Rb. Noord-Holland, 06-04-2016, nr. C/15/206163 / HA ZA 13-430

Door Chipshol c.s. is bij gelegenheid van de tweede pleidooizitting betoogd dat de door de rechtbank benoemde deskundigen materieel niet als deskundigen zijn aan te merken en dat er daarom alle reden is om voorzichtigheid te betrachten met betrekking tot hun advisering. Zij stellen daartoe dat er twijfel is of de deskundigen beschikken over kennis op de vereiste kennisgebieden ‘gebiedsontwikkeling’, ‘de DCF-methode’ en/of ‘planologisch juridische expertise’.

De rechtbank stelt vast dat Chipshol c.s. voorafgaand aan de beschikking van 1 juli 2013, waarin de deskundigen in het kader van de vervroegde descente zijn benoemd, in de gelegenheid is gesteld om eventuele bezwaren tegen de voorgenomen benoeming kenbaar te maken, van welke gelegenheid zij ook gebruik hebben gemaakt. Op die bezwaren is bij beschikking van 1 juli 2013 reeds beslist. De rechtbank ziet in hetgeen ter zitting in aanvulling hierop naar voren is gebracht geen grond te twijfelen aan de deskundigheid van de door haar benoemde deskundigen, noch aan de betrouwbaarheid van het uitgebrachte advies.

De in artikel 40c Onteigeningswet (hierna: Ow) besloten eliminatieregel brengt mee dat bij de waardering van het onteigende geen rekening mag worden gehouden met de waardevermeerdering of-vermindering die door niets anders is teweeggebracht dan door hetgeen de onteigenaar zelf aanlegt en de plannen daarvoor (Hoge Raad (hierna: HR) 31 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV1684). Ingevolge genoemd artikel heeft als uitgangspunt bij de te bepalen schadeloosstelling te gelden dat het werk alsmede het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend dient te worden geëlimineerd. Van belang is dan ook om vast te stellen wat onder, werk of plan voor het werk wordt verstaan. In de jurisprudentie van de Hoge Raad is bepaald dat het bestemmingsplan niet hetzelfde is als het plan voor het werk, en dat een waardeverhogend of waardeverlagend effect van een bestemmingsplan bij de vaststelling van de waarde van de onteigende grond wordt betrokken, tenzij de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming is bepaald door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan en dat het bestemmingsplan in zoverre slechts is vastgesteld om daarmee de juridische-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde realisering van het werk mogelijk maakt. In dat laatste geval dient het bestemmingsplan, voor zover dat betrekking heeft op het werk waarvoor wordt onteigend, te worden weggedacht. Beoordeeld moet worden of de aan het onteigende gegeven bestemming zo rechtstreeks voortvloeit uit een reeds bestaand, concreet plan voor het werk waarvoor wordt onteigend dat die bestemming met het plan waarvoor wordt onteigend moet worden vereenzelvigd. Deze vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval.

Vast staat dat in onderhavig geval in de ‘Beheersverordening Badtobero’ van de gemeente Haarlemmermeer, vastgesteld bij besluit van 20 juni 2013, aan het onteigende de bestemming ‘verkeer’ is toegekend. Met partijen en de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat dit planologische besluit bij de waardebepaling moet worden weggedacht. De aan het onteigende toegekende verkeersbestemming in dit besluit geeft immers slechts de juridische-planologische onderbouwing en regeling om de beoogde realisering van het werk mogelijk te maken.

Daarnaast zijn de deskundigen van oordeel dat bij de waardebepaling het Tracébesluit ‘Omlegging A9 Badhoevedorp’ (hierna: het tracébesluit) dient te worden weggedacht. In het advies overwegen de deskundigen (in reactie op het bezwaar van de Staat op dit punt) onder meer als volgt:

(…) Naar het oordeel van de deskundigen is een tracébesluit in het algemeen zozeer te vereenzelvigen met het werk waarvoor wordt onteigend dat het tracébesluit heeft te gelden als het te elimineren plan voor het werk als bedoeld in artikel 40c Onteigeningswet dan wel als het (concreet) bestaand plan zoals bedoeld in de 9-juli-arresten. (…)

Met betrekking tot de aard van een tracébesluit overwegen de deskundigen dat bij de aanleg van infrastructuur als de onderhavige (die is aan te merken als een autosnelweg van nationaal belang) het nemen van een tracébesluit verplicht is. Voorts bevat de Tracéwet diverse bepalingen over de wijze waarop het tracé voor het te realiseren werk tot stand moet worden gebracht. Teneinde een spoedige en ongestoorde realisering van het werk mogelijk te maken bevat artikel 13 Tracéwet ondermeer de bepaling dat voorzover het bestemmingsplan of de beheersverordening nog niet in overeenstemming is gebracht met het tracébesluit, het tracébesluit van rechtswege geldt als omgevingsvergunning waarbij ten behoeve van het project van nationaal belang van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken. Ook ten aanzien van een aantal andere mogelijk in de weg staande wettelijke eisen en regels bevat artikel 13 Tracéwet bepalingen van soortgelijke strekking. Tot slot is de gemeenteraad op grond van artikel 13 lid 10 Tracéwet verplicht om binnen een jaar nadat het tracébesluit onherroepelijk is geworden een bestemmingsplan of beheersverordening overeenkomstig het tracébesluit vast te stellen.

Gelet hierop is het tracébesluit in het algemeen maar ook in het onderhavig geval zo zeer toegesneden op de totstandkoming en ongestoorde uitvoering van het werk gericht dat dit besluit aangemerkt kan worden als plan voor het werk waarvoor wordt onteigend althans als het (concreet) bestaand plan zoals bedoeld in de 9 juli-arresten. (…)

De Staat handhaaft haar bezwaar tegen eliminatie van het tracébesluit. Daartoe beroept zij zich op toepassing van de zogenoemde 9 juli-arresten van de Hoge Raad alsmede het arrest HR 8 februari 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BY4119, Ballast Nedam/de Staat). Zij betoogt dat een tracébesluit vanuit onteigeningsrechtelijk perspectief dezelfde status heeft als een bestemmingsplan en reeds daarom niet zonder meer als ‘plan voor het werk’ kan worden aangemerkt. Nu aan het tracébesluit geen (concreet) plan voor het werk ten grondslag heeft gelegen, bestaat geen reden het tracébesluit te elimineren bij de waardebepaling.

De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat het tracébesluit in dit geval zozeer te vereenzelvigen is met het werk waarvoor wordt onteigend dat het is aan te merken als plan voor het werk in de zin van artikel 40c Ow en derhalve bij de waardering van het onteigende buiten beschouwing dient te worden gelaten. Anders dan de Staat stelt, acht de rechtbank een tracébesluit ‘vanuit onteigeningsrechtelijk perspectief’ niet zonder meer op één lijn te stellen met een bestemmingsplan. Ook op dit punt sluit de rechtbank zich aan bij hetgeen deskundigen daarover in het advies hebben vermeld. De vraag of aan het tracébesluit een (concreet) plan ten grondslag heeft gelegen, behoeft gelet op het hiervoor overwogene geen beantwoording, zodat aan het beroep van de Staat op de 9-juli-arresten en het arrest Ballast Nedam/de Staat niet wordt toegekomen.

Het bezwaar van Landinvest, zoals ter zitting van 23 juni 2015 aangevoerd, dat sprake is van rechtsverwerking aan de zijde van de Staat omdat zij eerst bij brief van 1 december 2014 naar aanleiding van het conceptdeskundigenrapport haar standpunt ten aanzien van de eliminatie van het tracébesluit heeft heroverwogen en gewijzigd, behoeft gelet op het voorgaande geen bespreking.

De rechtbank stelt vast dat de deskundigen de gronden op basis van de comparatieve of vergelijkingsmethode hebben gewaardeerd. Ter zitting hebben de deskundigen dat ook bevestigd. Blijkens hun rapport hebben deskundigen voorts bij hun waardering gebruik gemaakt van hun op kennis en ervaring gebaseerde intuïtie.

Chipshol c.s. betogen in de eerste plaats dat in dit geval waardering dient plaats te vinden volgens de Discounted Cash Flow-methode (hierna: DCF-methode). Ter onderbouwing van hun betoog verwijzen zij naar de in hun opdracht door dr. J. Joling RA RV en drs. H.T. Haanappel (hierna: Joling & Haanappel) opgemaakte rapportages van 28 november 2014 en 5 juni 2015.

