HR, 20-01-2012, nr. 11/01593

De vastgestelde feiten

—

Belanghebbende heeft tot 6 november 2001 een akkerbouwbedrijf geëxploiteerd aan [A-STRAAT 1] te [Z]

—

Belanghebbende pachtte van de Dienst Domeinen (de Staat) kavels landbouwgrond tot een oppervlakte van 36.47.55 hectare;

—

Op 29 juni 1998 heeft belanghebbende bij Domeinen een aanvraag tot aankoop van de gepachte gronden ingediend;

—

Op initiatief van Domeinen zijn de betreffende kavels vervolgens getaxeerd op en naar peildatum 27 augustus 1998 ‘Voor de bepaling van de prijs van de over te dragen kavels’ (overweging 2.4.);

—

De waarde in vrij opleverbare staat bedraagt op 27 augustus 1998 hfl. 2.845.089;

—

Op 4 februari 1999 heeft Domeinen aan belanghebbende een schriftelijk aanbod tot koop gedaan voor een bedrag gelijk aan de op 27 augustus 1998 getaxeerde waarde in verpachte staat;

—

Partijen zijn het er over eens dat het tijdsverloop tussen de taxatie —27 augustus 1998— en het schriftelijk aanbod —4 februari 1999— te wijten is aan ‘trage besluitvorming’ aan de zijde van Domeinen (overweging 2.6. slot);

—

Op 23 februari 1999 heeft Domeinen het door belanghebbende ondertekende aanbod (feitelijk de aanvaarding van het aanbod) ontvangen;

—

De waarde in vrij opleverbare staat op 23 februari 1999 bedraagt hfl. 3.009.228;

—

Bij akte van 19 maart 1999 heeft Domeinen de gronden in eigendom aan belanghebbende geleverd;

—

In 2001 heeft belanghebbende de betreffende kavels verkocht.

1.

‘Een optierecht brengt niet mee dat het gehele economisch belang, dan wel het gehele risico van waardeverandering bij de kavels is overgegaan’

Het Hof miskent hier dat volgens de jurisprudentie van uw Raad toepassing van de landbouwvrijstelling niet slechts aan de orde is als de landbouwondernemer alle waardeveranderingen van de grond aangaan.

In het bijzonder volgt dit uit het arrest van 8 april 1964, nr. 15 188, BNB 1964/153:

‘dat, terwijl waardeverandering van onroerend goed aan hem, wien de volle eigendom toekomt, geheel te beurt valt, waardeverandering van onroerend goed, dat in erfpacht is uitgegeven, niet alleen in het vermogen van den eigenaar, doch ook in dat van den erfpachter tot uiting kan komen;

dat het daarom met de strekking van artikel 6, lid 2, van het Besluit op de Inkomstenbelasting 1941 in overeenstemming is deze bepaling toe te passen ten aanzien van waardeverandering van in erfpacht uitgegeven onroerend goed, waarop door den erfpachter een landbouwbedrijf wordt uitgeoefend, voor zover de waardeverandering haar invloed doet gelden op de waarde van zijn zakelijk recht.’

En nog explicieter uit het arrest van 4 februari 1970, nr. 16 308, BNB 1970/175:

‘dat het Hof heeft beslist dat die vrijstelling niet van toepassing is omdat belangh. noch de eigendom van noch een zakelijk recht op die gronden had en hij ook niet als economisch eigenaar daarvan kon worden aangemerkt aangezien hem niet alle waardeveranderingen aangingen;

dat het Hof aldus echter van een te beperkte opvatting omtrent de toepasselijkheid van de vrijstelling is uitgegaan;

dat het immers met de strekking van voormelde wetsbepaling in overeenstemming is deze mede toe te passen ten aanzien van waardevermeerdering van gronden, voor zover deze door middel van een recht tot wederinkoop tegen een vooraf vastgestelde prijs tot uiting komt in het vermogen van de belastingplichtige., die op die gronden een landbouwbedrijf uitoefent.’.

