HR, 20-05-1994, nr. 15 392

Nr. 15.392Zitting 20 mei 1994

Mr. Hartkamp Conclusie inzake:[eiseres]t e g e n [verweerder]

Edelhoogachtbaar College,

Feiten en procesverloop 1) [eiseres] heeft bij huurovereenkomst d.d. 25 november 1988 met ingang van 1 december 1988 voor de tijd van drie jaar van [verweerder] gehuurd de bungalow c.a. gelegen aan de [a-straat 1], tegen een huurprijs van ƒ 1.200,-- per maand behoudens huurverhoging. [eiseres] heeft bij schrijven van 17 augustus 1990 de huurovereenkomst tegen 1 oktober 1990 opgezegd. Bij schrijven van 6 september 1990 heeft [verweerder] hierop, voor zover in cassatie van belang, als volgt gereageerd: " (…) Met Uw schrijven d.d. 17 augustus 1990 heeft U te kennen gegeven het perceel [a-straat 1] per 01 oktober a.s. naar behoren ontruimd, aldus vrij van personen en goederen, voor zover deze laatste Uw eigendom zijn, aan mij te zullen opleveren onder afgifte van sleutels. Voor het vaststellen van een bezichtigingsdatum en het in ontvangst nemen van de sleutels zal ik in overleg met U een datum vaststellen. Ik (…) stel derhalve maandag, 01 oktober a.s. 10.00 uur 's ochtends aan het betreffende perceel voor. (…) In dit verband wil ik U erop wijzen dat artikel 1 van de onderhavige huurovereenkomst bepaalt dat de overeenkomst is aangegaan voor de tijd van 3 jaar. Op grond van deze huurovereenkomst eindigt de huur eerst op 30 november 1991. Reden waarom ik mij thans tot U wend. Het zal voor mij zeer moeilijk zijn om voor de resterende periode van 1 jaar een andere huurder te vinden. Nu u contractueel verplicht bent nog één jaar huur te betalen, lijkt het mij billijk om in onderling overleg tot een financiële regeling te komen. Echter dit aanbod geldt slechts tot 01 oktober a.s. na deze datum behoud ik mij alle rechten voor. (…)" Op of omstreeks 5 oktober 1990 heeft [verweerder] de sleutels van het gehuurde van [eiseres] in ontvangst genomen. Na de ontvangst van de sleutels heeft [verweerder] de sloten van het pand vervangen. [verweerder] heeft per 1 april 1991 een nieuwe huurder voor het pand gevonden.

2) [verweerder] heeft [eiseres] gedagvaard en, voor zover in cassatie van belang, gevorderd een bedrag van f 7.416,-- zijnde de verschuldigde huurpenningen over de periode 1 oktober 1990 tot en met 31 maart 1991, alsmede een bedrag van f 15.005,-- ter zake van schadevergoeding.[verweerder] legde aan deze vordering ten grondslag dat [eiseres] het gehuurde per 1 oktober 1990 heeft verlaten zonder [verweerder] schadeloos te stellen over de nog resterende huurperiode tot en met november 1991. Bovendien heeft [eiseres] volgens [verweerder] in strijd met het huurcontract in het gehuurde aanzienlijke veranderingen en beschadigingen aangebracht zonder schriftelijke toestemming van [verweerder]. [eiseres] is tot 5 oktober 1990 in de gelegenheid geweest het gehuurde naar behoren achter te laten en de gebreken te herstellen, aldus [verweerder]. [verweerder] stelde dat van hem niet verwacht kon worden dat hij nogmaals gelegenheid zou geven tot herstel in de oude toestand.[eiseres] heeft zich tegen deze vorderingen verweerd en harerzijds vorderingen in reconventie ingesteld. Zij heeft gesteld dat zij de huur heeft opgezegd per 1 oktober 1990, in de veronderstelling dat [verweerder] met de beëindiging zou instemmen. Nu dat niet het geval is en [verweerder] heeft verhinderd dat [eiseres] het pand nog kan betreden, pleegt [verweerder] grove wanprestatie, aldus [eiseres]. Wat betreft de vordering tot betaling van de huurtermijnen na 1 oktober 1990 beroept [eiseres] zich dan ook op de exceptio non adimpleti contractus. In reconventie vordert [eiseres] nakoming van de huurovereenkomst en vergoeding van de schade die zij heeft geleden doordat zij onnodig haar intrek heeft moeten nemen in een andere woning. Subsidiair vordert zij ontbinding van de huurovereenkomst per 1 oktober 1990 met schadevergoeding.