Deskundigen hebben daarover het volgende in hun rapport vermeld.

In het onderhavige geval gaat het om waardering van agrarisch bestemde en gebruikte gronden in een gebied waarvan op grond van de ligging nabij Schiphol en Amsterdam en inschattingen van de betrokken overheden en Schiphol zelf hoge verwachtingen bestaan ten aanzien van de op lange termijn ter plaatse te realiseren mogelijkheden. Voor de Schipholdriehoek betreft het dan met name de reservering voor een éventuele tweede Schipholterminal en daarmee samenhangend de reservering voor een hoogwaardige ontwikkeling van met Schiphol verbonden bedrijvigheid. Over de termijn waarbinnen die ontwikkeling daadwerkelijk aan de orde zal zijn en de wijze waarop die ontwikkeling vorm zal krijgen bestaat weinig zekerheid. Deskundigen gaan er op grond van de thans bekende feiten en omstandigheden van uit dat ontwikkeling plaats zal vinden in een periode van 20 tot 30 jaar na de peildatum. Onder die omstandigheden zijn er naar het oordeel van deskundigen volstrekt onvoldoende bouwstenen om een enigszins betrouwbare topdown berekening of andere cijfermatige benadering van de waarde op te baseren. Een dergelijke benadering kent immers vele variabelen en aannames en de aanpassing daarvan beïnvloedt het resultaat in zeer sterke mate. Dit blijkt ook uit de overgelegde rapportage van Joling & Haanappel waarin door aanpassing van de aannames de waarde sterk kan fluctueren. Daarbij wordt dan nog niet verdisconteerd de kans dat de ontwikkeling van Schiphol op langere termijn uiteindelijk geheel anders zal verlopen dan thans wordt aangenomen.

De rechtbank overweegt dat de deskundigen een grote vrijheid genieten bij de wijze waarop zij de betrokken gronden waarderen en de keuze voor de meest geschikt geachte methode van waardering.

De stelling dat projectontwikkelaars volgens de DCF-methode tot waardering komen, dat die methode alom gewaardeerd is voor vastgoedwaardering en dat het een solide economische benadering betreft, zoals Chipshol c.s. aanvoeren, brengt daarin — wat hier ook van zij — geen verandering. Chipshol c.s. gaan in hun berekeningen voorbij aan de bestaande onzekerheid over de periode waarin de ontwikkelingen zullen plaatsvinden. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat de door Chipshol c.s. bepleite DCF-methode in dit geval niet geschikt is om tot waardering van de gronden in het kader van de onteigening te komen vanwege de veelheid van de daarbij te hanteren variabelen en omdat de onzekerheid daarvan te groot is.

De stelling dat redelijk handelende professionele kopers en verkopers in dit geval uitsluitend professionele marktpartijen (ontwikkelaars of beleggers) zijn, die een geheel ander perspectief hebben en wel degelijk de DCF-methode als referentie voor hun handelen zullen gebruiken, miskent bovendien dat projectontwikkelaars op een andere wijze tot grondprijzen komen dan volgens de objectieve waarderiagsmethode bij onteigeningen, waarbij het ingevolge artikel 40b Ow gaat om de prijs die zou zijn tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de redelijk handelende verkoper en de redelijk handelende koper.

Met de deskundigen acht de rechtbank de vergelijkingsmethode in dit geval de meest geschikte waarderingsmethode. De stelling van Landinvest dat in een gebied als waarin de onderhavige gronden zijn gelegen en waarin gebiedsontwikkelaars actief zijn, niet kan worden volstaan met uitsluitend een waardebepaling op grond van de comparatieve methode, volgt de rechtbank niet. Dat de comparatieve methode onvoldoende rekening houdt met de ontwikkelpotentie van de gronden en geen rekening houdt met de hoedanigheid van de bij de diverse transacties betrokken partijen; zoals Landinvest aanvoert, is in zijn algemeenheid onjuist. Blijkens het rapport hebben deskundigen de ontwikkelpotentie van de betreffende gronden voldoende onderkend, alsmede hebben zij voldoende onderkend dat de bewuste percelen daaraan een zeer hoge strategische waarde ontlenen, in het bijzonder voor gebiedsontwikkelaars zoals de onteigende partijen zelf zijn. Anders dan Landinvest betoogt, behoefden de deskundigen de uitkomst van de door hen gebruikte waarderingsmethoden dan ook niet af te zetten tegen (mogelijke) uitkomsten van andere waarderingsmethoden.

De stelling van Chipshol c.s. dat zij zonder onteigening (vanwege de ontwikkelingsmogelijkheden en toekomstige winst uit grondexploitatie) niet tot verkoop van de gronden zouden zijn overgegaan, maakt het voorgaande niet anders. Bij het bepalen van de werkelijke waarde vindt een fictieve -waardebepaling plaats, waarbij dient te worden uitgegaan van de veronderstelling dat de onteigende op de peildatum bereid is tot een dergelijke verkoop. De deskundigen hebben dat blijkens hun rapport ook onderkend.

De deskundigen hebben blijkens hun rapport voor de waardering twee vergelijkingstransacties als meest relevant-in aanmerking genomen, te weten de transactie [naam 2]/Haarlemmermeer van 24 november 2009 met leveringsdatum 15 maart 2010 voor € 41,00 per m². (hierna: de [naam 2]-transactie) en de transactie [A] B.V. (hierna: [A])/Staat van 20 december 2012 met leveringsdatum 20 juni 2013 voor € 48,83 per m² (hierna: de [A]-transactie);

Het bezwaar van de Staat dat de deskundigen bij de herleiding van de koopprijs per m² bij de [A]-transactie in 2012 ten onrechte geen eigen waarde hebben toegekend aan het bedrijfserf en de opstallen op de betreffende gronden, is in het rapport van de deskundigen overtuigend weerlegd. Deskundigen zijn er in hun advies van uitgegaan dat de waarde van de zich op het verkochte bevindende opstal ‘door de grond is gezakt’ en het object zijn hoogste waarde ontleende aan de verwachting van toekomstige bedrijfsmatige ontwikkeling. Zij hebben daarbij in aanmerking genomen dat de betreffende boerderij op de grond ten tijde van de aankoop geruime tijd leeg stond en dat ter plaatse verschillende malen brand is uitgebroken. De stelling van de Staat dat partijen bij de transactie overeenkwamen dat het bedrijfserf en de opstallen wel degelijk een eigen waarde vertegenwoordigden, onder verwijzing naar het taxatierapport van de Staat van 2 januari 2013, is onvoldoende om van een lagere transactieprijs uit te gaan. Dat voor het onbebouwd weiland een waarde van € 35,00 per m² zou zijn aangehouden, blijkt niet uit de leveringsakte. De rechtbank volgt de deskundigen dan ook in het uitgangspunt dat bij de [A]-transactie een prijs is betaald van € 48,83 per m², zijnde het totaal van de in de leveringsakte vermelde prijs van € 1.600.000,00 gedeeld door het totaal van 32.764 m² dat bij die transactie is betrokken.

Chipshol c.s. hebben voorts opgemerkt dat [A] de betreffende gronden zelf tegen een veel hogere prijs heeft verworven en dat deskundigen die aankoop, waarbij [A] de gronden heeft aangekocht, als referentie zouden moeten gebruiken.

De deskundigen nemen in hun overwegingen hieromtrent als uitgangspunt dat [A] bij akte van 11 juni 2010 de eigendom heeft verkregen van ruim 12,6 ha gronden ter uitvoering van een op 5 april 2000 gesloten overeenkomst. Daarvoor zijn partijen in 2000 een koopsom overeengekomen met een nabetalingsregeling waarin het te betalen bedrag afhankelijk werd gesteld van het moment waarop een eerste bouwvergunning voor het verkochte zou worden verkregen. Aanvullend hebben partijen in 2010 afgesproken dat van de additionele nabetalingsverplichting is uitgezonderd de op dat moment nog onbekende oppervlakte, deel uitmakend van het gekochte, welke door koper in het kader van het aanleggen van infrastructurele werken ter ontsluiting van de toekomstige ontwikkeling van het gekochte en haar omgeving dient te worden vervreemd aan Rijkswaterstaat.

