Rb. Rotterdam, 29-03-2006, nr. 209783 / HA ZA 04-252

De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:

Voorts heeft de rechtbank kennis genomen van:

De vordering luidt om bij vonnis -voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad-

primair

De erfpachtcanon voor het perceel plaatselijk bekend als […], dient overeenkomstig het bepaalde in artikel I lid b onder 3 van de erfpachtakte te worden herzien. De gemeente heeft op basis van een in haar opdracht uitgevoerde taxatie aan [gedaagden] een voorstel tot canonherziening gedaan.

[Gedaagden] hebben ondanks herhaald verzoek niet ingestemd met het bedrag van de door de gemeente voorgestelde canonherziening.

Op basis van de door (de rechtbank benoemde) deskundigen getaxeerde grondwaarde van het perceel per 1 april 2000 ad € 40.431,82 dient de erfpacht-canon op een bedrag van € 2.075,03 per jaar te worden vastgesteld, nu partijen niet van mening verschillen over het gehanteerde rentepercentage van 5%.

De nieuwe erfpachtcanon dient te worden verwerkt in de openbare registers

van het Kadaster. Daartoe dient een notariële akte te worden opgesteld en ingeschreven. Op grond van artikel 34 lid 6 van de algemene voorwaarden komen de kosten daarvan, welke in dit geval € 136,13 bedragen, voor rekening van de erfpachter ([gedaagden]).

De kosten van de deskundigenprocedure ten bedrage van € 2.539,78, ten aanzien van welke kosten noch in de erfpachtakte, noch in de algemene voorwaarden een regeling is getroffen, dienen voor rekening van de in het ongelijk gestelde erfpachter ([gedaagden]) te komen, nu de deskundigen op een hogere grondwaarde uitkomen dan de taxatie van de gemeente.

Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van de gemeente in de kosten van het geding, waaronder begrepen de kosten van rechtsbijstand alsmede de kosten van de deskundigenrapportage.

[gedaagden] hebben daartoe het volgende aangevoerd:

De gemeente heeft ten onrechte besloten tot de deskundigenprocedure en is ten onrechte de onderhavige procedure gestart.

Het standpunt van de gemeente dat de vaststelling van de erfpachtcanon kan geschieden op basis van de deskundigenrapportage is, gelet op de handelwijze van de gemeente in de onderhandelingsfase, in strijd met de redelijkheid en billijkheid en met de door de gemeente in acht te nemen algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder de beginselen van een zorgvuldige voorbereiding, transparantie, belangenafweging en het motiveringsbeginsel.

In de onderhandelingsfase die voorafging aan de benoeming van de deskundigen heeft de gemeente ten onrechte aan [gedaagden] niet (ter inzage) gegeven een taxatierapport of enig inzicht gegeven in haar berekeningwijze van de herziene erfpachtcanon. De opstelling van de gemeente is niet gericht geweest op het bereiken van overeenstemming. Zij heeft gebruikmakend van haar positie in de onderhandelingsfase ten onrechte niet de bezwaren en voorstellen van [gedaagden] meegenomen en is volledig voorbijgegaan aan de grondwaarde zoals berekend door Van Zon, die een zorgvuldige en inzichtelijke berekeningsmethode heeft gehanteerd, dit terwijl de gemeente zelf geen degelijk taxatierapport op tafel kon leggen dat aan haar voorstel van 19 september 2001 ten grondslag lag.

De gemeente had de verplichting om aan de hand van de rapportage van Van Zon en het deskundigenrapport verder te onderhandelen.

Het deskundigenrapport van 29 april 2003 is op verschillende punten ondeugdelijk en kan niet dienen als basis voor een voorstel tot herziening van de canon, nu dit rapport niet voldoet aan de daaraan volgens de jurisprudentie te stellen eisen en het deskundigenrapport geen bindend karakter heeft.

De deskundigenrapportage geeft niet aan welke berekeningsmethodiek is gehanteerd en evenmin of, en zo ja welke, reducties zijn toegepast. Uit het deskundigenrapport komt het beeld naar voren dat allerlei berekeningen kunnen of zijn gehanteerd, maar het rapport biedt geen inzicht in de toegepaste berekeningsmethode en waardering van hierbij gemaakte vergelijkingen, toegepaste reducties en correcties.

