HR, 26-03-2010, nr. 08/03686

[Eiser] heeft met ingang van 16 augustus 2001 voor een periode van één jaar en 16 dagen van (de rechtsvoorgangster van) Vesteda voor een huurprijs van € 634,29 per maand de woning aan de [a-straat 1] te [plaats] gehuurd. [Eiser] heeft deze woning toegewezen gekregen nadat hij op 4 juli 2001 een schriftelijke aanvraag voor een woning in een rustige, nette woonwijk had ingediend.

Toen Vesteda de woning te huur aanbood, stond deze anderhalve maand leeg. De tuin was gedurende lange tijd niet onderhouden en de woning moest helemaal worden opgeknapt.

Nadat hij de woning had betrokken, heeft [eiser] regelmatig overlast ondervonden van zijn buurvrouw op nummer [2], [betrokkene 1], bestaande onder andere uit ernstige geluidsoverlast tot diep in de nacht, schelden, bedreigingen, agressief gedrag, hondengeblaf. De politieregisters bevestigen dat hiervan ten opzichte van [eiser] sprake was. Bovendien vermeldt het politieregister bij een mutatie van 6 september 2001: ‘[eiser] is niet de eerste die vanwege [betrokkene 1] zou willen gaan verhuizen.’

[Eiser] heeft van de huurtermijnen ten bedrage van € 1.593,10 die in de periode van 16 augustus 2001 tot en met 31 oktober 2001 zijn vervallen, een bedrag van € 318,62 betaald. [Eiser] heeft de huurovereenkomst met ingang van 1 november 2001 buitengerechtelijk ontbonden en is opgehouden het gehuurde te bewonen. Hij heeft een andere woning gehuurd en betrokken.

Bij exploot van 15 juni 2004 heeft [eiser] Vesteda voor de rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht (hierna: de kantonrechter), doen dagvaarden. [Eiser] heeft primair de vernietiging van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst gevorderd. Subsidiair heeft hij gevorderd art. 13 lid 4 van de algemene voorwaarden, behorende bij de huurovereenkomst, als onredelijk bezwarend aan te merken en te vernietigen, alsmede te verklaren voor recht dat de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst met ingang van 31 oktober 2001 is ontbonden. Voorts heeft hij veroordeling van Vesteda gevorderd tot betaling van € 20.540,20 (bij akte van 8 juni 2005 verminderd tot € 19.496,51), te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 998,- en de kosten van de procedure.

[Eiser] heeft, naast hetgeen onder de feiten is weergegeven, aan zijn vordering onder meer ten grondslag gelegd dat hij heeft gedwaald, omdat hem bij het tot stand komen van de huurovereenkomst essentiële informatie over de buurvrouw is onthouden. Subsidiair heeft hij gesteld dat de huurovereenkomst wegens verzuim van Vesteda is ontbonden en dat Vesteda aansprakelijk is voor de door hem geleden schade als gevolg van het onrechtmatig huurdersgedrag van [betrokkene 1] en het verzuim van Vesteda om daartegen tijdig en adequaat op te (doen) treden2..

Vesteda heeft de vordering bestreden. Zij heeft betwist dat van dwaling sprake is en meent dat, zo al van dwaling sprake zou zijn, die voor rekening van [eiser] moet blijven.

Nadat de kantonrechter bij tussenvonnis van 25 augustus 2004 een comparitie van partijen had gelast, welke comparitie op 27 september 2004 heeft plaatsgehad, heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 13 april 2005 de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst vernietigd. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [eiser] de huurovereenkomst onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken is aangegaan, dat hij bij een juiste voorstelling van zaken die overeenkomst niet zou hebben gesloten en dat Vesteda hem had behoren in te lichten over hetgeen zij van overlast door [betrokkene 1] wist. Dat [eiser] zelf informatie had kunnen inwinnen, doet daaraan volgens de kantonrechter niet af (rov. 4). Ten slotte heeft de kantonrechter bij laatstgenoemd tussenvonnis [eiser] in de gelegenheid gesteld zich nader over de gestelde schadeposten en het verweer daartegen uit te laten (rov. 5). In zijn eindvonnis van 26 oktober 2005 heeft de kantonrechter de vraag of [eiser] een onderzoeksplicht heeft verzaakt, wél van belang geoordeeld voor de omvang van de schadevergoedingsplicht van Vesteda. Volgens de kantonrechter had [eiser], door zijn onderzoeksplicht na te leven, de dwaling kunnen voorkomen, evenzeer als die dwaling was voorkomen wanneer Vesteda aan haar mededelingsplicht had voldaan (rov. 2). Op die grond ligt het volgens de kantonrechter in de rede de schade in beginsel gelijkelijk te verdelen.

