HR, 25-10-1996, nr. 16 115

Rolnummer 16 115Zitting 25 oktober 1996

mr De Vries Lentsch – KostenseConclusie inzake

Konmar B.V.

tegen

[verweerster] B.V.

Edelhoogachtbaar College,

Inleiding

1. Thans eiseres tot cassatie, Konmar , is sedert april 1974 huurder van de winkelruimte en het daarbij behorende terrein aan de [a-straat] te [vestigingsplaats] ; zij exploiteert in deze winkelruimte, bedrijfsruimte in de zin van art. 7A;1624 BW, een supermarkt. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van acht jaar, met een mogelijkheid tot verlenging voor eenzelfde periode, en loopt thans voor onbepaalde tijd. De huurovereenkomst is in 1974 gesloten met [betrokkene 1] en [betrokkene 2] , tezamen eigenaar van het verhuurde.

In 1985 heeft [betrokkene 2] - inmiddels enig eigenaar - (uit fiscale overwegingen?) een scheiding tussen de "juridische" en "economische" eigendom van het litigieuze pand tot stand gebracht via overdrachten van "het economische belang" en "het recht van vruchtgebruik op de economische rechten" aan diverse B.V.'s. Ik volsta hier - evenals de Rechtbank - met een verwijzing naar het door Konmar bij conclusie van antwoord overgelegde overzicht dat door de [verweerster] niet is betwist. Hoe dit alles ook zij, in cassatie moet ervan worden uitgegaan dat het verhuurderschap in 1988 aan de [verweerster] is overgedragen terwijl [betrokkene 2] "juridisch eigenaar" van het verhuurde perceel bleef.

Op 4 februari 1992 draagt [betrokkene 2] (de juridische eigendom van) het verhuurde over aan [A] B.V., een dochter van [B] N.V. Daags daarvoor zijn alle aandelen van de [verweerster] overgedragen aan [C] B.V. , eveneens een dochter van [B] N.V.. In cassatie moet er worden uitgegaan dat deze overdracht - mede gezien de overdrachtsakte - niets heeft veranderd aan het verhuurderschap van de [verweerster] . De scheiding tussen juridische eigendom en verhuurderschap blijft aldus gehandhaafd bij de overgang van het perceel naar het [B] -concern .Dan zegt de [verweerster] bij brief van 27 mei 1992 de huurovereenkomst met Konmar op (tegen 1 juli 1993), op de grond dat zij, althans de met haar te vereenzelvigen vennootschappen [C] B.V. c.q. [B] N.V., het verhuurde in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en dat zij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft. Konmar stemt niet met de beeindiging in. De [verweerster] ziet zich derhalve genoodzaakt op de voet van art. 7A:1631 lid 3 juncto 1627a BW te vorderen dat de Kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen, een vordering die op de voet van art. 7A: 1631a lid 2 aanhef en onder 2 BW moet worden toegewezen ingeval inderdaad sprake is van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik. De inleidende dagvaarding dateert van 26 november 1992.

2. De Kantonrechter wijst de vordering af bij vonnis van 23 juni 1993. Naar zijn oordeel is aan de zijde van de Exploitatiemaatschappij geen sprake van een dringend nodig hebben voor eigen gebruik nu gebleken is dat niet zijzelf doch [C] B.V. het gehuurde in gebruik wil nemen. Zelfs indien de [verweerster] met [C] B.V. vereenzelvigd zou moeten worden omdat zij een 100 % dochter van [C] is, dan nog is geen sprake van een dringend nodig hebben voor duurzaam eigen gebruik aangezien het nodig hebben van de bedrijfsruimte van een gevestigde concurrent aan wie men zelf al negentien jaar de bedrijfsruimte verhuurt, geen redelijke grond voor zodanig gebruik oplevert. Aldus de Kantonrechter.

