Rb. Leeuwarden, 06-07-2011, nr. 110309 - HA ZA 11-109

Eiser stelt dat Gedaagde onterecht een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde uit de overeenkomst, in dit geval het financieringsvoorbehoud. Om een beroep op de ontbindende voorwaarde te doen dient Gedaagde tijdig en bij voldoende instellingen een zodanige aanvraag voor een financiering te doen dat daaruit de feiten en omstandigheden die de instellingen behoren te kennen om op die aanvraag te beslissen voldoende blijken. Één afwijzingsbrief van HQ hypotheken is ontoereikend, nu Gedaagde minstens twee afwijzingen diende te overleggen. Daarnaast is uit die brief niet inzichtelijk wat er was aangevraagd, waardoor Eiser niet kon beoordelen of er terecht een beroep op het beding is gedaan. Hiertoe verwijst hij naar de overgelegde jurisprudentie (een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 25 november 2009, LJN BK4499 en twee arresten van het Gerechtshof te Leeuwarden van respectievelijk 26 oktober 2010, LJN BO2040 en 22 maart 2011, rolnr. 200063593/01). De overige door Gedaagde in het geding gebrachte brieven, waaronder van de ING, hiervoor geciteerd onder 2.13., voldoen volgens Eiser ook niet aan de vereisten, nu deze pas na de gestelde termijn zijn overgelegd. Bovendien waren deze eveneens onduidelijk. Dat Gedaagde wellicht, ook als ze zich tot het uiterste had ingespannen, geen financiering had kunnen krijgen is volgens Eiser niet relevant.

Nu Gedaagde het financieringsvoorbehoud niet op de juiste wijze heeft ingeroepen, is de overeenkomst volgens Eiser niet ontbonden en is Gedaagde haar verplichting uit de koopovereenkomst niet nagekomen door de woning niet af te nemen op de overeengekomen datum van 1 oktober 2010. Bij brief van 26 oktober 2010 heeft Eiser de koopovereenkomst ontbonden. Op grond van art. 10 lid 2 van de koopovereenkomst is Gedaagde een contractuele boete van € 12.400,00 verschuldigd aan Eiser, aldus nog steeds Eiser.

Gedaagde betwist dat zij onvoldoende moeite heeft gedaan om de financiering van de woning rond te krijgen. Zij voert aan dat zij contact heeft gehad met meerdere erkende geldverstrekkende instellingen, te weten met de Friesland Bank N.V., HQ Hypotheken, De Hypotheker en de ING Bank N.V. Al deze instellingen hebben haar verzoek tot financiering afgewezen. Zij verwijst hiertoe naar de producties 2 tot en met 5 bij de conclusie van antwoord. Gedaagde heeft haar mededeling dat het haar niet gelukt is om de financiering rond te krijgen onderbouwd middels een afwijsbericht van een geldverstrekker. Zij voert aan dat zij dan ook voldoende informatie heeft verstrekt om met recht een beroep te kunnen doen op het bepaalde in art. 16 van de koopakte. Voorts voert Gedaagde aan dat zij er geen enkel belang bij had dat de koop geen doorgang kon vinden, nu zij reeds enkele investeringen had gedaan. Hiertoe verwijst zij naar een tweetal nota’s betreffende een taxatierapport en een bouwtechnisch rapport (producties 6 en 7 bij conclusie van antwoord). Daarnaast ziet de jurisprudentie waaraan Eiser refereert volgens Gedaagde op andere feitencomplexen dan in deze zaak aan de orde zijn. Verder blijkt uit de afwijzing van HQ Hypotheken dat het onwaarschijnlijk is dat de aanvraag van Gedaagde elders wel zou zijn geslaagd.

Nu Gedaagde de koopovereenkomst heeft ontbonden doordat zij een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde, kan de overeenkomst door Eiser niet meer worden ontbonden. Zij is dan ook geen contractuele boete verschuldigd aan Eiser, aldus nog steeds Gedaagde.

De rechtbank stelt voorop dat in art. 16.3 van de koopovereenkomst, hiervoor geciteerd onder 2.2., staat vermeld dat het inroepen van ontbinding "goed gedocumenteerd" dient te geschieden. Overeenkomstig art. 16 van de toelichting, hiervoor geciteerd onder 2.3., gaat het erom "dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan". De koper dient dan ook als hij de ontbinding inroept omdat hij geen financiering heeft verkregen, in ieder geval "afschriften van de afwijzingen" met het bericht van ontbinding mee te sturen. "Of hij daarmee kan volstaan, zal mede afhankelijk zijn van de inhoud van de afwijzing."

Vast staat dat Gedaagde binnen de termijn – die per 15 september 2010 verstreek, althans in ieder geval na de ingebrekestelling bij de hiervoor onder 2.8. geciteerde brief, die per 15 oktober 2010 verstreek – slechts één afwijzing – van HQ Hypotheken – aan Eiser dan wel de makelaar heeft overgelegd. Uit art. 16 van de toelichting volgt echter dat Gedaagde meer dan één afwijzing aan Eiser diende te versturen. Gedaagde heeft weliswaar op 28 november 2010 een tweede afwijzing – van de ING – aan Eiser verzonden, maar deze afwijzing is niet binnen de gestelde termijn overgelegd. Bovendien is de rechtbank, met Eiser, van oordeel dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet is vast te stellen of deze afwijzing betrekking heeft op de koopovereenkomst waarvan in deze zaak sprake is, nu deze slaat op een aanvraag van 4 augustus 2010 terwijl de overeenkomst pas op 25 augustus 2010 tot stand is gekomen. Dat Gedaagde, zoals zij stelt, tevens financieringsaanvragen heeft gedaan bij de Friesland Bank N.V. en De Hypotheker, welke aanvragen zijn afgewezen, doet hier ook niet aan af, nu ook deze afwijzingen, welke dateren van februari 2011, niet binnen de termijn zijn overgelegd. Voorst is Gedaagde niet ingegaan op het voorstel van Eiser om een onderzoek te laten verrichten door een tussenpersoon met betrekking tot de haalbaarheid van de betreffende geldlening. Indien Gedaagde het niet eens was met de voorgestelde tussenpersoon, had zij eventueel een andere persoon voor kunnen stellen. Dit heeft zij echter nagelaten. De rechtbank is derhalve van oordeel dat Gedaagde onvoldoende blijk heeft gegeven van haar inspanningen om een financiering te krijgen.

