Rb. Zeeland-West-Brabant, 16-12-2015, nr. C/02/249530 / HA ZA 12-358

Bij vonnis van 20 juni 2012 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de Staat van de perceelgedeelten sectie E 104 ter grootte van 5.04.00 ha, te onteigenen grootte 1.16.38 ha, grondplannummer 58.1 en sectie Y 747 ter grootte van 13.61.70 ha, te onteigenen grootte 7.86.44 ha, grondplannummer 38.1. 2.2. In het onteigeningsvonnis is het aan Brooijmans te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 724.850,00.

Het onteigeningsvonnis is op 31 juli 2012 ingeschreven in de openbare registers.

De bij beschikking van 4 juni 2012 van voorheen de rechtbank Breda, thans rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, benoemde deskundigen (van wie wijlen dhr. Faase is vervangen door ir. Schimmel) is opgedragen de schadeloosstelling te begroten.

De deskundigen hebben in hun rapport de aan Brooijmans te betalen schadeloosstelling als volgt begroot:- waarde onteigende € 867.906,00- waardevermindering overblijvende (per saldo) nihil- overige schade (per saldo) nihil-------------Totaal € 867.906,00- deskundigenkosten p.m.- rente p.m.

Namens de Staat is aan Brooijmans laatstelijk aangeboden als schadeloosstelling:- waarde onteigende (9.02.82 ha à € 6,50/m²) € 586.833,00- waardevermindering overblijvende € 111.750,00- overige schade:inkomensschade nihilbijkomende schade € 26.263,00---------------totaal € 724.846,00

Brooijmans stelt dat de schadeloosstelling voor hem dient te bedragen: - waarde onteigende (9.02.82 ha à € 20,00/m²) € 1.805.640,00 - waardevermindering overblijvende € 356.392,00 - overige schade: inkomensschade € 150.372,00 bijkomende schade € 109.519,45 (+ 3x p.m.) belastingschade p.m. € 259.891,45totaal € 2.421.923,40 + 4x p.m.2.8. De standpunten van partijen ten aanzien van (de hoogte van) de voor vergoeding in aanmerking komende posten, voor zover van belang, zullen conform de in het deskundigenrapport onderscheiden paragrafen worden behandeld.Waarde van het onteigende

Planologie

De planologische grondslag voor (de realisatie van) het werk waarvoor onteigend is, wordt gevormd door het Tracébesluit “A4 Dinteloord-Bergen op Zoom, gedeelte Steenbergen”, dat op 18 februari 2011 door de minister van Infrastructuur en Milieu is vastgesteld. Dit tracébesluit is met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 14 maart 2012 onherroepelijk geworden.

Aanvankelijk was reeds op 9 september 1998 voor de aanleg van het gedeelte van de A4 tussen Dinteloord en Bergen op Zoom een tracébesluit vastgesteld, te weten het Tracébesluit "A4 Dinteloord-Bergen op Zoom". Bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 22 januari 2001 is dit tracébesluit echter gedeeltelijk vernietigd, te weten voor zover dit zag op de aanleg van het "middelste deel" van de A4 ter hoogte en aan de oostzijde van Steenbergen (tussen km 6.375 en km 13.356). Het tracébesluit voor zover dat zag op de aanleg van de A4 ten noorden van Steenbergen tussen km 2.800 (nabij de Noordzeedijk) en km 6.375 (nabij de Steenbergsche Vliet) - het noordelijke deel - en voor zover dat zag op de aanleg van de A4 ten zuiden van Steenbergen tussen km 14.330 en km 15.060 - het zuidelijke deel - is met voornoemde uitspraak van de Afdeling op 22 januari 2001 wél onherroepelijk geworden.

Voor het vernietigde gedeelte van het tracébesluit (met betrekking tot het middelste deel van het tracé) is door de minister van Infrastructuur en Milieu op 18 februari 2011 een nieuw tracébesluit vastgesteld (het Tracébesluit "A4 Dinteloord-Bergen op Zoom, gedeelte Steenbergen”). Dit nieuwe tracébesluit was op de peildatum ter plaatse van de percelen van Brooijmans nog niet verwerkt in een bestemmingsplan. Deze percelen waren daarmee nog gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan "Buitengebied Steenbergen". Dit bestemmingsplan is op 19 december 1996 vastgesteld door de Raad van de gemeente Steenbergen, goedgekeurd door het College van Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant op 30 juli 1997 en onherroepelijk geworden op 18 mei 2000.

De percelen van Brooijmans hebben ingevolge dit bestemmingsplan de bestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke waarde" met de nadere aanduiding "openheid".

Met het oog op een kennelijk voorgenomen wijziging van dit bestemmingsplan heeft de gemeenteraad van Steenbergen op 1 maart 2012 een voorbereidingsbesluit op grond van artikel 3.7 Wro genomen; een (voor)ontwerp voor een nieuw bestemmingsplan was op de peildatum nog niet gepubliceerd.

Eigendomsverkrijging

Brooijmans heeft beide percelen in 1998 in eigendom verkregen.De percelen waren op de peildatum bij Brooijmans zelf in gebruik voor de teelt van respectievelijk zaaiuien, pootaardappelen en wintertarwe. Daarmee maakten de percelen op de peildatum onderdeel uit van het agrarisch bedrijf van Brooijmans, dat hij samen met zijn echtgenote voert. Dit betreft een gemengd akkerbouw- en tuinbouwbedrijf, gevestigd aan de Kruislandsedijk 6 te Steenbergen, met een areaal van ruim 88 ha (waarvan ca. 46 ha eigendom en 42 ha pacht). Beide percelen waren (in de oude situatie) gelegen op ca. 4,7 km afstand van de huiskavel.

Agrarische waarde

Ingevolge artikel 40a Onteigeningswet (Ow) dient de waarde van het onteigende te worden bepaald op basis van de prijs, die zonder onteigening op de peildatum bij verkoop in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meerdere bouw- of gebruiksmogelijkheden kan Brooijmans daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde.Bij de waardering van het onteigende dienen overigens de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen.

De deskundigen stellen vast dat bij de waardering van het onteigende de voor- en nadelen van het werk c.a. waarvoor onteigend is, te weten in casu de aanleg/doortrekking van de A4 tussen Dinteloord en Bergen op Zoom en de daarmee samenhangende infrastructurele maatregelen, alsmede de plannen voor dat werk, moeten worden weggedacht (artikel 40c Ow).Zij gaan bij het bepalen van de waarde van het onteigende dan ook uit van de (voorheen) agrarische bestemming van de betrokken gronden. Zij hebben in dat verband de door Brooijmans aangedragen referentietransacties geanalyseerd en voorts zelf onderzoek gedaan naar recent geregistreerde transacties met betrekking tot agrarische gronden in het gebied. Op basis van dit onderzoek en voorts hun eigen kennis van de grondmarkt en ervaring schatten de deskundigen de “gewone” agrarische waarde van gronden in dit gebied (zonder enige verwachtingswaarde) per peildatum (31 juli 2012) op plm. € 7,00/m². Naar het oordeel van de deskundigen kan daarmee ook de agrarische waarde van de beide percelen van Brooijmans - en daarmee van het onteigende - per peildatum gesteld worden op € 7,00/m².

Volgens de Staat bedraagt de agrarische waarde van het onteigende € 6,50/m². 2.14. Brooijmans stelt dat de deskundigen de agrarische waarde te laag hebben gewaardeerd. Staal Makelaars, de partijdeskundige van Brooijmans, heeft diverse referentietransacties aangeleverd met betrekking tot percelen nabij stedelijk gebied. Hieruit volgt dat de (agrarische) waarde van het onteigende in ieder geval € 7,76/m² bedraagt. Deze referentietransacties worden door de deskundigen gepasseerd en de onderbouwing daarvan schiet volgens Staal tekort; de percelen van Brooijmans zijn daarnaast ten opzichte van de percelen van de aangeleverde referentietransacties kwalitatief hoogwaardiger.

De rechtbank gaat uit van de door de deskundigen op basis van hun onderzoek naar de waarde die in het vrije economische verkeer wordt toegekend aan agrarische grond en voorts op basis van hun marktkennis, ervaring en intuïtie getaxeerde agrarische waarde van het onteigende. De deskundigen hebben in hun advies gemotiveerd gesteld dat zij de door Brooijmans aangedragen referentietransacties hebben geanalyseerd en daarnaast eigen onderzoek hebben verricht. Ter gelegenheid van het pleidooi hebben de deskundigen voorts aangegeven dat een aantal van de door Brooijmans aangedragen transacties niet als referentietransactie kan dienen, omdat deze transacties ofwel koop voor andere doeleinden dan wel een ander gebied betreffen.De rechtbank zal de deskundigen volgen in hun oordeel en de agrarische waarde vaststellen op € 7,00/m².

Verwachtingswaarde?