De deskundigen overwegen voorts bij brief van 27 augustus 2015 aan de rechtbank in reactie op het heropeningsverzoek:

Voorzover (…)betoogt dat de aankooptransactie door [A] in de onderhavige procedure zou kunnen gelden als relevante referentietransactie zijn deskundigen van oordeel dat die transactie zodanig gedateerd is dat deze in redelijkheid niet meer als referenietransactie kan worden gezien. De prijsvorming heeft immers reeds in 2000 plaatsgevonden. De rechtbank sluit zich bij deze overwegingen aan.

Chipshol c.s. voeren aan dat de [A]-transactie uit 2012 geen goede vergelijkingstransactie is omdat deze onder druk van onteigening heeft plaatsgevonden en (naar de rechtbank begrijpt:) [A] daarom genoodzaakt was genoegen te nemen met een lagere prijs. Dit standpunt miskent echter het uitgangspunt van de waarderingsmethode op basis van vergelijkingstransacties. Het zou er immers toe leiden dat een transactie van een datum die de peildatum nadert, minder meeweegt dan een transactie die verder van de peildatum verwijderd ligt. In dat verband hebben Chipshol c.s. voorts nog aangevoerd dat [A] gedwongen was de grond te verkopen omdat het slecht ging met haar onderneming. De rechtbank gaat hieraan voorbij, nu niet concreet is onderbouwd dat [A] in de onderhandelingen met de Staat niet in staat, was een verkoopprijs te bedingen die gelijk was aan de marktwaarde van de gronden (inclusief verwachtingswaarde) op dat moment. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat [A] een professionele partij is die geen belang had bij verkoop onder de marktwaarde. De enkele stelling dat [A] niet lang ha deze transactie failliet is verklaard, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Dat geldt te meer nu, zoals door de deskundigen ter zitting van 15 december 2015 terecht is opgemerkt, een verkoop voor een lagere prijs dan de marktwaarde in het zicht van een faillissement kan kwalificeren als paulianeus handelen, hetgeen naar verwachting tot een vernietiging van die rechtshandeling door de curator in het faillissement zou leiden.

Chipshol c.s. betogen voorts dat de transacties die hebben plaatsgevonden voorafgaand aan de aanleg van de A9 geschoond moeten worden, in die zin dat indien een deel van bij een transactie betrokken gronden benodigd is voor het wegtracé en een ander deel nog een verwachtingswaarde heeft, zoals bij de [A]-gronden, die transactie moet worden uitgesplitst in enerzijds een waarde van de grond naast het toekomstige wegtracé en anderzijds een waarde van de grond onder het (beoogde) wegtracé. Voor de waardebepaling in het kader van de onteigening moet dan worden aangesloten bij de waarde van de gronden gelegen naast het wegtracé omdat dit een reële indicatie is van de waarde van de betrokken gronden ‘het werk wegdenkende’. Ter onderbouwing hiervan is gewezen op de transactie waarbij [A] de (bij de [A]-transaetie verkochte) gronden heeft aangekocht. Blijkens de leveringsakte van 11 juni 2010 maakte een nabetalingsregeling van € 47,00 per m², naast een aankoopprijs van € 72,00 per m², onderdeel uit van die transactie. Deze nabetalingsverplichting gold slechts voor de gronden voor zover die niet benodigd waren voor de omlegging van de A9. Daaruit blijkt, Chipshol c.s., dat in de markt onderscheid wordt gemaakt tussen gronden die gelegen zijn naast het tracé en gronden die gelegen zijn onder het (beoogde) wegtracé.

In hun reactie op het heropeningsverzoek hebben deskundigen de rechtbank op dit punt onder meer het volgende bericht.

Voor zover (…) wordt betoogd dat uit de transactie [rechtbank; aankoop van de grond door [A]].zou blijken dat gronden benodigd voor hei A9-tracé voor ontwikkelaars niet evenveel waarde vertegenwoordigen als voor ontwikkeling in aanmerking komende gronden, delen deskundigen die opvatting niet. (…) Naar het oordeel van deskundigen zijn heide partijen ([A] en Rijkswaterstaat) bij hun transactie in 2012 er van uit gegaan dat de verkeersbestemming op de aan te kopen gronden weggedacht diende te worden en de aan te kopen gronden dezelfde verwachtingswaarde hadden als de omliggende gronden.

De rechtbank overweegt als volgt.

Dat gronden bestemd voor een wegtracé in het commerciële verkeer een lagere waarde vertegenwoordigen dan gronden die daarvoor niet zijn bestemd, zoals Chipshol c.s. stellen, wordt door de deskundigen niet bestreden. Naar het oordeel van de deskundigen, zoals door ben ter zitting nader toegelicht, volgt uit de [A]-transactie, anders dan Chipshol c.s. betogen, echter niet dat de prijs van € 48,83 per m² — die werd betaald voor gronden die vrijwel uitsluitend benodigd waren voor het kort- daarvoor definitief vastgestelde wegtracé — op dat moment niet de marktwaarde (inclusief verwachtingswaarde) vertegenwoordigde. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat de transactieprijs van € 48,83 onmiskenbaar niet de marktwaarde vertegenwoordigt van een weg, en evenmin een marktwaarde is voor agrarische grond. Aangenomen moet daarom worden dat bij de prijsbepaling in deze transactie de verkeersbestemming is weggedacht en is uitgegaan van de marktwaarde (inclusief verwachtingswaarde) van de gronden, Dat [A] zijn knopen zal hebben geteld in het zicht van de onteigening en daarom akkoord is gegaan met een lagere prijs dan de marktwaarde is niet met concrete feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt.

De rechtbank volgt de deskundigen in hun advies op dit punt en verwerpt het bezwaar van. Chipshol c.s. dat de [A]-transactie geen betrouwbare indicatie van de marktwaarde geeft.

Met betrekking tot de [naam 2]-transactie is gesteld dat deze niet geschikt is als vergelijkingstransactie omdat een akkerbouwer als verkoper een geheel andere positie heeft dan een gebiedsontwikkclaar. [naam 2] wist dat de omlegging van de weg aanstaande was en handelde uit het perspectief van noodzakelijke bedrijfsverplaatsing, wat een geheel andere prijs met zich brengt dan in het geval van-een professionele gebiedsontwikkelaar als verkoper, aldus luidt het betoog. [naam 2] was zich, zo is in dit verband voorts nog gesteld, onvoldoende bewust van de strategische waarde van de grond. De rechtbank verwerpt deze stellingen bij gebreke van een voldoende onderbouwing. Niet is gemotiveerd onderbouwd dat de genoemde omstandigheden er daadwerkelijk toe hebben geleid dat de prijs die bij de [naam 2]-transactie is betaald niet gelijk is aan de (bij de waardebepaling in het kader van onteigening als uitgangspunt te nemen) prijs die tot stand is gekomen in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper. Vastgesteld moet worden dat [naam 2] bij deze transactie agrarische grónd, voor het deel waarop een weg zal worden aangelegd, voor meer dan de agrarische grondprijs heeft verkocht.

De rechtbank volgt Chipshol c.s. niet in hun stelling dat uitsluitend transacties tussen projectontwikkelaars geschikt zijn als vergelijkingstransacties. Daarbij komt dat niet afdoende is betwist dat het [naam 2] vrijstond om, wanneer hij meende dat hem in de onderhandelingen met de Staat een te lage prijs werd geboden, te wachten op onteigening om daarbij aanspraak te maken op de volledige verwachtingswaarde op onteigeningsbasis.

De Staat maakt voorts bezwaar dat de deskundigen eraan voorbijgaan dat na de datum van deze transactie de ontwikkelingsmogelijkheden voor de Schipholdriehoek aanmerkelijk zijn verslechterd zodat de in 2009 betaalde prijs bij de [naam 2]-transactie is gebaseerd op een rooskleuriger ontwikkelingsperspectief en bovendien op de peildatum sprake is van een verslechterde economische situatie.

