Rb. 's-Gravenhage, 15-09-2010, nr. 302049 / HA ZA 08-122

Aan de orde is of Nou Biourbanisme een beroep op dwaling toekomt met betrekking tot de tussen partijen op 27 april 2007 gesloten koopovereenkomst. Deze koopovereenkomst heeft betrekking op de aandelen van [eiser] in een tweetal Nederlandse besloten vennootschappen, die op hun beurt ieder voor de helft aandeelhouder zijn in de vennootschap naar Spaans recht [A] Central S.A. (hierna: [A]). [A] is eigenaar van onder meer een perceel genaamd ‘[B]’ te [a-plaats], Spanje.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank Nou Biourbanisme toegelaten te bewijzen dat zij (ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst) niet op de hoogte was of kon zijn van het decreet 108/2006, gepubliceerd op 27 februari 2006 in het Publicatieblad van de autonome regio Valencia, waarbij [B] is aangewezen als beschermd gebied en slechts voor ongeveer de helft bebouwd mag worden.

Bij conclusie na enquête heeft [eiser] de rechtbank verzocht terug te komen op

Volgens [eiser] is uit het getuigenverhoor alsmede uit een tweetal door hem overgelegde deskundigenrapporten gebleken dat [B] volledig bebouwbaar is.

Nog daargelaten of de onder a) en b) genoemde beslissingen al dan niet als bindende eindbeslissingen kunnen worden aangemerkt, ziet de rechtbank op grond van hetgeen hierna wordt overwogen geen aanleiding om op deze beslissingen terug te komen.

Nou Biourbanisme heeft als getuigen voorgebracht:

[eiser] heeft als getuigen voorgebracht:

De rechtbank constateert dat, behalve uit de verklaring van de getuige [getuige 3], uit geen van de door de overige getuigen afgelegde verklaringen kan worden afgeleid dat Nou Biourbanisme daadwerkelijk wist van het decreet. De rechtbank kan echter in het midden laten of Nou Biourbanisme al dan niet daadwerkelijk wist van het decreet, aangezien zij van oordeel is dat Nou Biourbanisme van het bestaan van het decreet heeft kunnen weten. Dit oordeel baseert de rechtbank op het volgende.

De getuige [getuige 3] heeft onder meer verklaard dat [getuige 2] hem namens zijn bedrijf CVC als makelaar heeft ingeschakeld, en tevens dat er voor de onderhavige transactie nog een vennootschap zou worden opgericht. Met deze op te richten vennootschap heeft [getuige 3] kennelijk bedoeld Nou Biourbanisme. Deze vennootschap is immers volgens de getuige [getuige 2] door hem opgericht, hetgeen volgens Nou Biourbanisme is gebeurd in november 2006 (conclusie na enquête sub 26). Bovendien is het Nou Biourbanisme die het onderhavige perceel van [eiser] heeft gekocht. Voorts volgt uit de door de getuigen [getuige 3], [eiser 1], [getuige 6] en [getuige 7] afgelegde verklaringen dat [getuige 3] bij een aantal besprekingen tussen partijen leidend tot de koopovereenkomst aanwezig is geweest. Derhalve gaat de rechtbank ervan uit dat [getuige 3] in het kader van de onderhavige transactie als makelaar voor Nou Biourbanisme heeft opgetreden.

Op grond van de gedetailleerde verklaring van de als onafhankelijk aan te merken getuige [getuige 10] stelt de rechtbank vast dat [getuige 3] in december 2006, voor het sluiten van de koopovereenkomst, door [getuige 10] — destijds hoofd van de afdeling stedenbouw van Benidorm — is ingelicht over het decreet. Die wetenschap van [getuige 3] moet gelet op zijn positie als makelaar van Nou Biourbanisme aan laatstgenoemde worden toegerekend (vgl. artikel 3:37 lid 3 BW).

