huurelement. In dat geval zou voor toepassing van art. 1632a BW in beginsel geen grond bestaan. Nu partijen evenwel, voor de eerstvolgende 15 jaar, de huurconstructie hebben gekozen, beheerst dat wetsvoorschrift hun posities. Hierop strandt ook het door de Brouwerij opgeworpen argument dat partijen voor de huur een vaste rentevergoeding zijn overeengekomen; dat neemt immers niet weg dat die rentevergoeding is geconstrueerd als huurprijs. De “vastheid” hiervan wordt nu eenmaal door het dwingendrechtelijke art. 1632a ter zijde gesteld.

Mijn slotsom is dat de Brouwerij bij sub-onderdeel 3 van onderdeel b geen belang heeft indien al waar zou zijn dat de rechtbank buiten beschouwing heeft gelaten de stellingen van de Brouwerij omtrent de huur als vaste rentevergoeding over de pas 15 jaar later te betalen koopprijs; immers inachtneming van die stellingen zou niet tot een andere beslissing hebben geleid.

De sub-onderdelen 4 en 5 van onderdeel b hebben m.i. naast de sub-onderdelen 1, 2 en 3 geen zelfstandige betekenis en vinden hun weerlegging in het dienaangaande betoogde.

Het principale beroep behoort, als ik het goed zie, mitsdien te worden verworpen.

