HR, 24-04-2015, nr. 14/04130

Documentgegevens:

ECLI:NL:HR:2015:1087

Instantie: Hoge Raad
Datum: 24-04-2015
Zaaknummer: 14/04130
Vakgebied(en): Belastingrecht algemeen (V)
Brondocumenten en formele relaties: Beroepschrift, Hoge Raad, 24‑04‑2015
ECLI:NL:HR:2015:1087, Uitspraak, Hoge Raad, 24‑04‑2015; (Cassatie)
Vindplaatsen: V-N Vandaag 2015/905
Belastingblad 2015/246 met annotatie van L.J. Boone
BNB 2015/139
FED 2015/82 met annotatie van G. GROENEWEGEN
V-N 2015/29.27 met annotatie van Redactie
NTFR 2015/1431 met annotatie van mr. dr. G. Groenewegen

Beroepschrift 24‑04‑2015

Edelhoogachtbaar college,

Hierbij dient het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Westerveld de motivering van het beroep in cassatie in tegen een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden van 5 augustus 2014. Het betreft de uitspraak met kenmerken 13/00552 tot en met 13/00555.

Middel

1.

Het Hof heeft ten onrechte, dan wel onbegrijpelijk gemotiveerd, geoordeeld dat de verkoopprijzen van aan huurders verkochte woningen de waarde in het economische verkeer in de zin van artikel 17 van de Wet WOZ weergeven en dat de heffingsambtenaar daardoor de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

2.

Het Hof heeft ten onrechte, dan wel onbegrijpelijk gemotiveerd, geoordeeld dat de gemeente viermaal het griffierecht moet betalen.

Middel 1

Het Hof heeft ten onrechte, dan wel onbegrijpelijk gemotiveerd, geoordeeld dat de verkoopprijzen van aan huurders verkochte woningen als waarde in het economische verkeer in de zin van artikel 17 kunnen worden aangemerkt. Het Hof heeft, daarop voortbordurend, geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan.

De heffingsambtenaar heeft weersproken dat de verkopen door [X] voldoen aan artikel 17, tweede lid Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft dat met verkopen van vergelijkbare objecten onderbouwd. Daarbij is uitgegaan van verkopen die wel voldoen aan artikel 17, tweede lid Wet WOZ, namelijk verkoop voor een bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Het gaat daarbij aan verkopen aan daadwerkelijke derden (verder: normale verkopen) en niet aan verkopen aan zittende huurders (verder: [X] verkopen). Daarbij zijn ook vergelijkingen getrokken met [X] verkopen in andere dorpen. Bovendien heeft [X] zelf gesteld dat de verkopen volgens de wet tegen minimaal 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik plaatsvinden. Wettelijk is het volgens [X] dus mogelijk om onder de waarde in het economische verkeer te verkopen.

Onjuiste uitleg verkoop meestbiedende gegadigde

Het Hof heeft in 4.4 geoordeeld dat aan de verkoopprijzen van de woningen van [X] vanwege het te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum, niet als enig uitgangspunt kan worden genomen, niet betekent dat aan deze verkoopprijs geen enkele bewijskracht kan worden toegekend. Het ingebrachte bewijs wordt simpelweg afgewezen op basis van drie argumenten.

—: De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de verkopen niet voldoen aan artikel 17, tweede lid Wet WOZ,
—: De door de heffingambtenaar aangebrachte verkopen voldoen niet omdat [Q] een armer dorp is.
—: De in de matrices opgenomen waarden verklaren niet het verschil van de op basis daarvan vastgestelde waarden ten opzichte van de (latere) eigen verkoopcijfers.

Feiten zoals die uit de stukken en blijken, zijn:

1.: De [X] woningen worden slechts aan één gegadigde aangeboden, alléen onderhandsaan zittende huurders (of inwonenden).
2.: De [X] woningen worden soms verkocht aan zittende huurders (of inwonende familieleden die volgens het Besluit beheer sociale sector gelijk te stellen zijn met zittende huurders).
3.: Op het moment van verkoop is er een zakelijke relatie tussen verkoper en koper (namelijk een huurovereenkomst die na verkoop wordt beëindigd) en kan niet gesproken worden van onafhankelijke partijen.
4.: Onderhandelingen over de prijs zijn niet mogelijk.
5.: Koopt de zittende huurder de woning niet, dan wordt de woning niet verkocht.
6.: De koopovereenkomst dient binnen twee maanden te worden afgesloten (een zeer korte termijn, gezien de gemiddelde aanbodtermijn van bijna twee jaar bij normale verkopen in de provincie Drenthe (bron: CBS)).
7.: De woning wordt, na latere beëindiging van het huurcontract, eventueel aangeboden aan een zeer beperkte kring van gegadigden.

