Mogelijke gronden voor beëindiging van de woonruimtehuur

Lid 1 omschrijft limitatief de gronden waarop toewijzing van de beëindigingsvordering van de verhuurder kan volgen. Dat het volgens de hoofdregel van art. 150 Rv in beginsel steeds de verhuurder is die de stelplicht en bewijslast draagt, volgt uit art. 7:272 lid 2 BW. Het is immers de verhuurder die zich erop beroept dat voldaan is aan de vereisten voor toewijzing van de beëindigingsvordering.1

Dat de verhuurder de stelplicht en bewijslast draagt met betrekking tot de feiten en omstandigheden die hij aan zijn vordering ten grondslag legt, geldt ook voor de grond als bedoeld in lid 1 onderdeel a. De verhuurder dient dus de feiten te stellen en zo nodig te bewijzen, waaruit volgt dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Deze stelplicht en bewijslast heeft niet alleen betrekking op feitelijkheden met betrekking tot het gedrag van de huurder, maar ook op de feiten en omstandigheden waaruit volgt hoe de huurder zich als goed huurder diende te gedragen. Uiteraard staat de vraag hoe een goed huurder zich diende te gedragen voor het overige ter beoordeling van de rechter; met betrekking tot dit normatieve element zijn stelplicht en bewijslast niet aan de orde.

Dat de verhuurder in beginsel de stelplicht en bewijslast draagt met betrekking tot de feiten en omstandigheden die hij aan zijn vordering ten grondslag legt, geldt ook voor de grond als bedoeld in lid 1 onderdeel b. Die bepaling verwijst naar de eisen die lid 2 stelt. De verhuurder zal moeten stellen, en zo nodig bewijzen dat uitdrukkelijk is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd (de zogenaamde ‘diplomatenclausule’). Bewijslevering zal vrijwel nooit aan de orde zijn, omdat de huurovereenkomst waarvan het uitdrukkelijke beding deel uitmaakt veelal schriftelijk zal zijn vastgelegd en de verhuurder die in het geding zal kunnen brengen. Behalve met betrekking tot het uitdrukkelijke beding draagt de verhuurder ook de stelplicht en bewijslast met betrekking tot het zich voordoen van één van de drie in lid 2 onderdeel a-c omschreven gevallen.2

Het slot van de bepaling van lid 1 onderdeel b bevat een uitzondering voor het geval dat de verhuurder geen belang meer bij de ontruiming heeft. Het begrip ‘belang’ heeft in dit verband een specifieke betekenis, want het ziet op gevallen waarin het in lid 2 bedoelde betrekken van de woonruimte, feitelijk niet zal plaatsvinden of op juridische gronden niet mogelijk is.3 Gelet op de formulering van de bepaling (‘tenzij’) rusten stelplicht en bewijslast in dit verband op de huurder; het verweer dat de verhuurder geen belang meer bij de ontruiming heeft, is dus een bevrijdend verweer.4

Dat de verhuurder de stelplicht en bewijslast draagt met betrekking tot de feiten en omstandigheden die hij aan zijn vordering ten grondslag legt, geldt ook voor de grond als bedoeld in lid 1 onderdeel c. Die stelplicht en bewijslast ziet op twee feitelijkheden en een kwalificatie. De eerste feitelijkheid betreft de dringende benodigdheid van het verhuurde voor eigen gebruik door de verhuurder. Dat eigen gebruik mag niet zijn vervreemding van het verhuurde (vgl. voor het eigen gebruik door de verhuurder verder nog de bepaling van lid 5). De tweede feitelijkheid betreft de mogelijkheid voor de huurder om andere passende woonruimte te verkrijgen. Daarbij geldt een uitzondering voor de verhuur van studentenwoonruimte. De verhuurder moet dus óf stellen en zo nodig bewijzen dat het voor de huurder mogelijk is om andere passende woonruimte te verkrijgen, óf dat het studentenwoonruimte in de zin van lid 4 betreft (voor een nadere invulling van het begrip ‘passende woonruimte’, vgl. verder nog het slot van lid 3). Vervolgens eist de bepaling dat het eigen gebruik zozeer dringend nodig is, dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Uiteraard is die kwalificatie zelf niet vatbaar voor bewijslevering. Dat geldt echter wel voor de feiten en omstandigheden die de verhuurder in dit verband stelt. (Voor zover het eigen gebruik bestaat in renovatie, vult lid 3 de stelplicht en bewijslast van de verhuurder verder in.)

