HR, 28-05-2010, nr. 09/00915

Het gaat in deze zaak om een betrekkelijk eenvoudig feitencomplex. Ik haal de volgende vaststaande feiten aan:

[Eiser] heeft niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst.

In deze zaak vordert Alog beëindiging van de huurovereenkomst met [eiser] (onder meer) op de zojuist vermelde grond: dringend nodig hebben van het gehuurde voor eigen gebruik. In de eerste aanleg werd Alogs vordering toegewezen, met verwerping van de verweren die [eiser] daartegen inbracht.

Wat betreft de beëindigingsvordering werd deze beslissing in appel bekrachtigd3..

Namens [eiser] is tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld4.. Van de kant van Alog is geconcludeerd tot verwerping. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten.

Het gaat in cassatie om één verweer dat namens [eiser] in de feitelijke instanties werd aangevoerd; en dat ik aldus samenvat, dat het door Alog aan haar vordering ten grondslag gelegde gebruik van het aan [eiser] verhuurde object niet kon worden aangemerkt als ‘eigen gebruik’ van Alog in de zin van art. 7:296 lid 1 onder b BW.

Ter onderbouwing van dit verweer had [eiser] laten aanvoeren dat het beoogde gebruik van het gehuurde, door Aldi Zaandam B.V. in het kader van de reeds ter plaatse door deze B.V. gedreven supermarkt, niet kon worden aangemerkt als ‘eigen gebruik’ van Alog. [Eiser] voert in cassatie aan dat dit verweer (vooral) zou zijn onderbouwd met een betoog dat ertoe strekte dat er tussen Aldi Zaandam B.V. en Alog geen concernrelatie bestond.

Voor ik de op dit thema gerichte klachten bespreek meen ik er goed aan te doen, enige algemene beschouwingen te wijden aan het ‘eigen gebruik’ als bedoeld in art. 7:296 lid 1 onder b BW, wanneer de verhuurder — zoals in de onderhavige zaak — een rechtspersoon is, en wanneer het beoogde ‘eigen’ gebruik door een ander dan de verhuurder-rechtspersoon zal plaatsvinden.

De ‘leading cases’ die volgens mij het geldende recht op dit punt bepalen, beginnen dan met HR 20 september 1985, NJ 1986, 261 m.nt. PAS. In die zaak vorderde de (rechtspersoon) Doopsgezinde Gemeente beëindiging van de huur van een complex van hofjeswoningen. Zij beriep zich daartoe op dringend eigen gebruik, bestaand in het beschikbaar stellen van de vrijgekomen woonruimte aan leden van de Gemeente en aan anderen wier belangen de Gemeente zich aantrok. De huurster (een vereniging van vrouwelijke studenten die het object als ‘studentenhuis’ in gebruik had) betwistte dat het beoogde gebruik als ‘eigen’ gebruik van de Doopsgezinde Gemeente kon worden aangemerkt, mede omdat er geen sprake was van een krachtens statuten e.d. op de Doopsgezinde Gemeente rustende taak, of van een rechtsplicht anderszins die meebracht dat aan leden e.a. huisvesting moest worden geboden.

De Hoge Raad liet het oordeel van de appelrechter (die wèl dringend eigen gebruik aan de kant van de Gemeente had aangenomen) in stand. Uit de kernoverweging (rov. 3.3.2) van de beslissing van de Hoge Raad haal ik aan:

Als volgende ‘leading case’ merk ik aan HR 13 december 1996, NJ 1997, 557 m.nt. PAS. In die zaak deed de verhuurster, die een dochtervennootschap was van de beoogde gebruikster van het verhuurde object, een beroep op dringend eigen gebruik, bestaande in beschikbaarstelling van het object aan de moedermaatschappij.

De appelrechter nam in dit geval aan dat een 100% moedermaatschappij te vereenzelvigen is met de dochtermaatschappij en dat de statutaire doelomschrijving van de dochter ‘in dit verband’ niet van belang is. Dat oordeel werd door de Hoge Raad vernietigd. Uit rov. 3.6 van het arrest van de Hoge Raad haal ik aan:

Na dit arrest werd wel gemeend dat de eisen waaraan voldaan moest worden om gebruik door de ene vennootschap als ‘eigen’ gebruik aan een andere (verhurende) vennootschap te mogen toerekenen, minder soepel waren dan men aan de hand van het arrest van 20 september 1985 wel zou denken5.; maar de volgende, en tevens laatste ‘leading case’ maakt volgens mij duidelijk dat dat niet het geval is. Het gaat dan om HR 20 oktober 2000, NJ 2000, 692. Die zaak ging over een natuurlijke persoon-verhuurder, die tevens directeur-grootaandeelhouder was van een B.V. Deze verhuurder vorderde huurbeëindiging ten aanzien van bedrijfsruimte en deed daartoe een beroep op dringend eigen gebruik, bestaande in beschikbaarstelling van het gehuurde aan de B.V. waarvan de verhuurder directeur-grootaandeelhouder was. In cassatie stond ter beoordeling of dit argument van de verhuurder moest worden beoordeeld naar de maatstaf van het arrest uit 1985 dan wel naar de — hier dus als strenger verdedigde — maatstaf van het arrest van 1996.

