Hof Arnhem-Leeuwarden, 15-01-2013, nr. 200.092.460/01

" Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

"VOORAF VERSTREKTE INFORMATIE (…)

Voorafgaand en tijdens de keuring hebben wij mondelinge informatie van zowel de eigenaresse als de makelaar ontvangen. Het object is op 16 februari 2004 al eens door TMS Holland gekeurd. (…)

In hoger beroep is voorts komen vast te staan dat de woning, schuur en ondergrond inmiddels executoriaal zijn verkocht op een veiling voor een bedrag van € 249.750,-.

Het geschil tussen [appellanten] en [geïntimeerden]

Het geschil en de beoordeling daarvan in eerste aanleg

[appellanten] hebben in eerste aanleg gevorderd:

De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. Kort weergegeven, heeft de rechtbank daartoe het volgende overwogen. De door [appellanten] gestelde gebreken brengen niet mee dat normaal gebruik van het woonhuis niet mogelijk is (artikel 5.3 van de koopovereenkomst). Ingevolge artikel 5.1. van de koopovereenkomst komen deze gebreken derhalve voor rekening van [appellanten] De vordering op grond van bedrog wordt afgewezen, omdat niet is gesteld welke onjuiste mededeling [geïntimeerden] aan [appellanten] zouden hebben gedaan of welke informatie zij zouden hebben achtergehouden. De op dwaling gegronde vordering heeft de rechtbank afgewezen, omdat [appellanten] na lezing van het aan hen overhandigde rapport van TMS d.d. 7 november 2006 nader onderzoek hadden moeten verrichten naar het dak en de gevels.

Met betrekking tot de wijziging van eis

[appellanten] vorderen niet langer schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Hun vordering luidt thans zoals hiervoor onder "Het geding in hoger beroep" is weergegeven, kort gezegd: vergoeding van de schade zoals gesteld en onderbouwd onder punt 5 van de memorie van grieven. Voorts vorderen [appellanten] niet langer de kosten van herstel, nu de woning inmiddels is verkocht. Ook wat dat betreft hebben zij hun vordering tot schadevergoeding aangepast. Voorts hebben [appellanten] hun vordering tot vergoeding van de gevolgschade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, laten vallen. Tevens hebben [appellanten] hun eis in die zin gewijzigd dat zij thans vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 1.000,- vorderen.

Voorts hebben [appellanten] hun vordering tot vernietiging wegens dwaling en bedrog aangepast.

Het hof overweegt dienaangaande als volgt.

Nu van de zijde van [geïntimeerden] geen bezwaar is gemaakt tegen de wijzigingen van eis als zodanig, terwijl het hof ook ambtshalve geen strijd met de beginselen van een goede procesorde aanwezig acht, zal het hof recht doen op de gewijzigde eis van [appellanten]

Met betrekking tot de grieven

Met grief 1 beogen [appellanten] een aantal punten aan te vullen respectievelijk nader te duiden ten opzichte van hun stellingen in eerste aanleg. [appellanten] verwijzen hiervoor naar de toelichting op deze grief, alsmede, daar waar zich dat voordoet, naar de overigens geformuleerde grieven.

Aangezien de toelichting op grief 1 geen klacht tegen het vonnis waarvan beroep bevat, terwijl overigens wordt verwezen naar andere grieven, kent het hof aan deze grief geen zelfstandige betekenis toe.

Grief 2 houdt in dat de rechtbank ten onrechte bij de uitleg van de koopovereenkomst niet artikel 20 (de ouderdomsclausule) en het TMS rapport d.d. 7 november 2006 heeft betrokken, alsmede heeft nagelaten om uit te leggen wat partijen verstaan onder "normaal gebruik".

Grief 3 houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellanten] primair aan hun vordering ten grondslag hebben gelegd dat de woning ten tijde van de levering door ernstige, constructieve gebreken niet geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis.

Grief 4 houdt - kort weergegeven - in dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de gebreken aan de woning niet aan normaal gebruik in de weg staan. Volgens [appellanten] valt onder een "normaal gebruik" als woonhuis ook dat de woning veilig is en dat de woning daartoe de feitelijke eigenschappen bezit.

