Rb. Rotterdam, 10-01-2020, nr. 7989753 \ CV EXPL 19-36659

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:

De datum voor de uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.

Vestia is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet.

[gedaagde] woont al 73 jaar aan de [adres] te Rotterdam (hierna: “de woning”). Vanaf 14 februari 1985 staat de huurovereenkomst op haar naam.

De woning is gelegen in de Tweebosbuurt, onderdeel van de Afrikaanderwijk in stadsdeel Feijenoord (Rotterdam-Zuid).

In maart 2010 heeft de minister van VROM/WWI aan de heren Deetman en Mans het volgende gevraagd:

‘Maak een analyse van de bijzondere situatie op Zuid en de aangrijpingspunten voor interventies en strategiebepaling. Het gaat om een integraal onderzoek waarbij het uitgangspunt is dat de problematiek wordt gekeerd door middel van een samenhangende systeemaanpak.’

In februari 2011 is het Eindadvies van team Deetman/Mans over aanpak Rotterdam-Zuid uitgebracht. Het rapport heet: ‘Kwaliteitssprong Zuid: ontwikkeling vanuit kracht’.

Op pagina tien aan het slot van de derde alinea worden drie verbeterpunten genoemd waar betrokkenen op wijzen. Een van die verbeterpunten is:

‘Het betrekken van bewoners en ondernemers bij de ontwikkeling op wijkniveau.’

Het advies van Deetman/Mans heeft betrekking op drie pijlers: talentontwikkeling, economische versterking en fysieke kwaliteitsverbetering. Het rapport onderscheidt acht prioriteiten:

A. Talentontwikkeling

B. Economische versterking

4. Stimuleren bedrijvigheid in de wijk

5. Concretiseren nieuwe economische dragers

C. Fysieke kwaliteitsverbetering

6. Onderhouden basisniveau ‘schoon, heel en veilig’

7. Verbeteren kwaliteit particulier woningbezit

8. Herstructurering deel van de particuliere woningvoorraad.

Ten aanzien van pijler C onderschrijft het rapport dat in de wijken Oud-Charlois, Tarwewijk en Carnisse, de wijken met veel particulier bezit, de belangrijkste fysieke verbeteropgaven voor Zuid liggen. Het team Deetman/Mans acht het noodzakelijk dat corporaties en de Gemeente Rotterdam op korte termijn inventariseren wat de opgave is in de andere wijken op Zuid.

Het advies van het team Deetman/Mans heeft geleid tot een samenwerking tussen de Rijksoverheid, Gemeente Rotterdam, Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia), zorginstellingen, schoolbesturen, bedrijfsleven, politie en OM in het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ). Op 11 september 2011 is binnen dit samenwerkingsverband het document “Zuid Werkt! Nationaal Programma Kwaliteitssprong Zuid” (NPKZ) ondertekend.

In het NPKZ wordt conform het advies van Deetman/Mans ingezet op de in dat rapport genoemde drie pijlers. Ook zijn de ambities voor de periode tot het jaar 2030 vastgelegd.

Ten aanzien van de fysieke kwaliteitsverbetering:

‘iedereen wil op Zuid (blijven) wonen. Op Rotterdam Zuid wil je terug komen.’

Op pagina acht van het NPKZ worden de bewoners als uitgangspunt genomen: ‘Zij zijn uiteindelijk de motoren van de ontwikkelingen’(…).

Verder wordt aangekondigd dat per wijk een uitvoeringsplan zal komen waarin het DNA van de wijk wordt opgezocht en benut om zoveel mogelijk kracht te ontwikkelen, samen met alle maatregelen die bedrijven, instellingen en de overheid gaan nemen. ‘Het programma zoekt de energie van Zuid in de wijken, op straat, bij bewonersinitiatieven en in de digitale wereld. Een deel van die aansluiting wordt gezocht via de bewonersadviesraad, die nadrukkelijk gevraagd wordt om zichzelf te blijven ontwikkelen als meewerkend voorman in de ontwikkelingen. Die rol van meewerkend voorman staat symbool voor toekomstig Zuid. Eigen initiatieven nemen en verder brengen, en daarnaast kritisch meedenken. Dat is de wijze waarop de Zuiderlingen meedoen aan het programma.’