Daarmee staat onomstotelijk vast dat verkoopprijs van de woning niet de prijs weergeeft die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

Daarvan is alleen sprake als er minstens twee potentiële gegadigden zijn, die kunnen opbieden, waarbij niet een bestaande relatie (van huur), wordt omgezet in een nieuwe relatie (tot koop). De verkoopprijs kan dan ook niet als waarde in het economische verkeer in de zin van artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ worden aangemerkt. En ook niet als tegenbewijs tegen de door de gemeente ingebrachte onderbouwende verkoopgegevens.

De heffingsambtenaar heeft bovendien in matrices gewezen op een aanzienlijk verschil in grondwaarde (minimaal € 100 per vierkante meter), uitgaande van vergelijkbare objecten tussen de verkochte woningen waarbij de verkoopprijs door normaal openbaar vraag en aanbod tot stand is gekomen en de verkopen waarbij [X] is betrokken. Het hof oordeelt daarover echter dat de matrices niet het verschil verklaren tussen de op basis daarvan vastgestelde waarden ten opzichte van de (latere) eigen verkoopcijfers (4.6). De matrices verklaren dat ook niet. Het verschil is namelijk alleen te verklaren door te concluderen dat de verkoopprijzen die [X] realiseert niet voldoen aan artikel 17, tweede lid Wet WOZ.

Overigens wijst het Hof erop dat de verschillen in ligging ook tot een andere waarde moeten leiden, maar ook daartegen heeft de heffingsambtenaar allerlei gegevens met betrekking tot de vergelijkbaarheid van naastgelegen dorpen naar voren gebracht waar het Hof niet op ingaat.

Om aan te tonen dat het verschil tussen [X] verkopen en normale verkopen zich niet alleen in [Q] openbaart, maar ook elders in de gemeente heeft de gemeente ook [X] verkopen met normale verkopen in andere dorpen vergeleken. Verwezen wordt naar analyses van [B-STRAAT 3] te [R], [E-STRAAT 1] te [U]. Ook daaruit blijkt dat [X] verkopen tegen veel lagere bedragen worden verkocht dan bij normale verkopen. Het Hof wijst dat af door te verwijzen naar het Besluit beheer sociale sector zonder dat kennelijk te hebben geraadpleegd.

In het Besluit beheer sociale huursector staat echter zoals belanghebbende aangeeft dat woningcorporaties woningen kunnen verkopen tegen minimaal 90% van de waarde vrij van huur en gebruik. De prijs kan volgens dat Besluit (artikel 11c)op een nog lager bedrag worden gesteld als de verkrijger van de woning een natuurlijk persoon is die in de woning zijn hoofdverblijf heeft, zoals de zittende huurder. [X] heeft derhalve een wettelijk recht om de woning tegen een veel lager bedrag dan de waarde in het economische verkeer te verkopen aan de zittende huurder. Kennelijk is ook de wetgever van mening dat niet sprake is van onafhankelijke partijen. Belanghebbende kan geen verklaring geven voor deze verschillen. Het Hof overigens ook niet. Het Hof verwijst slechts naar het feit dat belanghebbende verklaart zich bij de verkoopprijs te baseren op een taxatierapport opgemaakt door een onafhankelijk taxateur. Een redelijke verdeling van de bewijslast zou betekenen dat de taxateur die de rapporten heeft opgesteld de verschillen had verklaard of toegelicht. Dat is echter niet gebeurd. Het Hof wijst zoals gezegd er slechts op dat belanghebbende onweersproken heeft verklaard dat ten aanzien van haar verplichtingen uit hoofde van het Besluit beheer sociale huursector steeds te baseren op een taxatierapport opgemaakt door een onafhankelijk taxateur. De heffingsambtenaar heeft niet alleen uitdrukkelijk gesteld dat de verkoopprijzen van [X] niet de waarde in het economische verkeer weergeven, maar ook de omvang aangegeven van de te lage waardering, gebaseerd op verkopen die wel voldoen aan artikel 17, tweede lid Wet WOZ.