De rechtbank verwerpt dit bezwaar. Blijkens het rapport zijn de deskundigen van mening dat de Staat het verschil in ontwikkelingsperspectief in 2009 en het ontwikkelingsperspectief in 2014 te sterk aanzet. In dat verband overwegen de deskundigen als volgt: Getwist zou kunnen worden over de vraag of in 2009 de verwachting bestond dat eventuele ontwikkelingen vóór 2040 aan de orde zouden zijn terwijl dat in latere stukken in het midden wordt gelaten en wordt doorgeschoven tot na 2040. Waar het gaat om waardebepaling van de gronden in de hipholdriehoek en de in het vrije commerciële verkeer levende verwachtingen omtrent de toekomstige ontwikkeling zijn deskundigen van oordeel dat er geen substantiële verandering is opgetreden in 2014 ten opzichte van de situatie in 2009. De verwachtingen met betrekking tot de toekomstige ontwikkeling van de Schipholdriehoek zijn met vele onzekerheden omgeven en de vraag of die ontwikkeling over 20 of over 30 jaar zijn beslag zal krijgen is van relatief beperkte invloed op de prijs die gegadigde kopers over hebben voor het verwerven van een grondpositie in dit strategisch onverminderd belangrijke gebied. De deskundigen hebben voorts in hun overweging betrokken dat de Schipholdriehoek een locatie met een zeer hoge strategische waarde betreft waarbij partijen (in tegenstelling tot de meeste andere locaties in Nederland) bereid zullen zijn een substantiële investering te doen om een grondpositie in te nemen zonder dat concrete ontwikkelingsmogelijkheden op korte of middellange termijn bestaan. De rechtbank acht deze overwegingen afdoende gemotiveerd en overtuigend, en sluit zich erbij aan.

Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank de deskundigen volgt in hun uitgangspunt dat.de [A]-transactie en de [naam 2]-transactie geschikt zijn als vergelijkingstransacties in het kader van de waardevaststelling.

Chipshol c.s. voeren tegen het deskundigenrapport aan dat diverse transacties ten onrechte niet zijn meegewogen bij de waardering van de onteigende gronden. De rechtbank overweegt met betrekking tot de bedoelde transacties als volgt.

Het bezwaar dat de transactie Landinvest/SRE door de deskundigen niet is meegewogen, wordt niet gevolgd. Vast staat dat de betreffende transactie dateert uit 2005, Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat díe datum te ver verwijderd is van de peildatum in onderhavige zaak om de transactie als geschikte vergelijking te kwalificeren.

Het bezwaar dat de deskundigen de transactie SRE/GEM Badhoevedorp-Zuid C.V. (hierna: SRE/GEM) van 16 september 2011 niet hebben meegewogen, wordt eveneens verworpen. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat de transactie SRE/GEM niet valt aan te merken als bruikbare vergelijkingstransactie aangezien een van de betrokken partijen (SRE) zich als belanghebbende zowel aan de verkopende als aan de kopende zijde bevond. Immers, blijkens de considerans van de leveringsakte heeft SRE de gronden verkocht aan SADC, en hebben SRE en SADC vervolgens een samenwerkingsovereenkomst gesloten ten aanzien van de overdracht en ontwikkeling van Badhoevedorp-Zuid, waartoe de gronden aan GEM Badhoevedorp-Zuid C.V. zijn overgedragen. De commanditaire vennoten van GEM Badhoevedorp-Zuid C.V. zijn Schiphol Area Participaties B.V. (met SADC als enig aandeelhouder) en SRE. De beherend vennoot van GEM Badhoevedorp-Zuid C.V. is GEM Badhoevedorp-Zuid Beheer B.V., waarvan SADC en SRE aandeelhouder zijn, ieder voor 50%. Daaruit volgt, zoals de deskundigen naar het oordeel van de rechtbank terecht concluderen, dat partijen niet ‘at arms length’ waren. De enkele omstandigheid dat in de overeenkomst staat vermeld dat partijen (wel degelijk) ‘at arms length’ waren, is daarvoor evenmin voldoende. Ook het feit dat ten behoeve van deze transactie — anders dan de deskundigen in hun rapport hadden aangenomen — een onafhankelijke taxatie (het Ecorysrapport) is opgemaakt, leidt niet tot een ander oordeel. Hetgeen voor het overige als bezwaar tegen het buiten beschouwing laten van de transactie SRE/GEM is aangevoerd, doet dat evenmin. Aan het verzoek om nader onderzoek te laten verrichten naar deze transactie, zoals door Chipshol c.s. en Landinvest verzocht, wordt dan ook voorbijgegaan.

Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank de deskundigen volgt in het buiten beschouwing laten van de hiervoor besproken transacties die door Chipshol c.s. als vergelijkingstransacties zijn aangedragen.

Voor zover Chipshol c.s. stellen dat grondtransacties in de A4 Zone West en de Zwanenburgzone niet als referentie kunnen dienen omdat deze gebieden niet vergelijkbaar zijn met de Schipholdriehoek, wordt ook dit bezwaar verworpen. Blijkens hun rapport hebben de deskundigen verschillende transacties in de gebieden A4 Zone West en Zwanenburgzone in hun beschouwing betrokken. Ten aanzien daarvan hebben zij echter uitdrukkelijk overwogen dat de ontwikkelingsvooruitzichten in die gebieden concreter zijn, maar dat de in de Schipholdriehoek verwachte ontwikkeling naar hun inschatting hoogwaardiger zal zijn. Daarmee hebben de deskundigen gemotiveerd aangegeven op welke wijze zij de verschillen tussen de genoemde zones en de Schipholdriehoek hebben gewaardeerd en meegenomen in de afweging die heeft geleid tot de waardebepaling. De rechtbank sluit zich daarbij aan.

Het betoog dat deskundigen voor geschikte vergelijkingstransacties beter voor het gebied Schiphol Logistics Parc (hierna: SLP), Schiphol Zuidoost, Schiphol-Oost en/of Amsterdam Connecting Trade hadden kunnen kiezen, is eerst bij gelegenheid van pleidooi gevoerd en bij gebreke van nadere stukken onvoldoende onderbouwd. De enkele stelling dat SLP dichter bij het centrum van de luchthaven is gesitueerd, is onvoldoende. Overigens is door de voorzitter van de deskundigencommissie ter zitting onweersproken verklaard dat de A4 Zone West onderdeel uitmaakt van het gebied Amsterdam Connecting Trade, zodat-nu met een aantal transacties uit de A4 Zone West rekening is gehouden bij de waardebepaling — dit gebied in zoverre door de deskundigen reeds is betrokken in hun waardebepaling.

Als meest relevante vergelijkingstransacties in de Schipholdriehoek beschouwen de deskundigen de [A]-transactie en de [naam 2]-transactie. Het vorenstaande in samenhang bezien en het een en ander tegen elkaar afwegend, waarderen de deskundigen de onteigende gronden op € 40,00 per m².

De rechtbank sluit zich aan bij deze waardering en de daaraan ten grondslag liggende — overwegingen en afwegingen, die in het rapport deugdelijk en gemotiveerd zijn weergegeven.

De ter zake van de waarde van de onteigende gronden aan de onteigende partijen toe te kennen schadeloosstelling komt daarmee op een bedrag van (26.945 m² × € 40,00 =) € 1.077.800,00.

Chipshol c.s. achten het voorts onjuist dat de deskundigen bij de analyse van de vergelijkingstransacties geen prijspeilcorrectie hebben toegepast. Onder verwijzing naar het rapport van RIGO Research en Advies B.V. te Amsterdam (hierna: RIGO) van november 2014 stellen Chipshol c.s. dat een prijspeilcorrectie van 2%, gebaseerd op de CPI-index die in veel gemeentelijke grondexploitaties wordt gehanteerd, dient plaats te vinden.

De deskundigen overwegen daaromtrent als volgt.