Bij dagvaarding van 23 januari 2006, hersteld bij exploot van 17 februari 2006, is [eiser] bij het hof Amsterdam van het vonnis van 26 oktober 2005 in hoger beroep gekomen. Vesteda heeft incidenteel appel ingesteld. Bij arrest van 13 maart 2008 heeft het hof het vonnis waarvan beroep vernietigd en, opnieuw rechtdoende, Vesteda veroordeeld tot betaling van € 4.540,76, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 3.043,03 vanaf 10 november 2001 en over een bedrag van € 1.497,73 vanaf 15 juni 2004, onder compensatie van de proceskosten, zowel van de eerste aanleg als van het principale en incidentele appel.

Het hof heeft onder meer als volgt overwogen:

[Eiser] heeft tijdig3. cassatieberoep doen instellen. Tegen Vesteda is verstek verleend. [Eiser] heeft zijn standpunt schriftelijk doen toelichten.

[Eiser] heeft twee cassatiemiddelen (I en II) voorgesteld.

Middel I keert zich tegen rov. 2.7.3, in samenhang met rov. 2.7.7, de slotsom onder 3 en de vervolgens onder 4 gegeven beslissing. Deze overwegingen en het dictum zijn volgens het middel rechtens onjuist, althans gezien de inhoud van de gedingstukken onbegrijpelijk (onderdeel 1.1). Vast staat immers dat de tuin bij het betrekken van de woning door [eiser] niet was onderhouden (onderdeel 1.2). Daarmee is gegeven dat die tuin moest worden opgeknapt. Waar de door [eiser] in verband daarmee aangeschafte goederen buiten het gebruik voor een tuin nutteloos zijn en hij is verhuisd naar een woning zonder tuin, moeten de hiervoor gemaakte kosten — anders dan het hof heeft geoordeeld — als directe schade worden aangemerkt (onderdeel 1.3). Wat betreft de post meubelbestelling heeft het hof niet onderkend dat het hier gaat om een annulering van bestelling van meubels voor de woning die [eiser] met spoed heeft moeten verlaten. Nu het onrechtmatig handelen van Vesteda vaststaat, zijn daarmee volgens het middel de schadeoorzaak en het causaal verband gegeven (onderdeel 1.4).

Anders dan het middel kennelijk veronderstelt, heeft het hof niet geoordeeld dat de bedoelde kosten van aanschaf van tuingereedschap en tuinmaterialen niet als directe schade zouden kunnen worden aangemerkt. Het hof heeft die aanschafkosten niet vergoedbaar geacht, omdat zij überhaupt geen schade (‘geen rechtens relevante schade’) vormen, nu de aangeschafte zaken hun waarde voor [eiser] behouden, ook al woont hij thans niet in een woning met een tuin. Aan dat oordeel, dat niet getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en evenmin onbegrijpelijk is, doet ook niet af dat de aangeschafte zaken (in de woorden van het middel) ‘buiten het gebruik voor een tuin (…) nutteloos (zijn)’. ‘Nutteloos’ is immers niet hetzelfde als ‘waardeloos’; het is niet het nut maar het is de waarde van de aangeschafte zaken waaraan het hof heeft gerefereerd. Ik wijs er in dit verband nog op dat het hof naar de stellingen van Vesteda (‘zoals door Vesteda aangevoerd’) heeft verwezen. Bij conclusie van antwoord (p. 11, onder A.1.a) heeft Vesteda onder meer aangevoerd dat de aangeschafte tuinuitrusting ‘natuurlijk niet van onwaarde (is) geworden door de keuze van [eiser] om te verhuizen’.