De deskundigen hebben voorts onderzocht of bij de waardering van het onteigende sprake is van een boven de agrarische waarde uitgaande verwachtingswaarde.Zij hebben daartoe onderzocht of er - na eliminatie van (de plannen voor) het werk waarvoor wordt onteigend - op de peildatum reeds zodanige concrete verwachtingen ten aanzien van mogelijke niet-agrarische ontwikkelingen ter plaatse van de percelen van Brooijmans zouden hebben bestaan dat die gronden - en daarmee ook het onteigende gedeelte daarvan - in het vrije economische verkeer per die peildatum reeds een hogere dan de louter agrarische waarde zouden hebben gehad.De deskundigen hebben met betrekking tot de verwachtingen ten aanzien van mogelijke niet-agrarische ontwikkelingen op het perceel van Brooijmans in hun rapport een beschrijving opgenomen van de planologische ontwikkeling van de A4 en de gebieden ten westen en noorden van de kern van Steenbergen. Daaruit blijkt volgens de deskundigen dat bij de planvorming voor deze gebieden tot ca. 2001/2002 is uitgegaan van een aanleg van de A4 aan de oostzijde van Steenbergen. In het conceptrapport hebben de deskundigen zich op het standpunt gesteld dat vanaf 2002 tot plm. 2006 rekening is gehouden met de aanleg aan de oost- of westzijde en dat het vanaf maart 2007 duidelijk was dat de A4 uiteindelijk aan de westzijde zou worden aangelegd. De deskundigen concludeerden in hun conceptrapport tot een waarde van het onteigende van € 15,00 /m².

Naar aanleiding van de reactie van de Staat op het conceptrapport hebben de deskundigen echter hun beschrijving van de planologische ontwikkelingen in het gebied ten (noord-) westen van Steenbergen aangevuld met een beschrijving van het provinciaal "Uitwerkingsplan Landelijke Regio Steenbergen en Halderberge" uit december 2004, alsmede een passage uit het Jaarverslag van de gemeente Steenbergen 2009.Uit de beschrijving van voornoemd provinciaal uitwerkingsplan blijkt volgens de deskundigen dat bij het opstellen van dat plan in 2004 reeds is uitgegaan van de westelijke tracévariant voor de A4 en overigens van een uitbreiding van het (toen reeds) bestaande bedrijventerrein Reinierpolder met 30 ha tot 2020, waarvan reeds 23 ha tot 2010. Zonder de (latere) begrenzing van de ruimte voor deze uitbreiding door het tracé van de A4, zou naar het oordeel van de deskundigen een uitbreiding in westelijke richting conform de pijlen op de plankaart uit de Structuurvisie Plus van de gemeente uit november 2002 het meest in de rede hebben gelegen, en dan zowel ten noorden als ten zuiden van de Zeelandweg-Oost/N259 (zoals weergegeven in bijlage 17 van het deskundigenrapport). Voor een dergelijke uitbreiding zouden ook de beide percelen van Brooijmans (grotendeels) benodigd zijn geweest. Niet valt in te zien dat een bestemmingsplan voor een uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder in deze vorm geen goedkeuring zou hebben kunnen verkrijgen (indien in het provinciaal uitwerkingsplan niet was uitgegaan van het westelijke tracé van de A4), aldus de deskundigen.

Volgens de deskundigen is voorts de vraag of een dergelijke uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder (zonder A4) ook op de peildatum nog te verwachten was, gegeven de op dat moment geldende slechte marktsituatie voor bedrijventerreinontwikke-ling.

In het kader van afspraken die rond de peildatum (op 20 juni 2012) zijn gemaakt tussen de regio West-Brabant en de provincie is de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen in die hele regio neerwaarts bijgesteld van 788 ha tot 438 ha, en voor de gemeente Steenbergen (tot 2020) van 30 ha naar 5 ha.

De deskundigen stellen vast dat in diezelfde afspraken is overwogen dat de gemeente Steenbergen "momenteel geen uitgeefbare grond heeft en te kennen (heeft) gegeven in totaal 18 ha te willen realiseren, waarvan (voorlopig) 5 ha direct na realisering van de A4 en de rest (13 ha) pas na 2020". Op basis van deze wens is vervolgens de "programma-afspraak" gemaakt voor uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder met 5 ha tot 2020 en 12 ha na 2020.

Zonder plannen voor de A4 was er naar het oordeel van deskundigen op de peildatum kennelijk een reële verwachting dat deze 5 respectievelijk 12 ha - in westelijke richting - hadden kunnen worden gesitueerd zoals zij op het bij hun rapport gevoegde tracékaartgedeelte hebben aangegeven. Dit zou volgens de deskundigen betekenen dat op de peildatum alleen voor het perceel van Brooijmans ten zuiden van de Zeelandweg-Oost/N259 in de periode ná 2020 een reële verwachting zou hebben bestaan dat dit perceel benodigd zou zijn voor een verdere uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder.

Voor het perceel van Brooijmans (c.q. het onteigende gedeelte daarvan) dat is gelegen ten noorden van de Zeelandweg-Oost zien de deskundigen per peildatum geen aanleiding om met enige verwachtingswaarde rekening te houden.

Voor het perceel van Brooijmans (c.q. het onteigende gedeelte daarvan) dat is gelegen ten zuiden van de Zeelandweg-Oost gaan de deskundigen derhalve per peildatum uit van een agrarische waarde met een "plus" vanwege de nabije/"warme" ligging ten opzichte van het bestaande bedrijventerrein Reinierpolder en de verwachting ten aanzien van een mogelijke uitbreiding van dit bedrijventerrein op onder meer dit perceel op enig moment na 2020. De deskundigen schatten aldus de waarde van dit perceel per peildatum op € 10,--/m².

De waarde van de onteigende delen van de beide percelen van Brooijmans stellen de deskundigen daarmee op:

- 1.16.38 ha (van perceel E 104 ten noorden v.d. Zeelandweg-Oost) à € 7,--/m², € 81.466,-

- 7.86.44 ha (van perceel Y 747 ten zuiden v.d. Zeelandweg-Oost) à € 10,--/m², € 786.440,-

Totaal € 867.906,-

De Staat kan de deskundigen niet volgen in hun advies, voor zover dat betreft de door de deskundigen aangenomen verwachtingswaarde voor het perceelsgedeelte ten zuiden van de Zeelandweg-Oost. Volgens de Staat is er geen aanleiding voor het aannemen van een verwachtingswaarde.Voor de vraag wat er met de onteigende gronden zou zijn gebeurd - de onteigening weggedacht - is met name van belang de inhoud van de gemeentelijke Structuurvisie uit 2002. In dit plan werd nog zowel met de oostelijke als de westelijke variant van de A4 rekening gehouden. In de daarop volgende plannen werd steeds geanticipeerd op de aanleg van de A4 ten westen van Steenbergen. In de Structuurvisie uit 2002 werd voorzien in de westelijke uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Reinierpolder I en II, indien er behoefte zou ontstaan aan uitbreiding. Deze voorziene uitbreiding strekt zich niet uit tot de in de onteigening betrokken percelen van Brooijmans. De Staat verwijst ter onderbouwing van deze stelling naar de structuurbeeldkaart behorend bij hoofdstuk 7 van de Structuurvisie. De Staat betwist dat de op deze kaart aangegeven begrenzing van de uitbreiding van het bedrijventerrein verband houdt met de ligging van het westelijke studie-tracé voor de A4. De aangegeven westelijke begrenzing wordt niet gevormd door het tracé van de A4 maar door het perceel kadastraal bekend gemeente Steenbergen, sectie Y, nummer 746, waarvan de perceelsgrenzen de aangegeven uitbreiding precies volgen. De Staat ziet daarom geen reden om de op de structuurbeeldkaart weergegeven begrenzing weg te denken en te veronderstellen dat de percelen gelegen ten westen van de op de kaart aangegeven begrenzing van de westelijke uitbreiding van het bedrijventerrein, zoals onder andere de in de onteigening betrokken percelen van Brooijmans, in aanmerking zouden komen voor een niet-agrarische functie.Ook indien de rechtbank de deskundigen volgt in hun opvatting dat de op de structuurbeeldkaart aangegeven begrenzing dient te worden weggedacht, stelt de Staat dat er geen aanleiding is om een verwachtingswaarde voor de onteigende gronden van Brooijmans aan te nemen. Op de peildatum was er geen aanleiding om te veronderstellen dat de gronden van Brooijmans voor een niet-agrarische ontwikkeling in aanmerking zouden komen. De in de Structuurvisie weergegeven uitbreiding van de bedrijventerreinen Reinierpolder is tot op heden niet gerealiseerd.Uit de afspraken die op 20 juni 2012 in het Regionaal Ruimtelijk Overleg West Brabant zijn gemaakt volgt dat de gemeente Steenbergen heeft aangegeven dat zij tot 2020 slechts 5 ha uitbreiding van de bedrijventerreinen Reinierpolder wenst te realiseren en na 2020 nog eens 12 hectare. De Staat stelt dat het niet voor de hand ligt om aan te nemen dat de door de gemeente Steenbergen gewenste uitbreiding met 5 en 12 hectare, het werk weggedacht, zou hebben plaatsgevonden op de manier zoals ingetekend door de deskundigen in bijlage 17 bij hun rapport. Anders dan de deskundigen meent de Staat dat de uitbreiding van het bedrijventerrein niet alleen ten westen van het bedrijventerrein Reinierpolder II (het zuidelijke bedrijventerrein), zou hebben plaatsgevonden, maar ook ten westen van het noordelijke bedrijventerrein Reinierpolder I. Deze visie wordt ondersteund door de aankoop door de gemeente Steenbergen in 2009 (en daarmee ruim voor de peildatum) van grond ten westen van Reinierpolder I ten behoeve van de uitbreiding van het bedrijventerrein.Met de door de Staat voorgestane wijze van uitbreiding reikt de totale uitbreiding van de bedrijventerreinen Reinierpolder minder ver westelijk dan door de deskundigen is voorzien. Ruim voldoende grondoppervlakte zou al voorhanden zijn direct grenzend aan de bestaande bedrijventerreinen. Bij deze wijze van uitbreiding zouden de gronden van Brooijmans nooit voor een uitbreiding van de bedrijventerreinen in aanmerking komen. Deze wijze van uitbreiding stemt bovendien ook, beter dan de door de deskundigen aangegeven uitbreiding, overeen met de wijze van uitbreiding die is voorzien in de Structuurvisie 2002. Daarnaast stemt deze wijze van uitbreiding ook overeen met de genoemde aankoop van de grond door de gemeente Steenbergen ten westen van de Reinierpolder I in 2009 en de uitbreiding zoals die wordt weergegeven in de Structuurvisie van de gemeente Steenbergen uit 2012, waarin de uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder is voorzien ten westen van het noordelijke Reinierpolder I.De Staat verzoekt de rechtbank, met inachtneming van het voorgaande, de waarde van het onteigende vast te stellen op de agrarische waarde, door de Staat begroot op € 6,50 per m². De waarde van het onteigende bedraagt dan (09.02.82 ha x € 6,50/m²) € 586.833,00.