In zijn noot in BNB 1970/175 gaat Van Soest verder in op de strekking van de landbouwvrijstelling en geeft aan dat het niet zozeer van belang is of de gronden ‘tot het landbouwbedrijf van de belastingplichtige zelf behoren’, maar in hoeverre de winst bestaat uit voordelen die terug te voeren zijn op waardeveranderingen van gronden. Dit laatste kan ook aan de orde zijn als die waardeveranderingen geheel of gedeeltelijk aan de belastingplichtige toekomen op basis van een zakelijk recht (BNB 1964/153) of krachtens een recht uit een overeenkomst (BNB 1970/175 en bijvoorbeeld ook BNB 1996/274). Een dergelijk recht kan ook zijn een optierecht tegen een vaststaande prijs.

In het licht van de vastgestelde feiten kan er geen twijfel over bestaan dat belanghebbende met zijn stelling dat sprake is geweest van een optierecht bedoeld heeft te stellen dat hij vanaf 27 augustus 1998 feitelijk het recht had de grond tegen een gegeven (op de taxatie gebaseerde) prijs te kopen. Het Hof kan die stelling niet ‘laten voor wat het is’ met de overweging dat dit belanghebbende toch niet kan baten, omdat door een optierecht in zijn algemeenheid niet het gehele economische belang dan wel het gehele risico van waardeverandering over gaat. Immers, daarmee hanteert het Hof een onjuiste maatstaf voor bij de toepassing van de landbouwvrijstelling (zie de alinea hierboven) en ook overigens is die stelling van het Hof onbegrijpelijk, omdat het verkrijgen van een optierecht tegen een gegeven ‘uitoefenprijs’ in het algemeen juist wel tot het overgaan van het belang bij de waardeveranderingen leidt, tenminste voor een groot deel.

2.

‘de landbouwvrijstelling strekt er slechts toe om voordelen uit een landbouwbedrijf ter zake van waardeveranderingen van gronden buiten de winst te houden van degene voor wiens rekening dat landbouwbedrijf feitelijk wordt uitgeoefend, zodat de landbouwvrijstelling niet strekt ten voordele van een optiehouder’

Deze overweging van het Hof is zowel feitelijk volstrekt onbegrijpelijk als in rechte onjuist.

Conclusie

a.

belanghebbende een pachtrecht had ter zake van de betreffende grond;

b.

een pachter op basis van het pachtrecht (destijds: de Pachtwet) wettelijk een voorkeursrecht tot koop heeft bij voorgenomen verkoop van de grond door de verpachter en wel tegen een prijs gelijk aan de waarde in verpachte staat;

c.

Domeinen, zo valt uit de feiten onmiskenbaar af te leiden, bereid was de grond te verkopen aan de pachter (N.B. Domeinen hanteerde eind jaren '90 van de vorige eeuw een verkoopbeleid ten opzichte van haar pachters, van welk beleid bijvoorbeeld ook de belanghebbende uit het arrest van 25 november 2005, nr. 41 241, BNB 2006/127 gebruik heeft gemaakt);

d.

Belanghebbende een verzoek tot aankoop heeft ingediend, waarop Domeinen een taxatie heeft laten verrichten ter vaststelling van de prijs en na trage interne afhandeling op basis van die taxatie een paar maanden later een formeel schriftelijk aanbod doet aan belanghebbende, die dat aanbod aanvaardt, waarop de levering van de grond volgt.

1.

dat noch een taxatie, noch een peildatum waarnaar is getaxeerd op zichzelf meebrengt dat de waardeontwikkeling van de kavels vanaf dat moment aan belanghebbende is toegekomen (overweging 4.9., tweede volzin);

2.

dat het taxatierapport dit evenmin met zich meebrengt, nu dit rapport niet als een bindend aanbod kan worden aangemerkt (overweging 4.9., derde volzin);

3.

dat met ‘een enkel aanbod’ evenwel nog niet het risico van waardeverandering van de kavels is overgegaan.