Conclusie

Een verkoopprijs van een object zelf kan in de regel als beste vergelijkingsobject worden aangemerkt. Uitzondering op die regel is echter als er omstandigheden zijn die aannemelijk maken dat de verkoopprijs niet de waarde in het economische verkeer weergeeft doordat niet gesproken kan worden van een verkoop tegen een prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De [X] verkopen voldoen, gezien het voorgaande niet aan dat criterium en geven dan ook niet de waarde in het economische verkeer in de zin van artikel 17 Wet WOZ weer.

De heffingsambtenaar heeft bovendien aangetoond dat [X] verkopen ook in andere dorpen tegen lagere prijzen worden verkocht dan normale prijzen. Dat wordt afgewezen met het oordeel dat belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat zij streeft naar een zo hoog mogelijke verkoopprijs. Dat is inderdaad niet weersproken, maar daarmee wordt het argument van de te lage verkopen ook niet teniet gedaan. Belanghebbende zal best streven naar de hoogst mogelijke opbrengst maar wel met inachtneming van de omstandigheid dat slechts aan de zittende huurder wordt verkocht. En dan is een niet onderhandelbare vraagprijs die wel de waarde in het economische in de zin van artikel 17 Wet WOZ weergeeft te hoog om enige opbrengst te verkrijgen. Een door belanghebbende zo hoog mogelijke opbrengst weerspreekt niet het argument dat, gezien de overgelegde vergelijkingen, sprake is van [X] verkopen tegen te lage prijzen. Ook het feit dat een onafhankelijk taxateur een taxatierapport opstelt doet niet af aan dat argument. Naar onze mening heeft de heffingsambtenaar wel degelijk de waarde aannemelijk gemaakt, mede door aan te tonen dat de [X] verkopen niet de waarde in het economische verkeer weergeven. Zowel op grond van de omstandigheden van de verkoop, als op grond van de vergelijkingen tussen [X] verkopen en normale verkopen.

Een normale verdeling van de bewijslast zou zijn dat [X] had verklaard waarom die vierkante meterprijzen zoveel lager lagen dan de andere verkopen. [X] heeft daar echter niets tegen kunnen inbrengen. En ook het Hof kan niets zinnigs bedenken.

Het Hof heeft daarom in strijd gehandeld met artikel 17, tweede lid Wet WOZ, dan wel onvoldoende of onjuist gemotiveerd waarom de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden niet de waarde in het economische verkeer weergeven.

Middel 2

Het Hof heeft ten onrechte, dan wel onbegrijpelijk gemotiveerd, geoordeeld dat de gemeente viermaal het griffierecht moet betalen.

Toelichting op middel 2

De heffingsambtenaar is tegen één uitspraak in beroep gegaan. Daartoe heeft de heffingsambtenaar één beroepschrift ingediend. Het Hof brengt echter viermaal griffierecht in rekening. Kennelijk heeft het Hof de zaken gesplitst in de zin van artikel 8:14 Awb. Maar in dat artikel staat dat zaken over hetzelfde of die verwant zijn kunnen worden gevoegd. Het is buiten twijfel dat deze zaken hetzelfde zijn of verwant zijn. Het feitencomplex is in alle zaken volstrekt gelijk, wat ook blijkt uit het P-V van de mondelinge behandeling. Een reden voor splitsing is er niet, tenzij het de bedoeling is om de opbrengst van het griffierecht te maximaliseren. Dat lijkt echter geen reden om zaken te splitsen. Wij verzoeken Uw Raad dan ook bij ongegrondverklaring van het beroep in cassatie om het griffierecht terug te brengen tot eenmaal het verschuldigde bedrag.

Conclusie

Op grond van het voorgaande verzoeken wij Uw Raad het beroep in cassatie gegrond te verklaren.

Uitspraak 24‑04‑2015

Inhoudsindicatie

Art. 17 Wet WOZ. Waardebepaling, vergelijking met prijs bij verkoop woning aan zittende huurder. Art. 8:41, lid 3, Awb. Griffierecht, samenhangende zaken.