Brooijmans stelt dat de deskundigen de door hen berekende (in het definitieve rapport ten opzichte van het conceptrapport neerwaarts bijgestelde) verwachtingswaarde slechts baseren op de door de Staat overgelegde productie Regionale Agenda Werklocatie Regio West-Brabant van 1 januari 2013. Dit document kan/mag echter niet worden betrokken bij de waardering per de peildatum. Het document is ruim na de peildatum tot stand gekomen. Voor zover er rond de peildatum een concept van dit document beschikbaar was, betwist Brooijmans dat dit formeel openbaar is gemaakt. Formele openbaarmaking van een document is een voorwaarde om het mee te kunnen nemen bij de waardering. Slechts als een document openbaar is, kunnen redelijk handelend kopers en verkopers met de inhoud daarvan rekening houden. Dat het stuk niet openbaar was, blijkt uit een transactie in onderhavig gebied uit 2012, waarbij een grondprijs van € 18,10/m² is betaald. Recenter nog heeft de gemeente Steenbergen in de directe omgeving een grondprijs van € 22,50/m² betaald. Uit dit laatste volgt dat voormeld stuk slechts een “praatstuk” is gebleven, en dat daarmee in de markt geen rekening wordt gehouden.Nu voornoemd document niet bij de waardering per de peildatum mag worden meegenomen, resteren de formeel geopenbaarde plannen die - wat betreft de ontwikkeling van beide percelen van Brooijmans - teruggaan tot de plannen van 2002 en het uitbreidingsplan van de provincie van 2004. Het betreft achtereenvolgens de Structuurvisie Plus van de gemeente Steenbergen van 2002, het provinciale Uitbreidingsplan van 2004, de Gebiedsvisie van 14 november 2007 en de Structuurvisie 2012 van de gemeente Steenbergen van januari 2012. Uit de weergave van de ontwikkelingspijlen in deze plannen blijkt dat sprake is van een historische verwachtingswaarde voor de percelen van Brooijmans.Indien en voor zover het huidige bestemmingsplan zal moeten worden geëlimineerd en indien en voor zover al juist is dat die eliminatie ook geldt voor alle overige ruimtelijke plannen die dezelfde ontwikkeling lieten zien, blijven over het streekplan Noord-Brabant van 2002, de Structuurvisie Plus van de gemeente Steenbergen van 2002 en het uitbreidingsplan van 2004, welke plannen nog niet uitgingen van een westelijke variant van de A4 en dus onverkort een ontwikkeling naar bedrijventerrein mogelijk maakten.Brooijmans stelt primair dat de verwachtingswaarde € 22,50/m² bedraagt (conform de recente transactie van de gemeente Steenbergen). Subsidiair bedraagt de verwachtingswaarde volgens Brooijmans € 20,00 (op grond van de in het taxatierapport van Staal Makelaars aangevoerde referentietransacties), meer subsidiair € 17,50/m² (conform de waarde van het overblijvende die de deskundigen in een zelfde soort zaak die bij deze rechtbank aanhangig is geweest met zaak-/rolnummer 249532 HA ZA 12-360 hebben aangenomen) en meer meer subsidiair € 16,50/m² (conform de waarde die de deskundigen in het conceptrapport hebben aangehouden voor het overblijvende gedeelte ten zuiden van de A4). Indien en voor zover de rechtbank het rapport van de deskundigen overneemt, moet de waarde van het onteigende worden vastgesteld op € 12,00/m², zijnde de waarde van het overblijvende ten zuiden van de A4.Brooijmans stelt dat de deskundigen ten aanzien van het onteigende en het overblijvende ten onrechte twee prijzen hanteren; deze waarderingen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. De deskundigen geven zelf aan dat als de weg (en het bestemmingsplan) wordt weggedacht, het onteigende gedeelte onder de weg een verwachtingswaarde zou kennen. In dit geval is de enige juiste consequentie dat de ondergrond van de weg dezelfde verwachtingswaarde heeft als het zuidelijk overblijvende. De deskundigen laten echter de aanwezigheid van de weg toch doorwerken in de prijsbepaling en dat is niet juist. Ter ondersteuning van deze stelling verwijst Brooijmans naar een uitspraak van het gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 24 juni 2014 (ECLI:NLGHDHA:2014:2057). Uit de overwegingen van het hof volgt dat het elimineren van het bestemmingsplan van de weg betekent dat de ondergrond van de weg (het onteigende) gelijk is aan de verwachtingswaarde van het overblijvende binnen het gebied dat ontwikkeld zal worden.

De rechtbank overweegt als volgt. Bij de bepaling van een mogelijke verwachtingswaarde dienen (de plannen voor) het werk waarvoor onteigend wordt, in casu de aanleg van de A4, te worden geëlimineerd.Op grond van de inhoud van de overgelegde stukken moet worden aangenomen dat vanaf 2002 tot ca. 2006 rekening werd gehouden met een aanleg van de weg aan de westzijde van Steenbergen - waarbij bij het opstellen van het provinciaal "Uitwerkingsplan Landelijke Regio Steenbergen en Halderberge" uit december 2004 reeds is uitgegaan van de westelijke variant voor de A4 - en dat vanaf maart 2007 duidelijk was dat het tracé aan de westzijde van Steenbergen zou worden aangelegd.Uit de planvorming van vóór het moment dat de plannen voor de aanleg van de Rijksweg A4 westelijk langs Steenbergen vorm kregen, waarbij dus moet worden teruggegaan tot 2001/2002, volgt dat (de onteigening weggedacht) de uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder in westelijke en zuidelijke richting zou hebben plaatsgevonden, en derhalve in de richting van de percelen van Brooijmans.De deskundigen baseren zich voor wat betreft de invulling van de uitbreiding van het bedrijventerrein - waarbij volgens hen beide percelen van Brooijmans grotendeels benodigd zijn - op voornoemd provinciaal Uitwerkingsplan, en overwegen daarbij uitdrukkelijk dat niet valt in te zien dat een bestemmingsplan voor een uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder in deze vorm geen goedkeuring zou hebben kunnen verkrijgen (indien in het provinciaal uitwerkingsplan niet was uitgegaan van het westelijke tracé van de A4). Dit laatste is door Brooijmans en de Staat niet weersproken, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid van de bevindingen van de deskundigen op dit punt.De deskundigen hebben voorts voldoende onderbouwd dat per peildatum de verwachting was dat het bedrijventerrein tot 2020 met 5 ha en na 2020 met nog eens 12 ha zou worden uitgebreid. Zij baseren zich daarbij op afspraken uit het Regionaal Ruimtelijk Overleg West-Brabant van 20 juni 2012. Volgens de deskundigen geeft een dergelijk provinciaal stuk een goede indicatie van de actuele marktsituatie.Het verweer van Brooijmans dat dit document na de peildatum (31 juli 2012) tot stand is gekomen slaagt niet. Ten aanzien van het verweer dat het stuk formeel niet openbaar was, overweegt de rechtbank dat het in dat kader van belang is of het kenbaar is/was voor potentiele kopers. De Staat heeft ter gelegenheid van het pleidooi aangevoerd dat het Regionaal Ruimtelijk Overleg West-Brabant op de website van de provincie vermeld stond tussen de plannen voor ruimtelijke ordening. De rechtbank gaat ervan uit dat op een eventueel verzoek van potentiële kopers deze informatie zou zijn verstrekt, zodat daarmee is voldaan aan het vereiste van openbaarheid.Volgens de deskundigen zou de uitbreiding met 5 ha tot 2020 in ieder geval niet plaatsvinden op het perceel van Brooijmans en de uitbreiding met 12 ha na 2020 mogelijk op het zuidelijk gelegen perceel. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel en maakt dit tot het hare. Voldoende aannemelijk is dat de aanvankelijk door de deskundigen in hun conceptrapport berekende waarde van € 15,--/m², diende te worden bijgesteld, nu op grond van de afspraken uit het Regionaal Ruimtelijk Overleg West-Brabant de uitbreiding van het bedrijventerrein minder westelijk zou reiken, waardoor de waarde als geheel wordt gedrukt, en niet geheel duidelijk is of de uitbreiding alleen op het zuidelijk gelegen perceel zou plaatsvinden of ook op het noordelijk gelegen perceel.De rechtbank zal de deskundigen volgen in hun oordeel en de waarde van het onteigende vaststellen op € 867.906,--.