Op pagina negentien wordt het punt ‘verbetering, vervanging en toevoeging’ aangekondigd: ‘Delen van corporatiebezit zijn toe aan transformatie. Voor de wijken Afrikaanderwijk, Feijenoord, Bloemhof en Hillesluis is de komende 10 jaar de onderstaande inzet nodig.’ Op pagina twintig wordt de Afrikaanderwijk besproken. Daarin wordt de Tweebosbuurt niet genoemd. Wel het door Vestia afzetten van 700 koopwoningen voor 2018 en revitalisering van de winkelstraat Pretorialaan en de nieuwbouw op het spoorrangeerterrein Parkstad.

Vervolgens is in december 2013 door het NPRZ het document ‘Handelingsperspectief Afrikaanderwijk’ opgesteld. Daarin wordt voor het eerst de Tweebosbuurt genoemd: ‘Vooral de woningen in de Tweebosbuurt en de Transvaalbuurt zijn slecht.’

Het college van B&W van de Gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met de herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt.

Op 9 juli 2018 heeft [gedaagde] een brief van de Gemeente Rotterdam ontvangen betreffende ‘herstructurering’:

‘De afgelopen jaren is er hard gewerkt aan de vernieuwing van woningen en wijken in Rotterdam Zuid. De Gemeente Rotterdam en Vestia willen ook uw buurt Tweebos gaan vernieuwen. De woningen zijn verouderd en voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Daarom is het nodig de kwaliteit te verbeteren. Deze plannen leiden de komende jaren tot de sloop van veel woningen. In deze brief leest u wat dit voor u betekent.

Uw woning wordt gesloopt

De plannen hebben helaas tot gevolg dat uw woning wordt gesloopt. Daarom moet u verhuizen. We begrijpen dat dit een ingrijpende boodschap is. Natuurlijk gaan wij u persoonlijk informeren en begeleiden. Samen met u gaan we op zoek naar een andere woning. (…)’

Op 29 november 2018 hebben Vestia en de Gemeente Rotterdam ‘de Samenwerkingsovereenkomst’ Tweebosbuurt gesloten.

De Samenwerkingsovereenkomst ziet op het project in de Tweebosbuurt.

Daarin zijn de herstructureringsplannen ten aanzien van de Tweebosbuurt opgenomen. Die bestaan eruit dat tot sloop wordt overgegaan van 535 sociale huurwoningen, 28 koopwoningen en 36 bedrijfsruimten, alsmede tot renovatie van 90 sociale huurwoningen en 5 bedrijfsruimten (oude situatie totaal 694 eenheden). De te slopen woningen en bedrijfsruimten zullen plaatsmaken voor een nieuw woningaanbod, bestaande uit 188 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 640,- per maand, 32 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 710,- per maand, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 (vrije sector) koopwoningen (nieuwe situatie totaal 469 eenheden).

Vestia heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] bij brief van 2 januari 2019 opgezegd tegen 1 januari 2020 op grond van dringend eigen gebruik. ‘Vestia heeft de door u gehuurde woning dringend nodig voor eigen gebruik, nu het vernieuwingsproject van de Tweebosbuurt met zich meebrengt dat de door u gehuurde woning wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Daarom kunnen wij de huurovereenkomst met u niet voortzetten.

(…)

Als u niet toestemt in de beëindiging van de huurovereenkomst, zien wij ons helaas genoodzaakt in een gerechtelijke procedure de rechter een tijdstip te laten vaststellen waarop de huurovereenkomst eindigt en de woning moet worden ontruimd. (…)’

[gedaagde] heeft niet in de beëindiging van de huurovereenkomst toegestemd.

In opdracht van het NPRZ is op 21 januari 2019 het ‘Uitvoeringsplan 2019-2022 Rotterdam Zuid’ opgesteld.

Onder het kopje ‘Integrale bewoner gerichte aanpak: school, werk en wonen’ staat:

‘Bij de uitvoering van het Nationaal Programma staan de bewoners van Rotterdam Zuid centraal. Het NPRZ is bij uitstek een sociaal programma. De inzet van alle professionele partners is gericht op het samen met de bewoners op orde krijgen van de drie hoofdpijlers School, Werk en Wonen waardoor bewoners een sterkere positie krijgen in de maatschappij. (…)’

Vestia heeft gevorderd, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. te bepalen dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [gedaagde] met betrekking tot de woning zal eindigen op 1 januari 2020, althans op een in goede justitie te bepalen tijdstip;

II. [gedaagde] te veroordelen om de woning op 1 januari 2020, althans op een in goede justitie te bepalen tijdstip, te ontruimen en verlaten, onder afgifte van de sleutels, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde] in de woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;

III. [gedaagde] te veroordelen in de (na)kosten van de procedure.

Aan haar vordering legt Vestia dringend eigen gebruik ten grondslag. Het eigen gebruik bestaat uit sloop van de woning ten behoeve van herontwikkeling van het perceel waar de woning van [gedaagde] deel van uitmaakt. De werkzaamheden zijn onderdeel van de herstructurering van het gebied Tweebosbuurt.

betwist dat er sprake is van dringend eigen gebruik. Zij concludeert tot afwijzing van de vordering. Op het verweer wordt hierna - voor zover van belang voor de beoordeling - ingegaan.

