HR, 15-09-2017, nr. 17/01215

De rechtbank heeft geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde verkoop van het kantoorpand en de daaruit afgeleide gegevens als deugdelijke onderbouwing voor de onderhavige waardebepaling moet worden verworpen reeds om de reden dat die verkooptransactie, in november 2015, in de tijd te ver is verwijderd van de onderhavige waardepeildatum van 1 januari 2014. De rechtbank is daarom ook aan al hetgeen partijen daaraan hebben ontleend, voorbijgegaan.

De heffingsambtenaar heeft tegen deze oordelen van de rechtbank geen (voorwaardelijk) hoger beroep of incidenteel hoger beroep ingesteld. Het hof heeft desalniettemin in 6.5 van zijn uitspraak de hiervoor bedoelde verkoop als uitgangspunt van zijn beoordeling gekozen. Het hof is aldus buiten de rechtsstrijd van partijen getreden.

Naar mening van belanghebbende miskent het hof doel en strekking van de verkrijgingsfictie van artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ door, onder uitsluiting van al het andere bewijs, de transactie van het object zelf in verhuurde staat leidend te maken voor de bepaling van de WOZ-waarden. Uw Raad heeft in het arrest op 25 april 2014, nummer 13/04068 immers aangegeven:

Het hof heeft in 6.5 van zijn uitspraak overwogen:

Volgens het hof doet aan het voorgaande niet af dat het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum 22 maanden is. Naar het oordeel van het hof ‘(…).leidt de herleiding van de marktwaarde van een onroerende zaak op waardepeildatum uit een eigen verkoopcijfer dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan met betrekking tot de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, tot een betrouwbaarder resultaat dan een herleiding van de marktwaarde uit betrekkelijk kort voor of na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten.’ (zie 6.6 van de uitspraak). Deze opvatting kan in haar algemeenheid niet als juist worden aanvaard. Zij veronderstelt ten onrechte dat de beschikbare gegevens op grond waarvan de waardeontwikkeling in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum kan worden vastgesteld in alle gevallen betrouwbaarder zijn dan de overige beschikbare gegevens.

In het onderhavige geval is evenmin aan die veronderstelling voldaan. Het hof heeft immers in 6.7 vastgesteld dat geen van partijen haar standpunt over de waardeontwikkeling van de onroerende zaken tussen de waardepeildatum (1 januari 2014) en de verkoopdatum (3 november 2015) met marktgegevens of andere objectieve, voor het hof toetsbare gegevens heeft gestaafd. In de visie van het hof hebben partijen in het onderhavige geval kennelijk geen gegevens aangevoerd op grond waarvan de waardeontwikkeling van het kantoorpand in de periode van 1 januari 2014 tot 3 november 2015 kan worden vastgesteld. Hiervan uitgaande had het hof, zoals de rechtbank wel heeft gedaan, aan de verkooptransactie moeten, voorbijgaan, en/of de overige door partijen aangevoerde gegevens (mede) in de beoordeling van de waardevaststelling moeten betrekken.

Gelet op's hofs vaststelling is voorts zonder nadere motivering onbegrijpelijk dat het hof ‘(…) aannemelijk acht dat de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt tot een in omvang beperkte wijziging van de marktwaarde in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum hebben geleid. Zo deze wijziging al — zoals belanghebbende stelt — positief is, is zij naar het oordeel van het Hof onvoldoende om het verschil tussen de verkoopprijs en de door de rechtbank vastgestelde waarden van de onroerende zaken van in totaal € 4.635.000 te overbruggen.’. Het hof acht dus aannemelijk dat de (positieve) waardeontwikkeling van het kantoorpand tussen 1 januari 2014 en 3 november 2015 (per saldo) in ieder geval minder dan € 265.000 (ca. 5,5%) is geweest, terwijl er volgens 's hofs eigen vaststelling geen gegevens voorhanden zijn waarmee dit oordeel kan worden onderbouwd. Een dergelijk oordeel is niet meer dan een slag in de lucht.

In overweging 6.8 van zijn uitspraak heeft het hof vermeld waarom het van oordeel is dat de verkoopprijs niet beïnvloed is door de lopende huurcontracten:

Het hof is bij dit oordeel ervan uitgegaan dat de waardeontwikkeling van kantoorpand in niet verhuurde staat in de periode van 1 januari 2014 tot 3 november 2015 ten hoogste € 265.000 heeft belopen. Het oordeel bouwt derhalve voort op hetgeen het hof in 6.7 heeft overwogen en moet het lot van het daar overwogene delen.