Vergoeding in verband met aanwezigheid bruikbare bodembestanddelen?

Brooijmans stelt dat de aan hem in het kader van de onteigening toekomende vergoeding voor de waarde van het onteigende moet worden vermeerderd met een vergoeding in verband met de aanwezigheid van voor de Staat bruikbare bodembestanddelen in de perceelsgedeelten. Brooijmans heeft deze vergoeding als volgt begroot: 25.234,50 m³ à € 17,57 = € 443.370,00 : 2 = (afgerond) € 221.700,00.

Volgens Brooijmans is de in de bodem van het onteigende aanwezige klei gebruikt voor de aanleg van het tracé. Klei ten behoeve van de aanleg van dijken heeft een commerciële marktwaarde van € 9,50 per ton, hetgeen een waarde van € 17,57/m³ oplevert.De deskundigen zijn in hun rapport uitgegaan van de door de Staat aangeleverde cijfers en hebben geen informatie ingewonnen bij het onafhankelijke Bodemcentrum Nederland. Brooijmans verzoekt de rechtbank het daarheen te leiden dat dit Bodemcentrum alsnog advies zal geven.Brooijmans stelt dat uit door hem overgelegde foto’s blijkt dat de uitgangspunten die de Staat de deskundigen heeft voorgehouden niet juist zijn. Er is gewerkt met een gesloten grondbalans. De grond is volledig benut met aanzienlijke voordelen voor de Staat, waarvan nu geen vergoeding toekomt aan Brooijmans.Brooijmans verzoekt de rechtbank om de Staat op grond van artikel 22 Rv te verplichten de grondexploitatieberekeningen over te leggen. Aan de hand van de feitelijke gegevens kunnen de deskundigen vervolgens de benodigde berekeningen uitvoeren, waarna vast zal komen te staan of het juist is dat de Staat niet gehouden is Brooijmans een vergoeding te bieden voor de bodembestanddelen en de daarmee samenhangende voordelen bij de uitvoering van het werk.

De Staat stelt dat Brooijmans geen aanspraak kan maken op een toeslag wegens vrijgekomen bodembestanddelen. De vrijgekomen grond is een mix van een toplaag van bouwvoor en een onderliggende laag van zandhoudende klei. Het betreft geen klei die gebruikt kan worden als dijkenklei (erosieklasse 1 of 2), zoals wordt aangenomen door Brooijmans. De grond die is vrijgekomen kon slechts gebruikt worden - en is ook gebruikt - voor de opvulling van de kern van dijken, het bekleden van zandlichamen of de verwerking in bermen, en heeft geen (positieve) marktwaarde. Indien de grond niet in het werk was gebruikt, had zij elders tegen betaling moeten worden afgestort.De Staat betwist verder gemotiveerd dat hij voordeel heeft van het verwerken van de vrijgekomen grond in het werk.

De deskundigen hebben naar aanleiding van de reacties van partijen op het conceptrapport nader onderzoek gedaan naar de markt in zand en klei in de onderhavige regio in het algemeen, en de marktwaarde van bodembestanddelen die vrijkomen uit grootschalige infrastructurele werken in het bijzonder.Met betrekking tot de bij de aanleg van de A4 (en de daarbij aan te leggen sloten) vrijgekomen klei geldt volgens de deskundigen dat op grond van de door de Staat nader verstrekte gegevens voldoende aannemelijk is geworden dat deze klei "zandhoudend" was en daarmee van onvoldoende kwaliteit om te worden hergebruikt voor bijvoorbeeld de aanleg van dijken in het werk of dijkverzwaringsprojecten elders. Deze klei is kennelijk feitelijk ook niet afzonderlijk gewonnen, maar tezamen met de teelaarde en het veen uit de aansluitende grondlagen. Daarmee waren deze vrijgekomen bodembestanddelen tezamen alleen geschikt geweest als "ophoog- of vulmateriaal" in taluds e.d. en - tijdelijk - als voorbelasting voor de toekomstige weg.

De Staat heeft bevestigd dat de aldus uit het onteigende vrijgekomen bodembestanddelen inderdaad in het werk gebruikt zijn als voorbelasting voor de nieuwe weg, en na het "voltooien" van deze voorbelasting weer volledig zullen worden afgegraven en dan worden vervangen door de definitieve basis voor het weglichaam. De vrijgekomen bodembestanddelen zullen dan "op een klein deel na dat mogelijk nog gebruikt wordt ter aanvulling van de bermen" (alsnog) worden afgevoerd naar een stortlocatie. Het enkel tijdelijk toepassen van de vrijgekomen bodembestanddelen als voorbelasting levert naar de mening van deskundigen geen direct kostenvoordeel op ten opzichte van de situatie dat het materiaal voor de definitieve basis van het weglichaam tevens (eerst) als voorbelasting wordt aangebracht. In beide gevallen zal de Staat (vergelijkbare) kosten moeten maken voor respectievelijk het opbrengen van de voorbelasting en het afvoeren van de - in economisch opzicht "waardeloze" - vrijgekomen bodembestanddelen.

Nu overigens de uit het onteigende vrijgekomen, en uiteindelijk af te storten bodembestanddelen als gevolg van hun samenstelling ook geen positieve handelswaarde vertegenwoordigen, bestaat naar het oordeel van deskundigen geen grond om aan Brooijmans in het kader van deze onteigeningsprocedure vanwege de aanwezigheid van deze bodembestanddelen een afzonderlijke vergoeding toe te kennen.

De rechtbank overweegt dat de vergoeding voor bodembestanddelen dient te worden gesteld op de helft van het voordeel dat voor de onteigenaar voortvloeit uit de aanwezigheid ervan, tenzij bijzondere omstandigheden aanleiding geven een andere verdeelsleutel toe te passen. De vergoeding zal echter niet op een hoger bedrag dan de marktwaarde worden gesteld. Bij de berekening van het voordeel dient voorts rekening te worden gehouden met de kosten die gemoeid zijn met het winnen van het bodembestanddeel.De deskundigen hebben in hun rapport voldoende onderbouwd dat de aanwezige bodembestanddelen, voor zover deze al in het werk zijn gebruikt, geen kostenvoordeel hebben opgeleverd voor de Staat.Bovendien hebben de deskundigen en de Staat zich op het standpunt gesteld dat de vrijgekomen bodembestanddelen geen marktwaarde vertegenwoordigen. Dit is door Brooijmans betwist met de stelling dat de bodembestanddelen in het werk zijn gebruikt. Het louter gebruik van de bodembestanddelen in het werk is echter geen maatstaf voor de vraag of de bodembestanddelen marktwaarde hebben. Om een zekere marktwaarde te hebben is van belang dat het gaat om onvermengde bodembestanddelen. De deskundigen en de Staat hebben gemotiveerd gesteld dat geen sprake is van onvermengde bodembestanddelen. Dit is door Brooijmans ook niet weersproken. Reeds daarom kan geen vergoeding voor vrijgekomen bodembestanddelen worden toegekend.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de totale waarde van het onteigende per peildatum bepalen op € 867.906,--

Waardevermindering/waardevermeerdering overblijvende

Na onteigening resteert:

- van het perceel E 104 een gedeelte met een oppervlakte van 03.87.62 ha, met aan één zijde een onregelmatige vorm, gelegen ten noorden van het tracé van de A4 (tot aan de West- Groeneweg);

- van het perceel Y 747 een gedeelte met een oppervlakte van 5.75.26 ha, met een zeer onregelmatige vorm, gelegen ten zuiden van het tracé van de A4.