[gedaagde] heeft niet toegestemd in de beëindiging van de huurovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:272 lid 1 BW. Daarom kan Vestia op grond van het tweede lid van dat artikel op de gronden vermeld in de opzeggingsbrief vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Dat heeft Vestia gedaan.

Vestia heeft ervoor gekozen om haar vordering in te stellen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW (beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik) en niet op artikel 7:220 BW (voortzetting huurovereenkomst na sloop/renovatie). Die keuzevrijheid biedt de wetgever (artikel 7:220 lid 4 BW). Dat heeft tot gevolg dat het strenge beoordelingsregime van het dringend eigen gebruik van toepassing is.

Voor een deel is het partijdebat gegaan over door de Gemeente Rotterdam en Vestia gemaakte afwegingen met betrekking tot de Tweebosbuurt. Dat Vestia op dat niveau acteert hoort bij haar rol als toegelaten instelling. Zij dient zich immers (ook) te bekommeren om de leefbaarheid en veiligheid in de omgeving van haar woningvoorraad. Die taak dient zij uit te voeren binnen de grenzen van de wet. De vordering van Vestia wordt hierna dan ook beoordeeld aan de hand van het toepasselijke wettelijke kader.

Dat betekent dat de vordering van Vestia toewijsbaar is, indien zij aannemelijk maakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en ook blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen (artikel 7:274 lid 1 sub c BW).

Sloop is in de rechtspraak als vorm van eigen gebruik erkend. Zo heeft de Hoge Raad in 1992 geoordeeld dat sprake kan zijn van dringend eigen gebruik als aan het in stand houden van de woning voor de verhuurder zodanige kosten zijn verbonden dat dit in redelijkheid niet van hem kan worden gevergd (HR 6 maart 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0541).

In 1996 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat van dringend eigen gebruik ook kan worden gesproken, indien de te slopen woning deel uitmaakt van een bepaald bestand van woningen waarvan de exploitatie als geheel de verhuurder aanzienlijke verliezen oplevert. Dat wordt niet anders, zo vervolgt de Hoge Raad, als de verliezen hun oorzaak vinden in stedenbouwkundige gebreken en sociale problemen van het gebied waarin het woningbestand is gelegen, en de sloop mede ten doel heeft ter plaatse stedenbouwkundige en sociale verbeteringen tot stand te brengen. (HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655 (Bijlmermeerarrest)). In 2010 heeft de Hoge Raad overwogen dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik (HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683).

Uit de uitspraken van de Hoge Raad blijkt dat het doel van stedenbouwkundige ontwikkeling geen belemmering is voor het aannemen van dringend eigen gebruik, als er sprake is van een exploitatietekort (als het bestand van woningen de verhuurder verliezen oplevert). Niet blijkt dat stedenbouwkundige ontwikkeling op zich zelf (zonder bijkomende omstandigheden) een grond voor dringend eigen gebruik kan zijn.

Aan de opzegging heeft Vestia geen financiële redenen ten grondslag gelegd. Er is geen sprake van een exploitatietekort. Ook de bouwkundige staat van de woningen speelt voor Vestia geen rol bij de opzegging. Tijdens de comparitie van partijen heeft Vestia dit ook bevestigd.

In onder andere het vonnis van de kantonrechter Rotterdam van 24 mei 2006 (ECLI:N:RBROT:2006:AX3743) wordt de deur open gezet voor beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik op basis van enkel stedenbouwkundige en sociale problematiek. De zaak uit 2006 verschilt echter met die van nu. De te beantwoorden vraag is of onder de gegeven omstandigheden in de nu voorliggende kwestie ook dringend eigen gebruik van Vestia kan worden aangenomen enkel op grond van de herstructureringsplannen. Het hoeft daarbij niet specifiek om de betreffende aan de orde zijnde woning te gaan. De argumenten kunnen ook betrekking hebben op een groter gebied waarvan de woning deel uitmaakt. Ook ‘goede’ delen van een wijk (exploitabele woningen met een goede kwaliteit) komen voor sloop in aanmerking, als daarvoor onomstotelijke sociaal maatschappelijke en/of stedenbouwkundige argumenten zijn. Die moeten dan wel goed gedocumenteerd en controleerbaar zijn waarbij ook aandacht is gegeven aan de belangen van de bewoners.