Uit de overwegingen van de Hoge Raad maak ik op dat er geen tegenstelling bestaat tussen de beide arresten in kwestie, en dat in beide dezelfde maatstaf wordt beoogd. Ik citeer uit het arrest van 20 oktober 2000:

Ik denk dat uit deze opeenvolging van beslissingen mag worden afgeleid dat de maatstaf voor ‘toerekening’ van gebruik door een ander, als ‘eigen’ gebruik aan een verhuurder die huurbeëindiging wegens ‘dringend eigen gebruik’ vordert, bij bedrijfsruimte naar dezelfde maatstaf mag worden beoordeeld als bij woonruimte (en vice-versa); en dat de maatstaf ook dezelfde is, of het nu om een verhuurder-natuurlijke persoon gaat of om een verhuurder-rechtspersoon. Alleen wil ik hierbij aantekenen dat rechtspersonen de eigenaardigheid vertonen dat zij niet ‘van nature’ bepaalde belangen hebben (zoals dat met natuurlijke personen wel tot op zekere hoogte het geval is); maar dat (blijkens de beslissing van 20 september 1985 in de zaak van de Doopsgezinde Gemeente) een rechtspersoon belangen heeft naar gelang haar statuten bepalen dát zij die belangen nastreeft (althans: als de feitelijke activiteiten bij het ‘statutaire doel’ aansluiten); terwijl ook belangen die een rechtspersoon uit anderen hoofde behartigt — krachtens traditie, zoals in de zaak van 20 september 1985 werd aangenomen — een basis voor een beroep op dringend eigen gebruik kunnen opleveren.

Wat dat betreft geldt voor de rechtspersoon, iets gechargeerd gezegd, dat die zelf kan bepalen welke belangen zij dringend wenst te behartigen, en daarmee tot grondslag voor een beroep op dringend eigen gebruik kan verheffen6..

Ik schets nu een (niet geheel) verzonnen casus: binnen een groep van vennootschappen worden er een of twee belast met het aanwerven en beheren van het onroerend goed dat de overige vennootschappen als bedrijfsruimte zullen gebruiken. De hiervoor aangewezen vennootschap(pen) stelt/stellen zich — statutair, of eventueel alleen krachtens ‘traditie’ — ten doel, te fungeren als huisvestingsverschaffer voor de andere groepsmaatschappijen.

Met het geval van de Doopsgezinde Gemeente voor ogen, lijkt mij duidelijk dat het kán zijn dat een vennootschap als hier bedoeld een legitiem ‘eigen’ belang dient wanneer zij ten behoeve van gebruik door een andere groepsmaatschappij ontruiming van een in aanmerking komend bedrijfspand vordert. Verkrijgen en beschikbaar stellen van onroerend goed voor de ondernemingen van de ‘eigen’ groep is immers wat zij zich statutair en/of feitelijk ten doel stelt. Dat belang dient zij door inderdaad onroerend goed in beheer te krijgen en dat vervolgens aan de ‘werkmaatschappijen’ van het samenwerkingsverband waarvan zij deel uitmaakt ter beschikking te stellen.

Het zal, op dit punt aangeland, zijn opgevallen dat ik in de voorafgaande bespreking niet naar de literatuur heb verwezen. De literatuur bespreekt de hiervoor aangehaalde rechtspraak (althans: meestal) wel, maar maakt niet (of: niet erg duidelijk) de gevolgtrekkingen daaruit die ik hiervóór heb aanbevolen. Ook andere gevolgtrekkingen worden overigens niet verdedigd: men laat het veelal bij bespreking van de genoemde arresten. Misschien komt dat omdat de schrijvers, anders dan bij mij het geval was, tussen de aangehaalde uitspraken geen (mogelijk) verschil in benadering opmerken. Er wordt in deze literatuur ook geen uitkomst verdedigd die met het hiervóór betoogde zou botsen7..

Met het hiervóór besprokene hoop ik te hebben geïllustreerd dat wat in de onderhavige zaak is gevorderd, en wat de appelrechter aansluitend heeft beslist, zich geredelijk voegt naar de rechtsleer die uit de besproken rechtspraak blijkt.

Als men in de zojuist beschreven gedachtegang meegaat is het ook niet zo verbazend dat de rechters die over deze zaak hebben moeten oordelen, er niet zo veel moeite mee hebben gehad, te onderkennen wat het (eigen) belang was dat Alog aan haar beroep op (dringend) eigen gebruik ten grondslag kon leggen; en geldt, omgekeerd, dat de argumenten die [eiser] aanvoerde om een andere uitkomst te verdedigen, niet gemakkelijk konden worden aanvaard.

Met dat beeld voor ogen zal ook duidelijk zijn dat de motivering van het oordeel in het voordeel van Alog — als het ware: met de stroom mee — geen zware motivering vereiste, terwijl dat misschien voor de motivering van het tegengestelde oordeel — tegen de stroom in — anders zou zijn.