Het overblijvende gedeelte van E 104 blijft via dezelfde inrit vanaf de West-Groeneweg ontsloten; het overblijvende deel van perceel Y 747 zal na de realisering van het werk ontsloten worden via een - in het kader van het werk aan te leggen - nieuwe inrit vanaf de (nieuwe/verlegde) parallelweg langs de Zeelandweg-Oost.De Staat heeft de waardevermindering van de beide overblijvende perceelsgedeelten in verband met hun slechtere vorm en de oppervlakteverkleining gesteld op in totaal€ 111.750,--.

Door Brooijmans is de waardevermindering van de overblijvende gronden in verband met de slechtere vorm, de oppervlakteverkleining, snijschade en extra kopakkers geschat op€ 356.392,--.

De deskundigen overwegen in hun rapport als volgt.

Als gevolg van de onderhavige onteigening verslechtert met name de vorm van de twee overblijvende perceelsgedeelten, hetgeen de agrarische exploitatie van beide delen zal bemoeilijken en daarmee de agrarische waarde van deze overblijvende gronden zal doen verminderen.

Anders dan bij de waardering van het onteigende dient bij de beoordeling van de waarde van het overblijvende wel rekening te worden gehouden met de eventuele positieve en negatieve invloed daarop van de plannen voor de aanleg c.q. de aanwezigheid van de A4 ter plaatse.

Ten aanzien van het overblijvende ten zuiden van de A4 overwegen de deskundigen dat als gevolg van de aanleg van de A4, en de daarmee gecreëerde begrenzing van de toekomstige uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijventerrein Reinierpolder, de (verwachtings)waarde van het ten zuiden van de A4 overblijvende deel van het perceel Y 747 per peildatum licht zal zijn toegenomen. De deskundigen schatten de waarde van de grond van dit overblijvende perceelsgedeelte mét (de plannen voor) de aanleg van de A4 per peildatum in op € 12,00/m² (en daarmee de waardevermeerdering als gevolg van de plannen voor de aanleg van het werk waarvoor de onderhavige onteigening plaatsvindt op€ 2,--/m²).

Ten aanzien van het overblijvende ten noorden van de A4 oordelen de deskundigen dat, nu zij voor het onteigende deel van perceel E 104 niet uitgaan van een verwachtingswaarde, ook het overblijvende deel van dit perceel alleen een agrarische waarde zal hebben, waarbij voor een deel van het perceel, met een oppervlakte van ca 1 ha, sprake is van een vermindering van de agrarische waarde met € 1,00/m² als gevolg van de verminderde agrarische exploitatiemogelijkheden.

De deskundigen berekenen de waardeverandering van het overblijvende als volgt:

- waarde beide percelen vóór onteigening:

* E 104: 05.04.00 ha à € 7,--/m², € 352.800,--

* Y 747: 13.61.70 ha à € 10,--/m², € 1.361.700,--

€ 1.714.500,--

minus:

- waarde onteigende perceelsgedeelten:

* E 104: 01.16.38 ha à € 7,--/m², € 81.466,--

* Y 747: 07.86.44 ha à € 10,--/m², € 786.440,--

€ 867.906,--

- waarde overblijvende perceelsgedeelten:

* E 104: 02.87.62 ha à € 7,--/m², € 201.334,--

* E 104: 01.00.00 ha à € 6,--/m², € 60.000,--

* Y 747: 05.75.26 ha à € 12,--/m², € 690.312,--

€ 951.646,--

Per saldo waardevermeerdering van het overblijvende € 105.052,--

De Staat kan zich vinden in de door de deskundigen vastgestelde verwachtingswaarde van het overblijvende ten zuiden/oosten van de A4 van € 12,--/m² en de waardevermindering van het noordelijke/westelijke overblijvende perceelsgedeelte over een oppervlakte van 1 ha.

Brooijmans stelt dat de deskundigen ten aanzien van het onteigende en het overblijvende ten onrechte twee prijzen hanteren; deze waarderingen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Volgens Brooijmans bedraagt de waardevermindering per saldo€ 10.000,--.Brooijmans stelt voorts dat de waardevermeerdering niet mag worden meegenomen, omdat de waardevermeerdering reeds onafhankelijk van en voorafgaand aan de onteigening aanwezig was. Er was immers ver voorafgaand aan de onteigening al sprake van verwachtingswaarde door de ingezette voornemens tot ontwikkeling van een bedrijventerrein.Ten aanzien van de waardevermindering van het overblijvende noordelijk gedeelte van E 104 stelt Brooijmans dat in ieder geval teruggevallen moet worden op de berekeningen in het conceptrapport (met uitzondering van de € 16,50 waarde overblijvende zuidelijk gedeelte). Subsidiair stelt Brooijmans dat de waardevermindering overblijvende voor het noordelijke gedeelte moet worden verhoogd, in verband met verminderde exploitatie-mogelijkheden.

De rechtbank kan Brooijmans niet volgen in zijn stelling dat de deskundigen ten aanzien van het onteigende en het overblijvende ten onrechte twee prijzen hanteren, omdat deze waarderingen onlosmakelijk met elkaar verbonden zouden zijn.Het is vaste jurisprudentie dat bij de waardering van het onteigende de eventuele voor- en nadelen van het werk waarvoor onteigend wordt wel moeten worden geëlimineerd, maar bij de waardering van een eventueel overblijvend deel niet.Uit de door de deskundigen opgenomen beschrijving van de planvorming voor de A4 en haar omgeving volgt dat te verwachten valt dat het gebied waarin het overblijvende deel ten zuiden van de A4 is gelegen ten gevolge van de onteigening in aanmerking komt voor uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Reinierpolder, waardoor de waarde van de grond zal stijgen.De rechtbank neemt het oordeel en de motivering van de deskundigen ten aanzien van de door hen geschatte waardevermeerdering van dit overblijvende deel over en maakt deze tot de hare.

Ten aanzien van het overblijvende ten noorden van het onteigende acht de rechtbank, anders dan de deskundigen, een waardevermindering van € 1,00/m² voor het gehele perceel reëel. Het ligt voor de hand dat als gevolg van de aanleg van de A4 de agrarische exploitatiemogelijkheid van het gehele perceel vermindert.Na verrekening van de waardevermeerdering van het zuidelijk perceelsgedeelte met de waardevermindering van het noordelijk perceelsgedeelte resteert een voordeel van per saldo € 76.290,--.- waarde beide percelen vóór onteigening: € 1.714.500,--

minus:

- waarde onteigende perceelsgedeelten: € 867.906,--

- waarde overblijvende perceelsgedeelten:

* E 104: 03.87.62 ha à € 6,--/m², € 232.572,--

* Y 747: 05.75.26 ha à € 12,--/m², € 690.312,--

€ 922.884,--

Per saldo waardevermeerdering van het overblijvende € 76.290,--

Overige schade

De deskundigen gaan er voor het bepalen van de “overige schade” van Brooijmans als gevolg van de onderhavige onteigening - met partijen - vanuit dat Brooijmans de beide overblijvende perceelsgedeelten binnen zijn agrarische bedrijfsvoering behoudt en uitsluitend zal overgaan tot aankoop van vervangende agrarische grond ter grootte van de beide onteigende perceelsgedeelten (= totaal 9.02.82 ha). De deskundigen gaan er daarbij vanuit dat Brooijmans met behulp van een “premie uit handen breken” (à € 0,35/m²) redelijkerwijs in staat zal zijn om binnen ca. 18 maanden na de peildatum (= afgerond vóór 1 januari 2014) vergelijkbare agrarische grond aan te kopen (en teeltklaar te maken) binnen een straal van 15 kilometer van het onteigende tegen een prijs (inclusief premie uit handen breken) van € 7,35/m².

Kosten in verband met aankoop en aanpassing vervangende grond

Met de aankoop van vervangende grond zal volgens de deskundigen voor Brooijmans gemoeid zijn:

-aankoop: 09.02.82 ha à € 7,35/m² € 663.573,--

waarvan:

- integraal te vergoeden: de premie uit handen breken (à € 0,35/m²) € 31.600,--

- te financieren: 09.02.82 ha à € 7,--/m², € 631.974,--

Dit bedrag zal Brooijmans geheel kunnen financieren uit het kapitaal dat voor hem als gevolg van de onderhavige onteigening vrijkomt, te weten: - waarde onteigende € 867.906,--

waarna voor Brooijmans als vrijkomend kapitaal resteert: € 235.932,--

De deskundigen begroten de kosten die voor Brooijmans gemoeid zullen zijn met de aankoop van de vervangende grond (contant naar de peildatum) op:

- premie uit handen breken (9.02.82 ha à € 0,35/m²) € 31.600,--

- notaris en makelaar € 10.000,--

- aanpassing vervangende grond (drainage) € 5.000,--- bedrijfsklaar maken vervangende grond € 5.000,--

- bodemonderzoek vervangende grond € 3.000,--

Totale kosten € 54.600,--

Brooijmans stelt dat de “premie uit handen breken” moet worden vastgesteld op€ 0,50/m². De gronddruk in de door de deskundigen aangehouden straal is groot en er zal meer dan € 0,35/m² nodig zijn om een perceel met een grootte van meer dan 9 ha te vervangen. Dat maakt dat het bedrag aan aankoopkosten met € 13.500,00 moet worden verhoogd, waarmee het totaalbedrag aan kosten uitkomt op € 68.100,00.