In de toelichting op deze grieven stellen [appellanten] samengevat het volgende.

De verwijzing naar het rapport van TMS van 2006 in artikel 20 van de koopovereenkomst (de ouderdomsclausule) brengt mee dat de uitleg van de artikelen 5.3 en 20 van de koopovereenkomst mede aan de hand van de inhoud van dit rapport dient plaats te vinden. Met het opnemen van artikel 20 náást artikel 5.3 hebben partijen afgesproken dat de woning zal voldoen aan de eigenschappen die behoren bij een in 1992 gebouwde woning en dat de woning wat betreft de bouwkwaliteit voldoet aan hetgeen TMS in haar rapportage van november 2006 heeft gesteld. Aldus dient "normaal gebruik" mede in die zin te worden uitgelegd, dat de woning voldoet aan de kwaliteit van een woning gebouwd in 1992, alsmede de kwalificaties bezit die genoemd zijn in de rapportage van TMS van 2006 (zie hiervoor onder 2.6). In het bijzonder geldt dit voor de opmerking van TMS dat zij in haar vorige rapport (2004) - vanwege het zichtbaar doorbuigen van het dakvlak - heeft geadviseerd om de dakconstructie door een constructeur te laten beoordelen, dat dit inmiddels is gebeurd, en dat de conclusie is dat er geen constructieve gevolgen zijn.

Volgens [appellanten] heeft de vertegenwoordiger van [onderhoudsbedrijf], die door [geïntimeerden] is ingeschakeld voor de verbouwing en renovatie van de woning (zie hiervoor onder 2.3), in de vrijwaringszaak tussen [geïntimeerden] en [onderhoudsbedrijf] ter gelegenheid van de comparitie in eerste aanleg verklaard dat zij nimmer een rapportage voor [geïntimeerden] heeft opgesteld en bovendien nadrukkelijk aan [geïntimeerden] heeft geadviseerd om een constructeur in te schakelen, doch dat [geïntimeerden] daarvan hebben afgezien vanwege de kosten. [appellanten] bieden bewijs aan van deze stelling, in het bijzonder door het doen horen van deze vertegenwoordiger van [onderhoudsbedrijf].

[appellanten] stellen voorts - met een beroep op de rapportages van Zneb en IBZ (zie hiervoor onder 2.9 en 2.10) - dat zij aan hun vordering ten grondslag leggen dat de rapportage van TMS niet overeenkomt met de werkelijkheid en dat er in tegenstelling tot de rapportage wel degelijk ernstige en constructieve gebreken aanwezig zijn. Bovendien stellen zij dat niet is voldaan aan de in 1992 voor de bouw van een woonhuis geldende normen.

[appellanten] betogen dat zij geen onderzoeksplicht hebben geschonden, doch dat [geïntimeerden] een mededelingsplicht hebben geschonden door hen niet in te lichten over de eerdere rapportage van TMS in 2004 (zie hiervoor onder 2.2), temeer nu in de rapportage van 2006 de dakconstructie met een + werd gewaardeerd, zijnde een kwalificatie goed. Volgens [appellanten] hadden [geïntimeerden] moeten en kunnen begrijpen dat hun mededeling aan TMS dat het in 2004 geadviseerde onderzoek inmiddels had plaatsgevonden, onjuist was. In dit kader stellen [appellanten] dat de deskundigheid van [geïntimeerde 3] en van TMS aan [geïntimeerden] dienen te worden toegerekend.

[geïntimeerden] stellen in hun antwoord op voornoemde grieven onder meer het volgende.

Het in 2004 door TMS geadviseerde onderzoek naar de dakconstructie door een constructeur is door [onderhoudsbedrijf] uitgevoerd en zij hebben van [onderhoudsbedrijf] begrepen dat geen sprake was van constructieve gevolgen. [onderhoudsbedrijf] heeft - 'enkel voor de gemoedsrust' van [geïntimeerden] - spanlijsten aanbevolen en aangebracht. Zij stellen voorts dat uit de door [appellanten] overgelegde rapportages niet zonder meer het tegendeel blijkt, laat staan dat daaruit blijkt van constructieve gebreken.