Vestia heeft meerdere documenten (die zijn benoemd onder de feiten) in het geding gebracht. Daaruit volgt volgens Vestia dat zij op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop van de woningen in de Tweebosbuurt is gekomen.

Al deze documenten benoemen een bewoner gerichte aanpak: onder andere ‘de bewoners zijn de uiteindelijke motoren van de ontwikkelingen, de bewoners staan centraal, het woonklimaat van de bewoners moet verbeteren, bewonersinitiatieven, bewonersadviesraad als meewerkend voorman, symbool voor toekomstig Zuid’. Er zijn geen aanwijzingen en Vestia heeft ook niet voldoende onderbouwd gesteld dat daarmee niet de huidige maar toekomstige bewoners van Rotterdam Zuid worden bedoeld. Daarom wordt voor de verdere beoordeling hiervan uitgegaan.

De documenten gaan grotendeels over heel Rotterdam-Zuid. In het document ‘Handelingsperspectief Afrikaanderwijk’ (december 2013) wordt pas voor het eerst de Tweebosbuurt genoemd: ‘Vooral de woningen in de Tweebosbuurt en de Transvaalbuurt zijn slecht.’

In de Samenwerkingsovereenkomst (november 2018) komt de sloop van een groot deel van de Tweebosbuurt tegen de achtergrond van de eerdere informatie feitelijk uit de lucht vallen. Het wordt door Vestia gepresenteerd als het meest toekomstbestendige scenario. Het gaat in de Samenwerkingsovereenkomst om de problematiek in de hele Afrikaanderwijk. De Tweebosbuurt is geselecteerd vanwege het beperkte toekomstperspectief van het vastgoed: klein, gestapeld zonder lift, funderingsproblematiek en een sleets uiterlijk. Volgens Vestia komen de plannen neer op de sloop van 535 verouderde, kwalitatief slechte en eenzijdige sociale huurwoningen.

In deze procedure is de (al dan niet slechte) staat van de woningen echter geen onderdeel van het juridisch debat en dus niet vast komen te staan. Uit de stukken waarop Vestia haar dringend eigen gebruik baseert, komt wel telkens naar voren dat de slechte staat van de woningen in de Tweebosbuurt aanleiding is voor de voorgenomen sloop, maar dit motief heeft Vestia niet aan haar vordering ten grondslag gelegd. Dit motief speelt bij de beoordeling van Vestia’s vordering daarom verder geen rol.

Uit het voorgaande blijkt dat de plannen voor de Tweebosbuurt niet zo vanzelfsprekend voortvloeien uit de rapporten vanaf 2011 als door Vestia wordt voorgesteld. Voor zover er in de periode 2013-2018 nadere rapportages zijn geweest, kunnen die in deze procedure geen rol spelen, omdat die niet zijn overgelegd. Dat neemt niet weg dat er sprake is van problematiek op Rotterdam Zuid waar ook de Tweebosbuurt onder valt. Deze problematiek geeft Vestia echter niet zonder meer de bevoegdheid om met toepassing van artikel 7:274 lid 1 sub c BW de woningen te slopen en nieuwbouw te realiseren.

Een belangrijk verschil met de zaak die in 2006 in Rotterdam speelde (zie onder 5.9) is dat in dit geval in het (voor)traject op geen enkele wijze en op geen enkel moment sprake is geweest van het (daadwerkelijk) betrekken van de bewoners bij de ontwikkeling van de plannen voor herstructurering. De bewoners is pas gevraagd om input nadat bekend was gemaakt dat hun woningen zouden worden gesloopt en zij hun woningen moesten verlaten. Hierbij speelt ook mee dat bewoners in eerste instantie niet of nauwelijks hulp hebben gekregen bij het vinden van andere, geschikte woonruimte terwijl als feit van algemene bekendheid kan worden aangenomen dat dat tegenwoordig en zeker in Rotterdam niet eenvoudig is. Hierbij kan ook worden genoemd dat bewoners niet de mogelijkheid is geboden na sloop en nieuwbouw in de wijk terug te keren. Integendeel, Vestia heeft verklaard die mogelijkheid niet te willen geven en daar ook geen verplichting toe te zien.