De rechtbank is van oordeel dat het, gelet op het gemotiveerde verweer van Brooijmans en anders dan de deskundigen hebben geoordeeld, redelijk is om rekening te houden met een premie uit handen breken van € 0,50/m².Voor het overige neemt de rechtbank het oordeel van de deskundigen over en maakt dit tot het hare, nu partijen hiertegen geen verweer hebben gevoerd en dit advies de rechtbank redelijk voorkomt. De totale kosten zullen worden vastgesteld op € 68.100,--.

Inkomstenderving gewassen

Ten aanzien van de inkomstenderving met betrekking tot de gewassen, die op de peildatum nog op beide percelen stonden, is door de deskundigen een voorlopig advies uitgebracht. In dit voorlopig advies hebben deskundigen de inkomstenderving van Brooijmans bij een voortijdig beëindigen van de teelt van alle gewassen op het onteigende vooralsnog begroot op € 47.820,--.De deskundigen zijn in hun voorlopig advies voor de berekening van de inkomensschade in het oogstjaar 2012 uitgegaan van een geschatte opbrengst van 60 ton per hectare zaaiuien, een oppervlakte van (3.91.00 + 0.19.50 ha =) 4.10.50 ha en een inkomensderving (opbrengst minus besparing op enige kosten) van € 6.580,--/ha. Volgens Brooijmans heeft hij in werkelijkheid een opbrengst gerealiseerd van 86,242 ton per hectare zodat - bij een verkoopprijs van € 0,12 per kilogram en een oppervlakte van 4.30.00 ha - sprake is geweest van een inkomensderving van per saldo € 10.349,--/ha.

Uit de CBS-cijfers voor het oogstjaar 2012 blijkt van een gemiddelde opbrengst van 63,80 ton per hectare, terwijl uit de KWIN-AGV blijkt van een gemiddelde verkoopprijs van€ 0,12/kg.

De deskundigen stellen vast dat aldus de door Brooijmans gestelde kilogramopbrengst per hectare sterk afwijkt van het landelijke gemiddelde in 2012. Hiervoor ontbreekt een aannemelijke verklaring. Op grond van de landelijke cijfers achten deskundigen het wel in de rede liggen om hun berekening uit hun voorlopig advies enigszins bij te stellen, en daarin alsnog uit te gaan van een saldo-opbrengst van € 7.036,--/ha (in plaats van € 6.580,--/ha).

Daarmee begroten zij de gewas-/inkomensschade over 2012 nader op:

- gewasschade volgens voorlopig advies d.d. 7 augustus 2013 € 47.820,--

- mééropbrengstderving zaaiuien 2012: 4.10.50 ha x (€ 7.036,-- - € 6.580,-- = ) € 456,-- € 1.872,--

Totaal € 49.692,--

minus:

- opbrengst nog geoogste gewassen € 25.031,--

resteert als gewasschade 2012 € 24.661,--

De deskundigen overwegen voorts dat Brooijmans, behalve deze derving van inkomsten van de gewassen, die op peildatum nog op het onteigende stonden, ook inkomsten zal derven gedurende de periode dat hij nog niet beschikt over c.q. nog niet kan oogsten op zijn vervangende grond (= tot ultimo 2013).De deskundigen gaan voor deze inkomstenderving (inclusief zwaarder drukkende lasten) uit van één oogstseizoen (2013) en begroten deze post (netto, contant per peildatum) op:

- 09.02.82 ha à € 3.500,-- € 32.000,--

De deskundigen begroten de totale inkomens- gewasschade per peildatum daarmee op:

- inkomstenderving 2012 € 24.661,--

- inkomstenderving 2013 € 32.000,--

€ 56.661,--

Volgens Brooijmans hebben de deskundigen de schade die hij heeft geleden als gevolg van het verloren gaan van het op het onteigende perceelsgedeelte aanwezige gewas zaaiuien te laag geschat. De deskundigen hebben hun oordeel uiteindelijk gebaseerd op KWIN-AGV-cijfers en hebben daarmee geabstraheerd van de feitelijke situatie. De cijfers zijn gebaseerd op een gemiddelde. Brooijmans heeft beter gepresteerd. Hij heeft over de uitgangspunten van de berekening uitvoerig gediscussieerd met wijlen de heer Faase, die de door Brooijmans aangeleverde cijfers heeft geverifieerd en goedgekeurd. Dit zou tot een verhoging van de eerder bij voorlopig advies opgenomen inkomstenderving over 2012 hebben geleid. Brooijmans verwijst naar een e-mailbericht van hem van 8 oktober 2012 aan wijlen de heer Faase.Volgens Brooijmans is er in 2012 0,6 ha geoogst, met een opbrengst van 51.745 kg. Omgerekend bedraagt de opbrengst 86.242 kg/ha. Onbetwist staat vast dat er in totaal 4,3 ha aan zaaiuien is vernietigd, hetgeen neerkomt op 4,3 ha x 86.242 kg = 370.841 kg. Gegeven de gerealiseerde verkoopprijs van € 0,12/kg levert dat een verlies op over 2012 van€ 44.500,87 in plaats van het door de deskundigen begrote bedrag van € 24.661,00.Volgens Brooijmans volgt uit het betreffende e-mailbericht dat de deskundigen kennis hebben gehad van de opbrengsten over 2010 en 2011, waaruit reeds volgde dat Brooijmans beter presteerde dan de KWIN-AGV-cijfers aangeven. Samen met de inkomstenderving over 2013 bedraagt de totale inkomens-gewasschade een bedrag van € 76.500,87.

De rechtbank oordeelt dat het - gelet op het uitgangspunt dat werkelijk geleden schade ten gevolge van onteigening in beginsel dient te worden vergoed - redelijk is om, anders dan de deskundigen, bij de berekening van de inkomensschade over het oogstjaar 2012 uit te gaan van de door Brooijmans gestelde en niet betwiste feitelijk in dat jaar gerealiseerde opbrengsten en prijzen. Zij zal de inkomensschade over de jaren 2012 en 2013 vaststellen op het door Brooijmans begrote bedrag van totaal € 76.500,87, nu dit door hem voldoende is onderbouwd.

Omrijschade 2.39. De deskundigen stellen dat Brooijmans in geval van aankoop van vervangende grond op ca. 15 km afstand van het bedrijf/huisperceel van Brooijmans rekening zal moeten houden met extra transportkosten (15 km in plaats van 4,7 km = plm. 10 km méér per rit). De deskundigen gaan daarbij uit van 15 ritten met een landbouwvoertuig (à € 50,--/uur all in) en 22 ritten met een personenauto (à € 0,25/km en € 30,--/uur). Met de 15 ritten zal op jaarbasis sprake zijn van 15 x 2 x 10 = 300 méér kilometers, en met de 22 ritten 22 x 2 x 10 = 440 méér kilometers. De deskundigen begroten de omrijschade daarmee op:

- 300 km: 35 km/uur, is 8,5 uur à € 50,-- € 425,--

- 440 km à € 0,25 € 110,--

- 440 km à 50 km/uur, is 8,8 uur à € 30,-- € 265,--

totaal per jaar € 800,--

ofwel totaal (x factor 10) € 8.000,--

contant naar de peildatum (factor 0,943), afgerond € 7.550,--

Mede gelet op het feit dat partijen geen bezwaar hebben gemaakt tegen het oordeel van de deskundigen op dit punt, zal de rechtbank het advies van de deskundigen overnemen.

Belastingschade

De deskundigen concluderen dat geen sprake is van belastingschade voor Brooijmans als gevolg van de onderhavige onteigening. Nu Brooijmans ook niet langer heeft gesteld dat sprake is van belastingschade, zal de rechtbank geen vergoeding hiervoor toekennen.

Gelet op het voorgaande zal overige schade worden vastgesteld op een bedrag van:

- kosten aankoop vervangende grond € 68.100,--

- inkomstenderving gewassen 2012 € 44.500,87

- inkomstenderving gewassen 2013 € 32.000,--

- omrijschade € 7.550,--

Totaal € 152.150,87

Te verrekenen voordelen als gevolg van de onteigening

Voor zover een onteigende als gevolg van een onteigening naast nadelen ook voordelen geniet, behoren deze voordelen met de nadelen te worden gecompenseerd/verrekend. Aan een onteigende komt echter te allen tijde vergoeding toe van de waarde van het onteigende in geld, zonder dat daarop eventuele voordelen ten gunste van de onteigende mogen worden gekort. Eventuele voordelen als gevolg van de onteigening kunnen wél worden verrekend met de overige nadelen die de onteigende lijdt als gevolg van de onteigening.