Onderdeel 1 van het incidentele cassatiemiddel keert zich blijkens de mondelinge toelichting tegen de overweging van de rechtbank “dat, indien de stellingen van appellant aangaande dit punt juist zijn, dit echter onverlet laat de vrijheid van de rechter om bij de vaststelling van een nieuwe huurprijs rekening te houden met bijzondere omstandigheden gelegen in de desbetreffende overeenkomst”. Het onderdeel zegt dat de rechtbank aldus heeft geoordeeld “dat haar de bevoegdheid toekomt een andere huurprijs vast te stellen dan die welke overeenkomt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse”. Naar de letter genomen heeft de rechtbank dit laatste oordeel niet geveld. Zij heeft, blijkens haar overwegingen omtrent hetgeen [verweerder] primair en subsidiair “ter ondersteuning van zijn stellingen aangaande de huurprijs” heeft aangevoerd en blijkens de daarop gebaseerde, eerder door mij weergegeven opdracht aan deskundigen, tot richtsnoer genomen of de huurprijs nog overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse zoals door art. 1632a voorgeschreven. Klaarblijkelijk heeft de rechtbank daarmee niet onverenigbaar geoordeeld bij de beslissing, of zulks het geval is, tevens “rekening te houden met bijzondere omstandigheden gelegen in de desbetreffende overeenkomst”, en het is tegen dit standpunt dat het onderdeel blijkens de toelichting opkomt. De vraag is derhalve of de rechter die art. 1632a toepast, met bedoelde bijzondere omstandigheden rekening mag houden. Voor de beoordeling van de onderhavige klacht is van belang dat de rechtbank niet nader heeft aangegeven, welke “bijzondere omstandigheden” zij op het oog heeft. Mede daarom versta ik de desbetreffende overweging aldus dat er, nadat de deskundigen hun bericht zullen hebben ingeleverd, uit de alsdan ten processe voorhanden gegeven zal kunnen blijken van bijzondere omstandigheden, gelegen in de overeenkomst van partijen, waarmee de rechtbank bij haar beslissing rekening zal mogen houden. Het komt mij voor dat de klacht die beslissing tevergeefs bestrijdt. Vooreerst zij opgemerkt dat de namens [verweerder] ingeroepen wetsgeschiedenis niet pleit tegen het bestreden standpunt van de rechtbank. Het criterium van art. 1632a BW is gelijkluidend aan, en kennelijk ontleend aan, dat van art. 1626, derde lid, BW. Inderdaad had deze laatste bepaling in het oorspronkelijke wetsontwerp een andere redactie: “Indien gewijzigde omstandigheden daartoe aanleiding geven, kan bij de verlenging de huurprijs nader worden vastgesteld” (Bijl. Hand. II 1966–1967, wetsontwerp nr. 8875). In de M.v.A. (p. 7 rechts) werd gesteld dat dat criterium te ruim lijkt: “Het gaat er niet om de bedrijfseconomisch juiste huur vast te stellen. Het is veeleer zaak dat de huurprijs het algemene niveau van de huurprijzen van vergelijkbare panden volgt.” De “gewijzigde omstandigheden” zijn dus versmald tot wijziging van het algemene huurprijsniveau van vergelijkbare panden. Een verdere strekking komt aan het vervallen van de “gewijzigde omstandigheden” niet toe. Met name kan daaruit niet worden afgeleid dat de wetgever aan de rechter heeft willen verbieden rekening te houden met omstandigheden gelegen in de overeenkomst (“interne” omstandigheden), waarbij van wijziging van (externe) omstandigheden - die mede vielen onder de redactie van het oorspronkelijke wetsontwerp - geen sprake is. Uit het door Minister Polak op 26 januari 1971 in de Eerste Kamer gehouden betoog citeer ik: “... de bevoegdheid van de rechter tot verandering van de huurprijs ... is ... aan zeer bepaalde grenzen gebonden. Het beginsel van het wetsontwerp is dat de huurprijsbepaling aan de wil van partijen is overgelaten. ... Het zou naar ik meen ook onjuist zijn, als het mogelijk zou zijn een heel hoge huurprijs te beloven ingaande enige jaren na de aanvang van de huur en op die manier wellicht een heel lage prijs voor de beginjaren te verkrijgen, waarna de huurder naar de rechter zou kunnen lopen en zeggen: Ga die hoge huurprijs matigen. Wijziging van de huurprijs is alleen mogelijk als in het huurniveau van vergelijkbare panden tijdens de eerste vijf jaar iets is veranderd.” (Hand. I p. 514). Derhalve: de rechter die door de huurder wordt benaderd met een verzoek de huurprijs op een lager bedrag te stellen, moet er rekening mee houden dat die huurder in het verleden krachtens een bijzonder beding in de huurovereenkomst een lagere huurprijs - misschien wel een huurprijs die zo laag was dat overeenstemming met die van vergelijkbare bedrijfsruimte nooit heeft bestaan - heeft betaald. Weliswaar heeft zich in de onderhavige zaak deze specifieke “bijzondere omstandigheid gelegen in de overeenkomst”, niet voorgedaan, maar het voorbeeld toont aan de onjuistheid van de generale klacht van het onderdeel, dat de rechter uitsluitend op die overeenstemming en nimmer op “bijzondere omstandigheden gelegen in de overeenkomst” mag letten. Als “bijzondere omstandigheid” enz. zou ook kunnen gelden een in een huurovereenkomst opgenomen huurverhogingsclausule of een bijzondere, van de “normale” verplichtingen afwijkende en in de huurprijs bewust verdisconteerde onderhoudsverplichting van de huurder of van de verhuurder, waarmee bij de beantwoording van de vraag of de huurprijs nog wel in overeenstemming is met die van vergelijkbare bedrijfsruimte, rekening gehouden mag worden (vgl. HR 27 juni 1974, NJ 1974, 513, m.n. G.J.S.). Het spiegelbeeld van minister Polaks voorbeeld is het geval dat partijen, toekomstige prijsverhogingen bewust verdisconterende, een soort annuiteitensysteem zijn overeengekomen waarbij de vaste huur voor de eerste jaren opzettelijk “veel te hoog” is gesteld in de verwachting dat het prijsniveau op den duur boven de overeengekomen vaste huur zal uitstijgen. Op die manier betaalt de huurder in het begin als het ware een deel van de later “verschuldigde” huur vooruit. Als partijen het werkelijk zo hebben gewild, zal de rechter daarmee, als een “bijzondere omstandigheid gelegen in de overeenkomst”, rekening hebben te houden. In de stellingen van de Brouwerij meen ik een beroep op een dergelijke partijbedoeling te kunnen lezen; men zie hetgeen namens haar bij de mondelinge toelichting in eerste aanleg naar voren is gebracht (proces-verbaal van de kantonrechter d.d. 27 januari 1977, blz. 2: “dat reeds in 1965 een verhoging van de huurprijs is uitgesloten, zulks ondanks de omstandigheid dat ook reeds toen regelmatige huurverhogingen plaats hadden en dat ook reeds toen sprake was van inflatie”), benevens haar antidotaal rekest in hoger beroep (het slot van de bestrijding van de eerste appèlgrief: “In 1965 heeft men overigens wel degelijk rekening gehouden met een vaste prijs gedurende een 15-jarige periode In 1965 zou een huurprijs ad ƒ 50.000,-- voor het object op basis van huur voor onbepaalde tijd veel te hoog zijn geweest”) en de mededelingen in dezelfde geest in haar pleitnota in hoger beroep, blz. 2–3. De dubbele opdracht aan deskundigen geeft voldoende ruimte om dit punt boven water te krijgen. Ook zou een “bijzondere omstandigheid”, enz. gelegen kunnen zijn in de in de onderhavige overeenkomst op de Brouwerij gelegde verplichting tot koop tegen een reeds aanstonds binnen bepaalde grenzen vastgelegde prijs. Deze verplichting brengt mee dat [verweerder] als verhuurder zijn “normale” belang bij behoorlijk onderhoud van het object door de Brouwerij als huurster in beginsel verliest - of, zo men wil, dat belang vervangen ziet door zijn belang bij solvabiliteit van de Brouwerij in 1980, wanneer de koopprijs zal moeten worden betaald. Een eventuele verslechtering van de toestand van het object zal dan, bij de beantwoording van de vraag naar meerbedoelde overeenstemming, in beginsel moeten worden weggedacht. Een niet onbelangrijke “bijzondere omstandigheid gelegen in de overeenkomst” is voorts dat als vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte en van de “accessoria” (goodwill en inventaris) in casu één lump sum is overeengekomen. De rechtbank heeft beslist dat, voor de toepassing van art. 1632a, de vergoeding behoort te worden gesplitst, met welke splitsing bij die toepassing mitsdien eveneens rekening behoort te worden gehouden.