(…) Bij de waardering van onroerende zaken op basis van vergelijkingstransacties moet vanzelfsprekend acht worden geslagen op de datum waarop die transactie tot stand kwam en moet de taxateur zich afvragen in hoeverre die transactie vanwege marktomstandigheden gecorrigeerd moet worden ten opzichte van de peildatum van zijn eigen taxatie. Bij objecten als de onderhavige, waarbij het gaat om de verwachtingswaarde in relatie tot toekomstige onzekere ontwikkelingen kan een dergelijke correctie niet plaatsvinden door toepassing van een indexpercentage. Veeleer moet acht worden geslagen op de verwachtingen zoals deze in de markt leven en de wijze waarop deze zich sinds de ver gel vergelijkingstransacties hebben ontwikkeld. Als gevolg van tijdsverloop kan dan zowel een positieve als negatieve bijstelling van de waarde optreden. (…)

De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat het toepassen van een prijspeilcorrectie zoals voorgesteld door Chipshol c.s. niet aan de orde is. De stelling dat vergelijkingstransacties door indexering vergelijkbaar dienen te worden gemaakt per peilmoment is onjuist. Het verloop van de waarde van de gronden over langere tijd wordt bepaald door marktomstandigheden. De deskundigen hebben bij de weging van de door hen relevant geachte vergelijkingstransacties mede in aanmerking genomen het verloop van de grondprijzen in de periode na de betreffende transactie tot aan de peildatum. De rechtbank acht dit de juiste methode om een eventueel waardeverloop in de waardering te betrekken en sluit zich daarbij aan.

Chipshol c.s. stellen dat sprake is van waardevermindering van het overblijvende omdat sprake is van een beperking in de ontwikkelingsmogelijkheden van de overblijvende gronden als gevolg van de onteigening. Daarbij wordt er onder meer op gewezen dat de vorm van de overblijvende percelen ongunstig is, zowel voor agrarisch gebruik als ook voor de te verwachten bedrijfsbestemming, waardoor de exploitatiemogelijkheden verminderen. Ook wordt aangevoerd dat de grondexploitatiekosten op een beduidend kleinere oppervlakte drukken. In dit verband is verder in meer algemene zin naar voren gebracht dat een weg midden door het onteigeningsgebied nadelig is vanwege aantasting van de ontwikkelingspotentie(s), nu een kleinere schaal het programma beperkt.

De deskundigen overwegen dat (…) de onderhavige percelen in de Schipholdriehoek hun hoogste waarde ontlenen aan de verwachting dat alle binnen de Schipholdriehoek gelegen gronden in de toekomst herontwikkeld zullen worden. Die toekomstige ontwikkeling zal naar inschatting van deskundigen slechts kunnen plaatsvinden door samenwerking van alle grondeigenaren in het gebied. In die zin kan de waarde van het overblijvende niet op zichzelf worden beschouwd doch zal sprake zijn van een toekomstige complexwaarde. Die wordt naar het oordeel van deskundigen niet negatief beïnvloed door de onderhavige onteigening en het werk waarvoor wordt onteigend. (…)

(…)

De deskundigen verwachten dat de gronden in de Schipholdriehoek al dan niet gefaseerd als één geheel in ontwikkeling zullen komen met (evenredige) toerekening van de kosten aan alle gronden binnen het als geheel te ontwikkelen gebied.

De rechtbank volgt de deskundigen op dit punt en sluit zich aan bij het uitgangspunt dat de bij partijen in eigendom zijnde (overblijvende) grondposities niet moeten worden beschouwd als zelfstandige ontwikkellocaties. Dat de redelijk handelend koper per peildatum in het commerciële verkeer rekening zal houden met de vormverslechtering en de verminderde exploitatiemogelijkheden alsmede rekening zal houden met de bijzondere geschiktheid dan wel ongeschiktheid van een bepaald perceel binnen de Schipholdriehoek, is onvoldoende onderbouwd. Het al dan niet bestaan dan wel ontstaan van zichtlocaties maakt dat niet anders.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat van voor vergoeding in aanmerking komende waardevermindering van het overblijvende geen sprake is.

Chipshol c.s. stellen dat zij in aanmerking komen voor vergoeding van de kosten voor het verwerven van vervangende grond.

De Staat betwist dit en voert aan dat Chipshol c.s. de onteigende gronden aanhielden met het oog op een toekomstige ontwikkeling daarvan. Van een belegging is dan geen sprake, zodat niet wordt toegekomen aan de vraag of sprake is van een duurzame belegging, aldus de Staat.

Naar vaste jurisprudentie is voor vergoeding van kosten van wederbelegging in onroerende zaken alleen dan plaats indien het onteigende als duurzame belegging werd aangehouden en het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerende zaken vordert.

De deskundigen nemen in hun rapport, onder verwijzing naar het arrest van 25 november 2011 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2011:BS1685, Dowato c.s./BBL) tot uitgangspunt dat bij grondaankopen door een ontwikkelaar in beginsel geen sprake is van een duurzame belegging in de zin van de jurisprudentie van de Hoge Raad. De bedoeling van die ontwikkelaar is immers niet het verkrijgen van een duurzame belegging maar het bewerkstelligen van een bestemmingswijziging met daaruit voortvloeiende waardestijging van de grond en de ontwikkeling en soms ook realisering van opstallen met aansluitende verkoop aan derden (eindbeleggers of eindgebruikers) met een zo optimaal mogelijk rendement (de ontwikkelingswinst). Nu de deskundigen aannemelijk achten dat Chipshol c.s. de onderhavige gronden in eigendom hebben verkregen ten behoeve van de verwachte toekomstige waardestijging als gevolg van bestemmingswijziging en het rendement bij ontwikkeling tot bedrijvenlocatie en Schiphol-gebonden activiteiten, is volgens de deskundigen geen sprake van een duurzame belegging als bedoeld in de jurisprudentie van de Hoge Raad, aangezien het immers juist de uitdrukkelijke doelstelling van een dergelijke samenwerking is om de uitgeefbare gronden na de beoogde en noodzakelijke bestemmingswijzigingen en het bouwrijp maken weer te vervreemden en aan derden ten behoeve van de feitelijke realisatie van de toekomstige bestemmingen en het op de overige gronden aan te leggen openbaar gebied in beheer te geven aan een samenwerkingsverband van (toekomstige) eigenaren dan wel deze over te dragen aan daarvoor in aanmerking komende overheden zoals gemeente of provincie.

Deskundigen menen voorts dat aan de zijde van Chipshol c.s. geen sprake is van het vereiste redelijk belang om te herbeleggen in onroerende zaken, nu het tot de normale gang van zaken in een grondexploitatie als deze behoort dat delen van de grondpositie worden ontwikkeld tot openbaar gebied respectievelijk ten behoeve van infrastructuur worden verkocht. Het streven van de grondexploitanten is dan niet om dergelijke verkoopopbrengsten te herinvesteren in de aankoop van de vervangende onroerende zaken ter herbelegging. Veelal worden deze opbrengsten uitgekeerd aan de grondexploitanten dan wel op andere wijze ingezet ten behoeve van de gezamenlijke grondexploitatie. In dit verband overwegen de deskundigen voorts dat gelet op de aankondiging van de Chipshol Group dat zij de gehele grondportefeuille rond Schiphol te koop aanbiedt niet is vol te houden dat Chipshol c.s. als gevolg van de onteigening genoodzaakt zijn tot herinvestering in onroerende zaken en evenmin dat zij daarbij een zodanig dringend belang hebben dat de daarmee gemoeide kosten als door de onteigening veroorzaakte schade zijn aan te merken.

De rechtbank overweegt ten aanzien van de verzochte vergoeding van wederbeleggingskosten als volgt.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben Chipshol c.s. niet aannemelijk gemaakt dat zij na het verlies van de onteigende gronden over zullen gaan tot herbelegging in onroerend goed. Vast staat dat binnen de Schipholdriehoek de grondposities zijn verdeeld en dat om die reden geen vervangende gronden beschikbaar zijn. Dat Chipshol c.s. voornemens zijn om de vergoeding voor de waarde van de onteigende grond aan te wenden voor aankoop van vervangende gronden buiten de Schipholdriehoek is door hen niet gesteld en ook anderszins niet gebleken.

De enkele (in algemene bewoordingen gegoten) stelling van de economisch eigenaar dat zij voor de uitvoering van haar bedrijfsactiviteiten als gebiedsontwikkelaar moet kunnen beschikken over voorraad, en dus over vervangende gronden; is onvoldoende concreet om tot een ander oordeel te leiden.

Dat leidt de rechtbank tot de conclusie dat van enige schade bestaande uit kosten voor de aankoop van vervangende gronden geen sprake is, en dat daarom geen aanspraak bestaat op vergoeding van wederbeleggingskosten.

