Rb. Arnhem (vzr.), 17-08-2009, nr. 186891 / KG ZA 09-438, nr. 188428 / KG ZA 09-529

Prisma Food Retail vordert telkens op straffe van een dwangsom dat:

[gedaagden] wordt geboden de aanbiedingsplicht, het non-concurrentiebeding en de huurovereenkomst uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst na te komen,

een maatregel wordt getroffen die passend wordt geacht en recht doet aan de belangen van Prisma Food Retail.

Tevens vordert Prisma Food Retail dat [gedaagden] worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, met de bepaling dat indien niet binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis aan de proceskostenveroordeling zal zijn voldaan, wettelijke rente is verschuldigd.

Prisma Vastgoed vordert telkens op straffe van een dwangsom dat:

een maatregel wordt getroffen die passend wordt geacht en recht doet aan de belangen van Prisma Vastgoed.

Tevens vordert Prisma Vastgoed dat [gedaagden] en/of de [gedaagden] worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, met de bepaling dat indien niet binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis aan de proceskostenveroordeling zal zijn voldaan, wettelijke rente is verschuldigd.

in beide zaken

Prisma Food Retail en Prisma Vastgoed leggen het volgende aan hun vordering(en) ten grondslag. De samenwerkingsovereenkomst is door [gedaagden] opgezegd tegen 1 september 2009 en zal per die datum eindigen. Overeenkomstig artikel 20 van deze overeenkomst krijgt Prisma Food Retail alsdan het recht op koop van de onderneming en het bedrijfspand. [gedaagden] weigeren echter de aanbiedingsverplichting na te komen, hetgeen als een toerekenbare tekortkoming is te beschouwen. De reden waarom Prisma Food Retail artikel 20 in de samenwerkingsovereenkomst heeft opgenomen, is dat het behoud van verkooppunten voor Prisma als kleinere marktspeler van groot belang is voor de continuïteit en de kracht van haar supermarktorganisatie. Op grond van artikel 20 van de samenwerkingsovereenkomst heeft Prisma Food Retail daarom het recht een nieuwe samenwerkingsovereenkomst voor het vestigingspunt overeen te komen en als dit niet lukt, toch het vestigingspunt te behouden als gevolg van de aanbiedingsplicht. De inhuurovereenkomst dient volgens Prisma Food Retail voortgezet te worden en eindigt niet enkel omdat de samenwerkingsovereenkomst is opgezegd. De twee huurovereenkomsten zijn immers om geen andere reden gesloten dan om Prisma Vastgoed huurbescherming te laten genieten. Nu Prisma Vastgoed het bedrijfspand van de VOF huurt en het weer aan de VOF ‘onder’ verhuurt, geniet Prisma Vastgoed huurbescherming en kan haar status als huurder van het bedrijfspand niet zomaar worden afgenomen. Dit betekent volgens Prisma Vastgoed dat zij als hoofdhuurder erop kan toezien dat er gedurende deze periode in het bedrijfspand geen supermarkt onder een concurrerende franchiseformule wordt geëxploiteerd. Bovendien geldt dat krachtens artikel 3 van de inhuurovereenkomst deze overeenkomst slechts eindigt door schriftelijke opzegging door de huurder (Prisma Vastgoed), 12 maanden voor de afloop van de expiratiedatum. Prisma Vastgoed heeft de inhuurovereenkomst evenwel niet opgezegd, zodat deze onder dezelfde voorwaarden en bepalingen is verlengd voor een termijn van vijf jaar. [gedaagden] zijn dan ook gebonden aan de verplichtingen voortvloeiend uit de inhuurovereenkomst. Verder zijn [gedaagden] op grond van artikel 27 van de verhuurovereenkomst verplicht het gehuurde tijdig en schoongemaakt te ontruimen. Ten slotte dienen [gedaagden], nu zij de samenwerkingsovereenkomst hebben opgezegd, ook het non-concurrentiebeding van artikel 12 na te komen.

[gedaagden] voeren gemotiveerd verweer waarop, voor zover van belang, hierna zal worden ingegaan.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van Prisma Food Retail.

In deze zaak gaat het, kort gezegd, om de vraag of [gedaagden] zijn gehouden de aanbiedingsplicht, het non-concurrentiebeding en de huurovereenkomst uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst na te komen. De voorzieningenrechter overweegt hieromtrent het volgende.