Hetzelfde geldt voor de scheurvorming in de gevels. Volgens de rapportage van TMS is het metselwerk niet strak opgetrokken, maar heeft dit geen constructieve gevolgen. Uit de rapportages van Zneb en IBZ blijkt niet zonder meer het tegendeel, aldus [geïntimeerden]

[geïntimeerden] stellen voorts dat - anders dan [appellanten] menen - aan artikel 20 van de koopovereenkomst een beperkende betekenis dient te worden toegekend. Artikel 5.3 van de koopovereenkomst houdt een garantie in ten aanzien van gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan en die niet door [appellanten] werden gekend. Artikel 20 en het rapport van TMS van 2006 vormen een uitwerking van de mededelingsplicht van [geïntimeerden] en bepalen (mede) de omvang van de onderzoeksplicht van [appellanten] De zichtbare scheurvorming in de gevels, dakverzakking en gevelstand en de 'allerminst rooskleurige' rapportage van TMS van 2006, leverden zonder meer een grond op voor nader onderzoek, aldus [geïntimeerden] Zij stellen bovendien dat de door [appellanten] gestelde gebreken een normaal gebruik van de woning niet in de weg staan.

Het hof overweegt ten aanzien van de grieven 2 tot en met 4 het volgende.

[appellanten] stellen dat sprake is van de volgende gebreken aan hun woning:

Alvorens over te gaan tot de beoordeling van de vraag of deze gebreken, indien aanwezig, non-conformiteit opleveren, zal het hof eerst ingaan op de vraag hoe de artikelen 5.1, 5.3 en 20 van de koopovereenkomst, in onderlinge samenhang bezien, dienen te worden uitgelegd.

Deze uitleg dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635). Deze brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang (HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493). In dit licht heeft ten aanzien van de uitleg van een overeenkomst waarbij een bebouwde onroerende zaak is verkocht, het volgende te gelden. Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3 van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing (HR 23 december 2005, LJN: AU2414).

Uitgangspunt is de in artikel 5.1 van de koopovereenkomst neergelegde exoneratie voor alle zichtbare en onzichtbare gebreken.

Daarop wordt een uitzondering gemaakt door artikel 5.3 van de koopovereenkomst, waarin wordt bepaald dat [geïntimeerden] instaan voor gebreken aan de onroerende zaak die een normaal gebruik als woonhuis belemmeren, tenzij de gebreken die dat normale gebruik belemmeren aan [appellanten] kenbaar waren ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst.

Partijen verschillen van mening over de betekenis [appellanten] mochten toekennen aan de in artikel 20 vervatte bepalingen c.q. mededelingen van de zijde van [geïntimeerden] Het betreft de volgende bepalingen/mededelingen:

[geïntimeerden] stellen dat deze mededeling de onderzoeksplicht van [appellanten] vergroot, terwijl [appellanten] - met een beroep op HR 25 februari 2005, LJN: AR5383 - stellen dat zij op grond van deze mededeling mochten verwachten dat de woning voldeed aan de ten tijde van de bouw in 1992 geldende voorschriften.

[geïntimeerden] stellen voorts dat het arrest waarop [appellanten] zich beroepen in casu niet van toepassing is. Dit arrest gaat immers uit van de toepasselijkheid van artikel 7:17 BW, terwijl partijen daarvan in de koopovereenkomst zijn afgeweken, aldus [geïntimeerden]

Het hof is van oordeel dat [appellanten] onvoldoende hebben onderbouwd waarom in het licht van artikel 5.1 in samenhang met artikel 5.3 en artikel 20 van de koopovereenkomst de mededeling zijdens [geïntimeerden] dat het onderhavige opstal in 1992 gebouwd is, door hen mocht worden opgevat als een garantie dat aan de toentertijd geldende bouwvoorschriften is voldaan, temeer nu deze mededeling blijkens de toevoeging dat dit betekent "dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, lager liggen dan bij nieuwe woningen", veeleer een aansprakelijkheidsbeperkend karakter heeft. Feiten en omstandigheden die, indachtig de hier toepasselijke Haviltexmaatstaf, kunnen leiden tot de door [appellanten] bepleite uitleg zijn gesteld nog gebleken.