De bepaling spreekt van ‘aannemelijk maken’, wat impliceert dat niet al te hoge eisen aan het door de verhuurder te leveren bewijs behoren te worden gesteld. Dat is begrijpelijk omdat het bewijs deels geen uiterlijk waarneembare feiten betreft, met name de dringendheid van het eigen gebruik en de afweging van belangen. Intussen zal de verhuurder ook die dringendheid en zijn belangen wel met uiterlijk waarneembare feiten aannemelijk kunnen proberen te maken, dus met uitgewerkte plannen, enz., en zal de rechter het bewijs uit zulke uiterlijk waarneembare feiten mogen afleiden.5

Dat de verhuurder de stelplicht en bewijslast draagt met betrekking tot de feiten en omstandigheden die hij aan zijn vordering ten grondslag legt, geldt ook voor de grond als bedoeld in lid 1 onderdeel d. De verhuurder dient dus de feiten te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat sprake is geweest van een aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, dat dit aanbod dezelfde woonruimte betrof, dat dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs of de servicekosten inhield dan wel dat onder afdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst niet van toepassing is, dat dit aanbod in de gegeven omstandigheden redelijk was en dat de huurder in dit redelijke aanbod niet heeft toegestemd.

Dat de verhuurder de stelplicht en bewijslast draagt met betrekking tot de feiten en omstandigheden die hij aan zijn vordering ten grondslag legt, geldt ook voor de grond als bedoeld in lid 1 onderdeel e. De verhuurder dient dus de feiten te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat hij een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.

Meer ruimte voor beëindiging bestaat ingeval de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft. Beide elementen dient de verhuurder te stellen en zo nodig te bewijzen. Voor het overige gaat de bepaling van lid 1 onderdeel f uit van een door de rechter te maken afweging van belangen. De feiten en omstandigheden die de verhuurder in dit verband stelt, behoeft hij slechts ‘aannemelijk te maken’, wat impliceert dat niet al te hoge eisen aan het door de verhuurder te leveren bewijs behoren te worden gesteld. Wat betreft door de huurder in het kader van de belangenafweging gestelde belangen, vgl. de opmerkingen bij lid 1 onderdeel c.

Zie het commentaar hiervoor bij lid 1 onderdeel b.

Het derde lid vult de norm van lid 1 onderdeel c nader in voor zover het eigen gebruik waarop de verhuurder zich beroept, renovatie van de woonruimte betreft. Is dit laatste het geval dan rust op de verhuurder een aanvullende stelplicht en bewijslast, waarbij er drie alternatieven zijn. Het eerste alternatief is dat de verhuurder stelt en zo nodig bewijst dat de door hem voorgenomen renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Het tweede alternatief is dat de verhuurder stelt en zo nodig bewijst dat hij de woning gaat verstrekken aan een gehandicapte, terwijl bovendien voldaan is aan hetzij de voorwaarden onderdeel 1°, hetzij de voorwaarden onderdeel 2°. Het derde alternatief is dat de verhuurder stelt en zo nodig bewijst dat hij de woning gaat verstrekken aan een oudere, waarbij bovendien is voldaan aan de overige voorwaarden onderdeel c.

Het slot van lid 3 met betrekking tot de beoordeling of andere woonruimte voor de huurder passend is, richt zich tot de rechter en lijkt geen aanleiding te geven tot bijzondere vragen van stelplicht en bewijslast.