Sinds 1997 exploiteert de VOF onder de Golff-formule van Prisma de enige supermarkt in [woonplaats]. Nadat Sligro in 2001 de aandelen in de Prisma-groep heeft verworven, zijn langzaam aan een aantal supermarktformules opgeheven of ondergebracht onder een andere formule. Uiteindelijk heeft Sligro twee formules overgehouden: de Golff-formule en de EmTé-formule. Sinds 2007 is de Prisma-organisatie afgebouwd en operationeel volledig geïntegreerd in Sligro. Daaarbij zijn ook de Golff-formule en de EmTé-formule qua assortiment en prijspeil meer naar elkaar toegegroeid. Thans hanteert Sligro een één-formulebeleid, gericht op de EmTé-formule. Dit betekent dat de Golff-supermarkten uiteindelijk zullen moeten omschakelen naar de EmTé-formule.

Vaststaat echter dat er veel onduidelijkheden bestaan over de EmTé-formule. [gedaagden] hebben onweersproken gesteld dat er thans sprake is van een zogenaamd ‘formule-vacuum’: enerzijds is door Sligro de Golff-formule verwaterd en anderzijds is er nog geen EmTé-formule die voor exploitatie door zelfstandige ondernemers geschikt is. Op enig moment werd bekend dat Sligro/Prisma in het kader van de EmTé-formule ernaar streeft een eventuele franchise alleen als een zogenaamde ‘hard franchise’ te laten gelden. Deze franchise wijkt substantieel af van de Golff-formule. Er is bijvoorbeeld een minimale omzet vereist van € 100.000,00 per week en er zal in ieder geval een ambachtelijke slagerij in de betreffende supermarkt aanwezig moeten zijn. Ter zitting van 3 augustus 2009 heeft de heer [betrokkene] van Prisma in dit kader verklaard dat nu al duidelijk is dat verschillende ondernemers niet aan deze eisen kunnen/zullen voldoen en dat nog nader moet worden onderzocht hoe een en ander zal worden opgelost. Dat er nog veel onduidelijkheden bestaan, blijkt ook uit een grote hoeveelheid nieuwsberichten die hierover in de media zijn verschenen en die [gedaagden] in deze procedure in het geding hebben gebracht.

De laatste tijd heeft de supermarkt van [gedaagden] te maken gehad met slechte exploitatieresultaten. De investeringen van de VOF in de supermarkt zijn afgeschreven en de supermarkt is dringend toe aan een remodeling. Omdat het einde in zicht kwam van de overeengekomen duur van de samenwerking en de Golff-formule, alsmede omdat er sprake was van een onzeker toekomstperpectief, hebben [gedaagden] de met de exploitatie van de supermarkt samenhangende overeenkomsten aan Prisma tegen het einde van de looptijd, 1 september 2009, opgezegd. Partijen hebben vervolgens met elkaar onderhandeld over een mogelijke samenwerking na 1 september 2009 onder de EmTé-formule, maar dit heeft — mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen — niet tot een oplossing geleid.

Voorshands geoordeeld is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagden] met de thans onstane, onzekere situatie in hun maag zitten. De supermarkt waar het in deze zaak om gaat, is al vier generaties lang — sinds 1925 — in handen van de [gedaagden]. Het kadastraal ongesplitste perceel wordt bewoond door de moeder van de [gedaagde sub 2] en de [gedaagden] zelf. Sinds 1 juli 2004 is de zoon van de [gedaagden] toegetreden tot de VOF en het is de bedoeling dat hij te zijner tijd de exploitatie van de supermarkt zal voortzetten. Uit de in het geding gebrachte stukken blijkt onmiskenbaar dat de [gedaagden], mede vanwege de geschetste omstandigheden, het pand waarin de supermarkt wordt geëxploiteerd onder geen beding aan welke partij dan ook willen verkopen. Prisma heeft dit overigens ook niet betwist.

In dit licht bezien zijn de bepalingen waarvan Prisma Food Retail thans nakoming vordert, met name artikel 12 (non-concurrentiebeding) en artikel 20 (aanbiedingsplicht) van de samenwerkingsovereenkomst, voorshands geoordeeld buitengewoon belastende bepalingen voor [gedaagden] Nakoming zou er feitelijk op neer komen dat [gedaagden] één jaar lang verstoken zouden moeten blijven van inkomsten (tenzij men in een heel andere branche zou gaan werken) en dat zij het pand zouden moeten afstoten dat al sinds 1925 in familiebezit is. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is het mede onder de in 4.3 tot en met 4.6 geschetste omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Prisma Food Retail zich jegens [gedaagden] beroept op nakoming van de eerdergenoemde bepalingen. Dit betekent dat de vordering zal worden afgewezen.

Prisma Food Retail zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van Prisma Vastgoed.

In deze zaak gaat het, kort gezegd, om de vraag of [gedaagden] zijn gehouden de inhuurovereenkomst deugdelijk na te komen en het pand aan het [adres] te [woonplaats] te ontruimen. Hieromtrent overweegt de voorzieningenrechter het volgende.

Vaststaat dat [gedaagden] via hun gemachtigde bij brief van 19 februari 2008 aan Prisma Food Retail en Prisma Vastgoed de samenwerkingsovereenkomst hebben opgezegd tegen 26 april 2009. Prisma Vastgoed heeft ook niet betwist dat de samenwerkingsovereenkomst inmiddels is geëindigd. Artikel 27 van de samenwerkingsovereenkomst bepaalt dat deze overeenkomst onlosmakelijk is verbonden met (onder meer) de huurovereenkomst van 5 augustus 1999, waarbij de VOF als verhuurder en Prisma Vastgoed als huurder heeft te gelden. Artikel 16 van de samenwerkingsovereenkomst bepaalt dat wanneer de VOF het pand waarin de supermarkt wordt geëxploiteerd huurt van Prisma Vastgoed, zij daartoe met Prisma Vastgoed een separate huurovereenkomst sluit die ‘hierbij in zijn geheel als ingelast dient te worden beschouwd en waarvan partijen hebben vastgesteld dat deze huurovereenkomst onlosmakelijk zal zijn verbonden met de onderhavige samenwerkingsovereenkomst’. Artikel 29 van die separaat gesloten huurovereenkomst (van 9 augustus 1999) bepaalt dat deze huurovereenkomst wordt gesloten in het in het kader van en in onverbrekelijke samenhang met een samenwerkingsovereenkomst met Prisma Food Retail. Artikel 16 van de samenwerkingsovereenkomst bepaalt voorts dat in geval van beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst, op welke grond dan ook, de huurovereenkomst — bedoeld is dus de huurovereenkomst van 9 augustus 1999 — per dezelfde datum eindigt.

Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter volgt uit het voorgaande dat de samenwerkingsovereenkomst en de beide huurovereenkomsten onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Hieruit vloeit logischerwijs voort dat met het eindigen van de samenwerkingsovereenkomst ook beide huurovereenkomsten eindigen. [gedaagden] hebben dit kennelijk ook altijd zo begrepen en vooralsnog ook mogen begrijpen.

Daarbij komt dat partijen, voorshands geoordeeld, ook niet een werkelijke huurrelatie met elkaar hebben beoogd, maar slechts een constructie hebben gecreëerd om Rabobank als financier van de vernieuwde supermarkt meer zekerheid te verschaffen. De hier aan de orde zijnde overeenkomsten zijn namelijk allemaal in dezelfde periode gesloten, te weten begin augustus 1999, vlak nadat Rabobank bij brief van 2 augustus 1999 had aangegeven de gevraagde financiering niet te willen verstrekken (zie 2.6). Bovendien duidt ook de geldstroom op een ‘huurconstructie’, nu [gedaagden] ter zitting van 13 augustus 2009 onweersproken hebben gesteld dat altijd vrijwel onmiddellijk nadat de VOF de huur betaalde aan Prisma Vastgoed, Prisma Vastgoed de huur weer terugbetaalde aan de VOF. In zoverre kan inderdaad gesproken worden van een ‘neutraal kasrondje’. De eigenaren van het pand hadden — via hun VOF — het genot van de zaak, wat het papieren gehalte van de constructie illustreert. Ten slotte zijn beide huurovereenkomsten ook voor een zelfde periode, te weten tien jaar, aangegaan, ingaande op 1 september 1999 en eindigend op 31 augustus 2009. Dat de overeenkomsten verschillende opzegtermijnen kennen, doet aan het voorgaande niet af. Voorshands geoordeeld komt aan dit aspect geen doorslaggevende betekenis toe. Met name van belang is de ‘onlosmakelijke verbondenheid’ die tot tweemaal toe terugkomt in de samenwerkingsovereenkomst.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat, nu beide huurovereenkomsten per 1 september 2009 eindigen, de vorderingen van Prisma Vastgoed dienen te worden afgewezen. Prisma Vastgoed zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

wijst de vorderingen af,

veroordeelt Prisma Food Retail in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.078,00,

wijst de vorderingen af,

veroordeelt Prisma Vastgoed in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.078,00,

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. de Vries en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. van Gameren op 17 augustus 2009.