3) De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst op 1 oktober 1990 is geëindigd. De brief van [verweerder] d.d. 6 september 1990 (waaruit hierboven is geciteerd) kan volgens de kantonrechter niet anders worden opgevat dan als een akkoordverklaring met een beëindiging van de huur per 1 oktober 1990, zij het dat [verweerder] daarbij tevens kenbaar maakt dat hij een financiële regeling wenst in verband met de voortijdige beëindiging. Deze instemming is nog eens bekrachtigd door het in ontvangst nemen van de sleutels door [verweerder] en het vervolgens vervangen van de sloten, aldus de kantonrechter. De kantonrechter heeft voorts overwogen dat [eiseres], gelet op deze houding van [verweerder], erop kon en mocht vertrouwen dat [verweerder] akkoord ging met de huurbeëindiging, met dien verstande dat [eiseres] geacht moet worden te hebben ingestemd met het treffen van een financiële regeling als door [verweerder] gewenst, nu van enige reactie zijdens [eiseres] waaruit het tegendeel zou kunnen blijken geen sprake is en [eiseres] wel de sleutels aan [verweerder] heeft overhandigd. De kantonrechter heeft de vordering van [verweerder] terzake van het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst door [eiseres] ex aequo et bono tot een bedrag van f 4.000,-- toegewezen, hierbij onder andere in aanmerking nemend dat [verweerder] na 1 oktober 1990 ingrijpende verbouwingen aan het pand heeft verricht die nooit hadden kunnen worden verricht als [eiseres] het pand nog zou hebben bewoond en die ook geen of slechts ten dele verband hielden met achterstallig onderhoud c.q. herstel in oude toestand.De vordering tot schadevergoeding van [verweerder] heeft de kantonrechter afgewezen, overwegend dat [verweerder] [eiseres] volstrekt onvoldoende de gelegenheid heeft gegeven zelf herstelwerkzaamheden te verrichten.De vorderingen van [eiseres] in reconventie heeft de kantonrechter afgewezen omdat de huurovereenkomst, zoals gezegd, naar het oordeel van de kantonrechter is geëindigd op 1 oktober 1990. Voor een toewijzing van de vordering van [eiseres] tot schadevergoeding is volgens de kantonrechter geen plaats, omdat de door [eiseres] gestelde schade is ontstaan als gevolg van het feit dat zij het gehuurde begin oktober 1990 heeft verlaten, na zelf de huur per 1 oktober 1990 te hebben opgezegd.

4) Tegen het vonnis van de kantonrechter heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld, waarna [verweerder] incidenteel heeft geappelleerd. Voor zover in cassatie van belang, heeft [eiseres] in appel het oordeel van de kantonrechter bestreden dat de huurovereenkomst per 1 oktober 1990 is geëindigd. Volgens [eiseres] heeft [verweerder] niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst (memorie van grieven, toelichting op grief 1). [eiseres] heeft er in dit verband op gewezen (memorie van antwoord in het incidentele appel, p. 2) dat [verweerder] in zijn meergenoemde schrijven d.d. 6 september 1990 zelf heeft aangegeven dat zijn aanbod verviel op 10 (lees 01, ASH) oktober 1990. Voorts betoogde [eiseres] dat de overhandiging van de sleutels van het gehuurde aan [verweerder] slechts ten doel had hem in staat te stellen een potentiële nieuwe huurder het pand te laten bezichtigen. Daarna zouden de sleutels aan [eiseres] worden teruggegeven, zo stelde [eiseres] (memorie van grieven, toelichting op grief 1). [verweerder] richtte een grief tegen de beslissing van de kantonrechter de vergoeding wegens voortijdige beëindiging van de huur ex aequo et bono op (slechts) f 4.000,-- te stellen. Voorts kwam hij op tegen de afwijzing van zijn vordering tot schadevergoeding wegens in het gehuurde aangebrachte veranderingen/beschadigingen.