Tenslotte zij opgemerkt, dat de wet - zoals namens de Brouwerij is aangevoerd - niet eist dat de rechter de huurprijs vaststelt op een bedrag dat exact gelijk is aan de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, doch slechts beoogt te komen tot “overeenstemming met”, enz., zulks om “te grote discrepanties” weg te werken. Bij de beoordeling van de vraag of er al dan niet van zodanige overeenstemming of discrepantie sprake is, heeft de rechter een zekere marge waarbinnen hij mede aan de bijzondere omstandigheden gelegen in de overeenkomst gewicht kan toekennen. Vergelijke de conclusie van mijn ambtgenoot Remmelink voor HR 26 oktober 1972, NJ 1973, 48, en v.d. Heuvel, Huurrecht (losbladig), aant. 6 ad art. 1626.

Onderdeel 1 van het incidentele middel houd ik dan ook voor ongegrond.

Onderdeel 2 bevat de stelling dat onder het begrip “huurprijs” als bedoeld in art. 1632a BW in het onderhavige geval tevens valt de verschuldigde vergoeding voor de goodwill en de inventaris. Het komt mij voor dat deze stelling onverenigbaar is met tekst en systeem van de wet. Afdeling 4 van Titel 7, Boek 4, BW handelt over huur en verhuur van bedrijfsruimte, welk begrip in zijn beide onderdelen wordt gedefinieerd in art. 1624. De “bedrijfsruimte” wordt uitgebreid omschreven in het tweede lid. Goodwill en inventaris worden daarbij niet vermeld; uitsluitend onroerend goed kan gelden als “bedrijfsruimte” in de zin der wet. Met betrekking tot de - in beginsel betrekkelijk gemakkelijk vervangbare - inventaris bestaat voor de huurder minder behoefte aan wettelijke bescherming dan met betrekking tot de bedrijfsruimte. Ik citeer uit de M.v.T. (Bijl. Hand. II 1966–1967, nr. 8875, blz. 6): “7. De plaatsgebondenheid van de huurder. Als gevolg van het uitoefenen van een bedrijf in een bepaald pand ontstaat een binding tussen dat pand en de desbetreffende bedrijfsuitoefening. Indien een bedrijfspand wordt gehuurd gaat hierdoor uiteraard een plaatsgebondenheid optreden van de huurder, die voor zijn bedrijfsuitoefening op een min of meer continue beschikking over het pand is aangewezen. Verschillende factoren spelen hierbij een rol. Tot de meest wezenlijke moeten worden gerekend: a. De noodzaak om investeringen in een redelijke tijd te kunnen afschrijven; b. het voorkomen van verplaatsings- en herinrichtingskosten; c. het voorkomen van verlies aan goodwill; d. de onzekerheid van het vinden van een gelijkwaardige nieuwe vestigingsplaats.” Deze factoren - vooral die onder a en d - hebben kennelijk betrekking op de bedrijfsruimte en niet, althans in veel mindere mate, op de inventaris. Aanwijzingen dat de wettelijke regeling inzake huur van bedrijfsruimte - althans art. 1632a - ook toepasselijk is op de inventaris, heb ik in de wetsgeschiedenis niet gevonden.

Geen van de voorgestelde middelen gegrond bevindende concludeer ik tot verwerping van het principale en het incidentele cassatieberoep, zulks met zodanige beslissing inzake de op de voorziening gevallen kosten als de Hoge Raad zal vermenen te behoren.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,