Ad 2

Van de zijde van [geïntimeerden] is geen beroep gedaan op deze bepaling, noch is door hen gesteld hoe deze bepaling zich met artikel 5.3 van de koopovereenkomst verhoudt. Het hof gaat dan ook aan deze bepaling voorbij.

Ad 3

Ten aanzien van de verwijzing naar het rapport van TMS d.d. 3 november 2006 stellen [geïntimeerden] dat zij hiermee hebben voldaan aan hun mededelingsplicht, en dat, mede gelet op de inhoud van dit rapport, op [appellanten] een nadere onderzoeksplicht rustte ter zake van het doorzakken van het dak en de scheuren in en scheefstand van de buitengevels. [appellanten] betogen daarentegen dat zij op basis van de inhoud van genoemd rapport mochten verwachten dat er geen constructieve gebreken kleven aan de kapconstructie en eveneens dat de aanwezige scheurvorming ter plaatse van de achtergevel (als gevolg van spatkrachten van de kapconstructie) geen constructieve gevolgen heeft en dat ook het feit dat het metselwerk niet strak is opgetrokken geen constructieve gevolgen heeft.

Ten aanzien van de eventuele constructieve gebreken aan de kapconstructie baseren [appellanten] zich op de mededeling in het TMS rapport dat naar aanleiding van het TMS rapport van 2004 inmiddels een beoordeling van de dakconstructie door een constructeur heeft plaatsgevonden, en dat de conclusie is dat er geen constructieve gebreken zijn. Ten aanzien van de overige gebreken baseren [appellanten] zich op de eigen bevindingen van TMS in 2006.

Het hof overweegt dienaangaande als volgt.

De kapconstructie

Op basis van de opmerking van TMS in haar rapport van 2006 dat de dakconstructie inmiddels door een constructeur is beoordeeld en dat de conclusie was dat er geen constructieve gevolgen zijn, welke opmerking is gebaseerd op de door [geïntimeerden] aan TMS verstrekte informatie, hebben [appellanten] naar het oordeel van het hof redelijkerwijs mogen aannemen dat de dakconstructie inderdaad door een constructeur is onderzocht en dat deze heeft geconcludeerd dat er geen constructieve gevolgen waren. In samenhang met de artikelen 5.1 en 5.3 van de koopovereenkomst mochten [appellanten] er derhalve redelijkerwijs op vertrouwen dat geen sprake was van constructieve gebreken in de dakconstructie die (op termijn) aan een normaal gebruik van de woning, waaronder mede dient te worden verstaan: veilig gebruik, in de weg staan.

Indien de stelling van [appellanten] dat wel degelijk sprake is van constructieve gevolgen in de hiervoor bedoelde zin, juist mocht blijken te zijn, dan kunnen [geïntimeerden] naar het oordeel van het hof niet aan [appellanten] tegenwerpen dat zij hun onderzoeksplicht hebben geschonden. [geïntimeerden] hebben in dat geval immers zelf - door middel van de aan TMS verstrekte onjuiste informatie - een onjuiste mededeling gedaan aan [appellanten]

Het hof is van oordeel dat de door [appellanten] overgelegde rapportages van Zneb en IBZ (zie hiervoor onder 2.9 en 2.10), gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerden], ontoereikend zijn om voorshands bewezen te achten dat sprake is van constructieve gebreken in de dakconstructie die (op termijn) aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Met name wordt de opmerking in het rapport van IBZ dat de tot dus ver aangebrachte versterkingen in de vorm van strippen onvoldoende zijn, naar het oordeel van het hof in dit rapport onvoldoende concreet onderbouwd. Hetzelfde geldt voor de conclusie dat de aangetroffen constructie op diverse punten "rekenkundig onveilig is". Gelet hierop is naar het oordeel van het hof ook (nog) niet komen vast te staan dat de aanbevelingen van IBZ onder 3 (het buitenblad vervangen en de kap verankeren aan het onderliggende metselwerk) en onder 6 (alle sporen deugdelijk verbinden met de verdiepingsvloer of onderling door middel van een trekstrip) noodzakelijk zijn voor een normaal (veilig) gebruik van de woning.