Aan beoordeling van de overige tussen partijen bestaande geschilpunten waaronder de vraag of Chipshol c.s. kunnen worden aangemerkt als duurzaam belegger zoals bedoeld in de jurisprudentie van de Hoge Raad en of aan de zijde van Chipshol c.s. sprake is van het vereiste redelijk belang om te herbeleggen in onroerende zaken, komt de rechtbank gelet op het vorenstaande niet toe. De in dat verband opgeworpen stellingen behoeven dan ook geen bespreking.

Chipshol c.s. stellen zich voorts op het standpunt dat zij schade lijden doordat de mogelijkheid om de onteigende gronden te ontwikkelen door de onteigening is vervallen, waardoor de toekomstige exploitatieopbrengsten met betrekking tot die gronden zijn vervallen. Zij hebben echter wel al diverse kosten, waaronder bedrijfskosten en/of financieringslasten, gemaakt ten behoeve van deze toekomstige ontwikkeling. Om recht te doen aan het uitgangspunt van volledige schadeloosstelling dient voor deze schade een vergoeding te worden toegekend.

De Staat stelt daartegenover dat in het onderhavige geval geen recht bestaat op vergoeding voor schade wegens gemiste exploitatieopbrengsten.

De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste jurisprudentie (onder meer HR 1 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE9479, Staat/Dijkshoorn) het onteigeningsrecht in beginsel geen aanspraak op vergoeding kent van te derven voordeel uit een ten tijde van de onteigening niet bestaande, mogelijkerwijze zonder onteigening later aan te vangen exploitatie. Voor een dergelijke vergoeding is slechts plaats indien de omstandigheden dusdanig zijn dat zij aannemelijk maken dat de onteigende de desbetreffende, ten tijde van de onteigening niet bestaande, exploitatie zonder onteigening zou hebben verwezenlijkt en daaruit voordeel zou hebben getrokken. Een relevante factor daarbij is het antwoord op de vraag of er ten tijde van de onteigening concrete plannen bestaan voor de toekomstige exploitatie van het onteigende.

Uit de stellingen van Chipshol c.s. volgt dat thans geen inkomsten uit de gronden worden gegenereerd en dat dit op korte termijn ook niet wordt verwacht. Blijkens de toelichting ter zitting is naar het oordeel van de deskundigen geen sprake van een zodanig waarschijnlijke kans dat de gronden op korte termijn tot ontwikkeling waren gekomen zónder onteigening, dat gemiste exploitatiewinsten voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank sluit zich bij dit oordeel aan.

De rechtbank volgt Chipshol c.s. niet in hun betoog dat de exploitatie van de gronden reeds feitelijk is aangevangen omdat het proces van planontwikkeling, overleg en contracteren met overheden in gang is, en reeds lang bedrijfskosten worden gemaakt. Nu van inkomsten uit de gronden op afzienbare termijn geen sprake is, kan het huidig gebruik van de gronden door Chipshol c.s. niet worden aangemerkt als een exploitatie daarvan als bedoeld in genoemde jurisprudentie.

Chipshol c.s. stellen ten gevolge van de onteigening belastingschade te lijden en hebben de deskundigen (in hun reactie op het conceptrapport) bericht dat zij er de voorkeur aan geven dat de belastingschade direct, bij eindvonnis, wordt vastgesteld.

Daarop hebben de deskundigen belastingdeskundige Schraven verzocht advies over eventuele belastingschade uit te brengen. Op het door Schraven aan de deskundigen uitgebrachte conceptadvies hebben partijen gereageerd, waarna de deskundigen hun eindrapport hebben opgemaakt.

[gedaagde] begroot de belastingschade, tezamen met de belastingschade in de samenhangende zaak (zaaknummer 206169) van (wijlen) [naam 1], op € 89.995,00 en baseert zich daarbij op een door PKF Wallast Accountants en belastingadviseurs (hierna: PKF Wallast) uitgebrachte rapportage van 3 maart 2015 en een brief van PKF Wallast van 19 mei 2015. PKF Wallast stelt in genoemde rapportage dat de belangrijkste reden dat zij tot daadwerkelijke belastingschade concluderen nauw samenhangt met de bedrijfsstrategie van de Chipshol-Groep (door PKF Wallast omschreven als Chipshol Forward N.V. en Chipshol Holding B.V. tezamen met hun dochterondernemingen), die erop is gericht om op wettelijk toelaatbare wijze de belasting over de stille reserves en de grond (de fiscale boekwinst) voor lange tijd uit te stellen, of zelfs geheel te besparen.

Deze bedrijfsstrategie van de Chipshol-Groep is als volgt weer te geven:

Met betrekking tot de fiscale afwikkeling van deze strategie heeft de Chipshol-Groep een schriftelijk akkoord met de belastinginspecteur bereikt. Een deel van die afspraak luidt volgens PKF Wallast letterlijk:

De B. V. 's mogen, zolang alle aandelen in handen zijn van een vennootschap behorende tot. de Chipshol groep, éénmalig en uitsluitend ten behoeve van de definitieve verkaveling, grond aan elkaar overdragen zonder winstconstatering. De verkrijgende B. V. 's zullen de aldus verkregen grond te boekstellen voor de boekwaarde die gold voor de overdragende B.V.'s.

De bijzonderheid in de afspraak met de Belastingdienst is, aldus nog steeds PKF Wallast, dat de betreffende dochtervennootschappen niet direct, maar uiterlijk op het moment van bestemmingswijziging van de grond worden opgericht.

PKF Wallast heeft ter begroting van de belastingschade enerzijds de door CPH te betalen vennootschapsbelasting bij onteigening berekend en anderzijds de voor rekening van CPH komende vennootschapsbelasting indien CPH dezelfde opbrengst per peildatum zou hebben gerealiseerd door middel van de uitvoering van haar bedrijfsstrategie. Aldus wordt — uitgaande van de door de deskundigen geadviseerde waarde van de onteigende gronden van € 40,00 per m² — de verschuldigde vennootschapsbelasting bij onteigening berekend op € 146.059,00 terwijl die bij verkoop via onder meer grond B.V.'s en in eigendom ter belegging houden € 56.064,00 zou bedragen. Het verschil ad € 89.995,00 wordt gekwalificeerd als belastingschade. Bij genoemde brief van 19 mei 2015 heeft PKF Wallast haar reactie gegeven op het deskundigenbericht van Schraven.

De Staat betwist dat sprake is van belastingschade en sluit zich aan bij het oordeel van de deskundigencommissie op dit punt.

De deskundigen zijn van mening dat er geen sprake is van voor vergoeding in aanmerking komende belastingschade. Zij hebben daarover in hun rapport onder meer het volgende overwogen.

Deskundigen stellen allereerst vast dat Chipshol zich beroept op een bedrijfsstrategie die blijkt uit een emissieprospectus uit 1988 en afspraken met de fiscus uit de periode 1989 tot en met 1991. Inmiddels is het 26 jaar later en kan, in objectiviteit, worden geconstateerd dat de verwachtingen en doelstellingen van destijds niet zijn uitgekomen. De gronden in de

Schipholdriehoek zijn per peildatum bij lange na nog niet toe aan ontwikkeling als Schiphol gerelateerd bedrijventerrein en te voorzien is dat dit nog zeer geruime tijd op zich zal laten wachten. Naar inschatting van deskundigen zal het mede om deze reden zijn dat Chipshol heeft aangekondigd de gehele grondportefeuille rond Schiphol te willen verkopen, daaronder begrepen de na onteigening overblijvende gronden. Het voornemen om tot verkoop van de gehele grondportefeuille over te gaan is in ieder geval aan te merken als het verlaten van de geschetste bedrijfsstrategie. Alleen al gelet op de omstandigheid dat de gronden in de Schipholdriehoek per peildatum nog lang niet toe zijn aan ontwikkeling, is de in het rapport van PKF Wallast getrokken vergelijking tussen de belastingheffing bij onteigening en een veronderstelde verkoop overeenkomstig de eerder geschetste bedrijfsstrategie naar het oordeel van deskundigen onjuist. Een dergelijke verkoop is immers niet aan de orde. Dat impliceert, dat ook de door PKF Wallast berekende hogere heffing van vennootschapsbelasting niet is aan te merken als een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening.