5) De rechtbank heeft bij eindvonnis d.d. 25 februari 1993 het vonnis van de kantonrechter vernietigd voor wat betreft de hoogte van het door [eiseres] aan [verweerder] te betalen bedrag. De rechtbank heeft [eiseres] veroordeeld aan [verweerder] te betalen een bedrag van f 14.149,--, welk bedrag is samengesteld uit f 7.416,-- ter zake van huurderving door [verweerder] van 1 oktober 1990 t/m 31 maart 1991, f 5.000,-- aan schadevergoeding wegens herstel van het gehuurde en (in cassatie niet meer aan de orde) f 1.733,-- aan achterstallige huur.De rechtbank heeft aldus beide grieven van [verweerder] gegrond bevonden en de grieven van [eiseres] alle verworpen. De belangrijkste overwegingen van de rechtbank bevinden zich in het tussenvonnis van 12 november 1992. In dat vonnis heeft de rechtbank overwogen (r.o. 4) dat opzegging van een huurovereenkomst een eenzijdige rechtshandeling is, waarvoor toestemming/instemming van de verhuurder dan ook niet is vereist. [eiseres] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 1990; nu de huurovereenkomst was aangegaan voor een periode, lopend tot 30 november 1991, is [eiseres] jegens [verweerder] gehouden op te komen voor de schade die voortvloeit uit deze vroegtijdige opzegging, zo overweegt de rechtbank. Aan het beroep op de exceptio non adimpleti contractus komt de rechtbank dus niet toe. Nu de schade die [verweerder] als gevolg van de vroegtijdige opzegging heeft geleden, bestaat uit het derven van huurpenningen gedurende zes maanden, stelt de rechtbank het door [eiseres] terzake te betalen bedrag op 6 x f 1.236,-- = f 7.416,--.Wat betreft de vordering van [verweerder] tot schadevergoeding in verband met door [eiseres] in het gehuurde aangebrachte veranderingen c.q. beschadigingen, heeft de rechtbank als volgt overwogen (r.o. 26 t/m 29). [verweerder] heeft gesteld dat met name in schrijven van [verweerder] aan [eiseres] van 7 mei 1990 duidelijk is opgesomd welke veranderingen in het pand waren aangebracht, op grond waarvan het voor [eiseres] duidelijk was welke zaken hersteld en in de oude toestand teruggebracht dienden te worden. Dit ontslaat [verweerder] volgens de rechtbank echter niet van de verplichting om ter zake van eventuele andere veranderingen en beschadigingen aan het einde van de huurovereenkomst een inspectie uit te (laten) voeren van de situatie van het gehuurde op dat moment. Voor die andere veranderingen en beschadigingen is geen inspectie uitgevoerd, noch is door [verweerder] op schrift gesteld wat [eiseres] (afgezien van het in de brief van 7 mei 1990 genoemde) in de oude staat diende terug te brengen. Nu het gehuurde door [verweerder] na het beëindigen van de huurovereenkomst deels is verbouwd, is inspectie niet meer aan de orde. Het is dan ook volgens de rechtbank niet meer mogelijk om vast te stellen welke reparaties nog door [eiseres] – afgezien van de in de brief van 7 mei 1990 genoemde – uitgevoerd dienden te worden. Hiervan uitgaande heeft de rechtbank de schadevergoeding ex aequo et bono vastgesteld op f 5.000,--. De rechtbank heeft bij de bepaling van dit bedrag mede in aanmerking genomen dat [eiseres] weinig tot geen gelegenheid heeft gekregen de werkzaamheden (alsnog) uit te (doen) voeren en dat een deel van de door [verweerder] opgevoerde kosten voor rekening komen van de verhuurder dan wel geen kosten van reparaties c.q. herstel vormen.