Om te kunnen beoordelen of de wijze van verankering van de kap aan het onderliggende gebouw - ondanks de in 2004 aangebrachte "strippen" - (op termijn) aan een normaal (veilig) gebruik van de woning in de weg staat, heeft het hof behoefte aan nadere voorlichting door een deskundige. Nu de woning inmiddels verkocht is, zal het hof aan [appellanten] opdragen zich bij akte uit te laten over de vraag of, en zo ja hoe, zodanig onderzoek thans nog kan plaatsvinden.

De gevels

Uitgangspunt is dat ten tijde van de koop van de woning voor [appellanten] zichtbaar was dat de gevels scheurvorming en scheefstand vertoonden (zie het rapport van TMS d.d.

Wat betreft het niet voldoen aan de ten tijde van de bouw van de woning geldende bouwvoorschriften verwijst het hof naar hetgeen hiervoor onder 22 is overwogen: Het niet voldoen aan de tijdens de bouw geldende voorschriften, komt voor rekening van [appellanten], tenzij het gaat om gebreken die een normaal gebruik in de weg staan. Hetzelfde geldt voor eventuele afwijkingen van de bouwvergunningstekening en de door Zneb/IBZ geconstateerde - van de destijds geldende normen afwijkende - isolatiewaarde (Rc waarde) van zowel spouwmuur als kapconstructie. Nu gesteld noch gebleken is dat het hier gaat om gebreken die een normaal gebruik in de weg staan, komen deze gebreken voor rekening van [appellanten]

Met betrekking tot het beroep op bedrog en dwaling

Het hof zal een beoordeling van het beroep op bedrog en dwaling (grieven 5 en 6) aanhouden.

Het geschil tussen [appellanten] en [geïntimeerde 3]

Het geschil en de beoordeling daarvan in eerste aanleg

[appellanten] hebben in eerste aanleg (primair) gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat [geïntimeerde 3] onrechtmatig heeft gehandeld door opzettelijke verzwijging van ernstige gebreken aan de woning en voorts [geïntimeerde 3] (samen met [geïntimeerden] en TMS) hoofdelijk veroordeelt tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat, met veroordeling van [geïntimeerde 3] (naast [geïntimeerden] en TMS) in de buitengerechtelijke en proceskosten.

De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen.

Met betrekking tot de wijziging van eis

[appellanten] hebben hun eis jegens [geïntimeerde 3] in dier voege gewijzigd dat zij niet langer schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vorderen, maar (hoofdelijke) veroordeling tot betaling van een bedrag ad € 135.823,56.

Nu van de zijde van [geïntimeerde 3] geen bezwaar is gemaakt tegen deze wijziging van eis als zodanig, terwijl het hof ook ambtshalve geen strijd met de beginselen van een goede procesorde aanwezig acht, zal het hof recht doen op de gewijzigde eis.

Met betrekking tot de grief

Grief 7 houdt in dat de rechtbank ten onrechte de vordering van [appellanten] op [geïntimeerde 3] heeft afgewezen.

In de toelichting op deze grief betogen [appellanten] het volgende.

Het rapport van TMS van 2006 is in opdracht van [geïntimeerde 3] tot stand gekomen. Blijkens de rapportage heeft [geïntimeerde 3] ook inlichtingen verstrekt aan TMS. De rapportage van TMS van 2004 moet bij [geïntimeerde 3] bekend zijn geweest. [geïntimeerde 3] moet als professionele partij op de hoogte zijn geweest van het feit dat geen nader onderzoek is verricht zoals geadviseerd in de rapportage van 2004. [geïntimeerde 3] had de berekeningen van dit onderzoek dienen op te vragen en verder moeten onderzoeken op welke wijze het geadviseerde onderzoek had plaatsgevonden. Nu [geïntimeerde 3] dit heeft nagelaten, is zij tekortgeschoten in de op haar rustende, jegens [appellanten] in acht te nemen zorgplicht.

[geïntimeerde 3] voert (onder meer) het volgende verweer.

