Opzegging in geval van woonruimtehuur

Lid 1 begint met een rechtsregel: in geval van huur van woonruimte eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd.

De bepaling van lid 1 vervolgt met de bepaling dat de huurovereenkomst door ieder van partijen kan worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Het kan zowel de verhuurder als de huurder zijn die zich op een gedane opzegging beroept, afhankelijk van de positie die zij in een procedure innemen. Als de huurder nakoming van een huurovereenkomst vordert (bijvoorbeeld in de vorm van een bevel om tot het gehuurde te worden toegelaten), en van het aanvankelijke bestaan van die overeenkomst moet worden uitgegaan (omdat de verhuurder dat aanvankelijke bestaan erkent, of omdat zijn betwisting van dat aanvankelijke bestaan wordt gepasseerd), en de verhuurder voert aan dat die huurovereenkomst door opzegging is geëindigd, ligt het op de weg van de verhuurder om feiten en omstandigheden te stellen en te bewijzen waaruit die opzegging volgt. Vordert echter de verhuurder betaling van de huurprijs en beroept daartegenover de huurder zich erop dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd, dan rusten de stelplicht en bewijslast van — kort gezegd — de opzegging op de huurder. Een en ander volgt uit de hoofdregel van art. 150 Rv. Tot de bedoelde stelplicht en bewijslast behoort ook die met betrekking tot de omstandigheid dat de opzegging plaatsvond tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.1

Lid 2 bevat een variant op de opzeggingsregel van lid 1: is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan, of is zij voor onbepaalde tijd verlengd, dan kan de huur door ieder van partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Het kan weer zowel de verhuurder als de huurder zijn die zich op een gedane opzegging beroept, afhankelijk van de positie die zij in een procedure innemen. Als de huurder nakoming van een huurovereenkomst vordert (bijvoorbeeld in de vorm van een bevel om tot het gehuurde te worden toegelaten), en van het aanvankelijke bestaan van die overeenkomst moet worden uitgegaan (omdat de verhuurder dat aanvankelijke bestaan erkent, of omdat zijn betwisting van dat aanvankelijke bestaan wordt gepasseerd), en de verhuurder voert aan dat die huurovereenkomst door opzegging is geëindigd, ligt het op de weg van de verhuurder om feiten en omstandigheden te stellen en te bewijzen waaruit die opzegging volgt. Vordert echter de verhuurder betaling van de huurprijs en beroept daartegenover de huurder zich erop dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd, dan rusten de stelplicht en bewijslast van — kort gezegd — de opzegging op de huurder. Een en ander volgt uit de hoofdregel van art. 150 Rv. Tot de bedoelde stelplicht en bewijslast behoort ook die met betrekking tot de omstandigheid dat de opzegging plaatsvond tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.2

Lid 3 stelt in de eerste volzin een vormvereiste. Op grond van art. 3:39 BW zal men moeten uitmaken of strijd met dat vormvereiste tot nietigheid leidt, tot vernietigbaarheid, of dat de strekking ervan zelfs ook geen vernietigbaarheid meebrengt.3 In geval van nietigheid ligt het voor de hand om de voorgeschreven vorm als een geldigheidsvereiste op te vatten, zodat het in dat geval op de weg ligt van de degene die zich op de opzegging beroept, om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de voorgeschreven vorm in acht is genomen. In geval van vernietigbaarheid staat de geldigheid van een opzegging die de wederpartij heeft bereikt (art. 3:37 lid 3 BW) voorop, en is het aannemelijk dat het op de weg ligt van de wederpartij van de partij die zich op de opzegging beroept, om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de voorgeschreven vorm niet in acht is genomen. Neemt men aan dat iedere opzegging die de wederpartij heeft bereikt, althans iedere schriftelijke opzegging waarvoor dat geldt, geldig is, omdat de strekking van het vormvoorschrift van lid 3 niet meer is dan dat de (schriftelijke) opzegging de wederpartij moet bereiken, dan komt het alleen aan op het bewijs van de ontvangst van de opzegging. De stelplicht en bewijslast daarvan rusten op degene die zich beroept op de werking van de verklaring houdende opzegging.4 Dat laatste geldt uiteraard steeds en dus ook in geval men aanneemt dat het vormvoorschrift van lid 3 tot nietigheid of vernietigbaarheid leidt.