Lid 4 vult de norm van lid 1 onderdeel c nader in voor zover het eigen gebruik waarop de verhuurder zich beroept, het verstrekken van woonruimte aan een student betreft (voor een nadere invulling van het begrip ‘student’, zie het slot van lid 4). Is dit laatste het geval dan rust op de verhuurder een aanvullende stelplicht en bewijslast met betrekking tot drie cumulatieve elementen. Het eerste en het derde element (onderdeel 1° en 3°) zien op de inhoud van de huurovereenkomst. Bewijslevering op deze punten zal vrijwel nooit aan de orde zijn, omdat de verhuurder de huurovereenkomst — die in de regel schriftelijk zal zijn vastgelegd — in het geding zal kunnen brengen. Het tweede element ziet erop dat de huurder niet tijdig heeft voldaan aan een schriftelijk verzoek om een bewijs van inschrijving over te leggen (onderdeel 2°). Uit de formulering van de bepaling in verband met de hoofdregel van art. 150 Rv volgt dat de verhuurder van alle subelementen de stelplicht en bewijslast draagt. Het is dus aan de verhuurder om te stellen en zo nodig te bewijzen dat hij het bedoelde schriftelijk verzoek heeft gedaan (wat in verband met art. 3:37 lid 3 BW mede omvat de stelplicht en bewijslast omtrent de ontvangst van dat verzoek door de huurder)6 en dat de huurder niet binnen drie maanden aan dat verzoek heeft voldaan. Een bijzonderheid is dat het bedoelde schriftelijk verzoek jaarlijks kan worden gedaan. Wat geldt nu indien de huurder er zich op beroept dat het verzoek nog niet kon worden gedaan omdat het te kort volgde op een eerder verzoek? Mijns inziens wijst zowel de formulering van lid 3 onderdeel 2° als de strekking van de regeling (bescherming van huurders) erop dat het bedoelde verweer geen zelfstandig karakter draagt, maar is op te vatten als een betwisting van de stellingen van de verhuurder. Het is dus de verhuurder die zo nodig zal moeten bewijzen dat anders dan de huurder aanvoert geen eerder verzoek is gedaan, dan wel dat sinds het voorafgaande verzoek tenminste een jaar is verstreken (en dus eerder is gedaan dan de huurder beweert). Dat in het eerste geval sprake is van het bewijs van een negatief feit, staat daaraan niet in de weg.7

Lid 5 vult de norm van lid 1 onderdeel c in twee opzichten nader in. In de eerste plaats eist lid 5 de overlegging door verhuurder van een huisvestingsvergunning. Die bepaling geldt niet als het eigen gebruik in iets anders bestaat dan bewoning. Dit laatste zal dan volgen uit het wél door de verhuurder gestelde eigen gebruik. Bijzondere vragen van stelplicht en bewijslast doen zich in zoverre niet voor. In de tweede plaats bevat lid 5 een wachttijd als sprake is van rechtsopvolging aan de zijde van de verhuurder. Gelet op de formulering van de bepaling als een afwijzingsgrond (‘is niet toewijsbaar’) rust volgens de hoofdregel van art. 150 Rv op de huurder de stelplicht en bewijslast met betrekking tot zowel de rechtsopvolging als het tijdstip waarop de opzegging respectievelijk de kennisgeving van de rechtsopvolging heeft plaatsgehad.

Lid 6 richt zich tot de rechter die op de beëindigingsvordering beslist en lijkt geen aanleiding te geven tot vragen van stelplicht en bewijslast.

Lid 7 definieert het begrip ‘gehandicapte’ en vult zo de norm van lid 3 onderdeel b nader in. Dat de woonruimte aan een gehandicapte in de zin van lid 7 zal worden verstrekt, respectievelijk dat de woning vanaf de bouw of na aanpassing geschikt is voor bewoning door een gehandicapte in de zin van lid 7 behoort dus tot de stelplicht en bewijslast die op de verhuurder rust.