Afgezien van deze toerekening van wetenschap van [getuige 3], is de rechtbank van oordeel dat Nou Biourbanisme in de gegeven omstandigheden ook zelf had kunnen weten van het decreet. Gelet op de hiervoor bedoelde verklaring van de getuige [getuige 10], gaat de rechtbank ervan uit dat indien Nou Biourbanisme (zoals [getuige 3]) zelf bij de gemeente Benidorm naar alle relevante stedenbouwkundige informatie zou hebben gevraagd, zij van het decreet op de hoogte zou zijn gesteld. Een dergelijke navraag mag tenminste worden verwacht van een professioneel onroerend goed bedrijf als Nou Biourbanisme dat zich richt op het aankopen van grond ten behoeve van bebouwing. Uit hetgeen de getuige [getuige 2] heeft verklaard maakt de rechtbank op dat Nou Biourbanisme zich heeft beperkt tot het (via internet) raadplegen van de gepubliceerde stedenbouwkundige plannen van de gemeente Benidorm, hetgeen in dit geval als ontoereikend moet worden aangemerkt. Aan dit oordeel doet niet af dat Nou Biourbanisme recent was opgericht. Dit geldt temeer nu [getuige 2], zoals hij zelf heeft verklaard, oprichter is van Nou Biourbanisme, ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voorzitter was van haar bestuur en zich ook destijds met zijn (bouw)bedrijf CVC bezig hield met grondverwerving voor bouwdoeleinden, waaronder in Valencia.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen moet de (eventuele) dwaling van Nou Biourbanisme in verband met de verkeersopvattingen althans de omstandigheden van het geval voor haar eigen rekening blijven (artikel 6:228 lid 2 BW). Hierop stuit het beroep op dwaling af.

Aangezien de koopovereenkomst in stand blijft, had Nou Biourbanisme deze gestand moeten doen en moet haar beroep op opschorting — hierop gebaseerd dat zij pas na de due diligence kennis heeft genomen van het decreet — worden verworpen.

Nou Biourbanisme heeft de overeenkomst niet gestand gedaan. Zij heeft het overeengekomen aval van € 5 mio niet afgegeven en is evenmin bij de notaris verschenen, één en ander als bedoeld in artikel 5 lid iii van de koopovereenkomst. Dit brengt mee dat [eiser] ingevolge deze contractsbepaling de koopovereenkomst heeft mogen ontbinden en zich in beginsel kan beroepen op de daarin opgenomen boeteclausule.

Nou Biourbanisme heeft zich verweerd tegen de hoogte van de door [eiser] gevorderde contractuele boete, met een beroep op:

Nou Biourbanisme vordert in reconventie — primair — terugbetaling aan haar van

€ 1 mio onder de voorwaarde dat [eiser] niet reeds uit hoofde van de procedure in conventie gehouden is tot terugbetaling van dit bedrag.

In conventie heeft de rechtbank onder meer beslist dat [eiser] de overeenkomst heeft mogen ontbinden. Uit de ontbinding vloeit voort een verbintenis tot ongedaanmaking van de betaling van € 1 mio. Aan deze verbintenis heeft [eiser] bij het instellen van de vordering in conventie reeds voldaan door de betaalde € 1 mio in mindering te brengen op de contractuele boete van € 6 mio. Reeds hierom heeft Nou Biourbanisme geen belang bij haar vordering in voorwaardelijke reconventie, zodat deze zal worden afgewezen.

Subsidiair vordert Nou Biourbanisme in (onvoorwaardelijke) reconventie dat de rechtbank ‘een andere voorziening treft als de Rechtbank meent te behoren’. Deze vordering is onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd en komt derhalve niet voor toewijzing in aanmerking.

Nou Biourbanisme zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.

veroordeelt Nou Biourbanisme tot betaling aan [eiser] van € 5.000.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 juni 2007 tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt Nou Biourbanisme tot betaling aan [eiser] van de kosten van de vertaling van de dagvaarding;

veroordeelt Nou Biourbanisme in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 6.502,85 aan verschotten en € 20.871,50 aan salaris advocaat;

verklaart de punten 3.1. en 3.3. uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde;

wijst het gevorderde af;

veroordeelt Nou Biourbanisme, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op nihil aan verschotten en op € 10.435,75 aan salaris advocaat.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en in het openbaar uitgesproken op 15 september 2010, in tegenwoordigheid van de griffier