Mogelijk zou wel de vraag gesteld kunnen worden of bij realisering van het per peildatum aan de orde zijnde verkoopvoornemen van de gehele grondportefeuille, de onteigening weggedacht; die verkooptransactie zou plaatsvinden overeenkomstig de in 1988 beoogde, bedrijfsstrategie via de verkoop van aandelen van grond BV's en of aldus geoordeeld zou kunnen worden dat als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening is aan te merken dat meer vennootschapsbelasting is verschuldigd dan bij realisering van die bedrijfsstrategie.

Nog daargelaten de vraag of een dergelijke veronderstelling aannemelijk zou zijn, ontlenen deskundigen aan het advies van Mr Schraven dat de geschetste ‘bedrijfsstrategie’ en de gestelde afspraak met de inspecteur der belastingen niet het beoogde effect kan hebben omdat die afspraak door tijdsverloop en gewijzigde omstandigheden geen werking meer heeft, danwel voor een redelijk handelend onteigende geen vooruitzicht op het beoogde gevolg biedt. Deskundigen nemen die conclusie over.

Naar het oordeel van deskundigen is gelet op het vorenstaande onvoldoende aannemelijk dat sprake zal zijn van een door de onteigening veroorzaakt nadeel van meer verschuldigdheid van vennootschapsbelasting.

Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat de door PKF Wallast becijferde belastingschade geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening. Daartoe is het volgende redengevend.

Vast staat dat de Chipshol-Groep op de peildatum (na een aankondiging daarvan in het Financieel Dagblad ván 13 juni 2014) voornemens was haar grondportefeuille rond Schiphol te verkopen. Tussen partijen is voorts niet (meer) in geschil dat deze voorgenomen overdracht zal plaatsvinden door verkoop door de Chipshol-Groep van haar aandelen in de vennootschappen waarin de gronden zijn ingebracht (waaronder CPH), en inmiddels ook voor een deel heeft plaatsgehad. Chipshol c.s. voeren aan dat deze voorgenomen verkoop van haar aandelen aan de geschetste bedrijfsstrategie en de afspraak met de fiscus daarover niets af doet, nu deze strategie en afspraak binnen de vennootschap overeind blijven en geen sprake is van een beleidswijziging op dit punt.

Gezien de (gestelde) tekst van de (gestelde) afspraak met de fiscus, met name de zinsnede ‘zolang alle aandelen in handen zijn van een vennootschap behorende tot de Chipshol groep’, moet de rechtbank echter vaststellen dat het met de meergenoemde bedrijfsstrategie beoogde fiscale voordeel na verkoop door de Chipshol-Groep van haar aandelen niet langer kan worden behaald. De gestelde schade is daarmee geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening, maar een gevolg van de keuze van de Chipshol-Groep om haar aandelen in de (grond)vennootschappen te verkopen.

Het voorgaande leidt ertoe dat in de schadeloosstelling geen bedrag voor belastingschade zal worden toegekend.

De deskundigen adviseren de renteschade over het verschil tussen de schadeloosstelling en het eerder toegekende voorschot vast te stellen op een samengestelde rente van 2% per jaar.

Eerst ter zitting van 23 juni 2015 hebben de economisch eigenaar van het onteigende en de tussengekomen partij Landinvest bepleit dat de renteschade die wordt geleden ten gevolge van het niet tijdig kunnen beschikken over de volledige schadeloosstelling 8% bedraagt, op grond waarvan aanspraak wordt gemaakt op vergoeding daarvan. De economisch eigenaar stelt daartoe dat zij de gronden heeft gefinancierd met cumulatief preferente aandelen (cumprefs). Bij aflossing op de cumprefs dient zij aan de financier Landinvest 8% rente te vergoeden. Zij heeft het ontvangen voorschot aangewend ter aflossing en dient de te ontvangen schadeloosstelling eveneens aan te wenden voor aflossing op de cumprefs en zolang die nog niet is uitbetaald, moet zij over het bedrag van de schadeloosstelling 8% rente betalen, aldus de economisch eigenaar.

De Staat betwist gemotiveerd dat in dit geval aan de economisch eigenaar 8% renteschade dient te worden vergoed.

Naar vaste rechtspraak vormt ‘het gemis van het genot van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat’ voor de onteigende een onteigeningsnadeel dat voor vergoeding in aanmerking komt. Daarbij gaat het niet om een schadepost die per definitie gelijk is aan de wettelijke rente, maar om een schadepost die gelijk is aan de werkelijke waarde van het door de onteigende gemiste genot. Het ligt daarom op de weg van de onteigende om deze schadepost (zo) concreet (mogelijk) te onderbouwen, op grond waarvan het van de economisch eigenaar in dit geval mocht worden verwacht dat zij in ieder geval haar stelling dat zij het voorschot inmiddels heeft betaald aan Landinvest concreet zou onderbouwen, zo mogelijk onder het overleggen van stukken. Zij heeft dit echter nagelaten. Ter zitting is op dit punt van de zijde van Landinvest niet meer verklaard dan dat ‘het voorschot naar een geblokkeerde rekening is gestort en dat partijen het eens zijn geworden over een verdeling en dat betalingen hebben plaatsgevonden’ en ‘dat 8% rente over het voorschot is betaald’. Bij deze stand van zaken acht de rechtbank de door de economisch eigenaar verzochte vergoeding van renteschade onvoldoende (feitelijk) onderbouwd, op grond waarvan aan het bewijsaanbod voorbij wordt gegaan.

De rechtbank volgt de deskundigen in hun advies op dit punt, zodat ter zake een rentepercentage van 2% zal worden aangehouden. De rechtbank zal daarom dé Staat veroordelen tot betaling van 2% rente over het verschil tussen de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling en het betaalde voorschot vanaf de datum van inschrijving van het vonnis waarin de vervroegde onteigening is uitgesproken tot heden.

De Staat heeft ter zitting zijn aanbod dat hij zal voorzien in een deugdelijke erfafscheiding tussen het onteigende en overblijvende herhaald. De rechtbank zal in het dictum van dit vonnis bepalen dat de Staat dit bijkomende aanbod gestand dient te doen.

Door mr. Van Schie is ter zitting nog verklaard dat de naast grondplannen [004] en [005] gelegen gronden na onteigening geen zelfstandige ontsluiting meer hebben. Voor zover daarmee gedoeld is op gronden die aan [gedaagde] in eigendom toebehoren (perceelnummers zijn niet genoemd) gaat de rechtbank daaraan bij gebreke van een voldoende feitelijke grondslag voorbij. Dit punt is in reactie op het conceptrapport niet bij de deskundigen ingebracht en ook ter zitting niet nader onderbouwd.

Ten aanzien van de stelling van Chipshol c.s. dat tussen de vermelde oppervlakten in het grondplan en de feitelijke inmetingen door het Kadaster na onteigening grote verschillen bestaan, zodat in totaal 13.017 m² meer is onteigend dan waarvan op basis van de vermelde oppervlakten bij de grondplannummers [001], [003], [002] en [004] mocht worden uitgegaan, overweegt de rechtbank als volgt.

Als uitgangspunt geldt dat uitsluitend de in het betreffende Koninklijk Besluit (hierna: het KB) omschreven onroerende zaken ter onteigening zijn aangewezen en kunnen worden onteigend — en in de onderhavige zaak inmiddels reeds zijn onteigend. Daarbij geldt dat bij de bepaling van de grens van het onteigende het KB waarbij de perceelsgedeelten ter onteigening zijn aangewezen en de daarbij behorende grondplantekeningen doorslaggevend zijn. De vermelding van de oppervlakte van het te onteigenen perceel(sgedeelte) dient slechts om het perceel(sgedeelte) zo nauwkeurig mogelijk aan te wijzen dan wel te identificeren.

