Hof Arnhem-Leeuwarden, 30-10-2018, nr. 18/00054

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [a-straat] 5 te [A] , thans gemeente Berg en Dal (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 777.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende-zaakbelasting voor het gebruik van de onroerende zaak (hierna: de aanslag ozb) vastgesteld.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde en, naar het Hof begrijpt, de bestreden aanslag (artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ), gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 december 2017 ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 september 2018 te Arnhem. Daarbij is verschenen [B] als de gemachtigde van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [C] , bijgestaan door [D] en [E] , taxateur, allen werkzaam bij het Gemeentelijk belastingkantoor Munitax dat – onder meer – tot taak heeft de uitvoering van de Wet WOZ en de verordening op de heffing en invordering van de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Berg en Dal.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende maakt deel uit van de kinderopvangorganisatie KION en exploiteert op het adres [a-straat] 5 te [A] een kinderdagverblijf (hierna: het kdv) en een buitenschoolse opvang (hierna: de bso). Het kdv heeft 52 zogenoemde kindplaatsen, de bso 75, waarvan een deel zich bevindt in de onroerende zaak en een ander deel in het gebouw van een basisschool.

De onroerende zaak is een afzonderlijk woz-object maar maakt deel uit van een groter multifunctioneel gebouw dat in 2006 is gesticht en dat eigendom is van de Stichting [F] (hierna: de Stichting [F] ). Het multifunctionele gebouw is onderdeel van een complex waartoe ook buitenspeelruimten en een afzonderlijk gelegen gebouw behoren, die visueel en architectonisch één geheel vormen met eerdergenoemd multifunctioneel gebouw. In het andere gebouw is een basisschool gevestigd.

Het multifunctionele gebouw heeft een oppervlakte van 1.526 m² waarvan ongeveer één derde in gebruik is bij belanghebbende. De overige gebruikers van dit gebouw zijn – onder meer – een bibliotheek, een spelotheek en het centrum voor doofblinden [G] . Er wordt tevens door derden een horecavoorziening geëxploiteerd. Alle delen van het complex zijn in gebruik.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vragen of bij de vaststelling van de waarde is uitgegaan van de juiste Taxatiewijzer en of bij die vaststelling op voldoende wijze rekening is gehouden met een functionele/economische veroudering van de onroerende zaak.

Belanghebbende stelt dat bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak moet worden uitgegaan van de kosten van onderwijsgebouwen. Zij stelt zich voorts op het standpunt dat een afwaardering moet plaats vinden in verband met de feitelijke onderbezetting van het kdv en de bso op de waardepeildatum. Zij berekent die afwaardering in hoger beroep nader op 34,95 percent van de gebouwwaarde na technische afschrijving hetgeen naar haar mening leidt tot een waarde van de onroerende zaak van € 625.000 indien wordt uitgegaan van de Taxatiewijzer Onderwijs, en van € 640.000 indien wordt uitgegaan van het archetype dat de heffingsambtenaar in aanmerking neemt.

De heffingsambtenaar stelt dat, gelet op de aard van het totale complex, bij de waardering moet worden uitgegaan van de Taxatiewijzer Overheidsgebouwen wijk-/buurtcentrum, archetype Wijkcentrum multifunctioneel. Hij stelt dat bij de vaststelling van de waarde rekening is gehouden met een onderbezetting hetgeen heeft geleid tot een afwaardering met 11,4 percent. Ter zitting van het Hof heeft hij zich nader op het standpunt gesteld dat die afwaardering ten onrechte is geweest omdat, bezien vanuit de Stichting [F] , van een onderbezetting geen sprake is.

Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde en, naar het Hof begrijpt, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag ozb.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer). De last om de waarde in het economische verkeer aannemelijk te maken rust, bij betwisting daarvan door belanghebbende, op de heffingsambtenaar.

Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Dit geldt ongeacht of die zaak courant dan wel incourant is, en ongeacht of die zaak al dan niet bruikbaar is voor commerciële doeleinden (vgl. HR 9 februari 2007, nr. 41.265, ECLI:NL:HR:2007:AW3887). Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak incourant is. Evenmin is in dit geding tussen partijen in geschil dat de waarde moet worden bepaald op deze zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna te noemen: GVW) omdat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer niet tot een hogere waarde zal leiden.

Artikel 4, lid 4, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ luidt:

"Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeen komt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak."

In de toelichting op de Uitvoeringsregeling wordt over de gecorrigeerde vervangingswaarde in het algemeen opgemerkt (Waarderingsinstructie 1999, blz. 63-64):

"Voor objecten - andere dan woningen of monumenten - waarvan in het geheel geen marktgegevens beschikbaar zijn, komt de gecorrigeerde vervangingswaarde in aanmerking. Deze objecten hebben meestal een specifieke aard en inrichting, gericht op het gebruik door de huidige eigenaar/gebruiker. De gecorrigeerde vervangingswaarde die voor deze objecten wordt bepaald, is in feite de waarde voor de huidige eigenaar of gebruiker."

In zijn arrest van 31 januari 2003, nr. 37.092, ECLI:NL:HR:2003:AF3651 (het Ahoy-arrest), heeft de Hoge Raad – onder meer – overwogen:

“(…)

Het eerste middel strekt ten betoge dat de bedrijfswaarde - bezien vanuit de onderneming van belanghebbende - niet als heffingsmaatstaf kan dienen, omdat belanghebbende slechts gebruiker, niet tevens eigenaar van het object was. Het middel slaagt. In verband met het objectieve karakter van de onroerendezaakbelastingen moet worden aanvaard dat indien een incourante onroerende zaak bij een ander dan de eigenaar in gebruik is, voor die gebruiker de waarde dient te worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt (HR 8 juli 1992, nr. 27678, BNB 1992/298).

(…)

Het voorgaande brengt mee dat, nu belanghebbende geen eigenaar was, niet beslissend is of zij het object al dan niet in de commerciële sfeer gebruikte, zodat het tweede en derde middel geen bespreking behoeven.

De bestreden uitspraak kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen voor nader onderzoek of het object courant of incourant was, en in het laatste geval of de vervangingswaarde - bezien vanuit de gemeente als genothebbende krachtens eigendom - dient te worden gesteld op de bedrijfswaarde of de benuttingswaarde.”

Naar het oordeel van het Hof heeft het Ahoy-arrest ook na de invoering van de Wet WOZ zijn gelding behouden en is dat arrest, mutatis mutandis, ook van toepassing op het bepaalde in de Wet WOZ (vgl. onder meer het arrest van de Hoge Raad van 9 februari 2007, nr. 41.264, ECLI:NL:HR:2007:AW3876, r.o 3.4, slot, waarin eveneens door de Hoge Raad wordt verwezen naar zijn hiervoor genoemde arrest, BNB 1992/298). Hieruit volgt tevens dat het gebruik van het voegwoord ‘of’ in de laatste volzin van de hiervoor in 4.3 geciteerde toelichting (of een ander voegwoord), niet juist is. In de bedoelde jurisprudentie van de Hoge Raad gaat hij immers uit van één begrip ‘eigenaar/gebruiker’.