6) Tegen deze vonnissen heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld onder aanvoering van een uit drie onderdelen bestaand cassatiemiddel.[verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het (gehele) beroep, maar heeft zich wat betreft de klachten van onderdeel 2 ter gelegenheid van de schriftelijke toelichting alsnog gerefereerd aan het oordeel van de Hoge Raad. Beide partijen hebben hun stellingen schriftelijk doen toelichten; [eiseres] heeft nog geconcludeerd voor repliek.

Bespreking van het cassatiemiddel

7) Onderdeel 1 bevat geen klachten. Subonderdeel 2a bevat een rechtsklacht, gericht tegen r.o. 4 van het tussenvonnis. In het subonderdeel wordt, onder verwijzing naar HR 21 oktober 1988, NJ 1990, 439, betoogd dat voor bepaalde duur aangegane overeenkomsten in het algemeen niet door (eenzijdige) opzegging vóór ommekomst van de overeengekomen duur kunnen worden beëindigd.Dit betoog is naar mijn mening juist. Zie HR 21 oktober 1988, NJ 1990, 439 en Asser-Hartkamp II, nrs. 310 en 455. Wettelijke aanknopingspunten hiervoor zijn te vinden in de art. 6:237 onder k (met Parl. Gesch. Inv. Boek 6, p. 1745) en 7:414 lid 1 (met Parl. Gesch. Boek 7, p. 363). Vergelijk ook G.J.P. De Vries, Opzegging van obligatoire overeenkomsten (1990), pp. 35, 250 e.v. en 261 e.v. en B.J. Broekema-Engelen, Annulering door de reisorganisator, BW-krant jaarboek 1989, p. 157/158.Het schijnt mij toe dat de regel ook geldt voor huurovereenkomsten, zowel in het algemeen als met betrekking tot woonruimte; de art. 7A:1606, 1607 en 1623b BW lid 2 wijzen duidelijk in die richting. Zie ook de parlementaire geschiedenis van laatstgenoemd artikel (nr. 10 451), Voorlopig Verslag p. 5 r.k. en Memorie van Antwoord p. 6, l.k. en Asser-Abas (1990), nr. 116.In het genoemde arrest overwoog de Hoge Raad dat uitzonderingen denkbaar zijn op de regel dat overeenkomsten voor bepaalde tijd niet tussentijds kunnen worden opgezegd (tenzij het tegendeel is bedongen), en wel indien sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van art. 6:258 BW. De rechtbank heeft daaromtrent niets vastgesteld, maar lijkt integendeel te zijn uitgegaan van een hoofdregel dat huurovereenkomsten te allen tijde kunnen worden opgezegd, ongeacht of zij voor bepaalde tijd dan wel voor onbepaalde tijd zijn aangegaan. De rechtbank heeft de omstandigheid dat het gaat om tussentijdse opzegging van een voor bepaalde tijd aangegane overeenkomst slechts relevant geacht voor de aansprakelijkheid van [eiseres]. Een regeling in deze trant bestaat inderdaad voor bepaalde soorten overeenkomsten (men denke aan de arbeidsovereenkomst, art. 1639o, en de aanneming van werk, art. 1647; zie voorts De Vries, a.w. p. 262), maar kan bij gebreke van wettelijke steun m.i. niet voor huur worden aangenomen.De rechtbank heeft ook niet aangenomen (zoals de kantonrechter had gedaan) dat [verweerder] geacht moet worden met de opzegging te hebben ingestemd, zodat geen sprake zou zijn van beëindiging door opzegging maar van beëindiging met wederzijds goedvinden. Vgl. Asser-Hartkamp II, nr. 83. De rechtbank heeft integendeel in het midden gelaten welke betekenis moet worden toegekend aan de gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden na de schriftelijke opzegging door [eiseres] d.d. 17 augustus 1990 (de brief van 6 september 1990 zijdens [verweerder], de ontruiming van het pand door [eiseres], het overhandigen van de sleutels door [eiseres] aan [verweerder], het door laatstgenoemde vervangen van de sloten). Dit zal na verwijzing alsnog dienen te worden beoordeeld, gelet op de uiteenlopende stellingen van partijen hieromtrent.Subonderdeel 2a slaagt dan ook naar mijn menig, zodat subonderdeel 2c, dat een motiveringsklacht richt tegen hetzelfde oordeel van de rechtbank, geen bespreking meer behoeft. Subonderdeel 2d volgt het lot van subonderdeel 2a.