Partij(en)

24 april 2015

nr. 14/04130

Arrest

gewezen op het beroep in cassatie van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Westerveld (hierna: het College) tegen de uitspraken van het Gerechtshof Arnhem‑Leeuwarden (hierna: het Hof) van 5 augustus 2014, nrs. 13/00552 tot en met 13/00555, op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld tegen de uitspraken van de Rechtbank te Assen (nrs. AWB LEE 11/2674 tot en met 11/2677) betreffende de ten aanzien van Stichting [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) voor het jaar 2011 gegeven beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) betreffende de onroerende zaken aan de [a-straat 1, 2, 3 en 4] te [Q]. De uitspraken van het Hof zijn aan dit arrest gehecht.

1. Geding in cassatie

Het College heeft tegen ’s Hofs uitspraken beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

2. Beoordeling van de middelen

2.1.

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

2.1.1.

Belanghebbende was op de waardepeildatum 1 januari 2010 eigenaar van de verhuurde, naast elkaar gelegen, woningen aan de [a-straat 1, 2, 3 en 4] te [Q] (hierna tezamen: de onroerende zaken). De woningen [a-straat 2 en 4] zijn in 2011 verkocht aan respectievelijk de inwonende zoon van de huurder en de huurder (hierna: de verkopen).

2.1.2.

De heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld heeft bij afzonderlijke beschikkingen de waarde van de onroerende zaken voor het jaar 2011 vastgesteld.

2.1.3.

Na daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaren heeft de heffingsambtenaar de beschikkingen gehandhaafd. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken op bezwaar een beroepschrift ingediend. De Rechtbank heeft belanghebbendes beroepen gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank een hoger beroepschrift ingediend.

2.2.

Het Hof heeft de hoger beroepen van de heffingsambtenaar ongegrond verklaard en daartoe geoordeeld dat de heffingsambtenaar de door hem gestelde waarden niet aannemelijk heeft gemaakt, daarbij overwegend dat hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat de met de verkopen behaalde prijzen lager zijn geweest dan de waarde in het economische verkeer van de desbetreffende woningen.

2.2.1.

Het eerste middel komt op tegen het hiervoor onder 2.2 weergegeven oordeel van het Hof. Dit oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en kan, als verweven met waarderingen van feitelijke aard, voor het overige in cassatie niet op juistheid worden getoetst. Het is ook niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. Daarbij zij opgemerkt dat het Hof niet de bij de verkoop aan huurders bedongen verkoopprijs heeft aangemerkt als de ingevolge artikel 17 van de Wet WOZ in aanmerking te nemen waarde. Het Hof heeft dienaangaande slechts geoordeeld dat de omstandigheid dat een dergelijke verkoopprijs niet tot uitgangspunt kan worden genomen, niet betekent dat daaraan geen enkele bewijskracht kan worden toegekend bij de beoordeling van de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Het middel faalt derhalve.

2.3.

Het Hof heeft bepaald dat van de heffingsambtenaar viermaal griffierecht wordt geheven.

2.3.1.

Het tweede middel klaagt er terecht over dat het Hof viermaal griffierecht heeft geheven. De stukken van het geding laten geen andere slotsom toe dan dat sprake is van samenhang als bedoeld in artikel 8:41, lid 3, Awb in verbinding met artikel 8:108 Awb, zodat de heffingsambtenaar slechts eenmaal griffierecht verschuldigd is. Het middel slaagt derhalve. De Hoge Raad kan de zaak afdoen. Omdat het hoger beroep is gericht tegen in 2013 gedane uitspraken van de Rechtbank, bedraagt het griffierecht € 478.

3. Proceskosten

De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verklaart het beroep in cassatie gegrond,

vernietigt de uitspraken van het Hof, doch alleen voor zover daarbij het van de heffingsambtenaar te heffen griffierecht is bepaald op € 1972, en

bepaalt dit van de heffingsambtenaar te heffen griffierecht op € 478.

Dit arrest is gewezen door de vice-president R.J. Koopman als voorzitter, en de raadsheren C. Schaap en Th. Groeneveld, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier F. Treuren, en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2015.