Schriftelijke toestemming van de bedrijfsruimtehuurder; beëindigingsvordering

Opzegging overeenkomstig art. 7:293 BW doet de huurovereenkomst niet eindigen. Dat is, zo bepaalt art. 7:295 lid 1, alleen anders indien de opzegging van de huurder afkomstig is, of — ingeval van opzegging door de verhuurder — de huurder schriftelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd. Op grond van de hoofdregel van art. 150 Rv dient dus de partij die zich erop beroept dat een opzegging ertoe heeft geleid dat de huurovereenkomst is geëindigd, te stellen en zo nodig te bewijzen dat de verhuurder heeft opgezegd en dat de huurder schriftelijk in de beëindiging heeft toegestemd, dan wel dat de huurder heeft opgezegd. Die partij kan zowel de verhuurder zijn (bijvoorbeeld als de huurder toegang tot het gehuurde vordert en de verhuurder zich erop beroept dat de overeenkomst door opzegging is geëindigd) als de huurder (bijvoorbeeld als de verhuurder betaling van huurpenningen vordert en de huurder zich erop beroept dat de overeenkomst door opzegging is geëindigd).

De tweede volzin van art. 7:295 lid 1 BW loopt vooruit op lid 2, volgens welke de verhuurder beëindiging kan vorderen. De bepaling richt zich tot de rechter, in die zin dat als uitvoerbaarbijvoorraadverklaring is gevorderd, hij aan de hand van de maatstaf van de tweede volzin dient te beslissen (en overigens op basis van een afweging van belangen, zoals in andere gevallen van uitvoerbaarbijvoorraadverklaring). Gelet hierop komt het mij voor dat de verhuurder niet behoeft te stellen dat het verweer van de huurder kennelijk ongegrond is.

Een beëindigingsvordering van de verhuurder veronderstelt volgens lid 2 dat hij niet binnen zes weken na de opzegging van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt. Uit de wetsgeschiedenis volgt echter dat van een vereiste voor het kunnen instellen van de vordering niet werkelijk sprake is: de verhuurder die reeds binnen de termijn van zes weken een beëindigingsvordering instelt, zal op proceseconomische gronden niet niet-ontvankelijk worden verklaard, maar loopt slechts het risico dat de rechter de proceskosten te zijnen laste brengt als de huurder alsnog binnen de termijn in de beëindiging toestemt.1 Uit een en ander volgt dat op de verhuurder in dit verband geen stelplicht rust.

Volgens lid 2 kan de verhuurder zich voor zijn beëindigingsvordering niet op andere gronden baseren dan in de opzegging vermeld. Omdat de tekst van de opzegging vastligt in het opzeggingsexploot, respectievelijk de opzeggingsbrief (art. 7:293 lid 2 BW) zullen zich in dat verband slechts zelden bewijsvragen voordoen. Toch is dat niet ondenkbaar: de vraag welke gronden geacht kunnen worden in de opzegging te zijn vermeld, is immers een kwestie van uitleg. De letterlijke tekst van de opzeggingsbrief is niet beslissend, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen.2 Indien een bepaalde uitleg steunt op bepaalde door de verhuurder gestelde feiten en de huurder betwist die feiten, dan draagt de verhuurder volgens de hoofdregel van art. 150 Rv met betrekking tot die feiten de bewijslast. Voor de stelplicht en bewijslast met betrekking tot uitleg, vgl. nader Stelplicht & Bewijslast, commentaar op art. 3:35 BW.3