Anders dan aan de klacht van onderdeel 1.4 ten grondslag is gelegd, heeft het hof geenszins miskend dat de post ‘meubelbestelling’ de kosten van annulering van de bestelling van meubels voor de door [eiser] verlaten woning betrof. Het hof heeft in rov. 2.7.3 geoordeeld dat van enige, zich in verband met de verhuizing van [eiser] naar die woning voordoende noodzaak van aanschaf van nieuwe meubels niet is gebleken en dat zulks, waar [eiser] niettemin nieuwe meubels had besteld, aan een vergoeding van kosten in weg staat, óók nu [eiser] (slechts) de kosten van het afbestellen van die meubels vordert (‘Dit is niet anders nu [eiser] (slechts) de kosten voor het afbestellen gevorderd heeft.’). Het onderdeel kan bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. Overigens rijst de vraag of, zoals het hof heeft geoordeeld, toewijsbaarheid van de gevorderde annuleringskosten inderdaad afhangt van een al dan niet voor [eiser] bestaande noodzaak nieuwe meubels voor de door hem van Vesteda gehuurde woning aan te schaffen, en of in dat verband niet volstaat dat [eiser] zich gedwongen zag zijn (al dan niet noodzakelijke) bestelling te annuleren. Ik laat die vraag verder onbesproken, nu ik in het middel geen daarop gerichte klachten lees.

Onderdeel 1.5 bouwt op de klachten van de voorgaande onderdelen voort en kan evenmin als die voorgaande onderdelen tot cassatie leiden.

Middel II is gericht tegen rov. 2.7.4, in samenhang met rov. 2.7.7 en rov. 3 en het onder 4 vervatte dictum. Deze overwegingen zijn volgens onderdeel 2.1 onjuist althans gezien de inhoud van de gedingstukken onbegrijpelijk. Onderdeel 2.3 klaagt over een tegenstrijdigheid tussen enerzijds de in onderdeel 2.2 bedoelde (en in rov. 2.6.3 vervatte) afwijzing van het beroep van Vesteda op het ontbreken van een causaal verband in de zin van een condicio sine qua non-verband, welk beroep hierop was gegrond dat [eiser] Vesteda niet in de gelegenheid heeft gesteld om maatregelen tegen [betrokkene 1] te nemen, zulke maatregelen niet heeft afgewacht en Vesteda niet om vervangende huisvesting heeft verzocht, en anderzijds het oordeel op p. 14, dat [eiser], door Vesteda niet de gelegenheid te geven hem een andere woning aan te bieden, haar de kans heeft ontnomen de schade van [eiser] te beperken, waardoor [eiser] in strijd met zijn schadebeperkingsplicht heeft gehandeld.

Zoals ook uit het in onderdeel 2.2 opgenomen citaat blijkt, heeft het hof in rov. 2.6.3 slechts verworpen dat, zoals Vesteda had betoogd, (onder meer) de omstandigheid dat [eiser] Vesteda niet om vervangende huisvesting heeft verzocht, het condicio sine qua non-verband tussen het handelen van Vesteda in strijd met haar mededelingsplicht en de door [eiser] geleden schade4. niet doorbreekt. Die verwerping behoeft geenszins in de weg te staan aan het kennelijk in rov. 2.7.4 besloten liggende oordeel dat de bedoelde schade wel mede een gevolg van die omstandigheid is en dat die omstandigheid aan [eiser] kan worden toegerekend, een en ander in de zin van art. 6:101 BW. Het bestreden oordeel op p. 14 geeft daarom niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk en is evenmin onbegrijpelijk. Voor zover onderdeel 2.3 nog heeft willen betogen dat voor een schadebeperking zoals door het hof bedoeld geen gelegenheid en ruimte was, nu, naar het hof op p. 13 heeft geoordeeld, van [eiser] niet kon worden gevergd dat hij zou wachten op een urgentieverklaring van de gemeente5., merk ik nog op dat het hof kennelijk van belang heeft geacht dat [eiser] Vesteda zelfs niet om andere huisvesting heeft verzocht (vergelijk rov. 2.6.3: (‘(…) stelt Vesteda dat [eiser] (…) Vesteda had moeten verzoeken om vervangende huisvesting.’). Met het bestreden oordeel is allerminst gegeven dat [eiser] vervolgens ook had moeten wachten, als Vesteda hem niet met de onder de omstandigheden vereiste spoed, desnoods tijdelijk, een andere woning zou hebben aangeboden.

De onderdelen 2.4 en 2.5 bouwen voort op de klacht van onderdeel 2.3 en moeten derhalve het lot van die klacht delen.

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,

Advocaat-Generaal