De tweede volzin van lid 3 bevat de regel dat de opzegging ook moet worden gedaan aan de echtgenote of geregistreerde partner die medehuurder is ingevolge art. 7:266 BW. Staat tussen partijen vast dat er aldus een medehuurder is, dan leidt dat ertoe dat ook met betrekking tot de opzegging aan deze medehuurder de hiervoor bedoelde kwesties omtrent de geldigheid van de opzegging zich kunnen voordoen. Dat behoeft geen nadere bespreking.

Wat geldt als tussen partijen niet vast staat dat de echtgenote of geregistreerde partner medehuurder is ingevolge art. 7:266 BW? Gaat men ervan uit dat de hoofdregel is dat de opzegging alleen tot de huurder als wederpartij behoeft te worden gericht en beschouwt men de regel van lid 3 als een uitzondering op die regel, dan zal de partij die zich erop beroept dat de opzegging ongeldig is omdat zij niet mede tot medehuurder is gericht, de stelplicht en bewijslast dragen met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de echtgenote of geregistreerde partner medehuurder is geworden (met name de omstandigheid dat de woonruimte de echtgenoot of geregistreerde partner tot hoofdverblijf strekt). In plaats daarvan laat zich ook verdedigen dat ook in dit verband de stelplicht en bewijslast rust op de partij die zich op (de rechtsgevolgen van) de opzegging beroept. In deze opvatting is het verweer dat er sprake is van medehuurderschap en dat de opzegging ten onrechte niet mede tot de medehuurder is gericht, een betwisting van de geldigheid van de opzegging. Het doet echter vreemd aan dat de verhuurder de feiten en omstandigheden zou moeten stellen en bewijzen waaruit volgt dat voor de echtgenote of geregistreerde partner het verhuurde niet tot hoofdverblijf strekt. Daarom lijkt de eerstbedoelde opvatting de voorkeur te verdienen.

Lid 4 bevat diverse voorschriften met betrekking tot de verplichte inhoud van de opzegging. De eerste volzin van lid 4 zegt dat de opzegging op straffe van nietigheid de gronden moet vermelden die tot de opzegging hebben geleid en vervolgens zegt de tweede volzin dat een opzegging op andere dan in art. 7:274 lid 1 BW genoemde gronden eveneens nietig is. Dit moet men zo opvatten dat de opzegging niet nietig is als er maar enige in art. 7:274 lid 1 BW vermelde opzeggingsgrond is opgegeven.5 Op de partij die deze nietigheid inroept, rust volgens de hoofdregel van art. 150 Rv de stelplicht en bewijslast met betrekking tot de omstandigheid dat de opzegging uitsluitend niet in art. 7:274 lid 1 BW vermelde opzeggingsgronden vermeldt.

Uiteraard is ook nietig de opzegging van de verhuurder die in het geheel geen gronden vermeldt. Het is de partij die zich op de nietigheid beroept die volgens de hoofdregel van art. 150 Rv de stelplicht en bewijslast draagt van de omstandigheid dat de opzegging geen gronden vermeldt.

Aan de bedoelde bewijslast zal die partij uiteraard eenvoudig kunnen voldoen door de opzeggingsbrief over te leggen (of als die door de wederpartij reeds is overgelegd, daarnaar te verwijzen).

Naar het zich laat aanzien mag in art. 7:368 BW niet meer worden gelezen. Het bezigen van een valse opzeggingsgrond (in de zin dat de opzegging een andere grond vermeldt dan de werkelijke reden voor de opzegging) leidt niet tot nietigheid van de opzegging.6

Volgens de derde volzin van lid 4 moet de huurder bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst. Algemeen neemt men aan dat schending van dit voorschrift geen gevolgen heeft.7 In verband daarmee lijken vragen van stelplicht en bewijslast niet aan de orde.

Lid 5 bevat termijnen voor de huurder (onderdeel a) respectievelijk de verhuurder (onderdeel b) die bij de opzegging in acht moet worden genomen. Volgens de hoofdregel van art. 150 Rv rust de stelplicht en bewijslast in dit verband op de partij die zich op (een rechtsgevolg van) de opzegging beroept.

Lid 6 schrijft conversie voor van een opzegging in strijd met lid 5 in een opzegging op een wel toegelaten termijn. Het voorschrift stelt de conversie niet afhankelijk van nadere feiten of omstandigheden en moet bovendien ambtshalve door de rechter worden toegepast.8 Vragen van stelplicht en bewijslast lijken daarom niet aan de orde.