De heffingsambtenaar heeft, ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde, verwezen naar een taxatierapport van 19 maart 2018, opgemaakt door [E] . Hij stelt dat dit rapport was gevoegd bij het verweerschrift in hoger beroep van 6 april 2018 doch het Hof heeft daarvan geen exemplaren aangetroffen. Zonder bezwaar van de wederpartij heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof alsnog exemplaren daarvan overgelegd. [E] heeft in zijn rapport bij de berekening van de GVW tot uitgangspunt genomen de Taxatiewijzer Overheidsgebouwen wijk-/buurtcentrum, archetype Wijkcentrum multifunctioneel. Belanghebbende heeft de juistheid daarvan bestreden. Gelet echter op de aard van de onroerende zaak zoals die blijkt uit hetgeen onder feiten is vermeld, het overgelegde taxatierapport en de daarop door de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof gegeven toelichting is het Hof van oordeel dat, anders dan belanghebbende verdedigt, niet de Taxatiewijzer Onderwijs maar de door [E] gehanteerde taxatiewijzer bij de berekening van de GVW tot uitgangspunt moet worden genomen. Voor dat geval is op zichzelf de berekening van de vervangingswaarde na technische afschrijving niet in geschil en strijden partijen slechts over het antwoord op de vraag of, en in hoeverre, in het vervolg van de berekening van de GVW rekening moet worden gehouden met de door belanghebbende gestelde onderbezetting bij het kdv en de bso hetgeen in haar ogen leidt tot een afschrijving wegens functionele veroudering. Belanghebbende berekent, uitgaande van de door haar opgestelde cijfers met betrekking tot de daadwerkelijke bezetting van het kdv en de bso, die afwaardering in hoger beroep nader op 34,95 percent van de gebouwwaarde. [E] heeft in zijn rapport rekening gehouden met de regionale daling in de kinderopvang hetgeen leidt tot een afwaardering wegens functionele veroudering met 11,4 percent. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar zich nader op het standpunt gesteld dat de afwaardering op nihil moet worden gesteld omdat, bezien vanuit het gezichtspunt van de eigenaar, Stichting [F] , van een onderbezetting geen sprake is.

Gelet op het in 4.4 geciteerde Ahoy-arrest dient, nu belanghebbende gebruiker is van de onroerende zaak maar niet de eigenaar, de waarde van de onroerende zaak te worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt. De bewijslast dat voor de eigenaar sprake is van economische veroudering rust op belanghebbende. Indien belanghebbende daarin slaagt, komt de vraag aan de orde of de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardeverminderende effect van de economische veroudering (verg. HR 10 juli 2015, nr. 14/05142, ECLI:NL:HR:2015:1818).

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de aanzienlijke onderbezetting in het kdv en de bso wijst op economische veroudering. De heffingsambtenaar betwist dat. Volgens hem is, bezien vanuit de eigenaar van de onroerende zaak, geen sprake van economische veroudering. Hij heeft daarover nader aangevoerd dat van een onderbezetting geen sprake is, dat veelal sprake is van eventueel door de gemeente gesubsidieerde activiteiten waarvan de gemeente het wenselijk vindt dat die gehandhaafd blijven en dat op grond daarvan kan worden geconcludeerd dat, vanuit de eigenaar bezien, van functionele veroudering geen sprake is. Hij wijst er in dit verband ook op dat de onroerende zaak vanaf de stichting in het jaar 2006 steeds is verhuurd. Dit leidt er volgens de heffingsambtenaar toe dat de vastgestelde waarde eerder te laag is dan te hoog. Belanghebbende heeft hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd over het gebruik van de onroerende zaak, bezien vanuit de eigenaar, niet weersproken. Uit het voorgaande volgt dat de onroerende zaak sinds haar stichting steeds overeenkomstig de bedoeling van de eigenaar is geëxploiteerd. Gelet hierop heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof de aanwezigheid van economische veroudering niet aannemelijk gemaakt.

Wel heeft belanghebbende vraagtekens gesteld bij het late tijdstip van deze nadere standpuntbepaling, maar naar het oordeel van het Hof staat het de heffingsambtenaar vrij tot op de zitting van het Hof zijn standpunt te herzien of nader te onderbouwen mits hij daarmee niet in strijd met de goede procesorde komt. Belanghebbende heeft, ook na schorsing van de mondelinge behandeling door het Hof tijdens welke haar gemachtigde zich kon beraden over de toepasselijkheid van het Ahoy-arrest en de inhoud van het overgelegde taxatierapport, niet verzocht om aanhouding van de zaak zodat zij haar standpunt nader kon bepalen. Naar het oordeel van het Hof is de goede procesorde niet in het geding en kan de heffingsambtenaar worden gevolgd in zijn nadere standpuntbepaling

Het vorenstaande leidt ertoe dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. A.I. van Amsterdam en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is op 30 oktober 2018 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.H. Riethorst) (J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 oktober 2018.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.