8) Subonderdeel 2b voegt aan de klacht van subonderdeel 2a toe dat, voor zover al aan te nemen is dat onder bepaalde omstandigheden wel beëindiging van een huurovereenkomst van woonruimte door eenzijdige opzegging vóór het verstrijken van de overeengekomen duur mogelijk zou zijn, daaraan dan niet, althans niet zonder meer, het rechtsgevolg verbonden is dat de partij die opzegt jegens de wederpartij schadeplichtig is. Ook deze klacht lijkt mij gegrond. Blijkens het meer genoemde arrest van de Hoge Raad is de bij wijze van uitzondering aan te nemen opzeggingsbevoegdheid in gevallen als het onderhavige gebaseerd op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Dan zal het ook van alle omstandigheden van het geval afhangen of en in welke mate de opzeggende partij gehouden is tot het betalen van schadevergoeding aan de wederpartij. Vlg. voor het huidige recht art. 6:260 lid 1 BW, bepalende dat een wijziging of ontbinding als bedoeld in art. 6:258 kan worden uitgesproken onder door de rechter te stellen voorwaarden.

9) Onderdeel 3 van het middel komt in twee subonderdelen op tegen de toekenning van een ex aequo et bono vastgestelde schadevergoeding aan [verweerder] wegens door [eiseres] aangebrachte veranderingen c.q. beschadigingen.Subonderdeel 3a klaagt erover dat de rechtbank onvoldoende de stelling van [eiseres] heeft weerlegd dat zij niet in de gelegenheid is gesteld om de beweerdelijk aanwezige gebreken of wijzigingen vast te stellen en om die, waar zij inderdaad aanwezig waren, zelf te (doen) herstellen. Voorts wordt aan het slot van dit subonderdeel gesteld dat, nu de huurovereenkomst in de betreffende periode nog voortduurde, aan [verweerder] geen enkele vergoeding op de hier besproken grond toekomt. De klacht slaagt m.i., maar alleen omdat tengevolge van de gegrondheid van onderdeel 2 van de mogelijkheid moet worden uitgegaan dat de huurovereenkomst niet op 1 oktober is geëindigd. Indien dit inderdaad na verwijzing komt vast te staan, zal de verschuldigdheid van schadevergoeding terzake van de aangebrachte wijzigingen opnieuw moeten worden beoordeeld. Voor het geval na verwijzing zou worden beslist dat de huurovereenkomst wel op 1 oktober is geëindigd, merk ik op (verg. Winters, De procedure na cassatie en verwijzing in civiele zaken, 1992, p. 126 en 143) dat het subonderdeel m.i. faalt, omdat ik de beslissing van de rechtbank, die met de door het onderdeel gestelde omstandigheid heeft rekening gehouden, niet onjuist of onbegrijpelijk vind.