3. De Rechtbank verwerpt Konmars incidentele grief dat de opzegging nietig is omdat is opgezegd binnen de termijn van drie jaar die door art. 7A:1631 lid 2 sub b BW op straffe van nietigheid is voorgeschreven ingeval de opzegging wegens dringend eigen gebruik geschiedt door een verhuurder die de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder. De Rechtbank overweegt in dit verband in rechtsoverweging 4.4:

"Het enkele feit dat de juridische eigendom van de winkelruimte (..) is overgedragen aan [A] B.V. verandert in casu niets aan het bestaande verhuurderschap van de [verweerster] . Tenslotte blijkt uit de overdrachtsakte van 4 februari 1992 niet dat een dergelijke wijziging van het verhuurderschap van de [verweerster] is beoogd. Hiermee is eveneens verworpen de stelling van Konmar dat de [verweerster] moet worden aangemerkt als rechtsopvolger van de verhuurder voor wie ingevolge artikel 7A: 1631 lid 2 sub b EM bij de door de [verweerster] gebezigde opzeggingsgrond een wachttijd van drie jaar geldt. De opzegging van de [verweerster] is dan ook niet nietig, zoals door Konmar in dit verband betoogd."

Vervolgens overweegt de Rechtbank in rechtsoverweging 4.5 en 4.6 het volgende met betrekking tot de vraag of de [verweerster] het gehuurde inderdaad dringend nodig heeft voor eigen gebruik:

"Voor de beoordeling van de vraag of sprake zou kunnen zijn van dringend eigen gebruik is het echter van belang te weten of de [verweerster] op 2 februari 1992, althans voor de opzegging van 27 mei 1992, werkelijk een 100 % dochter van [C] B.V. is geworden.

(...)

Gelet op het bewijsaanbod van de [verweerster] , zal de rechtbank haar in de gelegenheid stellen bij akte bewijsstukken over te leggen ten aanzien van bedoelde overdracht, dan wel zich uit te laten over de wijze waarop zij dit bewijs wenst te leveren. Hiertoe zal zij de zaak naar de rol verwijzen.

Voor het geval komt vast te staan dat de [verweerster] ten tijde van de opzegging een 100 % dochter van [C] B.V. was, overweegt de Rechtbank reeds als volgt.

Het standpunt van Konmar dat er geen sprake zou zijn van dringend eigen gebruik, aangezien het niet de [verweerster] zelf is die de winkelruimte in gebruik wil nemen, maar [C] B.V. wordt verworpen. Een 100 % moeder is naar het oordeel van de rechtbank in dit opzicht te vereenzelvigen met de dochtermaatschappij. Niet van belang is in dit verband de inhoud van de statutaire doelomschrijving van de [verweerster] .

(...)Indien dan ook komt vast te staan dat de [verweerster] ten tijde van de opzegging aan 100 % dochter van [C] B.V. was, is de rechtbank van oordeel dat er dringend eigen gebruik kan worden aangenomen. Alsdan zal aan afweging van de belangen van de [verweerster] en Konmar als bedoeld in artikel 1631a lid 1 EW achterwege moeten blijven en zal Konmar plaats moeten maken voor [C] B.V." De Rechtbank verwijst de zaak naar de rol onder aanhouding van iedere verdere beslissing.

4. Konmar stelt tijdig cassatieberoep in. De [verweerster] concludeert tot verwerping van het beroep. Beide partijen lichten de zaak schriftelijk toe. Het beroep is ontvankelijk nu het is gericht tegen bindende eindbeslissingen.