De deskundigen overwegen hieromtrent het volgende, waarbij zij opgemerkt dat de rechtbank in de overwegingen en de conclusie van de deskundigen op dit punt het andersluidende standpunt van de rechtbank met betrekking tot het saldo van de waardevermeerdering van het overblijvende en de omvang van de totale schade heeft verwerkt.Als gevolg van de onderhavige onteigening zijn voor Brooijmans drie voordelen opgekomen:- een (na de aankoop van de vervangende grond) resterend "vrijkomend" kapitaal van€ 235.932,--, waarmee Brooijmans rente-inkomsten kan genereren;

- een tot aan de aankoop van de vervangende grond beschikbaar vrijkomend kapitaal van€ 867.906,--, waarmee Brooijmans rente-inkomsten kon genereren;

- een waardevermeerdering van het overblijvende, door de rechtbank per saldo begroot op€ 76.290,--.

Over het na aankoop van de vervangende grond voor Brooijmans nog resterende vrijkomende kapitaal zal Brooijmans vanaf 18 maanden na de peildatum als rente-inkomsten kunnen genieten:

€ 235.932,-- à 4%/jaar x factor 10, d.i. € 94.373,-- ofwel contant naar de peildatum (factor 0,943) € 88.994,--.

Gedurende de periode van 18 maanden dat Brooijmans nog geen vervangende grond heeft aangekocht kon Brooijmans reeds rente-inkomsten generen over het gehele aan hem per peildatum toekomende bedrag van de vergoeding van de waarde van het onteigende. De deskundigen gaan hiervoor uit van een rentepercentage van 2% op jaarbasis (zij verwijzen daartoe naar HR 18 januari 2013, LJN BY0547). Dit voordeel kan daarmee volgens de deskundigen als volgt worden begroot:

€ 867.906,-- x 2% x 18 maanden, d.i. € 26.037,--, ofwel contant naar de peildatum (factor 0,943) € 24.553,--.

De deskundigen concluderen dat Brooijmans als "voordelen" als gevolg van de onderhavige onteigening kan rekenen op:

- rente vrijkomend kapitaal na aankoop vervangende grond € 88.994,--

- rente vrijkomend kapitaal voor aankoop vervangende grond € 24.553,--

- ( per saldo) waardevermeerdering overblijvende € 76.290,--

Totaal € 189.837,--

De deskundigen stellen dat de (periodieke) rente-inkomsten uit het vrijkomende kapitaal daarmee ruimschoots voldoende zijn om de (periodieke) inkomstenschadeposten (gewas- en omrijschade) te dekken. Daarnaast overtreffen de overige voordelen eveneens de post "aankoopkosten vervangende grond". Daarmee resteert van de "overige schade" te vergoeden:- totale overige schade € 152.150,87

waar tegenover staan:

- totaal van voordelen als gevolg van onteigening € 189.837,-- nihil

De Staat schaart zich achter de conclusie van de deskundigen op dit punt.

Brooijmans betwist de hoogte van het door de deskundigen gehanteerde rentepercentage van 4% over het vrijkomend kapitaal. Volgens Brooijmans is dit te hoog en moet dit worden aangepast naar 3%.Brooijmans stelt voorts dat de deskundigen principieel onjuist omgaan met de rente uit het vrijkomend kapitaal. Zij gebruiken die om alle nadelen “weg te strepen”. Onder verwijzing naar HR 30 september 2005 LJN:AT4540 stelt Brooijmans dat de rente uit het vrijkomend kapitaal mag worden weggestreept tegen de jaarlijks te lijden inkomensschade, maar niet tegen eenmalige kosten. Hij stelt recht te hebben op een integrale, afzonderlijke vergoeding van alle eenmalige schadeposten.

De rechtbank overweegt als volgt. De regel van het onteigeningsrecht, dat de onteigende volledig schadeloos moet worden gesteld, verlangt dat de toe te kennen schadeloosstelling hem in financiële omstandigheden brengt, gelijkwaardig aan die, waarin hij zich zonder onteigening zou hebben bevonden. De onteigende wordt pas volledig schadeloos gesteld, indien hij zowel wat betreft vermogen als inkomen in een gelijkwaardige positie blijft. Voordelen die als een gevolg van de onteigening zijn te beschouwen, dienen daarom in mindering te worden gebracht op andere bestanddelen van de schadeloosstelling. Met de vergoeding voor de waarde mag echter niets worden verrekend, omdat de onteigende niet geacht kan worden zijn zaak over te dragen voor minder dan de waarde. Voorts geldt dat vermogensschade, ofwel eenmalige niet van jaar tot jaar te lijden schade, niet mag worden verrekend met een jaarlijks optredend inkomensvoordeel, zoals rente van het vrijkomend kapitaal. Bovendien mag slechts worden verrekend binnen dezelfde “economische eenheid”.Uit het voorgaande volgt dat het inkomensvoordeel slechts kan worden verrekend met de inkomensschade en het vermogensvoordeel met de vermogensschade.In casu dient het inkomensvoordeel (rente van het vrijkomend kapitaal) te worden verrekend met de inkomensschade (gewas- en omrijschade) en het vermogensvoordeel (waardevermeerdering van het overblijvende) met de vermogensschade (aankoopkosten vervangende grond).Ten aanzien van de omvang van de rente van het vrijkomend kapitaal overweegt de rechtbank dat moet worden gekeken naar een belegging die qua risico en liquiditeit de investering in de zaak die door onteigening verloren gaat zo dicht mogelijk benadert. Het is bestendige praktijk om bij rente over vrijkomend kapitaal bestaande uit waarde en waardevermindering van onbebouwde grond, te rekenen met een rente van 4%. De rechtbank ziet geen reden om hiervan af te wijken.De rente van het vrijkomend kapitaal bedraagt dan € 235.932,-- à 4%/jaar x factor 10, d.i.€ 94.372,80, ofwel contant naar peildatum (factor 0,943) € 88.994,--. De inkomensschade van € 84.051,-- wordt derhalve volledig gedekt door het inkomensvoordeel.Ten aanzien van de vermogensschade geldt eveneens dat het vermogensvoordeel(€ 76.290,--) voor Brooijmans het vermogensnadeel (€ 68.100,--) overtreft, zodat Brooijmans op dat punt evenmin schade lijdt.2.47. Nu partijen overigens geen, althans niet langer bezwaar hebben gemaakt tegen de door de deskundigen begrote posten met betrekking tot de overige schade, zal de rechtbank de deskundigen op dit punt volgen en de totale schadeloosstelling als volgt vaststellen:- waarde onteigende € 867.906,--- waardevermindering overblijvende (per saldo) nihil- overige schade (per saldo) nihil-----------------

€ 867.906,--

Derde belanghebbenden 2.48. Beide percelen van Brooijmans, waarvan het onteigende deel uitmaakt, waren op de peildatum belast met een recht van hypotheek ten behoeve van respectievelijk de Rabohypotheekbank N.V., de Coöp. Rabobank Steenbergen B.A. en de vader van Brooijmans (J.A.M. Brooijmans). Deze hypotheekhouders zijn in onderhavige procedure niet tussengekomen. Perceel Y 747 was op de peildatum daarnaast belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder B van de Belemmeringenwet Privaatrecht, ten behoeve van Brabant Water N.V. Met de rechthebbende van dit zakelijk recht is door de Staat reeds een regeling getroffen, zodat deze bij het bepalen van de schadeloosstelling buiten beschouwing blijft.

Rente

De deskundigen hebben niet geadviseerd omtrent de hoogte van het percentage van de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling over de periode tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en de datum waarop in dit vonnis de schadeloosstelling wordt vastgesteld. Partijen hebben hieromtrent evenmin iets gesteld. De rechtbank zal dit percentage vaststellen op 2% per jaar.De Staat zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan Brooijmans over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de hiervoor genoemde renteschade de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.

Kosten van juridische en deskundige bijstand

Brooijmans maakt aanspraak op de volgende kosten: kosten juridische bijstand € 25.718,11 (incl. btw) kosten deskundige bijstand € 52.873,19 (incl. btw)Totaal € 78.591,30 (incl. btw)

Brooijmans stelt bekend en akkoord te zijn met de hoogte van de declaraties van mr. Linssen en ing. Staal.Ten aanzien van de factuur van mr. Linssen stelt Brooijmans dat de post “correctie stukken” werkzaamheden betreft voorafgaand aan het pleidooi. Het zijn werkzaamheden in verband met het ontvangen commentaar van Brooijmans en dhr. Staal op de conceptpleitnota. Ten aanzien van de post “nota deskundigen” is sprake van een foutieve datum; dit moet 15 juni 2012 zijn.Dhr. Staal heeft het bezwaar van de Staat tegen de hoogte van zijn declaratie weersproken. Hij voert aan dat het minnelijk overleg met de Staat veel tijd heeft gekost, omdat de Staat niet wilde communiceren over de verwachtingswaarde van het onteigende. De vergelijking met het aantal door de rechtbankdeskundigen bestede aantal uren is niet reëel. Een onteigeningsprocedure als de onderhavige vraagt om een intensieve begeleiding. De aard van de werkzaamheden is veelomvattend. Door de opstelling van de Staat is er bij Brooijmans wantrouwen ontstaan jegens de Staat. Brooijmans heeft er bij Staal Makelaars op aangedrongen het volledige proces te bestuderen, te controleren en alle activiteiten omtrent het winnen van delfstoffen nauwkeurig vast te leggen. Deze werkzaamheden zijn daadwerkelijk uitgevoerd. De locatiebezoeken gingen gepaard met een bezoek aan Brooijmans om de actuele situatie en ontwikkelingen te bespreken.De kadastrale recherche kosten zien op alle kosten in verband met het opvragen van alle transacties in de regio, die zijn uitgewerkt in transactieoverzichten en transactieoverzichtkaarten die als producties zijn overgelegd. Omgerekend vertalen de door Staal Makelaars verrichte werkzaamheden over 5 jaar zich in circa 60 uur per jaar.