Zij heeft als verkopend makelaar aan [geïntimeerden] geadviseerd een deskundige een onderzoek te laten doen naar de (eventuele) aanwezigheid van (bouwkundige) gebreken aan de woning. Hiervoor is TMS benaderd. TMS heeft haar onderzoeksresultaten en daarmee de bouwkundige staat opgetekend in haar rapportage uit 2006. Aangezien [geïntimeerden] dit rapport voorafgaand aan het sluiten van de koop aan [appellanten] hebben overhandigd, hebben zij voldaan aan hun mededelingsplicht. De verantwoordelijkheid van [geïntimeerde 3] ter zake van de door [geïntimeerden] jegens [appellanten] te vervullen mededelingsplicht strekt op dit punt niet verder. Voor [geïntimeerde 3] geldt met andere woorden geen verdergaande spreekplicht.

[geïntimeerde 3] was niet jegens [appellanten] gehouden om de juistheid c.q. volledigheid van de rapportage van TMS d.d. 2006 te controleren. De inhoud en strekking van de TMS-rapportage d.d. 2004 was bij [geïntimeerde 3] niet bekend en behoefde dat ook niet te zijn. In het verlengde daarvan snijdt het verwijt dat [geïntimeerde 3] op de hoogte had moeten zijn van de door [appellanten] c. gestelde omstandigheid dat na de TMS-rapportage van 2004 geen onderzoek is verricht naar de dakconstructie - hetgeen geenszins bewezen is - geen hout, aldus [geïntimeerde 3].

Het hof overweegt dienaangaande als volgt.

Vooropgesteld dient te worden dat tussen [geïntimeerde 3] en [appellanten] geen contractuele relatie bestaat. Slechts voor zover [geïntimeerde 3] jegens [appellanten] als potentiële kopers in strijd heeft gehandeld met de in art. 6:162 BW bedoelde zorgvuldigheidsnorm, kan sprake zijn van aansprakelijkheid van [geïntimeerde 3] jegens [appellanten]

De stelling van [appellanten] c.s dat [geïntimeerde 3] op de hoogte moet zijn geweest van het TMS-rapport van 2004, acht het hof, mede in het licht van de betwisting daarvan door [geïntimeerde 3], onvoldoende onderbouwd. Voorts acht het hof onvoldoende onderbouwd waarom [geïntimeerde 3] in de gegeven omstandigheden had moeten twijfelen aan de opmerking van TMS dat het in 2004 geadviseerde specialistisch onderzoek naar de dakconstructie heeft plaatsgevonden. De door [geïntimeerde 3] jegens de potentiële kopers in acht te nemen zorgvuldigheid strekt niet zover dat zij onder alle omstandigheden diende te controleren of deze opmerking van TMS juist is. Van een onrechtmatige daad van [geïntimeerde 3] jegens [appellanten] is dan ook geen sprake. Nu [appellanten] in hoger beroep geen andere feiten en omstandigheden ter onderbouwing van hun vordering jegens [geïntimeerde 3] aanvoeren, dient deze vordering te worden afgewezen.

Grief 7 faalt derhalve.

Het geschil tussen [appellanten] en TMS

Het geschil en de beoordeling daarvan in eerste aanleg

[appellanten] hebben in eerste aanleg (primair) gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat TMS onrechtmatig jegens [appellanten] heeft gehandeld gezien de zeer ernstige fouten c.q. tekortkomingen in het bouwkundig keuringsrapport van 7 november 2006 en voorts TMS hoofdelijk (samen met [geïntimeerden] en [geïntimeerde 3]) veroordeelt tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat, met veroordeling van TMS (naast [geïntimeerden] en [geïntimeerde 3]) in de buitengerechtelijke en proceskosten.

De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen.

Met betrekking tot de wijziging van eis

[appellanten] hebben hun eis jegens TMS in dier voege gewijzigd dat zij niet langer schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vorderen, maar (hoofdelijke) veroordeling tot betaling van een bedrag ad € 135.823,56.

Nu van de zijde van TMS geen bezwaar is gemaakt tegen deze wijziging van eis als zodanig, terwijl het hof ook ambtshalve geen strijd met de beginselen van een goede procesorde aanwezig acht, zal het hof recht doen op de gewijzigde eis.

Met betrekking tot de grief

Grief 8 houdt in dat de rechtbank ten onrechte de vordering van [appellanten] op TMS heeft afgewezen.