Dat is extra belangrijk omdat Vestia als toegelaten instelling als kerntaak heeft om ervoor te zorgen dat personen in verband met hun lage inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen (artikel 47 Woningwet). Vestia wijst in dat verband op de 137 nieuw te realiseren sociale huurwoningen in de wijk, maar feitelijk komt het herstructureringsplan neer op een vermindering van het aanbod in de laagste categorie van de sociale sector met 347 woningen. Een uitvloeisel daarvan blijkt uit het schrijven dat Vestia in oktober 2019 aan meerdere bewoners heeft gestuurd, waarin zij meedeelt dat er in een groter gebied woningen zullen worden aangeboden, omdat het huidige aanbod in de Afrikaanderwijk en omliggende wijken Kop van Zuid en Bloemhof beperkt is. Vestia spreekt (samen met vier andere woningcorporaties) in een brief van 13 maart 2019 aan de Gemeente Rotterdam haar zorgen uit over de ontwikkeling van de sociale voorraad, omdat daarmee haar primaire doelgroep ernstig in de knel komt. Die zorgen herhaalt zij in een brief van 1 april 2019. Vestia ziet haar kerntaak kennelijk zelf ook, maar gelet op die taak heeft zij niet althans onvoldoende kunnen uitleggen waarom een herstructureringsplan dat voorziet in een afname van het aanbod van sociale huurwoningen met 347 woningen met die taak in overeenstemming is.

Vestia heeft er in deze zaak onvoldoende blijk van gegeven dat het grondrecht op huisvesting (artikel 22 aanhef en lid 2 Grondwet) voor alle bewoners van de Tweebosbuurt in het bijzonder en voor alle personen met een smalle beurs in het algemeen voldoende is gewaarborgd. Dat recht staat onder druk. Het is een feit van algemene bekendheid dat de wachttijden voor woningen in die sector in Rotterdam oplopen en aan die trend lijkt voorlopig geen einde te komen.

Vestia voert aan dat zij politieke steun heeft voor het herstructureringsplan (sloop) voor de Tweebosbuurt. In de brief van het college van B&W aan de gemeenteraad van Rotterdam van 3 juli 2018 wordt als uitgangspunt genomen dat de woningen zich in een matige bouwtechnische staat bevinden. Dat wordt daar als vast gegeven gepresenteerd terwijl het niet is vast komen te staan. Ook wordt in die brief gesproken over de bouw van 130 sociale huurwoningen op een deel van het braakliggende Emplacement-terrein om bewoners uit de Tweebosbuurt te (her)huisvesten. Gesteld noch gebleken is dat daar dergelijke (sociale) nieuwbouw wordt ontwikkeld. Voor de bewoners van de Tweebosbuurt is dit dus ook geen uitwijkmogelijkheid, blijkt nu. De actuele situatie is voor de beoordeling van de vordering van Vestia van belang en stemt niet (volledig) overeen met de presentatie van toen.

Overigens heeft het college van B&W zich kennelijk gerealiseerd dat het van (groot) belang is dat de bewoners van de Tweebosbuurt elders ge(her)huisvest dienen te worden. Dat raakt het wettelijke vereiste van de aanwezigheid van passende woonruimte. Weliswaar heeft Vestia gesteld dat zij aan iedere bewoner passende woonruimte heeft aangeboden, maar niet is gebleken dat er voldoende passende woonruimte beschikbaar is voor alle bewoners die in een juridische procedure zijn betrokken. Dit komt omdat dezelfde woningen telkens aan meerdere bewoners zijn aangeboden.

De correspondentie aan de bewoners wekt de indruk dat de sloop van de woningen een voldongen feit is en de bewoners dus geen andere keuze hebben dan te verhuizen. Dat er op basis van deze correspondentie veel bewoners hebben ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst is daardoor, zoals de bewoners naar voren hebben gebracht, geen omstandigheid waarmee ten gunste van Vestia rekening moet worden gehouden.

Kortom, er zijn geen motieven van financiële of bouwkundige aard. Het sociaal maatschappelijke motief dat Vestia naar voren brengt voor de Tweebosbuurt vloeit niet, althans onvoldoende, voort uit de door haar overgelegde stukken. Op stedenbouwkundig vlak geldt dat niet is aangetoond dat dit deel van de wijk niet in stand zou kunnen blijven. Alle omstandigheden in samenhang bezien leiden tot het oordeel dat de huidige herstructureringsplannen de strenge toets van het dringend eigen gebruik niet kunnen doorstaan.

De vordering van Vestia wordt daarom afgewezen.

Vestia wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure, zoals hierna bepaald.

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt Vestia in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de kant van [gedaagde] vastgesteld op € 500,00 aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

703