Lid 7 bepaalt met betrekking tot diverse bedingen dat ze nietig zijn. In de literatuur wordt het voorschrift gerelativeerd, in die zin dat sommige bedingen die naar de letter onder lid 7 vallen, niet nietig zijn.9 Dat sprake is van een beding dat wel binnen het bereik van lid 7 valt, zal volgens de hoofdregel van art. 150 Rv moeten worden gesteld en bewezen door de partij die zich op de nietigheid van het beding beroept.

Volgens de hoofdregel van art. 150 Rv zal de partij die zich erop beroept dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd, de stelplicht en bewijslast dragen van dat wederzijds goedvinden. Dat kan zowel de verhuurder als de huurder zijn, afhankelijk van de positie die zij in een procedure innemen. Als de huurder nakoming van een huurovereenkomst vordert (bijvoorbeeld in de vorm van een bevel om tot het gehuurde te worden toegelaten), en van het aanvankelijke bestaan van die overeenkomst moet worden uitgegaan (omdat de verhuurder dat aanvankelijke bestaan erkent, of omdat zijn betwisting van dat aanvankelijke bestaan wordt gepasseerd), ligt het op de weg van de verhuurder om de feiten en omstandigheden te stellen, en bij voldoende betwisting door de huurder ook te bewijzen, waaruit volgt dat de overeenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd. Vordert echter de verhuurder betaling van de huurprijs en beroept daartegenover de huurder zich erop dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd, dan ligt het op de weg van de huurder om de feiten en omstandigheden te stellen waaruit die beëindiging met wederzijds goedvinden volgt.

Volgens het slot van lid 3 komt een overeenkomst tot beëindiging met wederzijds goedvinden alleen in aanmerking voor zover zij tot stand komt nadat de huur is ingegaan. Aldus wordt verhinderd dat de werking van de dwingende regels van de huur met betrekking tot duur, opzegging en beëindiging wordt ontgaan doordat partijen tegelijk een huurovereenkomst sluiten en een huurbeëindigingsovereenkomst, met als resultaat dat de huurovereenkomst niet wordt verlengd, zonder dat opzegging nodig is en zonder dat die opzegging in rechte kan worden getoetst. Onduidelijk is of een te vroeg gesloten huurbeëindigingsovereenkomst nietig is of slechts vernietigbaar.10

Gaat men uit van vernietigbaarheid omdat het verbod van de te vroeg gesloten beëindigingsovereenkomst uitsluitend strekt ter bescherming van de huurder (art. 3:40 lid 2 BW), dan kan alleen de huurder zich erop beroepen dat de beëindiging met wederzijds goedvinden niet na de ingang van de huur is overeengekomen. In verband met de strekking van het verbod, is aannemelijk dat de huurder zijn stelling dat de huurbeëindigingsovereenkomst tegelijk of voorafgaand aan de huur is tot stand gekomen, niet behoeft te bewijzen, maar dat het de verhuurder is die dient te bewijzen dat de huurbeëindigingsovereenkomst ná het ingaan van de huur is tot stand gekomen. Is van de huurbeëindigingsovereenkomst een akte opgemaakt en vermeldt die akte het tijdstip van het ingaan van de huur, dan is dit in zoverre anders dat in dat geval tot op tegenbewijs uit moet worden gegaan van het in de akte vermelde ingangstijdstip (art. 157 lid 2 Rv). Voor dat tegenbewijs volstaat dat de huurder zoveel twijfel zaait dat het dwingend bewijs van de akte erdoor wordt ontzenuwd.11 De verhuurder blijft dus het bewijsrisico dragen.

Gaan we uit van nietigheid dan kan ook de verhuurder zich erop beroepen dat de huurbeëindigingsovereenkomst te vroeg is gesloten. Hij zal dat alleen doen tegenover een beroep van de huurder op die overeenkomst (dus als verweer tegen bijvoorbeeld een vordering tot betaling van de huurprijs). De beschermingsstrekking van de regel is hier niet in geding. In verband daarmee is het aannemelijk dat we het beroep van de verhuurder op de omstandigheid dat de huurbeëindigingsovereenkomst te vroeg is gesloten in dit geval moeten opvatten als een betwisting van de door de huurder gestelde beëindiging. Volgens de hoofdregel van art. 150 Rv draagt dus de huurder niet alleen van het feit dat partijen met wederzijds goedvinden zijn overeengekomen de huurovereenkomst te beëindigen de bewijslast, maar ook van de geldigheidsvoorwaarde dat die overeenkomst is tot stand gekomen na het ingaan van de huur.