Nu gesteld noch gebleken is dat de (gestelde) door het kadaster gemeten ‘extra’ vierkante meters zijn gelegen buiten de op de grondplantekening aangegeven grenzen van de te onteigenen perceelsgedeelten, gaat de rechtbank er, anders dan Chipshol c.s. lijkt te betogen, vanuit dat niet meer grond is onteigend dan de in het KB aangewezen perceelsgedeelten. Bij de bepaling van de schadeloosstelling gaat de rechtbank uit van de juistheid van de in het KB vermelde oppervlakten. De Staat heeft, in reactie op hetgeen Chipshol c.s. over de ingemeten oppervlakte heeft aangevoerd, ter zitting van 15 december 2015 aangeboden om het verschil tussen de in het KB genoemde oppervlakten en de nadien ingemeten onteigende oppervlakten te vergoeden naar de in onderhavige procedure vast te stellen waarde van de grond per m². De rechtbank gaat ervan uit dat de Staat dit aanbod gestand zal doen.

[gedaagde] en Landinvest hebben verzocht om het onderhavige vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Zij voeren daartoe aan dat sprake is van een leemte in de wet omdat de onteigeningsprocedure voorheen één geheel vormde, en die procedure thans in stukken is verdeeld. In dit geval heeft inschrijving van het vonnis waarbij de vervroegde onteigening is uitgesproken al plaatsgevonden en heeft de onteigende partij de eigendom over de onteigende gronden al verloren. Een rentevergoeding is onvoldoende om het door de latere uitbetaling van de schadeloosstelling geleden nadeel te compenseren, zo luidt het betoog.

De Staat verzet zich tegen de verzochte uitvoerbaarverklaring bij voorraad. De Staat heeft ter zitting toegelicht dat hij bij dagvaarding heeft verzocht om uitvoerbaarverklaring bij voorraad voor zover mogelijk en dat daaronder niet de vaststelling van de schadeloosstelling dient te worden begrepen. Daartoe voert de Staat aan dat de vaststelling van de schadeloosstelling niet volgt uit een vordering in het petitum, maar een zelfstandige taak van de rechtbank is. Voorts stelt de Staat dat de schadeloosstelling conform artikel 55 Ow binnen drie maanden dient te worden betaald, zodat door de wetgever is voorzien in een regeling voor betalingsuitvoering. Tot slot wijst de Staat op het restitutierisico.

Thans staat de rechtbank derhalve voor de vraag of dit vonnis waarbij de schadeloosstelling wordt vastgesteld uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat vanwege het ingrijpende karakter van onteigening de procedure om tot onteigening te komen in de Onteigeningswet strikt is geregeld en is voorzien van een aantal waarborgen ter bescherming van de rechtspositie van de eigenaren wier percelen voor onteigening in aanmerking komen. In het door de wetgever ontworpen stelsel zijn belangen van rechtsbescherming en voortvarendheid tegen elkaar afgewogen. Daarnaast geldt dat de gewone regels van rechtsvordering ook van toepassing zijn op het onteigeningsgeding voor zover daarvan niet in de Onteigeningswet wordt afgeweken.

In het petitum van de door de Staat in deze zaak uitgebrachte dagvaarding wordt gevorderd dat de rechtbank ‘voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad’ de daarna opgenomen vorderingen toewijst. De rechtbank stelt vast dat bepaling van de schadeloosstelling niet expliciet in het petitum is gevorderd. Het betoog van de Staat dat een door hem gedane vordering tot vaststelling van de schadeloosstelling niet aan de orde is, omdat vaststelling daarvan zelfstandig door de rechter geschiedt en de door hem ‘voor zover mogelijk’ gevraagde uitvoerbaarheid bij voorraad om die reden niet op die vaststelling kan zien, kan hem niet baten. Uit artikel 18 lid 2 Ow volgt dat de procedure waarbij de onteigenende partij verzoekt om de onteigening uit te spreken tevens inhoudt dat het bedrag der schadeloosstelling wordt bepaald en overeenkomstig artikel 37 lid 2 Ow stelt de rechtbank de schadeloosstelling vast. De door de Staat genoemde zelfstandigheid ziet op het algemene uitgangspunt dat de onteigeningsrechter zelfstandig dient te onderzoeken welke schadevergoeding aan de onteigende partij of een derde-belanghebbende toekomt en dat hij daarbij niet is gebonden aan het advies van de door hem benoemde deskundigen, alsmede dat de onteigeningsrechter vrij is die methode van waardering te kiezen die naar zijn oordeel voor de waardevaststelling het meest geschikt is. Daaruit kan omtrent de mogelijkheid om de veroordeling van de onteigenende partij tot betaling van de vastgestelde schadeloosstelling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren niets worden afgeleid.

De Staat betoogt voorts — onder verwijzing naar de bijzondere regeling in de wet, met name artikel 55 Ow — dat in de wet is voorzien in een regeling voor betalingsuitvoering die (zo begrijpt de rechtbank) eraan in de weg staat een onteigeningsvonnis als bedoeld in artikel 54t lid 2 Ow uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De rechtbank verwerpt ook dit betoog. Artikel 55 lid 2 Ow bepaalt dat een vonnis waarbij de vervroegde onteigening is uitgesproken en dat niet is ingeschreven binnen de in artikel 54m Ow genoemde termijn, vervalt in het geval dat de schadeloosstellingen niet zijn voldaan binnen een termijn van drie maanden nadat het vonnis over die schadeloosstellingen kracht van gewijsde heeft verkregen. In die situatie — waarin eerst de onteigening van een perceel is gevorderd en verkregen en de onteigenaar vervolgens geen gebruik maakt van het vonnis — is de onteigenaar op grond van het bepaalde in artikel 55 lid 4, en verder, Ow schadeplichtig en moet de onteigende partij worden teruggebracht in de toestand alsof het onteigeningsgeding niet was gevoerd.

Die situatie doet zich in dit geval echter niet voor. Immers, het vonnis waarbij de vervroegde onteigening is uitgesproken is binnen de in artikel 54m lid 2 Ow genoemde termijn (namelijk binnen twee maanden nadat het vonnis gezag van gewijsde heeft verkregen) ingeschreven in de openbare registers. De onteigende partij heeft daarmee de eigendom van de onteigende percelen per die datum verloren en de Staat heeft die gronden daarna ook daadwerkelijk in gebruik genomen.

Dat sprake is van een restitutierisico, zoals de Staat stelt, is inherent aan tenuitvoerlegging van een vonnis waarbij een veroordeling tot betaling is uitgesproken. Een concreet bestaand restitutierisico behoeft echter op zichzelf niet in de weg te staan aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad. In artikel 233 lid 3 Rv is immers bepaald dat de rechter aan de uitvoerbaarverklaring bij voorraad de voorwaarde kan verbinden dat tot een door hem te bepalen bedrag zekerheid wordt gesteld, waarbij overigens geldt dat het enkele bestaan van restitutierisico in het algemeen onvoldoende is voor toewijzing van een dergelijke voorwaarde.

Nu naar het oordeel van de rechtbank uit de wet noch uit de aard van de zaak anders voortvloeit, kan onderhavig vonnis met toepassing van artikel 233 Rv uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, nu dit door [gedaagde] is verzocht Omdat de Staat daartegen verweer voert, moet de rechtbank de belangen van partijen afwegen in het licht van de omstandigheden van het geval, waarbij moet worden nagegaan of het belang van degene die de veroordeling verkrijgt zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. De rechtbank acht het belang van een onteigende, die de eigendom van zijn grond reeds is verloren, bij spoedige ontvangst van de schadeloosstelling teneinde over liquiditeiten te kunnen beschikken zwaarwegend. Het betoog van de Staat dat het belang van de onteigende reeds (voldoende) wordt beschermd doordat de wet bepaalt dat over de door de rechter vastgestelde schadeloosstelling de wettelijke rente is verschuldigd vanaf de datum van het vonnis tot aan de datum van algehele voldoening, kan daaraan niet afdoen. Het door de Staat gestelde restitutierisico is in deze zaak door hem niet met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd, en legt daarom weinig gewicht in de schaal. De vorenbedoelde afweging van belangen leidt de rechtbank ertoe onderhavig vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Gelet op het hiervoor overwogene passeert de rechtbank het processuele bezwaar van de Staat dat Landinvest als tussenkomende partij geen uitvoerbaarheid bij voorraad kan vorderen.

Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 54 Ow zal de rechtbank een nieuwsblad aanwijzen voor publicatie van een uittreksel van dit vonnis.