Hof Den Haag, 17-05-2017, nr. BK-16/00493, nr. BK-16/00494

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummers BK-16/00493 en BK-16/00494

BK-16/00493

in het geding tussen:

en

inzake het hoger beroep van belanghebbende 1 tegen de uitspraak van de rechtbank

Rotterdam (de Rechtbank) van 22 september 2016, nr. ROT 16/1275 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag;

en

BK-16/00494

in het geding tussen:

en

de heffingsambtenaar,

inzake het hoger beroep van belanghebbende 2 tegen de uitspraak van de Rechtbank van 22 september 2016, nr. ROT 16/2050, betreffende de onder 1.2 vermelde beschikking.

De heffingsambtenaar heeft bij de aan belanghebbende 1 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gegeven beschikking de waarde op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 372.000 (hierna: beschikking 1). Met beschikking 1 is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Lansingerland (hierna: de aanslag).

De heffingsambtenaar heeft bij de aan belanghebbende 2 op grond van artikel 28 van de Wet WOZ gegeven beschikking de waarde op de waardepeildatum van de woning voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 372.000 (hierna: beschikking 2).

De heffingsambtenaar heeft het tegen beschikking 1 en de tegen de door belanghebbende 1 gemaakte bezwaar tegen de aanslag niet-ontvankelijk en het tegen beschikking 2 door belanghebbende 2 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Bij ambtshalve gegeven beschikking van 4 april 2016 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 355.000.

Belanghebbenden hebben tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is van iedere belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbenden gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, het bezwaar van belanghebbende 1 ontvankelijk verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 343.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 296,58 en de teruggave van de griffierechten gelast.

Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Er is griffierecht geheven van € 124. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 1 maart 2017. De heffingsambtenaar is verschenen. Beide partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Belanghebbenden zijn gezamenlijk eigenaar van de woning. De woning is een te [Z] in de wijk [B] gelegen twee-onder-een-kapwoning met garage. met aanbouw, inpandige garage, dakterras en berging. De inhoud van de onroerende zaak is exclusief bijgebouwen 420 m3. De onroerende zaak is tegen een aarden wal (hierna: de dijk) gebouwd. Het bij de woning behorende perceel heeft een oppervlakte van 370 m2; daarvan is 91 m2 water en 20m2 dijkkruin. Het bouwjaar is 1998.

De heffingsambtenaar heeft in de procedure voor de Rechtbank een taxatierapport overgelegd (hierna: het taxatierapport). Het taxatierapport is op 28 april 2016 opgemaakt door [C] gediplomeerd WOZ-taxateur. In het taxatierapport heeft de taxateur ter onderbouwing van de door hem bepaalde waarde van de woning gegevens van de woning en van vier andere woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) verstrekt. De gegevens zijn samengevat in de hieronder opgenomen matrix (hierna: de matrix).

De rekenprijs per m2 grond is gebaseerd op de onderstaande staffel:

Rekenprijzen bijgebouwen

In het taxatierapport is uitgegaan van een grondoppervlakte van 259 m2 omdat een deel van het (totale) perceel bestaat uit een gemeenschappelijke toegangsweg, water en dijkkruin.

4. De Rechtbank heeft het volgende – voor zover in hoger beroep van belang – overwogen (citaat uitspraak belanghebbende 1):

“5. De beroepsgrond dat verweerder niet (deugdelijk gemotiveerd) aannemelijk maakt

dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, faalt.

De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op verweerder rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is verweerder gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. Hel doel en de strekking van de Wet WOZ brengen verder met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf.

Hetgeen eiser heeft aangevoerd over eerdere belastingjaren en het ontbreken van informatie daarover blijft buiten beschouwing omdat in deze procedure alleen belastingjaar 2015 (waardepeildatum 1 januari 2014) aan de orde is.