In het oordeel ligt voorts besloten dat het verschil in waarde van het kantoorpand in verhuurde staat en in niet verhuurde staat op 3 november 2015 weliswaar niet verwaarloosbaar is, maar ook niet meer dan € 265.000 beloopt. Het hof heeft daarmee verworpen het standpunt van de heffingsambtenaar dat de vorming van de koopprijs van € 4.900.000 niet in kwantificeerbare mate is beïnvloed door de bestaande huurcontracten. Gelet hierop en op de door het hof aannemelijk geachte waardestijging is zonder nadere motivering niet begrijpelijk dat het waardeverschil niet meer dan € 265.000 beloopt. Het hof heeft immers de mogelijkheid opengelaten dat de waarde van het kantoorpand in niet verhuurde staat op 3 november 2015 (per saldo) niet veel verschilt van de door de rechtbank vastgestelde waarde op de peildatum van € 4.635.000, Belanghebbende wijst er in dit verband op dat op 1 januari 2014 een significant groter deel van de totale kantoorruimte (6.738m²) was verhuurd dan op 3 november 2015. Op 1 januari 2014 was alleen [A-STRAAT] (879m²) niet verhuurd (ongeveer 13% van de totale verhuurbare kantoorruimte). Op 3 november 2015 waren zowel [A-STRAAT] (847m²) als [A-STRAAT] (879m²) niet verhuurd (in totaal ongeveer 26% van de totale verhuurbare kantoorruimte). De op 1 januari 2014 verhuurde ruimte was ook voor een langere periode verhuurd dan op 3 november 2015. [A-STRAAT] (1.643m²) was tot 1 juli 2016 verhuurd en [A-STRAAT] (847m²) tot 1 juli 2014. Alleen de huurovereenkomst voor het grootste zelfstandig verhuurbare oppervlak (3.369m²) van [A-STRAAT] (zonder toevoeging) liep met de nieuwe ingangsdatum van 1 november 2015 nog vier jaar door. Hiervan uitgaande (en van de door het hof aannemelijk geachte waardestijging) zou de waarde van het kantoorpand in verhuurde staat op 3 november 2015 (aanzienlijk) meer dan € 4.900.000 hebben moeten belopen. Nu dit niet het geval is, is zonder nadere motivering niet begrijpelijk dat het hof aannemelijk heeft geacht dat bedrag van € 4.900.000 ‘niet in zodanige mate door de aanwezigheid van huurcontracten is beïnvloed dat op grond daarvan kan worden geconcludeerd dat de door de rechtbank vastgestelde totale waarde van de onroerende zaken van € 4.635.000 te hoog is’.

Anderzijds heeft het hof de mogelijkheid opengelaten dat de koopprijs van € 4.900.000 in geringe mate is beïnvloed door de bestaande huurcontracten. In dat geval is kennelijk de door het hof aannemelijk geachte waardestijging verantwoordelijk voor het verschil in de waarde van het kantoorpand in niet verhuurde staat op 1 januari 2014 en 3 november 2015. Dit brengt mee dat ervan moet worden uitgegaan dat het hof weinig of geen gewicht heeft toegekend aan de omstandigheid dat direct voorafgaande aan de verkooptransactie de huurovereenkomst met de grootste huurder is verlengd voor een periode van vier jaar. Die verlengde huurovereenkomst is ingegaan op 1 november 2015. Nu het om 50% van de verhuurbare kantooroppervlakte is, reeds om die reden, mede gelet op de door het hof aannemelijk geachte waardestijging, onbegrijpelijk dat dat bedrag van € 4.900.000 ‘niet in zodanige mate door de aanwezigheid van huurcontracten is beïnvloed dat op grond daarvan kan worden geconcludeerd dat de door de rechtbank vastgestelde totale waarde van de onroerende zaken van € 4.635.000 te hoog is’.

Het hof heeft in de overwegingen 6.7 en 6.8 ten aanzien van zowel de waardeontwikkeling van het kantoorpand tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum, als de omstandigheid dat het object ten tijde van de verkoop verhuurd was, onderzocht of zij zijn te verenigen met het verschil tussen de (som van de) vastgestelde WOZ-waarden en de verkoopprijs. Bij elk van deze, in de kennelijke visie van het hof, los van elkaar staande, punten heeft het hof geconcludeerd dat het verschil tussen de verkoopprijs en (de som van) de WOZ-waarden geen lagere WOZ-waarde(n) rechtvaardigt. De door het hof in dat verband gemaakte afwegingen worden evenwel in beide gevallen in het geheel niet gemotiveerd, laat staan dat deze afwegingen cijfermatig worden onderbouwd met enig bewijs. Het hof heeft derhalve geen, althans onvoldoende, inzicht gegeven in de door hem gevolgde gedachtegang. Reeds om deze reden kan de uitspraak van het hof niet in stand blijven.

Het hof heeft in 6.9 voorts overwogen:

Ook dit oordeel is zonder nadere motivering, welke ontbreekt, onbegrijpelijk. Het oordeel bouwt voort op hetgeen het hof in 6.5 tot en met 6.8 heeft overwogen en moet daarom het lot van die overwegingen delen. Ik verwijs naar hetgeen hiervoor is opgemerkt, waar de kwesties reeds tezamen zijn behandeld.

Belanghebbende heeft uit de omstandigheid dat de heffingsambtenaar geen (voorwaardelijk) hoger beroep of incidenteel hoger beroep heeft ingesteld tegen de oordelen van de rechtbank omtrent de verkoop van het kantoorpand en de daaruit afgeleide gegevens, afgeleid dat hij dit verweer heeft laten varen en dat hetgeen daarover in het verweerschrift wordt opgemerkt als overwegingen ten overvloede moeten worden beschouwd. Zij heeft zich daarin gesterkt gevoeld door de omstandigheid dat het hof deze overwegingen van de heffingsambtenaar niet heeft aangemerkt als een (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep. Haar is derhalve niet de gelegenheid geboden haar zienswijze te geven.

Ter zitting van het hof op 14 december 2016 heeft de voorzitter de waardeontwikkeling van het kantoorpand aan de orde gesteld. De gemachtigde van belanghebbende heeft verklaard dat hij — op dat moment — de stelling dat de waarde van het kantoorpand op de peildatum lager was dan op de datum van de verkoop van het kantoorpand niet kon onderbouwen. Hij heeft daarom expliciet aangeboden de waardeontwikkeling nader toe te lichten, omdat het anders alleen bij speculatie zou blijven (zie de pagina's 3 en 4 van het proces-verbaal van de zitting in hoger beroep).

Naar de mening van belanghebbende heeft het hof zijn gemachtigde ten onrechte niet in de gelegenheid gesteld is de waardeontwikkeling tussen peildatum en verkoopdatum nader te onderbouwen, aangezien het hof in zijn uitspraak de verkoopprijs leidend heeft geacht.