Het cassatiemiddel

5. Het tweede middelonderdeel (het eerste bevat geen klacht) komt op tegen het oordeel van de Rechtbank dat in casu met betrekking tot de door de [verweerster] gebezigde opzeggingsgrond - het dringend nodig hebben voor eigen gebruik - niet de door art. 7A:1631 lid 2 sub b BW op straffe van nietigheid voorgeschreven wachttijd van drie jaar geldt omdat de [verweerster] niet kan worden aangemerkt als rechtsopvolger van de verhuurder. Kort gezegd (dit middelonderdeel beslaat tweeëneenhalve bladzijde) wordt betoogd dat bedoelde wachttijd van drie jaren ertoe strekt tegen te gaan dat een huurder ten gevolge van verkoop van het gehuurde op korte termijn genoodzaakt zou kunnen worden het gehuurde te verlaten terwijl hij daarmede ten aanzien van de verhuurder met wie hij de overeenkomst aanging, geen rekening behoefde te houden. Aan doel en strekking van genoemde bepaling wordt tekort gedaan indien in een geval als het onderhavige enerzijds onder het begrip rechtsopvolging niet tevens wordt begrepen de overdracht van de aandelen van de vennootschap-verhuurder waardoor het economisch belang bij het zich in de vennootschap bevindende huurcontract c.q. het verhuurderschap wijzigt, terwijl anderzijds de omstandigheid dat het economisch belang is gewijzigd de huurder wel wordt tegengeworpen doordat de verhuurder-vennootschap als eigen gebruik kan aanmerken het gebruik van de vennootschap die door de aandelenoverdracht 100 % moeder van de vennootschap-verhuurder is geworden. Aldus dit middelonderdeel.

Het vierde middelonderdeel komt op tegen de beslissing van de Rechtbank dat bij de beoordeling van de vraag of de verhuurder-vennootschap het gehuurde dringend nodig heeft voor "persoonlijk duurzaam gebruik” vereenzelviging dient plaats te vinden met de 100 % moedervennootschap onverschillig wat de statutaire doelomschrijving van de dochter inhoudt. De Rechtbank heeft daarmee miskend - aldus dit middelonderdeel - dat "persoonlijk gebruik" als bedoeld in art. 7A:1631a BW gezien de ratio van deze bepaling restrictief moet worden uitgelegd. Althans heeft de Rechtbank miskend dat van vereenzelviging met de moedervennootschap geen sprake kan zijn omdat in de "opgaande linie" aan de verhuurder/dochtervennootschap in beginsel geen zeggenschap toekomt binnen de onderneming terwijl gebruik door een ander dan de verhuurder alleen dan eigen gebruik kan opleveren ingeval de verhuurder mede zijn eigen belang dient met het in gebruik geven aan die ander. In ieder geval kan van bedoelde vereenzelviging geen sprake zijn wanneer daarmee aard en strekking van art. 7A:1631 lid 2 aanhef en onder b BW wordt doorkruist of ontgaan door vereenzelviging aan te nemen gedurende de in die wetsbepaling neergelegde wachttijd van drie jaar. Aldus - kort samengevat - dit middelonderdeel dat ruim drie bladzijden omvat.

Het derde middelonderdeel betoogt dat de Rechtbank met haar overweging dat het van belang is te weten of de [verweerster] op 2 februari 1992 althans vóór de opzegging van 27 mei 1992 werkelijk de 100 % dochter van [C] B.V. is geworden, heeft miskend dat van rechtens relevant "eigen" gebruik van de [verweerster] door vereenzelviging met [C] B.V. - zo al mogelijk - alleen sprake kan zijn indien de [verweerster] niet alleen op het tijdstip van de opzegging van 27 mei 1992 doch ook ten tijde van de rechterlijke uitspraak werkelijk een 100% dochter van [C] is geworden resp. gebleven.

6. De wetgever heeft het belang van de verhuurder van bedrijfsruimte die het verhuurde zelf als bedrijfsruimte wil gaan exploiteren gesteld boven het belang van de huurder die zijn gebruik wil voortzetten; de verhuurder kan de huur opzeggen (althans na een looptijd van tenminste 5 jaren) indien hij het verhuurde persoonlijk in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en hij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft. Hetzelfde geldt ingeval de echtgenoot, een naaste bloed- of aanverwant of pleegkind van de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Deze mogelijkheid tot opzegging is door de wetgever in de artt. 7A:1627 lid 2 onder b en 1631 lid 2 onder b BW echter beperkt ter bescherming van de huurder die door verkoop van het gehuurde onverhoeds kan worden geconfronteerd met een nieuwe verhuurder die het gehuurde heeft aangekocht met het oogmerk van eigen gebruik en die de overeenkomst (aanstonds) na zijn verkrijging op die grond opzegt. Ik verwijs hier naar de MvT, Tweede Kamer, vergaderjaar 1966-1967, 8875, p. 8, waar het volgende wordt opgemerkt:

"De ondergetekende is evenwel van oordeel, dat de zojuist besproken opzeggingsmogelijkheid met het oog op eigen gebruik door de verhuurder in een opzicht moet worden beperkt. Wanneer de opzegging namelijk geschiedt door de verhuurder, die nog slechts sinds korte tijd eigenaar is, wordt de huurder voor een nieuwe situatie geplaatst, waarmede hij geen rekening heeft kunnen houden. De huurder zou dan op korte termijn genoodzaakt kunnen worden het pand te verlaten. De ondergetekende acht het daarom gerechtvaardigd, dat een nieuwe verhuurder de beëindiging van de huur pas zal kunnen bewerkstelligen nadat hij een zekere tijd verhuurder is geweest. Deze tijd is in het ontwerp op drie jaren gesteld."

Een soortgelijke regeling geldt bij de huur van woonruimte. Zie art. 7A:1623 e lid 5 BW welke bepaling eveneens ertoe strekt te vermijden dat de huurder ten gevolge van verkoop van het gehuurde op korte termijn genoodzaakt zou worden het gehuurde te verlaten. Zie met betrekking tot deze bepaling Asser-Abas, 1990, nr. 151.Om te voorkomen dat de huurder van bedrijfsruimte door de overdracht van het gehuurde plotseling wordt geconfronteerd met een opzegging waarmee hij geen rekening behoefde te houden, is in de artt. 7A:1627 lid 2 onder b en 1631 lid 2 onder b bepaald dat de opzegging met het oog op eigen gebruik "door een verhuurder die rechtsopvolger van een vorige verhuurder is" nietig is indien deze opzegging geschiedt binnen drie jaren nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht; een uitzondering is gemaakt voor de rechtsopvolger die echtgenoot, naaste bloed- of aanverwant of pleegkind is aangezien immers de huur reeds voor de rechtsopvolging met het oog op het eigen gebruik van deze personen kon worden opgezegd. Zie over deze bepaling Asser-Abas, 1990, nrs. 249 en 272 en Smit, Huurrecht bedrijfsruimten, 1993, p. 88/89, 117 en 136/137.Bij deze regeling is kennelijk ervan uitgegaan - dat blijkt ook uit de hiervoor geciteerde passage uit de wetsgeschiedenis - dat de eigenaar zelf verhuurder is zodat bij overdracht van het verhuurde de nieuwe eigenaar ook de nieuwe verhuurder zal zijn. De regeling is niet toegesneden op het geval dat het verhuurderschap - zoals in casu - is ondergebracht in een aparte B.V. zodat de juridische eigendom kan worden overgedragen terwijl het verhuurderschap in handen blijft van dezelfde B.V. al worden de aandelen van deze B.V. - in verband met de overdracht van de eigendom - wel overgedragen aan een B.V. die nauwe banden heeft met de nieuwe eigenaar.

Voorkomen moet worden dat het doel van de regeling - bescherming van de huurder tegen een opzegging die hij niet behoefde te verwachten - wordt gefrustreerd doordat de verhurende B.V. - binnen de termijn van drie jaar na de overdracht van de juridische eigendom van het verhuurde en de daarmee verband houdende overdracht van haar aandelen - de huur kan opzeggen met het oog op het dringend nodig hebben voor eigen gebruik ingeval de (pretense) noodzaak voor dat eigen gebruik direct samenhangt met die aandelenoverdracht in verband met de overdracht van de juridische eigendom.