Los van het vorenstaande voldoet de betreffende afwijzing van HQ Hypotheken ook niet aan de vereisten die worden gesteld aan de inhoud daarvan. Een enkele korte brief van de bank waarin de aanvraag om een lening wordt afgewezen kan niet worden aangemerkt als een voldoende documentatie in de zin van art. 16.3 van de koopovereenkomst. Van die documentatie behoort ten minste een kopie van de aanvraag deel uit te maken om te kunnen beoordelen of een reële aanvraag is ingediend. Het gaat er immers om dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan. De inhoud van de te laat overgelegde afwijzingen wordt op dezelfde gronden als onvoldoende aangemerkt, nu ook deze afwijzingen slechts bestaan uit een enkele korte brief van de bank waarin de aanvraag voor een lening wordt afgewezen (vgl. het arrest van het Gerechtshof te Leeuwarden van 26 oktober 2010, LJN BO2040). Dat het feitencomplex waarop dit arrest is gebaseerd op bepaalde punten afwijkt van deze zaak, doet niet af aan het oordeel van het hof met betrekking tot de eisen die aan de documentatie zijn te stellen.

Nu uit het voorgaande blijkt dat de door Gedaagde overgelegde stukken niet voldoen aan de vereisten, is de rechtbank van oordeel dat Gedaagde zich niet op goede gronden op de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering van de woning heeft beroepen. Dat zij er geen belang bij had dat de koop geen doorgang kon vinden, doet hier niet aan af. Ook de omstandigheid dat Gedaagde wellicht, als ze zich tot het uiterste had ingespannen, geen financiering had kunnen krijgen, kan Gedaagde niet baten, omdat het financieringsvoorbehoud in het algemeen juist om die reden in koopovereenkomsten van onroerende zaken wordt opgenomen, ter bescherming van de koper. Dat Gedaagde bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud onvoldoende documentatie heeft overgelegd om de overeenkomst succesvol te kunnen ontbinden, is in dat verband een omstandigheid die voor haar rekening komt.

Nu Gedaagde de overeenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden, is een beroep op ontbinding aan de kant van Eiser thans mogelijk. De rechtbank overweegt dat de brief van de makelaar van 5 oktober 2010, hiervoor geciteerd onder 2.8., dient te worden aangemerkt als een ingebrekestelling. Er is immers (conform art. 10 van de koopovereenkomst jo. art. 6:82 Burgerlijk Wetboek) een termijn van acht dagen gesteld om alsnog aan art. 16 van de koopovereenkomst te voldoen. Omdat Gedaagde, ook na laatstgenoemde termijn, heeft nagelaten om hieraan gehoor te geven, is zij tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en ten aanzien daarvan in verzuim komen te verkeren. Gedaagde is derhalve op grond van art. 10 lid 2 van de koopovereenkomst in beginsel de contractuele boete van € 12.400,00 aan Eiser verschuldigd.

matiging van de boete:

Eiser stelt dat matiging van de contractuele boete niet aan de orde is, omdat het boetebeding geldt. Het is volgens hem irrelevant voor toewijzing van de boete of er schade was en hoe hoog die was.

Gedaagde voert aan dat de boete gematigd moet worden, omdat het bedrag disproportioneel is. Volgens haar is de feitelijke schade op geen enkele wijze aangetoond.

De rechtbank stelt voorop dat de rechter de bevoegdheid tot matiging terughoudend dient te hanteren. Matiging is pas aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daartoe is onvoldoende dat de boete en de schade uiteenlopen. Er zal ook gelet moeten worden op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (vgl. HR 27 april 2007, NJ 2007, 262).

Het betreffende boetebeding is een gebruikelijk beding in koopovereenkomsten betreffende onroerende zaken tussen particulieren. Het beding is bovendien helder geformuleerd. De feitelijke schade is weliswaar niet aangetoond, maar daar staat tegenover dat een verkoper door toerekenbare tekortkoming van een koper met aanzienlijke ongemakken en onzekerheden kan worden geconfronteerd. Gelet op deze omstandigheden leidt het onverkort toepassen van het boetebeding naar het oordeel van de rechtbank niet tot een onaanvaardbaar resultaat. De rechtbank ziet dan ook geen reden de boete te matigen. De vordering van Eiser om Gedaagde te veroordelen tot betaling van de boete van € 12.400,00 is derhalve toewijsbaar.

Aangezien Gedaagde geen verweer heeft gevoerd met betrekking tot de gevorderde wettelijke rente over de boete, zal deze worden toegewezen vanaf 1 december 2010 tot de dag der algehele voldoening van de boete.

Gedaagde zal als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Eiser worden vastgesteld op:

De beslissing

De rechtbank