De deskundigen hebben miskend dat de erfpachtcanon niet kan worden gebaseerd op de eigendomswaarde van het perceel. Op de grondwaarde moet zoals door Van Zon is voorgesteld, een correctie worden toegepast omdat de erfpachtwaarde lineair in 75 jaar naar nihil terugloopt (er is immers sprake van tijdelijke erfpacht gedurende 75 jaar), nu de erfpachtcanon een vergoeding dient in te houden voor het tijdelijke genot.

De kosten van het deskundigenrapport dienen voor rekening van de gemeente te blijven. Het is in strijd met de redelijkheid en billijkheid indien de gemeente deze kosten op [gedaagden] kan afwentelen, nu deze kosten voortkomen uit het door de gemeente zelf gekozen erfpachtsysteem. Dat een deskundigenprocedure is gevolgd mag niet los worden gezien van de omstandigheid dat de gemeente haar eerste aanbod tot canonherziening deed op basis van een voor [gedaagden] niet inzichtelijk gemaakt taxatierapport, dat later niet meer bleek te zijn dan een tabel.

Daar alle partijen bij het onder 1.2 bedoelde voorlopig deskundigenbericht betrokken zijn geweest, hebben de verklaringen van de deskundigen, de plaatsopneming en de bezichtiging ingevolge het bepaalde in artikel 207 lid 1 Rv dezelfde bewijskracht als hadden die in deze procedure plaatsgehad.

[Gedaagden] hebben allereerst aangevoerd dat de gemeente ten onrechte de onderhavige procedure is gestart en ten onrechte heeft besloten tot de deskundigenprocedure. Dit verweer moet worden verworpen.

Bij het aangaan van de erfpachtverhouding hebben partijen door middel van een erfpachtakte en daarbij behorende algemene voorwaarden aangegeven hoe te handelen bij tussentijdse herziening van de canon.

In de onder 2.2 bedoelde akte van 11 december 1975 is (in artikel I, sub b onder 3) bepaald dat bij herziening van de canon rekening zal worden gehouden met een grondprijs, waarin alle factoren zijn verdisconteerd welke op het moment van de herziening van invloed zijn op de vaststelling van een redelijke prijs en dat, indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de nieuwe erfpachtcanon, alle samenstellende delen van de canon aan het oordeel van deskundigen kunnen worden onderworpen.

Vaststaat dat de gemeente aan [gedaagden] een voorstel heeft gedaan tot herziening van de canon op basis van een in haar opdracht uitgevoerde taxatie en dat [gedaagden] dit voorstel niet hebben aanvaard, omdat zij de door de gemeente voorgestelde grondwaarde van € 39.705,77 per 1 april 2000 onjuist (te hoog) achtten.

[Gedaagden] hebben bij hun brief van 19 oktober 2000 aan de gemeente laten weten dat de voorgestelde grondwaarde voor hen onaanvaardbaar is en de gemeente verzocht om inzage van het taxatierapport dat aan het voorstel van 19 september 2000 ten grondslag heeft gelegen. In voormelde brief van 19 oktober 2000 hebben [gedaagden] verder gesteld dat de grondwaarde op 1 april 2000 niet relevant is voor de herziening van de canon, omdat gelet op de in de akte en de algemene voor-waarden toegepaste rekenmethodiek moet worden uitgegaan van de grondwaarde bij uitgifte in 1975 ad ƒ 26.281,--, zodat de nieuwe erfpachtcanon dient te worden vastgesteld op 5% van ƒ 26.281,-- is (rond) ƒ 1.315,--.

De gemeente heeft bij brief van 9 februari 2001 de bezwaren van [gedaagden] van de hand gewezen en haar voorstel gestand gedaan.