Dat laatste is in casu het geval. De juridische eigendom is overgedragen aan [A] B.V. terwijl de aandelen van de [verweerster] zijn overgedragen aan [C] B.V., evenals [A] B.V. een dochter van [B] N.V. In de opzeggingsbrief (als produktie 3 overgelegd bij conclusie van antwoord) wordt vermeld dat "het economisch belang bij de [verweerster] (..) middels aandelenoverdracht (is) overgegaan naar [C] B.V., die in verband met het kunnen verkrijgen van geschikte plaatsen voor het exploiteren van supermarkten voor de [...] regio de beschikking wil krijgen over de (..) gehuurde panden." Een redelijke wetstoepassing brengt mee dat een dergelijke opzegging - ondanks het door de Rechtbank gememoreerde feit dat juridisch "niets aan het bestaande verhuurderschap van de [verweerster] is veranderd" - ook door nietigheid wordt getroffen indien zij geschiedt binnen de door voormelde artt. 7A:1627 lid 2 onder b en 1631 lid 2 onder b BW ingevoerde wachttijd van drie jaren. Door de Rechtbank is naar het mij voorkomt miskend dat de vordering van de [verweerster] reeds hierop zou moeten stranden wat er verder ook zij van haar - door Konmar bestreden - stelling dat er sprake is van dringend eigen gebruik omdat de in dit opzicht met haar te vereenzelvigen moedervennootschap, [C] B.V., de winkelruimte in gebruik wil nemen. In zoverre slaagt middelonderdeel 2.

In dit verband wijs ik erop dat wordt aangenomen dat van "conversie" bij de hier bedoelde nietigheid geen sprake kan zijn; zie Smit, a.w., p. 88 en 117/118. Voorts teken ik aan dat de rechter uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden - in casu de grond van dringend eigen gebruik - in aanmerking mag nemen; zie Asser-Abas, a.w., nr. 253.

7. Uit het voorgaande moge volgen dat het vonnis van de Rechtbank naar mijn oordeel niet in stand kan blijven. Het komt mij voor dat Uw Raad de zaak zelf kan afdoen door het vonnis van de Kantonrechter te bekrachtigen met verbetering van gronden. De overige middelonderdelen behoeven dan geen behandeling meer. Ik zal hier derhalve volstaan met enige korte kanttekeningen.