Voorzover eiser stelt dat de door verweerder vastgestelde waarde gelet op de algemene en regionale waardedaling en marktconformiteit op grond van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het CBS niet marktconform is, volgt de rechtbank deze stelling niet omdat zij uitgaan van een landelijk of regionaal gemiddelde. Op plaatselijk niveau of wijkniveau kan dit anders liggen. Overigens voldoet een langs deze weg verkregen waarde van een WOZ-object in het algemeen niet aan het WOZ-waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft verweerder een taxatierapport van [C] van 28 april 2016 overgelegd. Eisers stelling dat verweerder (in het taxatierapport) is uitgegaan van een te kleine inhoud van de onroerende zaak kan hem niet baten omdat deze stelling, indien juist, niet tot een lagere waarde van de onroerende zaak dan de door verweerder voorgestane waarde kan leiden (zie hiervoor de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 4 mei 2016 met betrekking tot dezelfde onroerende zaak, ECLI:NL:GHDHA:2016:1514).

In het taxatierapport is overeenkomstig het standpunt van eiser uitgegaan van een grondoppervlakte van 259 m^ omdat een deel van het (totale) perceel bestaat uit een gemeenschappelijke toegangsweg, water en waterkruin. Voor het berekenen van de grondwaarde heeft verweerder een grondstaffel toegepast. Verweerder heeft met een correctie van 10% op de kavelwaarde voldoende rekening gehouden met het waardedrukkende effect van vochtoverlast en het recht van overpad (45 m^). Eiser bestrijdt de vastgestelde waarde van de bijgebouwen onvoldoende gemotiveerd. Verweerder maakt de waarde van de bijgebouwen aannemelijk.

Verweerder maakt aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van de door hem geselecteerde vergelijkingsobjecten en de toelichting daarop bij het overgelegde taxatierapport aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vier door verweerder geselecteerde vergelijkingsobjecten zijn voor wat betreft de belangrijkste kenmerken goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Hoewel de verkoop van het vergelijkingsobject [F] meer dan een jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden (30 april 2015), dient dit object gelet op de vergelijkbaarheid - het betreft een vrijwel identieke woning in dezelfde straat - bij de waardering te worden betrokken. Eiser verwijst naar het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [H] . Dit object acht de rechtbank niet geschikt om bij de bepaling van de waarde van de woning op waarde-peildatum te worden gebruikt omdat het op 5 september 2004, dat wil zeggen bijna tien jaar vóór de waardcpeildatum, is gerealiseerd. Anders dan eiser meent, was verweerder niet verplicht hem meer informatie over de vergelijkingsobjecten te verstrekken dan hij heeft gedaan.

De gebruikte vergelijkingsobjecten hebben een inhoud van tussen 420 m' en 437 m', zijn gebouwd in 1993 of 1998 en beschikken over een (inpandige) garage, dakkapel, aanbouw, berging en/of dakterras. De perceeloppervlaktes zijn tussen 211 en 260 m2 De onderhoudstoestand van de drie hoofdgebouwen is, net als de onroerende zaak, voldoende.

Met name gelet op het vergelijkingsobject [F] heeft verweerder voldoende rekening gehouden met eventuele waardedrukkende effecten (zoals vochtoverlast), nu de diverse waardedrukkende factoren van de onroerende zaak ook gelden voor dit vergelijkingsobject.

Omdat de gemiddelde waarde van de vergelijkingsobjecten € 516,- per is en de waarde van het vergelijkingsobject [F] € 522,- per m', kan niet worden gezegd dat verweerder met € 516,- per m' de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld.

6. Eiser maakt aanspraak op een dwangsom wegens te laat beslissen door verweerder.

Op grond van artikel 4:13, tweede lid, van de Awb, voor zover van belang, dient verweerder binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag een beschikking te geven. Op grond van 4:17, eerste lid, van de Awb, voor zover van belang, verbeurt het bestuursorgaan indien de beschikking op de aanvraag niet tijdig wordt gegeven aan de aanvrager een dwangsom voor elke dag dat het in gebreke is.

Een dwangsom is niet verschuldigd. Eiser heeft verweerder op 7 januari 2016 in gebreke gesteld. Verweerder heeft met het bestreden besluit van 18 januari 2016 binnen de wettelijk beslistermijn van twee weken, als bedoeld in artikel 6; 12, tweede lid, van de Awb,

beslist.

7. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

8. Ook ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser in het kader van deze procedure heeft moeten maken. Op grond van artikel 1, aanhef en onder c, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) komen de reiskosten van eiser voor vergoeding in aanmerking. Het bedrag van deze kosten stelt de rechtbank vast op € 6,58, zijnde de kilometervergoeding van eisers woonplaats ( [Z] ) naar de park + ride [I] en terug (10 kilometer x € 0,28) en de kosten van een (retour)reis per openbaar vervoer (metro) van de park + [I] (€ 3,78) naar het [J] volgens www.9292ov.nl.

Op grond artikel 1, aanhef en onder d, in samenhang met artikel 2, eerste lid, onder d, van het Bpb komen de verletkosten eveneens voor vergoeding in aanmerking. Het bedrag van deze kosten stelt de rechtbank vast op € 290,-.

De overige kosten die eiser op de kostenspecificatie heeft vermeld komen op grond van het Bpb niet voor vergoeding in aanmerking. Waar het gaat om kosten die in deze procedure zijn gemaakt kan niet worden gezegd dat sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onder a, van het Bpb.

9. Voor schadevergoeding bestaat geen grond.”

In hoger beroep is in geschil of

1e. de door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde van de woning van

€ 343.000 te hoog is;

2e. de Rechtbank het bedrag van de proceskosten waarin zij de heffingsambtenaar heeft veroordeeld, op een te laag bedrag heeft vastgesteld;

3e. de Rechtbank het verzoek om de heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van de door belanghebbenden geleden schade ten onrechte heeft afgewezen.

Belanghebbenden voeren - zakelijk weergegeven - het volgende aan.

De Rechtbank heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de waarde rekenkundig is opgebouwd en heeft ten onrechte niet meegewogen dat de woning een dijkwoning is, waardoor de woning een grotere hal heeft dan een standaardwoning. Ook heeft de Rechtbank niet meegewogen dat de woning een laag aantal m2 per m3 heeft door het steile schuine dak. De inhoud van de woning inclusief de hal is 455 m3. De door de heffingsambtenaar gehanteerde maten voor inhoud en woonoppervlak zijn niet in overeenstemming met de feitelijke werkelijkheid. Bij de inhoud wordt geen onderscheid gemaakt tussen woning en aanbouw. De hal/entree maakt onderdeel uit van het hoofdgebouw van een woning en dient derhalve bij de berekening van de inhoud van het hoofdgebouw te worden meegenomen.

De kavel-of grondstaffel is niet met kenbaar bewijs onderbouwd.

De door de heffingsambtenaar vastgestelde waardes van de bijgebouwen is niet met kenbaar bewijs onderbouwd.

De woning is een dijkwoning. Met wateroverlast als gevolg van het te laag bouwen en het te dicht op het water bouwen alsmede de beperktere woonoppervlakte is niet voldoende rekening gehouden. Bij het vergelijkingsobject [F] is er ten onrechte van uitgegaan dat de kwaliteit en staat van onderhoud goed zijn.

De waarde van de woning dient te worden berekend aan de hand van de verkoop van [H] in 2004.

Voorts verzoeken belanghebbenden het Hof om een integrale vergoeding van nadelen, kosten en schade toe te kennen alsmede om een dwangsom toe te passen.

Voor hetgeen belanghebbenden verder ter onderbouwing van hun standpunten aanvoeren verwijst het Hof naar de gedingstukken.

De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbenden gemotiveerd weersproken.

Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning lager wordt vastgesteld en tot veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbenden in verband met de behandeling van het bezwaar, de beroepen en het hoger beroep heeft gemaakt.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank en tot afwijzing van het verzoek van belanghebbenden om integrale vergoeding van kosten

De waarde van de woning

7. Aangezien het hoger beroep ongegrond is en ook overigens geen feiten en omstandighedenheden zijn gesteld die, indien aannemelijk bevonden, toekenning van een proceskostenvergoeding en/of een schadevergoeding in hoger beroep zouden kunnen rechtvaardigen, wijst het Hof het verzoek van belanghebbenden om de heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een proceskosten- en/of schadevergoeding af.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraken van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.J.J. Engel, mr. G.J. van Leijenhorst, mr. S.K.A. Efstratiades. in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 17 mei 2017 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.