Bij brief van 17 januari 2002 heeft de gemeente het tegenvoorstel van [gedaagden] van de hand gewezen en aangegeven dat zij zich genoodzaakt zag een deskundigenprocedure op te starten. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagden] hebben gereageerd op de brief van de gemeente d.d. 17 januari 2002

De rechtbank is van oordeel dat de gemeente gelet op het verschil tussen de door de gemeente voorgestelde erfpachtcanon en het tegenvoorstel van [gedaagden] in redelijkheid heeft kunnen aannemen dat partijen niet tot overeenstemming zouden komen over de hoogte van de grondprijs en daarmee over de hoogte van de vast te stellen erfpachtcanon. Niet goed valt in te zien dat de gemeente bij gebreke van een inhoudelijke reactie van [gedaagden] op haar brief 17 januari 2002 niettemin gehouden zou zijn met [gedaagden] te onderhandelen alvorens een voorlopig deskundigenbericht te verzoeken.

[Gedaagden] hebben ter gelegenheid van de comparitie van partijen nog naar voren gebracht dat zij zelfs voorstellen hebben gedaan die lagen boven de door Van Zon gehanteerde canonwaarde. Deze stelling van [gedaagden] moet als te vaag worden verworpen, nu onduidelijk is wat die voorstellen zouden inhouden, de juistheid van deze stelling uit de processtukken niet valt op te maken en [gedaagden] geen schriftelijke bescheiden dienaangaande in het geding hebben gebracht, noch bewijs van die stelling hebben aangeboden.

De rechtbank constateert dat [gedaagden] bij hun brief van 5 september 2003 aan de gemeente hebben kenbaar gemaakt te willen onderhandelen. Nu [gedaagden] daarbij niet een concreet (nader) tegenvoorstel omtrent de vaststelling van de hoogte van de grondwaarde (en daarmee de erfpachtcanon) hebben gedaan, valt niet in te zien dat op de gemeente een plicht tot onderhandelen met [gedaagden] rustte, alvorens de onderhavige procedure aan te spannen.

De omstandigheid dat de gemeente niet is ingegaan op het verzoek van [gedaagden] om het eerste taxatierapport ter inzage te geven, is onvoldoende om aan te nemen dat de gemeente de beide procedures niet had mogen entameren.

Op grond van het vorenstaande vermag de rechtbank niet in te zien dat de gemeente heeft gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of met de door haar in acht te nemen algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zodat dit verweer van [gedaagden] wordt verworpen.

[Gedaagden] hebben verder betoogd dat de canonherziening niet kan worden gebaseerd op de waardebepaling in het deskundigenrapport, omdat dit rapport niet voldoet aan de daaraan volgens de jurisprudentie te stellen eisen.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen de hen voorgelegde vraag omtrent de waardebepaling van de grond afdoende en voldoende duidelijk beantwoord, met inachtneming van de toepasselijke bepalingen in de erfpacht-akte en de daarbij behorende algemene voorwaarden.

De deskundigen hebben op 26 februari 2003 - zo blijkt uit hun rapport van

Op basis van het door hen ingestelde onderzoek zijn de deskundigen tot een grondwaarde voor het onderhavige perceel gekomen van ? 550,-- per centiare

of voor 162 centiare ƒ 89.100,--.

De rechtbank volgt de deskundigen in hun advies ten aanzien van de grondwaarde van het perceel. Het advies van de deskundigen dat is neergelegd in hun uitvoerig gemotiveerde rapport van 29 april 2003 voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Het rapport van deskundigen is gebaseerd op hun kennis, ervaring en intuïtie, waarbij de rechtbank in aanmerking neemt dat niet is gebleken dat de deskundigen van onjuiste uitgangspunten zijn uitgegaan.

Voorts hebben deskundigen in hun rapport de door makelaar Van Zon ten aanzien van de berekening van de grondwaarde gemaakte opmerkingen, afdoende weerlegd. De rechtbank merkt daarbij op dat uitgangspunt van de canon is de grondprijs en niet de waarde van het erfpachtrecht, zodat de omstandigheid dat het om tijdelijke erfpacht gaat, niet de door Van Zon beweerde gevolgen voor de canon heeft.