8. Met betrekking tot het vierde middelonderdeel mark ik het volgende op. De rechtspersoon heeft een eigen identiteit. Het vraagstuk van "vereenzelviging" betreft de vraag of bij toepassing van een bepaalde norm moet worden voorbijgegaan aan het identiteitsverschil tussen een bij het geval betrokken rechtspersoon en een andere natuurlijke persoon of rechtspersoon. In zoverre gaat het bij de beantwoording van de vraag of vereenzelviging moet plaats vinden in wezen om uitlegging van de toe te passen norm, om het bepalen van doel en strekking van die norm. Het vraagstuk van de "vereenzelviging" dient te worden onderscheiden van dat van "doorbraak van aansprakelijkheid", al gaat het in beide gevallen om "piercing of the veil". De behoefte aan vereenzelviging doet zich met name voelen ingeval het onverkort vasthouden aan de afzonderlijke identiteit van de rechtspersoon het bereiken van een billijk resultaat verhindert. Het lijkt dan ook niet gerechtvaardigd om vereenzelviging zonder meer af te wijzen op grond van de stelling dat wie vrijwillig een rechtsvorm kiest waaraan rechtspersoonlijkheid is verbonden, alle consequenties van die keuze heeft te aanvaarden. De vraag is immers welke consequenties in een bepaald geval onvermijdelijk voortvloeien uit de betrokken rechtsregel die niet specifiek is toegesneden op (onzelfstandige) rechtspersonen. Aldus Roelvink, preadvies NJV 1977, Handelingen 1977, deel 1, eerste stuk, p. 83 e.v., met name p. 138-140. Zie ook deze de, "Doorbraak door de rechter", WPNR 5575 (1981), p. 546-549 en "De "Corporate Veil" in recente rechtspraak", in "Van vennootschappelijk belang", Maeijer-bundel, 1988, p. 217 e.v. Zie ook Asser-Maeijer, 1994, nr. 621 met verdere verwijzingen en Van Mourik, "Vereenzelviging, differentiatie en cumulatie in het privaatrecht", WPNR 5360 (1976), p. 527-536. Zie verder Van Dongen, diss. Rotterdam, 1995, met name hoofdstuk 8.In de lagere rechtspraak wordt verschillend geoordeeld over de vraag of in het kader van de artt. 7A: 1628 en 1631a BW "vereenzelviging" is geïndiceerd in dier voege dat in het kader van de beoordeling van de vraag of sprake is van opzegging met het oog op eigen gebruik vereenzelviging plaatsvindt van de rechtspersoon en de bij die rechtspersoon betrokken andere rechtspersonen (moeders en/of dochters) dan wel de bij die rechtspersoon betrokken natuurlijke personen (enig aandeelhouders/directeuren). Zie voor een overzicht Asser. Abas, a.w., nr. 280 en Smit, a.w., p. 93-94. Zie ook Th.J. van der Heijden, "Verschillende oordelen over persoonlijk duurzaam gebruik, bedoeld in art. 1628 lid 1 BW", Praktijkgids, 1981, p. 563 e.v.Zoals gezegd prevaleert het belang van de verhuurder bij eigen gebruik zonder meer boven dat van de huurder bij voortzetting van de huur. Juist daarom lijkt terughoudendheid met betrekking tot het aanvaarden van vereenzelviging op zijn plaats. Moeilijk te beantwoorden is de vraag wanneer vereenzelviging wel gerechtvaardigd is; daarvoor lijkt in ieder geval vereist een zodanige reële band tussen de betrokkenen dat het eigen gebruik van de (rechts)persoon waarmee wordt vereenzelvigd ook als een belang van de opzeggende verhuurder zelf kan worden beschouwd. Vergelijk in dit verband Uw beschikkingen van 9 december 1983, NJ 1984, 307, m.nt. PAS en van 20 december 1985, NJ 1986, 261, m.nt. PAS. Het lijkt mij in ieder geval niet juist om - zoals de Rechtbank deed - ervan uit te gaan dat de vennootschap/verhuurder in het kader van de vraag of sprake is van eigen gebruik kan worden vereenzelvigd met haar moedervennootschap op de enkele grond dat deze moeder 100 % van de aandelen in de verhurende vennootschap heeft verworven onverschillig de inhoud van de statutaire doelomschrijving van de dochter.Daarbij komt dan nog het volgende. Vereenzelviging is - zoals gezegd - aangewezen in gevallen waarin het onverkort vasthouden aan de afzonderlijke identiteit van de rechtspersoon het bereiken van een billijk resultaat verhindert. Vereenzelviging zal niet ertoe mogen leiden dat uiteindelijk een onbillijk resultaat wordt bereikt. Daarvan is sprake ingeval de vereenzelviging tot gevolg heeft dat in een geval als het onderhavige - dat wil zeggen bij een splitsing van de juridische en de economische eigendom - de door art. 7A:1631 lid 2 sub b voorgeschreven wachttijd van drie jaar wordt omzeild, een gevolg dat althans naar het oordeel van de Rechtbank aan vereenzelviging was verbonden. Ook deze omstandigheid had de Rechtbank naar mijn oordeel ervan moeten weerhouden in casu vereenzelviging te aanvaarden. Vergelijk in dit verband de beschikking van de Rechtbank Arnhem van 12 juli 1990, Praktijkgids 1990, nr. 3333. In zoverre slaagt ook middelonderdeel 4.

9. Met betrekking tot onderdeel 3 kan ik na het voorgaande kort zijn. Het middel betoogt terecht dat de wil tot eigen gebruik niet alleen ten tijde van de opzegging doch ook ten tijde van de rechterlijke uitspraak moet bestaan; zie Uw beschikking van 14 juni 1974, NJ 1974, 428. Uit het bestreden vonnis blijkt inderdaad niet duidelijk of de Rechtbank dit heeft onderkend.

Conclusie

Ik concludeer tot vernietiging van het bestreden vonnis van de Rechtbank en tot bekrachtiging van het vonnis van de Kantonrechter met verbetering van gronden.

De Procureur-Generaal bij deHoge Raad der Nederlanden