De Staat stelt zich op standpunt dat de door Brooijmans opgevoerde kosten niet voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets. Uit de ingediende declaraties blijkt dat de door Brooijmans ingeschakelde deskundigen niet tussentijds hebben gedeclareerd, waardoor de omvang van de kosten van juridische en deskundige bijstand niet is getoetst door de onteigende. Hierdoor ontbreekt de noodzakelijke afweging welk bedrag de onteigende, als een redelijk handelend persoon/ondernemer, bereid zou zijn geweest te betalen voor de deskundige en juridische bijstand die Brooijmans is verleend en is er geen enkele kritische toets op de omvang van de declaraties. Het ontbreken van deze kritische toets laat zich voelen in de omvang van de door Brooijmans gemaakte kosten voor deskundige bijstand. Een declaratie van in totaal € 78.591,30 (incl. btw) is niet een bedrag dat als redelijk is aan te merken, zeker niet als dat wordt afgezet tegen de totale declaratie van de door de rechtbank benoemde deskundigen van € 37.602,37 (incl. btw). De Staat betwist voorts op specifieke punten de omvang van de declaratie. Hij verzoekt de in totaal aan Brooijmans toekomende vergoeding voor (juridische en deskundige) bijstand te maximeren op het in totaal door de rechtbankdeskundigen gedeclareerde bedrag.

De rechtbank overweegt ten aanzien van de kosten van juridische en deskundige bijstand als volgt. Ingevolge artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins ingewikkeld is, een rol. De vraag of de door Brooijmans gedeclareerde kosten deze dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan, zal worden beantwoord aan de hand van de door de Staat naar voren gebrachte bezwaren en de reactie van Brooijmans daarop.factuur mr. Linssen2.53. De Staat maakt bezwaar tegen de omvang van de factuur van mr. Linssen. De Staat constateert dat mr. Linssen een uurtarief hanteert van € 230,--, terwijl hij in een min of meer gelijktijdige onteigeningskwestie rekende met een tarief van € 225,00 per uur. Voorts zijn door mr. Linssen na het pleidooi nog diverse werkzaamheden verricht die op de declaratie in rekening worden gebracht. De Staat ziet niet in welke kosten na het pleidooi in redelijkheid nog in rekening kunnen worden gebracht. Het betreft met name de posten “correctie stukken (0:30 uur) en “nota voor deskundigen” (2:30 uur). Wat laatstgenoemde post betreft gaat de Staat uit van een misslag, gelet op het feit dat in die tijdregel wordt vermeld de datum van 15 juni 2015. De Staat verzoekt in ieder geval deze tijdregels buiten vergoeding te laten.

De rechtbank is van oordeel dat het door mr. Linssen gedeclareerde aantal van afgerond 92 uur, gelet op de looptijd van de zaak, niet onredelijk hoog voorkomt. Ten aanzien van de post “correctie stukken” heeft Brooijmans voldoende aannemelijk gemaakt dat dit werkzaamheden betreft die zijn verricht voorafgaand aan en ten behoeve van het pleidooi. Met betrekking tot de post “nota deskundigen” is volgens Brooijmans inderdaad sprake van een foutieve datum, nu dit 15 juni 2012 moet zijn. De rechtbank ziet geen reden om deze posten buiten beschouwing te laten. De rechtbank passeert voorts het verweer van de Staat met betrekking tot het uurtarief. Een tarief van € 230,-- per uur is redelijk.

factuur Staal Makelaars 2.55. De Staat acht een tijdsbesteding van 321 uren onredelijk, mede gelet op de aard van de zaak en de door de rechtbankdeskundigen bestede tijd aan deze kwestie. De taxateurs uit de commissie van de rechtbankdeskundigen hebben gezamenlijk 74,5 uur aan deze kwestie besteed. De Staat ziet niet in waarom ing. Staal meer dan vier keer zoveel uren aan deze kwestie heeft moeten besteden als de drie rechtbankdeskundigen tezamen. Blijkens de declaratie heeft ing. Staal vanaf 2013 iedere maand de onteigende locatie bezocht, waarmee iedere keer een tijdsbesteding variërend van 1,5 tot 4 uren was gemoeid. De Staat acht de hoeveelheid van deze bezoeken en de tijdsbesteding niet redelijk, zeker niet nu in ogenschouw moet worden genomen dat deze locatiebezoeken (vrijwel) altijd samenvielen met de locatiebezoeken die ing. Staal heeft afgelegd (en in rekening gebracht) in een min of meer gelijktijdige onteigeningszaak. De Staat constateert verder dat ing. Staal een uurtarief hanteert van € 125,--, terwijl hij in de min of meer gelijktijdige onteigeningskwestie rekende met een tarief van € 100,-- per uur. Op de factuur van ing. Staal staan voorts als verschotten vermeld “kosten kadaster” à € 500,-- en kosten opvragen beleidskaders à € 100,--. De Staat is niet bereid deze kosten te vergoeden, nu de onderliggende bewijzen ontbreken, waardoor de kosten op geen enkele wijze verifieerbaar zijn. Bovendien komen deze kosten de Staat bovenmatig voor, althans zijn deze niet als redelijk aan te merken.

De rechtbank is van oordeel dat het door ing. Staal gedeclareerde aantal van 321 uren, gelet op de ingewikkeldheid van de zaak en het aantal uren dat de advocaat van Brooijmans reeds heeft gedeclareerd, en afgezet tegen het aantal uren dat door de taxateurs van de rechtbankcommissie aan deze zaak is besteed, onredelijk hoog voorkomt.Uit de declaratie van ing. Staal blijkt onder meer dat door hem werkzaamheden zijn verricht, die geacht worden door mr. Linssen te worden uitgevoerd en dus in diens declaratie te zijn verwerkt. Voorbeelden daarvan zijn het bestuderen van de rapportage van de Staat en het schrijven van een reactie op het concept deskundigenrapport (40 uur), bespreking inhoud pleidooi descente en toelichting jurisprudentie (6 uur), bestudering arresten Hoge Raad (2 uur), opstellen bouwstenen voor pleidooi (8 uur), bespreking voorbereiding pleidooi en taakverdeling, bestudering pleidooi (28,5 uur).Ook een aantal van 47,5 uur aan besprekingen (inclusief gespreksvoorbereiding en evaluatie) met mr. Linssen en/of Brooijmans komt de rechtbank onredelijk hoog voor, gelet op de ingewikkeldheid van de zaak. Hetzelfde geldt voor het aantal van 35 uur dat in rekening is gebracht in verband met het vraagstuk “delfstoffenwinning”. Daarnaast heeft ing. Staal vanaf januari 2013 achttien keer een locatiebezoek in rekening gebracht, in totaal 30 uur. De rechtbank oordeelt dit aantal bezoeken en de daarmee gepaard gaande gedeclareerde uren buitenproportioneel hoog.De rechtbank beseft dat een onteigening als de onderhavige een ingrijpende kwestie betreft voor de onteigende, zoals ing. Staal heeft aangevoerd. Het is echter niet zo dat een ingeschakelde deskundige - die geacht wordt te zijn ingeschakeld voor de financiële aspecten van de zaak - een dermate uitgebreide rol van intensieve begeleiding toekomt, zoals door ing. Staal wordt geschetst, althans het is niet redelijk om alle kosten die daarmee gepaard gaan voor rekening van de Staat te laten komen. Een redelijk handelend opdrachtgever zou tegen een dergelijke werkwijze en tijdsbesteding en daarmee gepaard gaande facturering bezwaar hebben gemaakt.Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de vergoeding voor ing. Staal ex aequo et bono vaststellen op een bedrag van € 10.000,-- (incl. btw).2.57. Op grond van het voorgaande zal de rechtbank voor juridische en andere deskundige bijstand een totaalbedrag van € 35.718,11 toewijzen.

Kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen

De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave in totaal € 37.602,37 (incl. btw). De Staat heeft aangegeven geen bezwaar te hebben tegen deze kostenopgave. De Staat zal als onteigenende partij worden veroordeeld tot betaling van deze kosten.