De rechtbank vindt in hetgeen [gedaagden] overigens ten aanzien van het deskundigenrapport hebben aangevoerd geen aanleiding af te wijken van het advies van de deskundigen, zodat nu de berekening van de grondwaarde conform het bepaalde in (het gewijzigde) artikel 3 lid 3 van de erfpachtakte en artikel 25 van de algemene voorwaarden is tot stand gekomen, geoordeeld moet worden dat het rapport van deskundigen als basis zal kunnen dienen voor de vaststelling door de rechtbank van de erfpachtcanon.

Tegen de achtergrond dat de gemeente heeft gesteld dat de erfpachtcanon van het perceel per 1 april 2000, dient te worden bepaald op een bedrag € 2.075,03 per jaar op basis van de door de deskundigen getaxeerde grondwaarde van

€ 40.431,82 (in guldens: ƒ 89.100,--) en in aanmerking nemende dat - zoals uit de onder 2.6 genoemde brief van [gedaagden] valt op te maken - partijen niet van mening verschillen over het gehanteerde rentepercentage van 5 %, is toewijsbaar de door de gemeente gevorderde verklaring voor recht dat de erfpachtcanon van het perceel per 1 april 2000 € 2.075,03 per jaar bedraagt, evenals de door [gedaagden] onweersproken gelaten vorderingen (sub III. en IV.) om [gedaagden] te veroordelen medewerking te verlenen aan het verlijden van een notariële akte en te bepalen dat indien [gedaagden] daaraan hun medewerking niet verlenen, het in deze te wijzen vonnis in de plaats treedt van de notariële akte en [gedaagden] te veroordelen in de kosten verband houdende met de inschrijving van de notariële akte c.q. dit vonnis in de openbare registers.

De gemeente heeft tevens gevorderd vergoeding van de kosten van de deskundigenprocedure ten bedrage van € 2.539,78.

Voorop gesteld moet worden dat de in de erfpachtvoorwaarden aangewezen regeling om deskundigen door de rechtbank te laten benoemen teneinde te adviseren over de grondwaarde van het perceel voor de hand lag, omdat tussen partijen geen overeenstemming bestond over de grondwaarde zoals getaxeerd door de gemeente.

De rechtbank acht het echter niet redelijk en billijk om het gehele bedrag voor het voorlopig deskundigenrapport op [gedaagden] te verhalen, nu in de erfpachtvoorwaarden omtrent deze kosten niets is bepaald en gesteld noch gebleken is dat daarover tussen partijen op voorhand afspraken zijn gemaakt.

De rechtbank acht het in de gegeven omstandigheden redelijk dat zowel de gemeente als [gedaagden] de kosten van het voorlopig deskundigenrapport ieder voor de helft voor hun rekening nemen. [Gedaagden] zullen derhalve worden veroordeeld aan de gemeente € 1.269,89 te betalen.

[gedaagden] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.

De rechtbank:

verklaart voor recht dat de erfpachtcanon voor het perceel plaatselijk bekend als […], met ingang van 1 april 2000 € 20.075,03 per jaar bedraagt;

veroordeelt [gedaagden] medewerking te verlenen aan het verlijden van een notariële akte, waarbij de herziene erfpachtcanon per 1 april 2000 wordt geconstateerd, en veroordeelt [gedaagden] in de kosten ad € 136,13 verband houdende met het opstellen en inschrijven in de openbare registers van deze notariële akte;

bepaalt dat indien [gedaagden] aan deze veroordeling niet voldoen, dit vonnis op de voet van artikel 3: 300 lid 2 BW in de plaats treedt van de notariële akte houdende de constatering van de herziene erfpachtcanon per 1 april 2000 en bepaalt dat [gedaagden] gehouden is de kosten te voldoen verband houdende met het inschrijven van dit vonnis in de openbare registers;

veroordeelt [gedaagden] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de gemeente te betalen het bedrag van € 1.269,89 (zegge: twaalfhonderdnegenenzestig euro en negenentachtig eurocent);

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente bepaald op € 205,-- aan vast recht, op € 70,40 aan overige verschotten en op € 904,-- aan salaris voor de procureur;

verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Overbosch.

Uitgesproken ter openbare terechtzitting.

275/547