In de toelichting op deze grief betogen [appellanten] onder meer het volgende.

TMS heeft jegens hen bijzonder onzorgvuldig gehandeld door genoegen te nemen met een mededeling van [geïntimeerden] of [geïntimeerde 3] dat het advies van 2004 om een constructeur de dakconstructie te laten onderzoeken is opgevolgd, zonder dat rapport van die constructeur op te vragen en bij een verdere beoordeling daarmee rekening te houden.

TMS voert onder meer het volgende verweer.

Zij heeft mogen afgaan op de informatie van de verkopers dat het in 2004 door TMS geadviseerde onderzoek van de kapconstructie door een constructeur inmiddels had plaatsgevonden. TMS heeft in haar rapport d.d. 7 november 2006 aangegeven binnen welke bandbreedte de keuring is verricht en welke bronnen daarbij zijn gebruikt, te weten eigen waarnemingen van de woning, alsmede mondelinge informatie van haar directe en indirecte opdrachtgevers. Er staat niet vermeld dat TMS ook schriftelijke informatie afkomstig van de opdrachtgevers heeft ontvangen of beoordeeld. Het gaat dan niet aan dat TMS achteraf door een derde verweten wordt een beweerdelijk bestaand rapport van een constructeur niet te hebben beoordeeld.

Het hof overweegt dienaangaande als volgt.

Het hof stelt voorop dat van een contractuele relatie tussen TMS en [appellanten] geen sprake is. Het beroep van [appellanten] op artikel 6.4 van de koopovereenkomst, waarin kort gezegd is bepaald dat in deze koopovereenkomst voor zover mogelijk is begrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden, faalt. TMS betoogt terecht dat dit artikel slechts ziet op aanspraken die de verkopers ten aanzien van de onroerende zaak kunnen doen gelden. Een eventuele vordering tot schadevergoeding van [geïntimeerden] jegens TMS valt niet onder het bereik van artikel 6.4 van de koopovereenkomst, omdat deze vordering niet 'kleeft' aan de onroerende zaak in die zin dat [geïntimeerden] na de overdracht van de zaak aan [appellanten] daarbij geen belang meer hebben.

Slechts voor zover TMS jegens [appellanten] hebben gehandeld in strijd met de in art. 6:162 BW besloten liggende zorgvuldigheidsnorm, kan dit leiden tot aansprakelijkheid van TMS jegens [appellanten]

De door TMS jegens [appellanten] als potentiële kopers in acht te nemen zorgvuldigheid strekte naar het oordeel van het hof niet zover dat zij de mondeling van de zijde van de verkopers aan haar verstrekte informatie omtrent het onderzoek door een constructeur onder alle omstandigheden had moeten verifiëren door het opvragen van een schriftelijk rapport. Bijzondere omstandigheden die tot het aannemen van een dergelijke verplichting kunnen leiden, zijn niet gesteld of gebleken. De enkele omstandigheid dat [geïntimeerden] niet uit eigen beweging een schriftelijk rapport van dit onderzoek hebben overhandigd, vormt naar het oordeel van het hof onvoldoende grond voor twijfel over de vraag of dit onderzoek wel is verricht. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat TMS in opdracht van [geïntimeerde 3] (namens [geïntimeerden]) een visuele inspectie naar de bouwkundige staat van de woning heeft verricht, hetgeen zij in haar rapportage ook heeft aangegeven en toegelicht. Tevens heeft TMS in haar rapport onder het kopje "vooraf verstrekte informatie" vermeld dat zij voorafgaand aan en tijdens de keuring mondelinge informatie van de zijde van [geïntimeerden] en [geïntimeerde 3] heeft ontvangen, en voorts - onder vermelding van het rapportnummer - dat het object op 16 februari 2004 al eens door TMS is gekeurd. Aldus heeft TMS naar het oordeel van het hof voor potentiële kopers voldoende duidelijk gemaakt hoe zij tot haar bevindingen is gekomen. Binnen dit kader heeft TMS geen zorgvuldigheidsnorm jegens [appellanten] geschonden. Bijzondere omstandigheden die tot een ander oordeel zouden moeten leiden zijn gesteld noch gebleken.

Grief 8 faalt derhalve.

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.