10) Subonderdeel 3b bevat de klacht dat de rechtbank ongemotiveerd is afgeweken van de vaststelling van de kantonrechter in eerste aanleg dat er na het vertrek van [eiseres] uit het pand ingrijpende verbouwingen hebben plaatsgevonden, en daarom herstel van een aantal van de gebreken met betrekking tot de trap en de bovenverdieping zonder meer zinloos zou zijn geweest. Het onderdeel vervolgt dat ieder houvast voor de bepaling van een vergoeding ex aequo et bono ontbrak en dat de rechter ook een bepaling van schadevergoeding naar redelijkheid en billijkheid (ex aequo et bono) slechts behoort te geven aan de hand van gegevens die hem in staat stellen om zich een oordeel te vormen over wat de redelijkheid en billijkheid te dien aanzien meebrengen.Voor dit subonderdeel geldt hetzelfde als in nr. 9 werd opgemerkt. Indien de beslissing van de rechtbank niet op de eerder vermelde gronden vernietigd zou moeten worden, zou de klacht m.i. falen: de rechtbank heeft de hoogte van de schadevergoeding niet op grond van de redelijkheid en billijkheid bepaald, maar op grond van een schatting van de kosten van de herstelwerkzaamheden die [eiseres] had moeten verrichten. Met de woorden "ex aequo et bono" bedoelt de rechtbank m.i. dat de omvang van de door [verweerder] geleden schade door de rechtbank wordt geschat omdat deze niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, een en ander in de zin van het huidige art. 6:97 BW.Art. 6:97 BW geeft m.i. ook het vóór 1 januari 1992 geldende recht weer. Zie Asser-Hartkamp I, nr. 416. De rechter heeft op grond van deze bepaling een grote vrijheid bij het vaststellen van de hoogte van de schade, maar ook ten aanzien van de voorafgaande vragen of de schade nauwkeurig kan worden vastgesteld en welke maatstaven bij het vaststellen van de schade moeten worden gehanteerd. In zoverre gelden de gewone regels inzake stel-, bewijs-, en motiveringsplicht hier niet. De rechtbank heeft in aanmerking genomen dat een aantal te verrichten reparaties reeds in een brief aan [eiseres] van 7 mei 1990 door [verweerder] waren opgesomd, dat [verweerder] het gehuurde na de ontruiming deels heeft verbouwd, dat [eiseres] weinig tot geen gelegenheid heeft gekregen de werkzaamheden (alsnog) uit te (doen) voeren en dat een deel van de door [verweerder] opgevoerde kosten voor rekening komen van de verhuurder dan wel geen kosten van reparatie/herstel vormen. Op grond van deze omstandigheden heeft de rechtbank de omvang van de schade geschat. Dat de rechtbank niet heeft geoordeeld dat een vergoeding geheel achterwege diende te blijven, aangezien elk herstel in de oude toestand door [eiseres] zinloos zou zijn geweest in verband met de verbouwing door [verweerder], is m.i. niet onbegrijpelijk. Ten eerste had ook de kantonrechter (r.o. 11, slot) slechts met betrekking tot "een aantal" herstelwerkzaamheden (aan trap en bovenverdieping) geoordeeld dat uitvoering ervan zinloos zou zijn geweest in verband met de latere verbouwing. Bovendien heeft [verweerder] in zijn memorie van grieven in het incidenteel appel (toelichting op grief II, p. 11 onderaan) gesteld dat de herstelwerkzaamheden dienden om het pand weer in bewoonbare staat te brengen, zodat het weer zou kunnen worden verhuurd. [verweerder] heeft gesteld dat hij alleen die kosten in rekening heeft gebracht, die daadwerkelijk voor herstelwerkzaamheden benodigd waren en dat de andere verbouwingskosten zijn gedragen door hemzelf. Gezien de door [verweerder] in eerste aanleg in het geding gebrachte specificatie (zie prod. 1 bij akte houdende uitlatingen etc. in prima) en gezien de brief van 7 mei 1990 waarnaar de rechtbank verwijst (prod. II bij conclusie van antwoord in conventie) kan voorts m.i. niet worden gezegd dat de schatting van de rechtbank een slag in de lucht is en dat iedere houvast voor de bepaling van een vergoeding ontbrak.

Conclusie

De conclusie strekt tot vernietiging van de bestreden vonnissen en tot verwijzing van de zaak naar het gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,

(Advocaat-Generaal)