De hiervóór besproken rechtsleer brengt mij op een uitgangspunt waar geldt dat de argumenten van het middel — die vanzelfsprekend een andere uitkomst voor [eiser] bepleiten dan de uitkomst waar het hiervóór besprokene heen wijst — een hoge drempel te overwinnen hebben. Wat mij betreft overwinnen deze argumenten die drempel niet.

De klachten uit het cassatiemiddel gaan ervan uit dat het hof zijn oordeel er in relevante mate op heeft laten steunen, dat Alog en Aldi Zaandam B.V., de vennootschap die de supermarkt in kwestie exploiteert, zustermaatschappijen zouden zijn; terwijl van de kant van [eiser] onderbouwd (op plaatsen waar het middel in subonderdeel 1.2 naar verwijst) zou zijn betoogd dat er geen concernrelatie tussen beide bestaat.

Wat het middel in dit verband aanvoert berust echter op een verkeerd begrip van het bestreden arrest, en misschien ook op een verkeerde rechtsopvatting.

Wat het bestreden arrest betreft: zoals in subonderdeel 1.2 van het middel wordt aangevoerd, heeft het hof in rov. 3.1 als een van de vaststaande feiten vermeld dat Alog en Aldi Zaandam B.V. beide tot het Aldi-concern behorende zustervennootschappen zijn. Die vaststelling sluit aan op de gelijkluidende vaststelling in rov. 2 van het in de eerste aanleg gewezen vonnis.

Blijkens rov. 3.15 en 3.16 van het bestreden arrest heeft het hof het betoog uit (de inleiding tot) grief III vervolgens verworpen op gronden die ik zo samenvat:

Op deze gronden kon het hof volgens mij de in het kader van grief III ontwikkelde argumenten verwerpen. Ik begrijp de argumentatie van het hof zo dat, anders dan in het kader van deze grief werd aangevoerd, niet doorslaggevend is welke concernrelatie er uit de Handelsregistergegevens blijkt8.; dat het betoogde in het kader van deze grief er niet toe strekt te betwisten dat Alog en Aldi Zaandam niet tot hetzelfde concern behorende (zuster)maatschappijen zijn9.; en dat het erom gaat dat Alog, in haar hoedanigheid van beheerster van de vastgoedportefeuille van de Aldi-organisatie, met het beoogde gebruik van het gehuurde de daarmee verbonden (eigen) belangen dient.

Uit mijn eerdere beschouwingen zal duidelijk zijn geworden dat de hier samengevat weergegeven gedachtegang van het hof volgens mij van de juiste rechtsopvatting blijk geeft. Voor zover de klachten van het middel ertoe strekken dat dat niet het geval is (bijvoorbeeld: omdat voor het aannemen van ‘dringend eigen gebruik’ in een situatie als de onderhavige een bepaalde, nauwe mate van concernverwantschap zou moeten worden aangetoond — ik heb de indruk dat dat in subonderdelen 1.3 en 2.1 wordt bedoeld), beoordeel ik de hier bij het middel veronderstelde rechtsopvatting als onjuist. In een geval als dat dat ik in alinea 12 hiervóór als voorbeeld heb genomen (binnen een concern wordt één groepsmaatschappij aangewezen als belast met verkrijging en beheer van het onroerend goed ten behoeve van het hele concern), is voor de vraag of de desbetreffende maatschappij met beschikbaarstelling van onroerend goed aan een van de andere groepsmaatschappijen (ook) haar eigen belang dient, niet of nauwelijks relevant hoe de onderlinge (concern)verhouding van de twee betrokken maatschappijen is.

Ik merk nog op dat wat het middel in subonderdeel 1.5 zegt — [eiser] zou hebben laten stellen dat uit de Handelsregistergegevens blijkt dat er géén concernrelatie tussen de betrokkenen bestaat — de zaken niet zuiver weergeeft. Ik begrijp de desbetreffende stellingen zo, dat aangevoerd wordt dat uit de Handelsregistergegevens niet blijkt dat er wél een concernrelatie tussen die betrokkenen bestaat. Dat is een subtiel maar wezenlijk verschil, dat zich duidelijk manifesteert in de hierboven onderzochte overwegingen van het hof.

De als tweede subklacht aangeduide klacht, in subonderdeel 2.1 van het middel, voert aan dat het hof ten onrechte geen bewijs heeft gevergd van het feit dat tussen Alog en Aldi Zaandam B.V. de vereiste mate van ‘concern-verwantschap’ bestond.

Deze klacht stuit ook af op de hiervóór besproken bedenkingen: het hof heeft kunnen aannemen dat de verweren van [eiser] er niet toe strekten dat iedere betrokkenheid van Alog en Aldi Zaandam B.V. bij hetzelfde concern ontbrak — zodat bewijs van het tegendeel niet aan de orde hoefde te komen; en voor zover ook deze klacht ervan uitgaat dat alleen bij een bepaalde, nauwe mate van concernverwantschap gebruik van de ene vennootschap voldoende dienstbaar kan zijn aan belangen van een andere vennootschap om als basis voor ‘dringend eigen gebruik’ te kunnen dienen, is weer sprake van de rechtsopvatting die ik in alinea 20 als onjuist heb beoordeeld.

Ik concludeer tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden