Rb. Amsterdam, 19-12-2007, nr. 323003

Het verloop van de procedure blijkt uit:

De rechtbank gaat uit van de volgende als vaststaand te beschouwen feiten:

Eisers vorderen, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Eisers leggen naast de vaststaande feiten aan hun eis ten grondslag dat de Notaris jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld door willens en wetens, en in strijd met een op hem rustende wettelijke verplichting tot handelen dan wel nalaten, meer parkeerplaatsen te leveren dan de 34 die maximaal waren toegestaan. De Notaris heeft daarnaast in strijd met de waarheid in de akten tot levering van de parkeerplaatsen voor de Singelgarage, opgenomen dat de gemeente voor die parkeerplaatsen geen vergunning had verleend, terwijl dat wel zo was. De Notaris heeft op die wijze gehandeld in strijd met de op hem rustende zorgplicht en met zijn verplichting om uitleg te geven over de te verwachten consequenties van een contract, de zogenoemde belehrungsplicht.

Ter nadere onderbouwing stellen eisers dat de Notaris zich bewust was van het feit dat in totaal slechts 34 parkeerplaatsen waren toegestaan en konden worden geleverd. Niettemin is de Notaris op 17 januari 1996 begonnen met de levering van 16 onverdeelde aandelen (parkeerplaatsen) in de Singelgarage. De Notaris heeft daarbij in de notariële aktes opgenomen - kort gezegd - dat het de kopers bekend was dat de gemeente geen vergunning had afgegeven en het gebruik voor eigen risico zou zijn. De Notaris had niet aan deze leveringen mogen meewerken, zonder eerst te onderzoeken wat de status was van bouwvergunning I, in relatie met bouwvergunning II. Hij had vooraf ook de bouwtekeningen, behorende bij die vergunningen, dienen op te vragen en te onderzoeken. Indien de Notaris wel aan zijn onderzoeksplicht had voldaan - en niet had meegewerkt aan de levering van de parkeerplaatsen in de Singelgarage - hadden eisers in of buiten rechte actie kunnen ondernemen ter veiligstelling van hun aanspraken en rechten. De handelwijze van de Notaris heeft het onmogelijk gemaakt dat naderhand met een nieuwe en gewijzigde bouwaanvraag de rechten van eisers op parkeerplaatsen alsnog zouden kunnen worden gerealiseerd. Bouwvergunning II kon wellicht niet meer worden ingetrokken, omdat de werkzaamheden al waren gevorderd, maar de civielrechtelijke situatie was nog steeds omkeerbaar, aldus eisers. Zij konden jegens hun verkopers nog steeds aanspraak maken op levering van een parkeerplaats, in de Herengrachtgarage dan wel in de Singelgarage. Op het moment dat de Notaris de parkeerplaatsen in de Singelgarage op 17 januari 1996 ging leveren werd deze mogelijkheid eisers echter ook ontnomen.

Door het onrechtmatige handelen van de Notaris hebben eisers, naar zij stellen, schade geleden die als volgt wordt begroot ( afgerond op euro’s):

De Vereniging stelt schade te hebben geleden doordat zij met de bestuursdwangaanzegging het bevel kreeg de norm van 34 parkeerplaatsen niet te overschrijden. Noodgedwongen is dan ook een regeling met de gemeente getroffen. Echter ook alle 34 leden zijn aangeschreven door de gemeente en bovendien moeten de door Vereniging te maken kosten worden opgebracht door alle leden. De leden hebben dan ook elk een rechtstreeks individueel belang bij hun vordering. Alle leden die niet direct als eerste koper geleverd hebben gekregen, hebben de aanspraken en vorderingen die hun rechtsvoorganger(s) had(den) tegenover de Notaris, krachtens een cessiebepaling in de leveringsakte gecedeerd en geleverd gekregen, aldus eisers. Die leden hebben de schade niet met hun rechtsvoorgangers in de koopprijs verdisconteerd, maar de koopprijs verlaagd, dan wel hebben zij dat wel in de koopprijs verdisconteerd en zijn derhalve, na toewijzing van de schadevergoeding, gehouden die vergoeding met hun rechtsvoorganger(s) of rechtsopvolgers te verrekenen. Eisers hebben elk onder verwijzing naar de akte van levering hun belang toegelicht.

Ter onderbouwing van de stellingen en de schade wijzen eisers verder op overgelegde stukken, waaronder processen-verbaal van getuigenverhoren (in het kader van een gehouden voorlopig getuigenverhoor), een taxatierapport van drie makelaars, overeenkomsten met de gemeente en een specificatie van gemaakte kosten met bijbehorende facturen.

Het verweer

De Notaris betwist de vordering en voert in de eerste plaats aan dat de Vereniging niet ontvankelijk is in haar vordering, omdat is gesteld noch gebleken dat zij bevoegd is haar leden in rechte te vertegenwoordigen. Verder blijkt niet dat de Vereniging schade heeft geleden. Het recht tot gebruik van de parkeerplaatsen behoort immers niet toe aan de Vereniging maar aan haar afzonderlijke leden.

De Notaris betwist ook zijn zorgplicht te hebben geschonden of onzorgvuldig te hebben gehandeld, jegens alle eisers, maar in ieder geval jegens die eisers die tijdens het passeren van de aktes voor de Singelgarage geen lid waren van de Vereniging. Dat geldt voor eisers onder 4, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 21, 22, 24 en 28, aldus de Notaris. De Notaris betwist ook dat er aktes van cessie zijn opgemaakt die ertoe strekken de beweerdelijke vordering op de Notaris over te dragen aan een rechtsopvolger, dan wel dat afspraken zijn gemaakt over verrekening, zodat die leden niet ontvankelijk zijn in hun vordering. Ook hebben een aantal leden hun recht op een parkeerplaats verkocht, aldus de Notaris, zonder dat is gebleken dat zij hun beweerdelijke vordering niet hebben meeverkocht. De bestuursdwang was verder ook alleen gericht tegen 16 specifiek aangeduide parkeerplaatsen - met nummer 1 tot en met 10 en 14 tot en met 18 - en voor zover er al schade is geleden geldt dat alleen voor de rechthebbenden op die parkeerplaatsen en niet voor de overige 18 leden.

De Notaris betwist de vordering ook inhoudelijk en voert daartoe aan dat het recht tot gebruik van de Herengrachtkelder correct aan de Vereniging is geleverd evenals de parkeerplaatsen aan de afzonderlijke leden. Er bestonden ook geen bijzondere omstandigheden die een bijzondere zorgplicht noodzakelijk maakten. Het geschil vloeit niet voort uit een gebrek in de levering van de parkeerplaatsen in de Singelgarage, maar uit de wijze waarop Smeding namens F&F bouwvergunning II heeft ingediend. Daardoor - en door het verlenen van bouwvergunning II - zijn 16 parkeerplaatsen vervallen. De gemeente legt aan haar besluit tot bestuursdwang dan ook uitsluitend ten grondslag dat is gebouwd in afwijking van die bouwvergunning. De Notaris is echter op geen enkele wijze betrokken geweest bij de totstandkoming en indiening van bouwaanvraag I en II. Pas na de verlening van bouwvergunning II heeft de Notaris hiervan kennis genomen. F&F noch Smeding hebben de Notaris erop gewezen dat er 16 parkeerplaatsen voor de Herengrachtgarage waren geschrapt. Dit bleek ook niet uit de ter beschikking gestelde stukken.

De Notaris voert tevens aan dat het causaal verband ontbreekt tussen de gestelde schade en zijn handelen. Ook zonder dit handelen zou de gestelde schade van de Vereniging en haar leden namelijk zijn ontstaan. Het handelen van de Notaris heeft niet geleid tot het vervallen van de 16 parkeerplaatsen; die plaatsen waren immers reeds vervallen door de aanvraag en het verlenen van bouwvergunning II alsmede door de daarop gevolgde besluitvorming van de gemeente. In ieder geval is geen sprake van causaal verband tussen de beweerdelijke schade en het handelen van de notaris jegens die eisers die tijdens het passeren van de desbetreffende aktes geen lid waren van de Vereniging.

De Notaris betwist tenslotte gemotiveerd de gestelde schade, evenals de omslag van de schade over 34 parkeerplaatsen - in plaats van 16 - de gevolgde berekening van eisers, de gestelde waardevermindering, de gestelde boete(som) voor 34 parkeerplaatsen en de kosten voor juridische bijstand.

Beoordeling

De ontvankelijkheid van eisers

De Notaris beroept zich in de eerste plaats op niet ontvankelijkheid van de Vereniging wegens - kort gezegd - het ontbreken van vertegenwoordigingsbevoegdheid. Dit verweer wordt verworpen. Bij gelegenheid van pleidooi is door de Notaris erkend - en dus staat vast - dat de Vereniging een regeling met de gemeente heeft getroffen waarbij een bedrag van € 363.024,17 is betaald. De Vereniging stelt daardoor zelf (ook) schade te hebben geleden en zij heeft derhalve een zelfstandig belang bij haar vordering uit hoofde van onrechtmatige daad. Of die vordering terecht is, vergt een inhoudelijk oordeel. Bovendien blijkt uit artikel 3 van de statuten, opgenomen in de akte van oprichting, dat de Vereniging bevoegd is om al hetgeen te doen dat in het belang is van haar leden. Het voeren van procedures ten behoeve van haar leden is daarbij niet uitgesloten, zoals door de Notaris ook is erkend. De Vereniging is dan ook ontvankelijk in haar vordering.

De vordering van eisers is gebaseerd op een onrechtmatige daad van de Notaris, waarbij het verwijt dat eisers de Notaris maken in essentie erop neerkomt, dat hij door het leveren van de 16 parkeerplaatsen in de Singelgarage heeft meegewerkt aan benadeling van eisers doordat hij - met een zelfverzonnen constructie - legale parkeerplaatsen heeft geleverd aan de bewoners van het pand Singel en daarmee eisers achterliet met 16 niet legale parkeerplaatsen in de Herengrachtgarage. De Notaris verweert zich onder meer met de stelling dat die eisers, die ten tijde van de levering van de parkeerplaatsen in de Singelgarage geen lid waren van de Vereniging, niet ontvankelijk zijn in hun vordering. Juist is dat voor zover het handelen van de Notaris onrechtmatig is, dit in beginsel alleen gevolgen kan hebben voor die eisers die toen al de rechten op een parkeerplaats in de Herengrachtgarage hadden gekocht. De Notaris is op 17 januari 1996 begonnen met de levering van de parkeerplaatsen in de Singelgarage, zodat de toen al bestaande rechthebbenden op een parkeerplaats in de Herengrachtgarage kunnen zijn geraakt in hun belang en derhalve een rechtstreekse vordering hebben op de Notaris. De overige eisers zijn pas later, na het handelen van de Notaris, eigenaar geworden van het recht op een parkeerplaats in de Herengrachtgarage, zodat die eisers slechts een vorderingsrecht hebben jegens de Notaris voor zover dat is overgedragen door hun rechtsvoorganger(s). Eisers hebben in dit verband - mede naar aanleiding van hetgeen ter comparitie is besproken - elk hun vorderings(recht) nader uiteengezet en ter onderbouwing afschriften van notariële stukken overgelegd, waaruit zou blijken dat de vorderingen op de Notaris zijn gecedeerd.

Uit de overgelegde stukken blijkt dat de volgende eisers op 17 januari 1996 - toen de Notaris begon met het leveren van parkeerplaatsen in de Singelgarage - (mede)rechthebbenden waren op een of meer parkeerplaatsen in de Herengrachtgarage:

Voor de overige eisers geldt, naar uit de overgelegde notariële aktes blijkt, het volgende.

Eisers hebben nog gesteld dat zij die niet als eerste koper hebben te gelden, de schade niet hebben verdisconteerd in de koopprijs, maar de koopprijs hebben verlaagd, of zij hebben dat wel gedaan en zijn na toewijzing van de schadevergoeding gehouden die vergoeding met hun rechtsvoorganger(s) te verrekenen.

Deze gang van zaken is door de Notaris betwist. Zoals hiervoor is uiteengezet zijn er geen vorderingen van eisers op de Notaris gecedeerd en eventuele andere afspraken tussen de eerste verkrijgers en eisers/rechtsopvolgers - die zouden strekken tot verrekening van geleden schade - zijn verder niet concreet en per eiser toegelicht of onderbouwd. Uit hetgeen hiervoor onder 17 bij eiser H. L is opgemerkt betreffende aan de koper toekomende schadevergoeding, blijkt dat in ieder geval incidenteel anders is afgesproken. Het moge verder juist zijn dat op basis van het reglement van de Vereniging latere verkrijgers een vorderingsrecht hebben met betrekking tot hetgeen intern is betaald in verband met de opgelegde boete en de verdere schade, zoals bij pleidooi nog is gesteld, doch dat betekent niet zonder meer dat die leden thans een vorderingsrecht jegens de Notaris hebben. Eisers hebben ook nog gesteld - hetgeen de Notaris betwist - dat zij die hun recht op een parkeerplaats na het uitbrengen van de dagvaarding hebben verkocht, de vordering op de notaris niet hebben overgedragen op de rechtsopvolger. Voor zover uit de stukken blijkt hebben alleen P (eiser 17) en R (eiser 19) hun parkeerplaatsen na het uitbrengen van de dagvaarding verkocht. Hiervoor, onder 17, is al overwogen dat niet is gebleken dat die eisers hun vorderingrecht op de Notaris hebben (voor)behouden bij de verkoop van de parkeerplaatsen.

Op grond van het voorgaande moet worden vastgesteld dat eisers genoemd onder 17 geen vorderingsrecht hebben dan wel geen belang (meer) hebben bij een vordering. Deze eisers zijn derhalve niet ontvankelijk in hun vordering, waarbij wordt opgemerkt dat T (eiser 21) wel ontvankelijk is met betrekking tot parkeerplaats 10, maar niet met betrekking tot parkeerplaats 12-boven. Het gaat inhoudelijk derhalve alleen nog om de vordering van de Vereniging en de eisers genoemd onder 16.

Inhoudelijke beoordeling

Het verweer van de Notaris betreft met name de gestelde onrechtmatigheid van zijn gedragingen - het leveren van de parkeerplaatsen in de Singelgarage - en het gestelde causale verband tussen die leveringen en de schade. De rechtbank zal eerst gaan op het causale verband.

Vast staat dat door het verlenen van bouwvergunning II het aantal parkeerplaatsen - oorspronkelijk 50 - met 16 moest worden verminderd. In de Herengrachtgarage waren aanvankelijk 34 parkeerplaatsen ingetekend, maar bij de aanvraag van de (aanvullende) bouwvergunning II zijn er door de architect, dan wel door iemand anders dan de Notaris 16 parkeerplaatsen van de tekeningen verwijderd. Tevens staat vast dat de gemeente een zeer strikt beleid voert met betrekking tot het maximaal aan te leggen aantal parkeerplaatsen, zodat de kans dat de gemeente meer dan 34 parkeerplaatsen zou toestaan vrijwel nihil was. Er mag verder vanuit worden gegaan dat het de gemeente niet uitmaakte waar die 34 parkeerplaatsen zouden komen - in de Herengrachtgarage, de Singelgarage dan wel in beide garages - als het er maar niet meer dan 34 zouden zijn. Het gaat derhalve om de vraag of eisers hun rechten op totaal 34 plaatsen zouden hebben kunnen behouden, indien de Notaris niet had meegewerkt aan de levering van de parkeerplaatsen in de Singelgarage, dan wel eisers vóór die leveringen zou hebben gewaarschuwd voor de komende problemen. Eisers zouden die rechten op 34 parkeerplaatsen alleen hebben kunnen behouden, indien parkeerplaatsen ten behoeve van de bewoners van het pand Herengracht in de Singelgarage zouden kunnen worden gerealiseerd en indien de bewoners van het pand Singel allen zouden hebben willen of moeten afzien van hun recht tot levering op een plaats in de Singelgarage.

Eisers hebben in dit verband gewezen op de mogelijkheid om een nieuwe en gewijzigde bouwaanvraag te doen, waardoor de rechten van eisers op parkeerplaatsen alsnog zouden kunnen worden gerealiseerd. Uit het standpunt en het advies van de Bezwaarschriftencommissie (naar aanleiding van de bezwaren tegen de aanzegging tot bestuursdwang) blijkt echter dat de commissie de omstandigheid dat parkeerplaatsen zijn verkocht zonder bouwvergunning als een civiele aangelegenheid beschouwt, die de gemeente niet aangaat. Dit advies is door de gemeente in de beslissing van 4 februari 1997 ook overgenomen. Bovendien is door eisers niet uiteengezet door wie die nieuwe of gewijzigde bouwaanvraag gedaan had moeten of kunnen worden. Zonder nadere toelichting - die ontbreekt - kan niet worden aangenomen dat eisers zelf een nieuwe vergunning zouden hebben kunnen aanvragen, nu de oorspronkelijke vergunning namens F&F is aangevraagd en aan F&F is verleend. Eisers hebben ook niet gesteld dat F&F een nieuwe of gewijzigde bouwaanvraag zou hebben willen doen, en verder ook niet toegelicht op welke wijze F&F in dat geval zou hebben moeten en kunnen voldoen aan inmiddels bestaande verplichtingen jegens de rechthebbenden op parkeerplaatsen in de Singelgarage. Er kan dan ook niet worden aangenomen dat eisers met een nieuwe of gewijzigde bouwaanvraag hun rechten op totaal 34 plaatsen zouden hebben kunnen behouden.

Eisers erkennen ook met zoveel woorden dat bouwvergunning II niet meer kon worden ingetrokken, doch menen dat er civielrechtelijk actie mogelijk was, doordat zij jegens hun verkoper nog steeds aanspraak konden maken op levering van een parkeerplaats in de Herengrachtgarage dan wel in de Singelgarage. Op zichzelf is juist dat eisers de verkoper van de parkeerplaatsen, F&F, hadden kunnen aanspreken, maar gesteld noch gebleken is dat F&F destijds de mogelijkheid had andere parkeerplaatsen te leveren tot een totaal van 34. Bovendien waren F&F, zoals blijkt uit de overgelegde akte die betrekking heeft op een dergelijke levering van een parkeerplaats in de Singelgarage aan een bewoner van het pand Singel (productie 18 van eisers), reeds op 18 december 1995 verplichtingen aangegaan uit overeenkomst, op grond waarvan F&F verplicht was de parkeerplaatsen in de Singelgarage aan die bewoners te leveren. Eisers leggen ook niet uit op welke wijze en ten behoeve van wie F&F bij een civielrechtelijke actie voorrang zou hebben moeten of kunnen geven aan levering van een parkeerplaats ten behoeve van de bewoners van het pand Herengracht, ten koste van de bewoners van het pand Singel, zonder wanprestatie te plegen jegens die laatsten. Tevens is gesteld noch gebleken dat de rechthebbenden op de parkeerplaatsen in de Singelgarage op andere wijze zouden hebben willen meewerken aan het verlies van 16 parkeerplaatsen ten gunste van eisers.

Eisers stellen verder nog - in het algemeen - dat zij bij niet levering van de parkeerplaatsen van de Singelgarage in of buiten rechte actie hadden kunnen ondernemen ter veiligstelling van hun aanspraken en rechten. Niet toegelicht en niet duidelijk is, welke actie tot welk resultaat zou hebben kunnen leiden, zodat hieraan voorbij wordt gegaan. Het moet daarom ervoor worden gehouden dat eisers ook zonder levering door de Notaris van de parkeerplaatsen van de Singelgarage zouden zijn blijven zitten met een verlies van 16 parkeerplaatsen. Bouwvergunning II bracht mee dat er 16 plaatsen verdwenen en het staat niet vast dat eisers alsnog rechten geldend gemaakt zouden kunnen hebben op parkeerplaatsen in de Singelgarage, ook niet indien de Notaris die parkeerplaatsen niet zou hebben geleverd aan anderen. Voor zover de Notaris al onrechtmatig heeft gehandeld - de rechtbank laat dat in het midden - is er geen oorzakelijk verband tussen dit onrechtmatige handelen en de gestelde schade. De overige stellingen van partijen behoeven daarom geen bespreking meer.

Dat brengt mee dat de vordering van eisers die wel ontvankelijk zijn dient te worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen eisers worden veroordeeld in de kosten van de procedure, waaronder die in het incident. Die kosten worden aan de zijde van de Notaris tot op heden als volgt begroot:

in het incident

verklaart eisers:

verklaart T (eiser 21) niet ontvankelijk in zijn vordering met betrekking tot parkeerplaats 12-boven en wel ontvankelijk voor het overige;

verklaart de overige eisers ontvankelijk in hun vordering;

wijst de vorderingen van alle overige eisers af;

veroordeelt eisers in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van de Notaris begroot op € 16.274,50 (zegge: zestienduizend tweehonderd vierenzeventig 50/100 euro);

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.